Решение по делу № 2-1007/2016 от 15.02.2016

Гр.дело 2-1007 «С»\15г

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

ДД.ММ.ГГГГг Коломенский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Дивяшовой О.В. при секретаре ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о понуждении к заключению договора коммерческого найма

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд, просит обязать ответчика ФИО3 заключить договор коммерческого найма жилого помещения в следующей редакции:

ФИО2 (<данные изъяты>), расположенное по адресу: <адрес>, в лице Генерального директора общества – ФИО7, действующий на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и

Гражданин РФ ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт серии <данные изъяты>, именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой ФИО12, при совместном упоминании «ФИО12», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Наймодатель передает Нанимателю во временное владение и пользование жилые помещения, находящиеся в собственности Наймодателя, комната № № общей площадью 23,5кв.м., расположенные в здании, по адресу: <адрес> (далее - Помещение), согласно Технического паспорта инв. № от ДД.ММ.ГГГГ для временного проживания в нем.

Помещение, передаваемое в найм, выделено красной линией на поэтажном плане, содержащемся в Приложении №1 к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью.

1.2.Помещения имеют следующие характеристики;

1.2.1 Жилое помещение № №

- общая полезная площадь – 23,5 кв.м.

- жилая площадь – 16,8 кв.м.

- количество комнат - одна;

- наличие телефона - нет;

- наличие антенны - нет;

- наличие бытовой техники - нет;

- наличие мебели - нет.

1.3. Право собственности Наймодателя на указанное, в п. 1.1. настоящего договора Помещение подтверждается ¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, бланк серии №

1.4. Настоящий договор заключен в соответствии со ст. 671 ГК РФ.

1.5. Основанием для заселения и проживания Нанимателя в жилом помещении, указанном в п. 1.1., является настоящий договор.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. НАНИМАТЕЛЬ ОБЯЗАН:

- вносить плату за пользование помещением в сроки и в порядке, установленные настоящим договором;

- использовать переданную в наем помещение в строгом соответствии с его назначением (жилое);

- соблюдать правила пользования жилыми помещениями, в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности жилого помещения, установленного в нем оборудования и имущества;

- не нарушать права и интересы соседей;

- содержать помещение в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять текущий ремонт квартиры и установленного в ней сантехнического и иного оборудования;

- переселяться на время капитального ремонта жилого дома с членами семьи в другое жилое помещение, предоставленное Наймодателем (когда ремонт не может быть произведен без выселения). В случае отказа Нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение Наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке;

- допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя Наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых работ;

- при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю;

- осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;

- при освобождении жилого помещения сдать его Наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;

-при расторжении или прекращении настоящего Договора освободить жилое помещение от проживания и регистрации, в том числе от проживания и регистрации членов своей семьи в течении 5 (пяти) календарных дней.

В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель и члены семьи подлежат выселению и снятию с регистрации в судебном порядке;

- информировать Наймодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к исполнению настоящего договора. Сообщения должны быть своевременными и полными;

- не допускать переустройство и перепланировку Помещения;

- Наниматели жилого помещения несут иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством РФ.

2.1.2. Наниматель имеет право:

- с письменного разрешения Наймодателя производить за свой счет улучшения, неотделимые без вреда для помещения. При этом произведенные неотделимые улучшения Нанимателям не возмещаются и становятся собственностью Наймодателя при прекращении настоящего договора.

- вернуть помещение Наймодателю до истечения срока найма, письменно предупредив Наймодателя об этом за 14 (четырнадцать) календарных дней;

- при исполнении принятых обязательств, преимущественное по отношению к другим лицам право на заключение договора найма на новый срок.

2.1.3. Наниматель не вправе:

- передавать помещение в поднаем другим лицам.

2.2. НАЙМОДАТЕЛЬ ОБЯЗАН:

- передать Нанимателю в течение 7 (семи) календарных дней с момента заключения настоящего договора помещение пригодное для проживания в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям; Наниматель жилого помещения несёт иные обязанности, предусмотренные законодательством.

- не чинить препятствий Нанимателю в правомерном пользовании помещением, указанным в п. 1.2 настоящего договора;

- принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества, в котором находится жилое помещение;

- при необходимости осуществлять капитальный ремонт здания в котором находится жилого помещения;

-информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

-обеспечивать предоставление Нанимателю коммунальных услуг;

-принять в установленные настоящим Договором сроки жилое помещение у Нанимателя.

-Наймодательнесет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

2.2.1. Наймодатель имеет право:

-требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

-требовать расторжения настоящего Договора в случаях нарушения Нанимателя жилищного законодательства и условий настоящего Договора.

3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Плата за пользование жилым помещение составляет <данные изъяты> за Помещение в месяц.

3.2. Плата за пользование жилым помещением включает в себя коммунальные услуги, за исключением затрат за потребленную электроэнергию. Потребленная электроэнергия оплачивается Нинимателем самостоятельно поставщику по отдельному лицевому счету.

3.3. Оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа, следующего за прожитым месяцем на расчётный счёт: № в ФИО8, к/с № либо в кассу Наймодателя, по адресу: <адрес>;

3.4. Наймодатель имеет право повышать плату по настоящему договору на процент инфляции по данным Госкомстата РФ, но не чаще чем один раз в год.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ

4.1. Наймодатель отвечает перед Нанимателем в случае предъявления последнему претензий со стороны третьих лиц при наличии у них прав на нанимаемое жилое помещение, которые ограничивают или препятствуют пользованию ею и (или) другим находящимся в ней имуществом, при условии, что Наниматель не знал и не мог знать о существовании прав третьих лиц при заключении договора.

4.2. Наниматель возмещает Наймодателю все убытки, связанные с потерей, повреждением помещения, взятого в наем, в порядке, установленном законодательством.

4.3. В случае несвоевременного внесения платы за жилое помещение Наниматель оплачивают Наймодателю пени в размере 0,1 % от не выплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки.

4.4. В случае несвоевременной передачи Наймодателем Нанимателю нанятой комнаты, Наймодатель уплачивает Нанимателю штраф в размере 0,1% от ежемесячной платы за пользованием помещением за каждый день просрочки.

4.5. Уплата штрафных санкций не освобождает стороны от исполнения своих обязательств по настоящему договору.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор заключен сроком на 3 (три) года. Договор вступает в силу с момента его подписания.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Для заключения настоящего договора Наниматель предъявляет Наймодателю паспорта.

6.2.Заключение настоящего договора не влечет изменение права собственности на помещение.

7. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Расторжение договора допускается по соглашению сторон.

7.2. Договор найма подлежит досрочному расторжению по требованию Наймодателя, а Наниматель, и граждане за действие которых они отвечают – выселению в следующих случаях:

7.2.1. При использовании жилого помещения в нарушение условий настоящего договора;

7.2.2. Если Наниматель и граждане, за действие которых они отвечают умышленно портят или по неосторожности разрушают помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей;

7.2.3. Если Наниматель нарушает обязательства по договору;

7.2.4. Если Наниматель в течение 2 (двух) месяцев подряд допускает просрочку платежей по настоящему договору, в том числе частичную, не вносит платежи в соответствии с п. 3 настоящего договора.

7.3. Наниматель, выполняющий принятые на себя по договору найма обязательства, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

8. ФОРС-МАЖОР

8.1. Стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате событий чрезвычайного характера, которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.

К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые ни одна из сторон не может оказать влияния и за возникновение которых ни одна из сторон не несет ответственности, например: землетрясение, наводнение, пожар, а также забастовка, правительственные постановления или распоряжения государственных органов.

9. УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

9.1. Все возможные споры, вытекающие из данного договора или по поводу настоящего договора, стороны будут разрешать путем переговоров.

9.2. В случае неурегулирования сторонами возникших разногласий спор решается в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ.

Опрошенная в судебном заседании представитель истца по доверенности иск поддержала и пояснила, что ФИО2 владеет на праве собственности 5-этажным зданием общежития <адрес>.Право собственности возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО2 владеет на праве собственности 5-этажным зданием, общей площадью 2878,2 кв.м., инв. № № расположенного по адресу: <адрес>, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, бланк серии № прилагается). Право собственности возникло на основании Договора купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик был зарегистрирован и вселен в жилое помещение № №, по адресу: <адрес> - в ДД.ММ.ГГГГ (выписка из домовой книги). Ответчик был вселен в спорное жилое помещение, находящееся в частной собственности коммерческой организации. Плата за найм не взималась. Поскольку Ответчик по настоящее время пользуется жилым помещением, не имеет намерения ее освобождать, то обязанность заключить договор найма жилого помещения вытекает из добровольно принятого на себя обязательства по пользованию жилым помещением.. ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с протоколом заседания советов директоров ФИО2 издан приказ № об установлении размера платы (платы за найм) за пользование жилыми помещениями, находящимися в коммерческой собственности. На основании выше указанного приказа, стоимость жилых комнат общей площадью: до 10 кв.м. составляет <данные изъяты>; от 10 кв.м. до 15 кв.м. - <данные изъяты>; свыше 15 кв.м. - <данные изъяты> (приказ ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ прилагается).Ответчик и члены его семьи не имеют права безвозмездного пользования имуществом Истца. Безвозмездное пользование имуществом коммерческой организации без ее на то согласия в силу статей 50 и 690 Гражданского кодекса РФ невозможно.Согласно сведениям содержащихся в техническом пасторате, общая площадь помещения № составляет 23,5 кв.м., из них жилая площадь -16,8 кв.м., вспомогательная -6,7 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ Истец направил Ответчику проект договора коммерческого найма, где указал размер платы в сумме <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ Ответчик возвратил, в адрес ФИО2 направленные договоры без подписи и предоставил короткое письменное пояснение, что проживает в жилом помещении № на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ Поскольку Ответчик был вселен в помещение, не относящееся к специализированному жилому фонду, ордера не является документом, подтверждающим законность пользования жилым помещением нанимателем. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме и обязать Ответчика заключить договор коммерческого найма в вышеуказанной редакции.

Полагает, что отношений по договору социального найма между сторонами не сложилось. Ответчику был выдан ордер в ДД.ММ.ГГГГ Даже если он вселился в спорное жилое помещение в ДД.ММ.ГГГГ то он вселился в коммерческую собственность, так как истец стал собственником спорного здания на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Он не имел право на заключение договора социального найма.

Ответчик ФИО3иск в полном объеме не признал и пояснил, что он вселился в спорное жилое помещение в ДД.ММ.ГГГГ как работник предприятия, работал у истца на должности электрика, потом уволился. Данный факт подтверждается копией паспорта, приобщенной к материалам дела. Он не согласен с исковыми требованиями, так как решением комиссии Администрации <адрес> его прописали в спорную комнату в ДД.ММ.ГГГГ где присутствовал начальник паспортного стола, а также представитель по распределению жилой площади.

Он был переселенцем из <адрес>. В настоящее время он являюсь гражданином РФ С ДД.ММ.ГГГГ он добросовестно оплачивал платежи коммунальные платежи.На заключение договора коммерческого найма не согласен. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Опрошенный в судебном заседании представитель ответчика ФИО6 позицию ответчика поддержал и пояснил, что спорное жилое помещение было выдано ответчику в ДД.ММ.ГГГГ С этого момента он использует его по договору социального найма, так как спорное жилое помещение выделялось ему для проживания. Согласно ст.19 ЖК РФ общежитие не относится к жилому фону. Ответчик использует спорное помещение по договору социального найма. Спорное помещение является общежитием, здание не было передано в фонд <адрес>. Согласно закону о приватизации истец должен был передать спорное жилое помещение органам местного самоуправления. Полагает договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным.

3-е лицо ФИО4 в суд не явилась. О дате слушания дела была извещена надлежащим образом. Суд в силу ч.3 ст.167 ГПК РФ рассматривает данное дело в отсутствие 3-го лица.

Суд, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела и дав им оценку, приходит к следующему.

В соответствии со ст.19 ЖК РФ жилищный фонд-совокупность всех жилых помещений,находящихся на территории РФ.В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется1)частный жилищный фонд-совокупность жилых помещений,находящихся в собственности граждан и юридических лиц.

Согласно ст.92 ЖК РФ общежитие является специализированным жилым помещением.

Согласно ст.94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 владеет на праве собственности 5-ти этажным зданием общей площадью 2878,2 кв.м.,по адресу:<адрес>о чем в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГг сделана запись регистрации №,получено свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГг.Право собственности возникло на основании договора купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГг

согласно выписки из домовой книги(л.д.30) в здании общежития комнате № зарегистрирован ответчик и его супруга ФИО4

В судебном заседании установлено,что в спорную комнату ответчик с супругой был вселен именно в ДД.ММ.ГГГГл.д.31) на основании ордера,выданного ФИО2

Суд, оценивая данный ордер,приходит к выводу,что поскольку данный ордер выдан не Администрацией <адрес>,а истцом-собственником спорного жилого помещения,право на заключение договора социального найма спорной комнатой № у ответчика ФИО3 не возникло.

Ссылку ответчика о регистрации в спорном общежитии с ДД.ММ.ГГГГ суд полагает несостоятельной, поскольку в ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО3 был зарегистрирован в другой комнате данного общежития-ком.<адрес>

В силу положений Закона РСФСР от 04 июля 1991г «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»,Указа Президента РФ от 10.01.1993г №8.ФЗ РФ от21.12.2001г»О приватизации государственного и муниципального имущества» и правовой позиции,изложенной в п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993г № 8»О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»,переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан,в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.

Указанными выше номами,подлежащими применению в системной взаимосвязи со ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»,которая предусматривает право каждого гражданина,занимающее жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде на приватизацию указанных помещений,не допускалось включение объектов жилищного фонда,к которому относятся общежития в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий.Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.

В связи с этим,включение <адрес> в состав приватизируемого имущества истца не должно влиять на жилищные права граждан,вселившихся и проживавших в данных жилых помещениях до приватизации ДД.ММ.ГГГГ

Поскольку ответчик в спорную комнату вселен в ДД.ММ.ГГГГ,оснований для заключения с ним договора социального найма не имеется.

Суд полагает установленным,что ответчику ФИО3 спорная комната № была предоставлена в ДД.ММ.ГГГГ,т.е. после заключения договора купли-продажи истцом спорного здания в ДД.ММ.ГГГГ

На момент постановления данного решения суда право собственности истца на спорное здание –<адрес> не прекращено.

В силу ст.209ГК РФ собственнику принадлежит право пользования,владения и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.Понуждение к заключению договора не допускается,за исключением случаев,когда обязанность заключить договор предусмотрена Гк РФ.

Согласно п.п.3 п.2 ст.288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.В силу ст.671 ГК РФ установлено оформление жилищного обязательства сторон в виде договора найма.На основании ст.672 ГК РФ указанный договор является возмездным.

Судом установлено и стороной ответчика не оспорено,что ответчик зарегистрирован и вселен в данное жилое помещение № ДД.ММ.ГГГГг.Поскольку ответчик по настоящее время пользуется жилым помещением,не имеет намерения ее освобождать,то обязанность заключить договор найма жилого помещения вытекает из добровольно принятого на себя обязательства по пользованию жилым помещением.

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с протоколом заседания совета директоров истца издан приказ № об установлении размера платы за найм жилым помещением,находящимся в собственности истца.Так, плата за комнату площадью свыше 15 кв.м. составляет <данные изъяты>

Суд полагает,что ответчик и член его семьи супруга ФИО3 не имеют права безвозмездного пользования имуществом истца.Безвозмездное пользование имуществом коммерческой организации без ее согласия в силу ст.50 и 690 ГК РФ невозможно.

Согласно сведениям техпаспорта,жилая площадь комнаты № составляет 16,8 кв.м.

Следовательно,ответчик должен оплачивать истцу плату за данную комнату в размере <данные изъяты>

Довод стороны ответчика о праве пользования спорной квартирой суд полагает несостоятельным,т.к. в комнату № ответчик вселен в ДД.ММ.ГГГГт.е. после получения истцом права собственности на спорное жилое помещение

Ответчик с ДД.ММ.ГГГГ с истцом в трудовых отношениях не состоит,следовательно,права на безвозмездное пользование спорным жилым помещением у истца не возникнет.

.Истцом в заявленном иске предложен проект договора коммерческого найма.В силу ст.55-56 ГПК РФ стороной ответчика своих предложений по заключению договора коммерческого найма не заявлено.

Поэтому суд исковые требования удовлетворяет,обязывает ответчика заключить договор социального найма по варианту.предложенному стороной истца.

Исследовав данный договор коммерческого найма,суд полагает его соответствующим требованиям ст.671,672,674 ГК РФ.

Поэтому суд иск удовлетворяет.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Обязать ФИО3 заключить с ФИО2 договор коммерческого найма жилого помещения на предложенных стороной истца условиях:

«Закрытое акционерное общество «ФИО2 расположенное по адресу: <адрес>, в лице Генерального директора общества – ФИО5, действующий на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и

Гражданин РФ ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт серии № выдан <данные изъяты>, зарегистрированный по адресу: <адрес>, именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, при совместном упоминании «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем: