Решение по делу № 11-314/2016 от 04.07.2016

Дело № 11-314/2016

Мировой судья Емельянова Л.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Йошкар-Ола 26 июля 2016 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе председательствующего судьи Митьковой М.В., при секретаре Федоровой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Бабиной В.В. на решение мирового судьи судебного участка № 1 Йошкар-Олинского судебного района от 18 мая 2016 года, которым исковые требования Жилищно-эксплуатационного потребительского кооператива «КоопДом» к Бабиной В.В. о взыскании платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги удовлетворены, УСТАНОВИЛ:

Жилищно-эксплуатационный потребительский кооператив «КоопДом» (далее – Кооператив) обратился к мировому судье с иском к Бабиной В.В. с учетом уточнений о взыскании платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги за период с января 2015 года по февраль 2016 года в размере 20604 рубля 16 копеек, пени в размере 2201 рубль 06 копеек, суммы уплаченной государственной пошлины в размере 943 рубля.

В обоснование заявленных требований указано, что 19 декабря 2007 года на основании утвержденного судом мирового соглашения между ООО «Коопжилхоз» и Бабиной В.В. был заключен договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Объектом найма является квартира, расположенная по адресу: <адрес>, жилой площадью <данные изъяты> кв.м. Договор найма от ДД.ММ.ГГГГ был заключен сроком на пять лет, по истечении указанного срока ответчик продолжает проживать в указанной квартире, таким образом, по мнению истца, договор был продлен на тех же условиях, на тот же срок. Собственником вышеуказанного жилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ является Союз потребительских обществ РМЭ. ДД.ММ.ГГГГ общим собранием собственников помещений в многоквартирном <адрес> принято решение о передаче дома в управление истцу. ДД.ММ.ГГГГ между Союзом потребительских обществ РМЭ (принципал) и ЖЭПК «КоопДом» (агент) заключен агентский договор, согласно которому последний берет на себя обязательство от собственного имени и за счет принципала осуществлять управление жилым фондом принципала. Согласно заключенному ДД.ММ.ГГГГ дополнительному соглашению к указанному договору полномочия наймодателя по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ стал осуществлять истец. Ответчик Бабина В.В. свои обязательства по оплате за наем жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме не исполняет.

Мировым судьей постановлено вышеуказанное решение, которым иск Жилищно-эксплуатационного потребительского кооператива «КоопДом» к Бабиной В.В. о взыскании платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги удовлетворен, взысканы с Бабиной В.В. в пользу Жилищно-эксплуатационного потребительского кооператива «КоопДом» задолженность по оплате за наем жилого помещения и коммунальные услуги за период с января 2015 года по февраль 2016 года в размере 20694 рубля 16 копеек, пени в размере 2201 рубль 06 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 884 рубля 16 копеек.

Не согласившись с решением мирового судьи, ответчик Бабина В.В. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит вышеуказанное решение мирового судьи отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение, указав, что мировым судьей не учтено юридически значимое обстоятельство в виде правового основания получения ею жилого помещения, при проверке задолженности не учтено ранее вынесенное постановление суда апелляционной инстанции, неправомерно применены коэффициенты инфляции с августа 2007 года по декабрь 2014 года, обязанность содержания и ремонта общего имущества лежит на собственнике, истец не вправе изменять сумма найма жилья.

В судебном заседании ответчик Бабина В.В. апелляционную жалобу поддержала по доводам, изложенным выше.

Представитель ответчика по устному ходатайству Фадеев М.В. доводы апелляционной жалобы поддержал, пояснив, что мировым судьей не учтено, что изменение условий договора найма возможно только по согласованию сторон.

Представитель истца Кооператива по доверенности Кузьмина Е.В. просила решение мирового судьи оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по доводам, изложенным в возражениях.

Выслушав участников процесса, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к убеждению, что решение мирового судьи подлежит изменению в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Мировым судьей установлено, что Бабина В.В. с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время проживает в <адрес> собственником указанного жилого помещения является Союз потребительских обществ РМЭ.

Мировым судьей в соответствии с требованиями законодательства правильно определен круг юридически значимых обстоятельств, и правильно сделан вывод, что правоотношения по данному спору возникли на основании договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Также мировым судьей исследованы основания совершения полномочий по управлению жилищным фондом Жилищно-эксплуатационного потребительского кооператива «КоопДом», заключенным между собственником и истцом агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ Кооперативу представлены полномочия, в том числе, на заключение, изменение, расторжение договоров с нанимателями жилых помещений во исполнение обязательства осуществлять управление жилищным фондом принципала, что охватывает право истца обращаться с иском в суд с требованием о взыскании задолженности по оплате за наем и коммунальные услуги.

Согласно предъявленным уточненным требованиям, с ответчика подлежит взысканию плата за наем жилого помещения и коммунальные услуги за период с января 2015 года по февраль 2016 года в размере 20604 рубля 16 копеек, пени в размере 2201 рубль 06 копеек.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует, что фактически ответчик не согласна с расчетами в части суммы платы за наем и расходов по содержанию и ремонту жилья.

Согласно ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст.674 ГК РФ).

Статьей 682 ГК РФ установлено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Мировым судьей установлено, что ДД.ММ.ГГГГ заключен договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ между Бабиной В.В. и ООО «Коопжилхоз» в письменной форме.

В соответствии с п. 7.2 Договора размер платы за наем жилого помещения составляет 1315 рублей 20 копеек. Изменение платы за найм жилого помещения производится Наймодателем не чаще одного раза в год, который исчисляется не календарно, а с момента заключения договора. Размер оплаты подлежит ежегодному перерасчету, в размере равном коэффициенту инфляции. Увеличение размера оплаты производится на основании решения Наймодателя с уведомлением Нанимателя о соответствующем увеличении не позднее, чем за месяц до начала года (не календарного).

Уведомление об изменении размера платы за наем и установлении платы в размере 2473 рубля в месяц с ДД.ММ.ГГГГ вручено Бабиной В.В. ДД.ММ.ГГГГ, согласно уточненным исковым требованиям сумма платы за наем увеличена с апреля 2015 года. Таким образом, в данной части наймодателем соблюден установленный договором процедурный порядок увеличения размера оплаты.

В обоснование указанной суммы – 2473 рубля ЖЭК «КоопДом» представлен расчет платы за наем (л.д.26), из которого следует, что данная сумма была получена в результате умножения суммы – 1315 рублей 20 копеек на ежемесячные индексы потребительских цен (то есть «цепным методом») за период с августа 2007 года по декабрь 2014 года, то есть за предыдущие периоды.

Разрешая возникший спор, мировой судья пришел к правильному выводу, что ответчик обязанности по оплате за наем жилого помещения в полном объеме не производила.

Однако при взыскании задолженности мировой судья необоснованно, в нарушение приведенных выше требований закона, принял во внимание размер платы за наем, рассчитанный истцом, и не принял во внимание положения заключенного сторонами договора о порядке и условиях изменения указанной платы.

В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Пунктом 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

Истцом непосредственно в исковом заявлении сделана ссылка на неприменение кооперативом п. 7.2 договора найма до ноября 2014 года о праве на изменение платы за наем.

Предъявленная истцом ко взысканию задолженность содержит также указание на плату за содержание и ремонт жилого помещения со ссылкой на положения Жилищного кодекса РФ.

Поскольку в данном случае между сторонами заключен договор найма между гражданином и собственником - юридическим лицом, к данным правоотношениям подлежат применению нормы статьи 682 Гражданского кодекса РФ, из которых следует, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Как следует из буквального толкования договора от ДД.ММ.ГГГГ, в главе 7 стороны определили порядок и размер оплаты по договору, при этом согласовав, что калькуляция расходов по содержанию квартиры является неотъемлемой частью данного договора.

Несмотря на закрепление обязанности нанимателя своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, истцом не представлено доказательств согласования размера данной платы с Бабиной В.В. в установленном порядке. Материалы дела не содержат обоснование данной суммы, какие именно расходы и в каком размере были учтены собственником в составе затрат по содержанию и ремонту спорного жилого помещения, что не позволяет суду апелляционной инстанции определить обоснованность и необходимость заявленных затрат.

С учетом вышеизложенного, оснований для взыскания задолженности в части сумм по содержанию и ремонту жилого помещения за спорный период с ответчика Бабиной В.В. не имелось.

При таких обстоятельствах, требования ЖЭУК «КоопДом», рассчитавшего задолженность Бабиной В.В. по оплате за пользование жилым помещением в нарушение условий договора, удовлетворению подлежат частично.

Поскольку в силу условий договора в данном случае размер платы может быть изменен в размере, равном коэффициенту инфляции, с учетом индекса потребительских цен, утвержденных Росстатом, по состоянию на декабрь 2014 года по отношению к декабрю предыдущего года в размере 110,87 %, сумма ежемесячной платы за наем с апреля 2015 года по февраль 2016 года составит 1458 рублей 16 копеек (1315,20*110,87%). Плата за наем в данный период составляет 24084 рубля 65 копеек (1458,16*11). Бабиной В.В. за спорный период оплачено 14467 рублей 20 копеек. Таким образом, задолженность по оплате за наем за период с 01 апреля 2015 года по февраль 2016 года составляет 9617 рублей 45 копеек (24084,65-14467,20).

В соответствии с ч. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Учитывая изменение подлежащей взысканию с ответчика суммы задолженности в части платы за наем перерасчету подлежат и суммы пени:

Общая задолженность за апрель 2015 года составила 142,96 рублей, пени – 23,48 рублей,

За май 2015 года составила 142,96 рублей, пени – 22,26 рублей

За июнь 2015 года составила 142,96 рублей, пени – 21,05 рублей

За июль 2015 года составила 142,96 рублей, пени – 19,87 рублей

За август 2015 года составила 142,96 рублей, пени – 18,57 рублей,

За сентябрь 2015 года составила 142,96 рублей, пени – 16,23 рублей,

За октябрь 2015 года составила 142,96 рублей, пени – 12,89 рублей,

За ноябрь 2015 года составила 142,96 рублей, пени – 8,58 рублей

За декабрь 2015 года составила 142,96 рублей, пени – 4,48 рублей

За январь 2016 года составила 142,96 рублей, пени – 0,47 рублей.

Таким образом, общая сумма пени составляет 464 рубля 03 копейки.

Исходя из удовлетворенных требований, согласно ст. 98 ГПК РФ, государственная пошлина по данному делу составляет 403 рубля 26 копеек, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Решение мирового судьи судебного участка № 1 Йошкар-Олинского судебного района Республики Марий Эл от ДД.ММ.ГГГГ изменить.

Взыскать с Бабиной В.В. в пользу Жилищно-эксплуатационного потребительского кооператива «КоопДом» задолженность по оплате за наем жилого помещения и коммунальные услуги за период с января 2015 года по февраль 2016 года в размере 9617 рублей 45 копеек, пени в размере 464 рубля 03 копейки, расходы по оплате государственной пошлины в размере 403 рубля 26 копеек.

В остальной части решение мирового судьи оставить без изменения, апелляционную жалобу Бабиной В.В. – без удовлетворения.

Судья М.В. Митькова