Решение по делу № 33-3100/2015 от 10.03.2015

Судья: Брюхов В.И.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Гражданское дело № 33-3100/2015

23 марта 2015 года                         город Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Филатовой Г.В.,

судей Мартемьяновой С.В., Клюева С.Б.,

при секретаре Тимохиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Земскова С.В. на решение Советского районного суда г. Самары от 14 января 2015 года, которым постановлено:

«ИП Земскову С.В. в удовлетворении иска к Видяковой М.Н. о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды незаконным, об обязании не чинить препятствия в доступе и пользовании помещением и государственной регистрации договора аренды отказать».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Мартемьяновой С.В., объяснение Земскова С.В., его представителя адвоката Курбанова О.С. в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения на жалобу представителя Видяковой М.Н. адвоката Спекторова М.Г., изучив материалы дела, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Земсков С.В. обратился в Советский районный суд г. Самары с иском к Видяковой М.Н. о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора аренды нежилого помещения, обязании не чинить препятствия в доступе и пользовании помещением, обязании зарегистрировать договор аренды.

В обоснование иска указал, что 01.03.2014г. между Видяковой М.Н. и ИП Земсков С.В. заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель Видякова М.Н. предоставила, а арендатор Земсков С.В. принял во временное пользование нежилое помещение, площадью 58 кв.м., в т.ч. торговой площадью 30 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, помещение 22, под размещение магазина «К».

Пунктом 1.5 указанного договора предусмотрено, что он вступает в действие с момента его подписания сторонами. Настоящий договор считается заключенным с 01.03.2014 г. и действует до 28.02.2015 г.

Согласно пункту 4.2.1 договора установлена постоянная часть арендной платы за пользование помещением в размере 10000 рублей за календарный месяц, которая оплачивается арендатором в безналичной форме не позднее 5 числа предшествующего месяца.

Арендатор принятые на себя обязательства по договору по оплате и содержанию помещения, исполняет, что подтверждается расписками ответчика о получении денежных средств от 05.03.2014 г., 17.03.2014г., 25.05.2014г., 23.06.2014г., 23.09.2014г.

Указанной договор аренды нежилого помещения в УФРС по Самарской области, ИФНС по месту жительства ответчика зарегистрирован не был. 09.10.2014 г. Видякова М.Н. без каких-либо оснований и объяснения причин, в отсутствие истца заменила замки на входной двери нежилого помещения, вывела из строя охранную сигнализацию, чем создала препятствия в осуществлении истцом предпринимательской деятельности и фактически отказалась от исполнения договора аренды в одностороннем порядке.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, (с учетом уточненных исковых требований) просил суд обязать Видякову М.Н. зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от 01.03.2014г. в Управлении Федеральной службы по государственной регистрации, кадастру и картографии по Самарской области, в Управлении ФНС России по Самарской области, признать незаконным односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды нежилого помещения от 01.03.2014 г., обязать Видякову М.Н. передать ему ключи от нового замка входной двери, а также не менять замки входной двери без его согласия, не чинить препятствия в доступе и использовании арендуемого помещения, принадлежащего ему имущества.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Земсков С.В. просит решение суда отменить и принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить. В обоснование доводов жалобы указывает, что судом не было установлено, какой из представленных сторонами договоров аренды является подлинным и действительным, а также не указана причина, по которой суд отдал предпочтение экземпляру договора, представленному ответчиком. Полагает, что в данном случае применима практика ФАС Поволжского округа, который установив, что нижестоящие суды не давали правовой оценки разночтениям в экземплярах договора, направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Указывает на недобросовестность действий арендодателя Видяковой М.Н., которая не имела права сдавать квартиру в аренду под магазин.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст.ст. 309,310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствие таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает, из закона или существа обязательства.

Как установлено судом, Видякова М.Н. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.05.2010г.

В целях использования указанного помещения в качестве магазина товаров первой необходимости Видякова М.Н. обратилась в Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара с заявлением о переводе помещения из жилого в нежилое.

30.05.2013 г. Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самара было принято распоряжение №РД-511 «О переводе в нежилое помещение квартиры № № в доме <адрес>», при этом Видяковой М.Н. было рекомендовано произвести ремонтно-строительные работы по переустройству и перепланировке помещения в соответствии с проектной документацией и с соблюдением требований действующего законодательства.

До настоящего времени помещение по адресу: <адрес> является жилым (квартирой).

01.03.2014г. между Видяковой М.Н. и ИП Земсковым С.В. заключен договор аренды помещения, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное пользование нежилое помещение, площадью 58 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, помещение 22, на срок с 01.03.2014 г. по 28.02.2015 г. (п. 1.1, 1.4, 1.5 договора) под размещение магазина.

За пользование помещением арендатор обязался оплачивать арендатору арендую плату, которая складывается из постоянной и переменной частей (п. 4.1 договора). При этом постоянная часть арендной платы установлена в размере 75 000 рублей за календарный месяц и должна была оплачиваться арендатором в безналичной форме не позднее 5 числа предшествующего месяца (п. 4.2.1), а переменная, которая компенсирует расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг снабжающим организациям, должна была оплачиваться арендатором не позднее 20 числа месяца, следующего за расчетным, на основании счетов, выставленных арендодателем.

Поскольку истец ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной платы, задолженность по арендной плате (постоянной части) на 08.10.2014 г. составила 150 000 руб., по переменной части арендная плата не вносилась с 01.03.2014г., арендатором Видяковой М.Н. направлена ИП Земскову С.В. претензия с требованием о погашении задолженности и расторжении договора аренды.

Отказывая Земскову С.В. в удовлетворении требований о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения ответчиком договора аренды нежилого помещения, суд первой инстанции на основании п.п. 1, 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.п. 1.4, 5.4.1, 5.4.2, 2.3.3, 14.3.1 договора аренды, пришел к обоснованному выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору аренды, так как ответчик использовал помещение не под здание магазина, а разместил в нем кулинарию, реализовывал продукты питания, не представил доказательств внесения арендных платежей с 08.08.2014г. и оплаты коммунальных услуг с 01.03.2014г.

О соблюдении досудебного порядка урегулирования спора свидетельствует претензия о расторжении договора аренды от 08.10.2014г (л.д. 70-71), уведомление о расторжении договора аренды от 08.10.2014г. (л.д. 82), направленные в адрес истца (л.д. 76).

Принимая во внимание, что требования Видяковой М.Н. до настоящего времени не исполнены, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что 08.10.2014 г. договор аренды помещения от 01.03.2014 г., заключенный между вышеуказанными сторонами, является расторгнутым.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При этом, как правильно указал суд первой инстанции, в соответствии положениями п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды от 01.03.2014г. не подлежал государственной регистрации, поскольку заключен на срок менее одного года и действующее законодательство не предусматривает регистрацию договоров аренды в налоговых органах.

Доводы апелляционной жалобы Земскова С.В. о том, что судом не было установлено, какой из представленных сторонами договоров аренды является подлинным, не могут быть приняты во внимание, поскольку при рассмотрении дела судом первой инстанции истцу было разъяснено право ходатайствовать о назначении экспертизы, однако Земсков С.В., сославшись на сложное материальное положение, посчитал заявление такого ходатайства преждевременным.

Кроме того, вывод суда о том, что между сторонами 01.0.2014г. был заключен договор аренды нежилого помещения с уплатой постоянной части арендной платы в размере 75 000 руб. в месяц, подтверждается имеющимися в деле расписками Видяковой М.Н. о получении от истца в счет оплаты аренды помещения денежных средств.

Ссылка в жалобе на необоснованность критического отношения суда к показаниям свидетеля ФИО1, несостоятельна, поскольку показания указанного свидетеля, данные им в ходе судебного разбирательства тщательно исследованы судом, им дана надлежащая оценка, в решении суда указаны мотивы, по которым суд критически отнесся к его показаниям, не согласиться с которыми у судебной коллегии нет оснований.

Доводы жалобы о том, что ответчиком не направлялось претензии истцу, не могут быть приняты во внимание, поскольку опровергаются материалами дела.

Ссылка истца на практику рассмотрения аналогичных дел в ФАС Поволжского округа, не может быть принята во внимание судебной коллегией, поскольку она сформирована по результатам рассмотрения арбитражными судами дел с иными фактическими обстоятельствами и обязательной для судов общей юрисдикции не является.

Доводы жалобы о недобросовестности действий арендодателя Видяковой М.Н., которая не имела права сдавать квартиру в аренду под магазин, не являются основанием для отмены решения суда, поскольку данный вопрос не был предметом спора.

Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции - оставлению без удовлетворения.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Самары от 14 января 2015 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу Земскова С.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи