Решение по делу № 2-348/2017 (2-6804/2016;) ~ М-7146/2016 от 07.11.2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 февраля 2017 года

Раменский городской суд Московской области в составе

председательствующего федерального судьи Аладина Д.А.

при секретаре Матюха Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-348/17 по иску Вавиловой М. В. к Савчихину В. И. о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, обязании возвратить имущество, встречному иску Савчихина В. И. к Вавиловой М. В. об обязании зарегистрировать право собственности на нежилое помещение, обязании заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Вавилова М.В. обратилась в суд с иском к Савчихину В. И. о взыскании задолженности по арендной плате, взыскании пени, обязании возвратить имущество. В обоснование требований указала, что между Вавиловой М.В. и Савчихиным В.И. был заключен договор аренды здания с правом выкупа, расположенного по адресу <адрес>, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору нежилое помещение во временное владение и пользование на срок до <дата>, размер арендной платы составлял <...> рублей. После окончания срока аренды, истец письмом от <дата> просил согласовать субаренду указанного помещения. <дата> в адрес ответчика был направлен договор аренды здания на <дата> год, однако со стороны ответчика ответа не последовало. Уведомлением от <дата> ответчику было направлено требование о заключении договора аренды на <дата> год и сообщено об увеличении арендной платы до <дата> рублей, которое ответчиком осталось без ответа. <дата> в адрес ответчика было направлено уведомление о прекращении договора аренды, на которое со стороны ответчика последовал ответ с просьбой продлить истекший договор аренды на прежних условиях. Вместе с тем никаких действий со стороны ответчика по оформлению аренды здания так и не произошло. <дата> в адрес ответчика направлено уведомление с требованием освободить незаконно занимаемое здание, на которое ответчик обязался освободить занимаемое здание с <дата>. Однако до настоящего времени ответчиком здание не освобождено, взаиморасчеты по арендной плате не произведены.

Ответчик Савчихин В.И. обратился к Вавиловой М.В. со встречными требованиями, уточнив которые, просил обязать Вавилову М.В. в течении месяца со дня удовле­творения встречного искового заявления зарегистрировать право собствен­ности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв.м. с пристройкой к нему площадью <...> кв.м. и земельный участок, занятый по­мещением, площадью <...> кв.м., обязать Вавилову М.В. заключить с Савчихиным В.И. основной договор купли продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв.м. с пристройкой к нему площадью <...> кв.м. и земельный участок, занятый помещением, площадью <...> кв.м. на условиях, указанных в предварительном договоре <номер> купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв.м. с при­ стройкой к нему площадью <...> кв.м. и земельный участок, занятый помещением, площадью <...> кв.м., право собственности будущего продавца на которое еще не оформлено (с условием о задатке и предоплате) от <дата> указав, указав, что <дата> между сторонами был заключен предварительный договор <номер> купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв.м. с пристройкой к нему площадью <...> кв.м. и земельный участок, занятый помещением, площадью <...> кв.м., право собственности будущего продавца на которое еще не оформлено (с условием о задатке и предоплате). Истец был готов выкупить вышеуказанное здание, на условиях предвари­тельного договора купли-продажи, по указанной в Договоре аренды цене <...> рублей. Однако, Вавилова М.В. уклоняется от исполнения обязательства по оформлению вышеуказанного нежилого помеще­ния в собственность. Вместо того, чтобы исполнить свои обязательства по вышеуказанному предварительному договору, Вавилова М.В. предлагала истцу заключить дого­вор аренды здания на кабальных для него условиях, не смотря на то что Савчихин В.И. продолжал оплачивать арендную плату, которая была оговорена в договоре аренды <номер> здания с правом выкупа здания. Более того, истец был до последнего момента уверен, что ответчица исполнит свои обязательства и про­должал выполнять свои обязательства. На момент заключения вышеуказанных договоров, никаких правоустанавливающих документов на здание и земельный участок у Вавиловой М.В. не было и быть не могло на том основании, что зе­мельный участок выделялся как пай из земель колхоза, мужу Вавиловой М.В., на тот момент здание узаконено не было, так как оно стояло на балансе колхоза.

В настоящем судебном заседании истец и его представитель по доверенности исковые требования поддержали, просили исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречного иска просили отказать.

Ответчик и его представитель в судебном заседании возражали относительно заявленных требований, просили в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать по доводам письменных возражений, встречные требования удовлетворить.

Третье лицо Савчихина Н.А. в судебное заседание явилась, поддержала доводы ответчика, просила в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать и удовлетворить встречные исковые требования Савчихина В.И.

Суд, заслушав стороны, допросив свидетеля, проверив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, что между Вавиловой М.В. и Савчихиным В.И. был заключен договор аренды здания с правом выкупа <номер> от <дата>. (л.д.9-11).

На основании п.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с условиями заключенного договора аренды <номер> от <дата>. арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв.м. с пристройкой к нему площадью <...>.м. и земельный участок, занятый помещением, площадью <...> кв.м., а арендатор обязуется использовать арендуемое здание по назначению, содержать арендуемое здание в исправном состоянии, оплачивать все платежи, предусмотренные договором.

На основании ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как усматривается из акта приема-передачи нежилого помещения, имущество было передано в удовлетворительном состоянии и позволяющее использовать его в соответствии с назначением (л.д.12)

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок аренды нежилого помещения заключен с <дата> и действует до <дата> (п.1.2 договора аренды), стоимость аренды – <...> рублей в месяц.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

После окончания срока аренды нежилое помещение арендодателю не возвращено, а, следовательно, условия договора ответчиком не выполнены.

На основании ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с п.5.2.3 договора аренды по требованию арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендной платы.

В соответствии с п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Заключив договор аренды нежилого помещения <номер> от <дата> ответчик согласился с условиями договора.

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Изменение и расторжение договора предусмотрено условиями заключенного договора, в разделе 5.

В период <дата>.г. истец неоднократно направлял Савчихину В.И. уведомления о необходимости заключения договоров аренды, а также о повышении арендной платы за занимаемое помещение, погашении образовавшейся задолженности, что подтверждается почтовыми уведомлениями (л.д.24-27, 29-32, 35-42, 52-60). В указанных уведомлениях содержатся предупреждения ответчику о необходимости погашения им задолженности и о последствиях неисполнения такого требования. Однако ответчик погашение задолженности не произвел, от подписания договора аренды уклонился.

Истец неоднократно (<дата>., <дата>.) направлял Савчихину В.И. уведомления о расторжении договора, а также об обязанности освобождения занимаемого помещения Указанные уведомления были направлены по почте заказным письмом с описью вложения (л.д.44,49).

Ответчик Савчихин В.И. в судебном заседании не отрицал того, что действительно получал со стороны истца уведомления о погашении образовавшейся задолженности, а также проекты договоров аренды, с указанием в них размера арендной платы за занимаемое помещение, однако считает, что размер арендной платы является завышенным, о чем он неоднократно сообщал истцу и согласен оплачивать арендную плату исходя из условий договора аренды <номер> от <дата>. в размере определенном <...> рублей.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик Савчихин В.И., являясь стороной обязательства, уклоняется от его исполнения, что недопустимо в соответствии с действующим законодательством.

Суд соглашается с расчетом задолженности, представленной истцом и считает, что требования истца законны и обоснованны.

В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной про­срочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер про­центов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кре­дитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его со­ответствующей части.

Согласно пункту 2 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 № 13/14 при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования ЦБ РФ число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.

В связи с чем проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ подлежат взысканию с ответчика в размере <...> рублей, что подтверждается соответствующим расчетом, который ответчиком не оспорен.

Также суд считает подлежащим удовлетворению и требование истца об обязании ответчика Савчихина В. И. освободить незаконно занимаемое помещение и прилегающую к нему территорию по адресу: <адрес>, поскольку согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Одновременно с договором аренды здания с правом выкупа <номер> между сторонами был заключен предварительный договор <номер> от <дата> купли-продажи нежилого помещения по адресу: <адрес> на общую сумму <...> рублей.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В договоре, в п.1.4 указано, что стороны обязуются заключить основной договор в течении 20 дней с момента оформления права собственности стороны 1 (Вавилова М.В.) на помещение, но не более трех лет с момента заключения настоящего договора.

Пунктом 1.5 договора определено, что в случаях, когда сторона, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

Пунктом 1.6 договора, установлено, что обязательства сторон по настоящему договору прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что срок заключения основного договора сторонами определен пунктом 1.4 договора.

Предварительный договор заключен <дата>, следовательно, основной договор должен был быть заключен до <дата> включительно (п. 1.4 договора).

Однако, договор заключен не был.

На основании ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Доказательств того, что Савчихин В.И. уведомлял Вавилову М.В. о намерении заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения материалы дела не содержат и Савчихиным В.И. таковых не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что обязательства по предварительному договору были прекращены <дата>, поскольку уведомление со стороны Савчихина В.И. о намерении заключить основной договор в адрес Вавиловой М.В. не поступали.

Таким образом, ввиду того, что требование о понуждении заключения основного договора купли-продажи спорного нежилого помещения в соответствии с условиями предварительного договора, предъявлены Савчихиным В.И. к Вавиловой М.В. за пределами срока, установленного условиями предварительного договора, доказательств направления собственнику спорного нежилого помещения Вавиловой М.В. предложения о заключении основного договора купли-продажи нежилого помещения в срок до <дата> Савчихиным В.И. не представлены, поэтому не имеется правовых оснований для удовлетворения заявленных Савчихиным В.И. требований.

Поскольку судом было установлено, что обязательства по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения <номер>, заключенному <дата> между Вавиловой М.В. и Савчихиным В.И. были прекращены <дата>, суд также не находит оснований для удовлетворения требований Савчихина В.И. об обязании Вавилову М.В. зарегистрировать право собствен­ности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв.м. с пристройкой к нему площадью <...> кв.м. и земельный участок, занятый по­мещением, площадью <...> кв.м. поскольку они являются производными от первоначальных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

Решил:

Исковые требования Вавиловой М. В. – удовлетворить.

Взыскать с Савчихина В. И. в пользу Вавиловой М. В. задолженность по арендной плате нежилого помещения в размере <...> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> рублей <...> коп., обязать Савчихина В. И. освободить незаконно занимаемое помещение и прилегающую к нему территорию по адресу: <адрес>

В удовлетворении встречных исковых требований Савчихина В. И. об обязании Вавилову М. В. зарегистрировать право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв.м. с пристройкой к нему площадью <...> кв.м. и земельный участок, занятый по­мещением, площадью <...> кв.м., обязании Вавилову М. В. заключить с Савчихиным В. И. основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв.м. с пристройкой к нему площадью <...> кв.м. и земельный участок, занятый помещением, площадью <...> кв.м. на условиях, указанных в предварительном договоре <номер> от <дата> – отказать.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Раменский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 13.03.2017г.

Федеральный судья