Решение по делу № 11-4328/2012 от 09.06.2012

	Дело№ 11-6005/12 Судья Тульская И.А. ОПРЕДЕЛЕНИЕ
	Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе: председательствующего Шалиевой И.П. судей Бунчук О.В., Дерхо Д.С. при секретаре Горнаткиной В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 13 августа 2012 года апелляционную жалобу Костовой Е.В.на решение Металлургического районного суда г. Челябинска от 30 марта 2012 года по гражданскому делу по иску товарищества собственников жилья «Березка+» к Костовой Е.В., Костовой Е.В.о признании договоров недействительными, взыскании суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами. Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика Костовой Е.В - Карповой Е.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя товарищества собственников жилья «Березка+» Пастухова Д. А., возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия УСТАНОВИЛА: Товарищество собственников жилья «Березка+» (далее ТСЖ «Березка+») обратилось в суд с иском к Костовой Е.В., Костовой Е.В.о признании недействительными договоров аренды от 01 января 2010 года б/н и от 01 января 2011 года б/н, применении последствий недействительности сделок, взыскании с Костовой Е.В. неосновательного обогащения в размере *** рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере *** рублей 08 копеек. В обоснование заявленных требований ссылалось на то, что 18 марта 2006 года на собрании членов ТСЖ «Березка+» Костова Е.В. была утверждена на должность управляющего данного ТСЖ. 08 августа 2011 года на заседании правления ТСЖ «Березка+» было принято решение о прекращении полномочий Костовой Е.В., как управляющей. Костова Е.В. в 2009 году получила из кассы ТСЖ «Березка+» денежные средства в размере***рублей по расходному кассовому ордеру № 29 от 12 марта 2009 года. В качестве основания выдачи денежных средств указано - аренда, однако никаких письменных договоров аренды между ТСЖ «Березка+» и Костовой Е.В. в 2009 году не заключалось ни правлением товарищества, ни общим собранием членов. В 2010 году между ТСЖ «Березка+» в лице управляющей Костовой Е.В. и собственником жилого помещения Костовой Е.В.,

---

	действующей за себя и свою несовершеннолетнюю дочь Костову Д.А., был заключен договор б/н от 01 января 2010 года аренды помещения - квартиры ***в г. Челябинске. Срок аренды установлен до 31 декабря 2010 года. 01 января 2011 года между этими же лицами был заключен договор аренды б/н данного помещения сроком до 31 декабря 2011 года. По указанным сделкам в 2010 году Костова Е.В. получила из кассы ТСЖ «Березка+» денежные средства в размере *** рублей, в 2011 году -***рублей. ТСЖ «Березка+» как налоговым агентом была перечислена сумма в размере *** рубля в бюджет в качестве налога на доходы физических лиц. Считает, что указанные сделки являются недействительными, поскольку договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее года, подлежит регистрации. Кроме того, считает, что Костова Е.В. не праве была заключать договора с отношении себя, и все суммы были получены незаконно. В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца ТСЖ «Березка+» Пастухов Д.А. исковые требования поддержал в полном объеме. Представитель ответчика Костовой Е.В. - Карпова Е.В. в суде первой инстанции с исковыми требованиями не согласилась. Ответчики Костова Е.В., Костова Д.А., третье лицо Мезенцева Л.В. в суде первой инстанции при надлежащем извещении участия не принимали. Суд постановил решение, которым частично удовлетворил исковые требования ТСЖ «Березка+»: признал договор аренды, заключенный между ТСЖ «Березка+» и Костовой Е.В. б/н от 01 января 2010 года и договор аренды, заключенный между ТСЖ «Березка+» и Костовой Д.А. б/н от 01 января 2011 года недействительными, взыскал с Костовой Е.В. в пользу ТСЖ «Березка+» неосновательное обогащение в размере ***рублей, проценты за пользование чужими денежными средства в размере *** рублей, госпошлину *** рублей 90 копеек, расходы по оплате услуг представителя в размере ***рублей. В апелляционной жалобе Костова Е.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что поскольку истец требований о признании договора найма от 01.01.2008 года недействительным не заявлял, то сумма в размере***рублей полученная по договору найма от 01.01.2008 года не может быть признана неосновательным обогащением. Указывает, что протоколом № 1 от 15.11.2005 года правление ТСЖ «Березка+» обязало управляющего ТСЖ «Березка+» заключить договор найма (аренды) офиса по ул. ***. Осуществляя свою деятельность в спорный период Костова Е.В. действовала от имени ТСЖ «Березка+» на основании протокола № 1 от 15.11.2005 года, доверенности председателя ТСЖ «Березка+» Ларионова Р.Ю. от 01.12.2007
	2

---

	года, доверенности переизбранного председателя ТСЖ «Березка+» Шаяхметова И.Л. от 01.12.2010 года, в связи с чем спорные договора аренды заключены в соответствии с законом. Не согласна с выводом суда о том, что к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относится, в том числе принятие решения о сдаче в аренду общего имущества, и об отсутствии доказательств, подтверждающих принятия решения общим собранием ТСЖ об аренде каких-либо помещений, в том числе спорной квартиры, которая по мнению ответчика не является общим имуществом собственников многоквартирных домов ТСЖ «Березка+», следовательно, получение согласия собственников помещений ТСЖ «Березка+» не требуется. Также ссылается на необоснованный отказ суда в принятии встречного иска Костовой Е.В. об установлении факта арендных отношений и зачете фактической стоимости арендной платы, указывая, на фактическое нахождение ТСЖ по адресу: г. Челябинск, ул. Румянцева, 2а-4. В суд апелляционной инстанции явились представитель ответчика Костовой Е.В - Карпова Е.В., представитель ТСЖ «Березка+» -Пастухов Д.А. Иные лица, участвующие в деле в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, причины неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие. Заслушав стороны, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части признания договора аренды, заключенного между ТСЖ «Березка+» и Костовой Е.В. б/н от 01 января 2010 года и договора аренды, заключенного между ТСЖ «Березка+» и Костовой Д.А. б/н от 01 января 2011 года недействительными и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в данной части, в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела ( п.З ч.1 ст. 330 ГПК РФ). Как следует из материалов дела и установлено судом, 01 апреля 2006 года между ТСЖ «Березка+» в лице председателя правления Ларионова Р.Ю. и Костовой Е.В. был заключен трудовой договор, согласно которому последняя была принята на работу по совместительству на должность управляющего с окладом *** рублей (л.д. 25). Из протокола заседания членов правления ТСЖ «Березка+» от 08 августа 2011 года следует, что полномочия Костовой Е.В. в должности управляющего ТСЖ были прекращены (л.д. 74).
	3

---

	01 января 2008 года между ТСЖ «Березка+» в лице управляющего Костовой Е.В. и собственников жилого помещения Костовой Е.В., Костовой Д.А. был заключен договор аренды, согласно которому собственники передают во временное возмездное пользование ТСЖ для организации офиса двухкомнатную квартиру, площадью 56,90 кв.м., расположенную по адресу: г. Челябинск, ***на срок с 01 января 2008 года по 31 декабря 2008 года, установив оплату аренды в размере***руб. в месяц (л.д. 128). Согласно расходному кассовому ордеру № 29 от 12 марта 2009 года Костовой Е.В. было получено от ТСЖ «Березка+»***рублей за аренду 2009г. (л.д. 27). 01 января 2010 года между ТСЖ «Березка+» в лице управляющего Костовой Е.В. и собственника жилого помещения Костовой Е.В. был заключен договор аренды, согласно которому собственник передает во временное пользование ТСЖ для организации офиса двухкомнатную квартиру, площадью 56,90 кв.м., расположенную по адресу: г. Челябинск, *** на срок с 01 января 2010 года по 31 декабря 2010 года, установив оплату аренды в размере *** рублей за 1 кв.м., что составляет *** рубля в год ( л.д. 32). За аренду офиса за 2010 год Костовой Е.В. было получено из кассы ТСЖ «Березка+» *** рублей, что подтверждается расходным кассовым ордером № 15 от 28 января 2010 года (л.д. 28). 01 января 2011 года между ТСЖ «Березка+» в лице управляющего Костовой Е.В. и собственником помещения Костовой Д.А. был заключен договор аренды, согласно которому собственник передает во временное пользование ТСЖ для организации офиса двухкомнатную квартиру, площадью 56,90 кв.м., расположенную по адресу: г. Челябинск, ***на срок с 01 января 2011 года по 31 декабря 2011 года, установив оплату аренды в размере ***руб. за 1 кв.м., что составляет *** руб. в год (л.д. 33). Согласно расходным кассовым ордерам № 2 от 24 января 2011 года и № 4 от 14 февраля 2011 года Костова Е.В. получила за аренду офиса за 2011 год от ТСЖ «Березка+» ***рублей и *** рублей (л.д. 29-30). Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними до 31 октября 2011 года право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Челябинск, *** было зарегистрировано за Костовой Е.В. и Костовой Д.А., с 31 октября 2011 года право общей долевой собственности также зарегистрировано и за Мезенцевой Л.В. (л.д. 42-43, 79-80).
	4

---

	Оценив представленные сторонами доказательства, договор аренды от 01 января 2010 года и от 01 января 2011 года, суд первой инстанции, руководствуясь ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу, об отсутствии оснований для признания указанных договоров недействительными. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, а в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, в силу приведенных норм совершенные между сторонами договора аренды от 01.01.2010г. и 01.01.2011г. подлежали государственной регистрации, и могли считаться заключенными только с момента государственной регистрации. А при отсутствии государственной регистрации совершенные между сторонами договора аренды жилого помещения от 01.01.2010 г. и 01.01.2011г. являются незаключенными. Также материалы дела не содержат доказательств о заключении договора аренды спорного помещения в 2009г., путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, и осуществлении государственной регистрации договора аренды, в связи с чем, судебная коллегия полагает незаключенным договор аренды за 2009г. В этой связи, довод в апелляционной жалобе о том, что истец требований о признании договора найма от 01.01.2008 года недействительным не заявлял, в связи с чем сумма в размере***рублей
	5

---

	полученная по договору найма от 01.01.2008 года не может быть признана неосновательным обогащением подлежит отклонению. Поскольку указанные договора аренды являются незаключенными, то оснований для признания их недействительными не имеется. Суд первой инстанции, придя к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании недействительными указанных договоров аренды, однако, в резолютивной части решения признал спорные договоры аренды недействительными. При таких обстоятельствах, решение суда в части признания договора аренды, заключенного между ТСЖ «Березка+» и Костовой Е.В. б/н от 01 января 2010 года и договора аренды, заключенного между ТСЖ «Березка+» и Костовой Д.А. б/н от 01 января 2011 года недействительными не соответствует обстоятельствам дела, установленным судом при рассмотрении настоящего спора, и подлежит отмене с вынесением в отмененной части нового решения об отказе истцу в удовлетворении иска о признании недействительными договора аренды от 01 января 2010 года и от 01 января 2011 года, заключенных между товариществом собственников жилья «Березка+» и Костовой Е.В., Костовой Д.А. Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно взыскал с Костовой Е.В. суммы, полученные от истца ТСЖ «Березка+» по незаключенным сделкам 12.03.2009 г. в размере***рублей, 29.01.2010 год в размере *** рублей, 24.01.2011г. и 14.02.20Пг. в размере *** рублей, как неосновательное обогащение в соответствии со ст. 1102 п. 1 ГК РФ, согласно которой, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. В связи с тем, что Костова Е.В. пользовалась денежными средствами ТСЖ «Березка+», судом в соответствии со ст. 395 ГК РФ обоснованно взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в пользу ТСЖ «Березка+» в размере *** рублей с учетом применения положений ст. 333 ГК РФ. Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированны, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам и требованиям закона.
	6

---

	Доводы, изложенные Костовой Е.В. в апелляционной жалобе о том, что осуществляя свою деятельность в спорный период Костова Е.В. действовала от имени ТСЖ «Березка+» на основании протокола № 1 от 15.11.2005 года, доверенности председателя ТСЖ «Березка+» Ларионова Р.Ю. от 01.12.2007 года, доверенности переизбранного председателя ТСЖ «Березка+» Шаяхметова И.Л. от 01.12.2010 года; заключая спорные договора, Костова Е.В. выполняла решения правления ТСЖ «Березка+» и председателей ТСЖ «Березка+» в разные периоды времени, а также что договор найма от 01.01.2008 года и договоры аренды б/н от 01.01.2010 года и от 01.01.2011 года, заключены в соответствии с требованиями ст. ст. 182, 651 ГК РФ, а также спорная квартиры не является общим имуществом собственников многоквартирных домов ТСЖ, следовательно, получение согласия собственников помещений ТСЖ не требуется, подлежат отклонению, поскольку оспариваемые договора аренды в силу п.2 ст. 651 ГК РФ подлежали государственной регистрации, а из-за отсутствия таковой не могут считаться заключенными. Также не являются основанием для отмены решения суда доводы жалобы о необоснованном отказе суда в принятии встречного иска Костовой Е.В. об установлении факта арендных отношений и зачете фактической стоимости арендной платы, так как не влияют на правильность выводов суда первой инстанции о взыскании неосновательного обогащения, при этом судом разъяснено ответчику право обращения с самостоятельными требованиями. В связи с чем, судом первой инстанции не допущено нарушений процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену решения суда. Ответчик не лишен возможности разрешить в судебном порядке вопрос о фактическом пользовании спорным помещением истцом и взыскании неосновательного обогащения. Таким образом, решение суда основано на полно и правильно установленных судом обстоятельствах, на надлежащей оценке представленных сторонами доказательств, правильном применении норм процессуального и материального права, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется. Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия ОПРЕДЕЛИЛА: Решение Металлургического районного суда г. Челябинска от 30 марта 2012 года отменить в части признания договора аренды, заключенного между товариществом собственников жилья «Березка+» и Костовой Е.В.б/н от 01 января 2010 года, договора аренды, заключенного
	7

---

	1
	между товарищество собственников жилья «Березка+» и Костовой Д.А.б/н от 01 января 2011 года недействительными. Принять новое решение в указанной части, которым отказать в удовлетворении исковых требований товарищества собственников жилья «Березка+» о признании недействительными договора аренды от 01 января 2010 года, 01 января 2011 года, заключенных между товариществом собственников жилья «Березка+» и Костовой Еленой Валерьевной. В остальной части это же решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Костовой Е.В.- без удовлетворения.
	8