Решение по делу № 2-16/2012 (2-6816/2011;) ~ М0-5951/2011 от 08.07.2011

<данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2012 года Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего судьи                                          Емелина А.В.

при секретаре                                                                       Черлат О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Талалова <данные изъяты> к ООО «Спорт-Проект» о защите прав потребителей,

установил:

Талалов И.В. обратился с иском к ООО «Спорт-проект» с требованием о взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств по договору об участии в долевом строительстве. Впоследствии истец изменил исковые требования, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Талаловым И.В. и ООО «Спорт-проект» был заключен договор на участие в долевом строительстве №, в соответствии с которым ответчик обязался возвести жилой дом и передать <адрес> общей площадью 385,39 кв.м. стоимостью 10598225,00 рублей истцу. В указанную площадь не входит площадь балконов, веранд, терасс, холодных кладовых и тамбуров, поскольку иное противоречит действующему законодательству. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключено Дополнительное соглашение № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ООО «Спорт-проект» обязался построить над гаражом дополнительное помещение площадью 41,42 кв.м, стоимость квартиры была увеличена и составила 12676692,00 рублей. Таким образом, общая площадь квартиры, подлежащая оплате по договору (с учетом дополнительного соглашения) составляет 426,81 кв.м. (385,39+41,42). В соответствии с договором стороны проводят взаиморасчеты на основании замеров площади квартиры БТИ. Согласно замерам МП «Инвентаризатор» общая площадь квартиры без учета лоджий, балконов составляет 381,4 кв.м. Разница между площадью, указанной в договоре (с учетом дополнительного соглашения) и площадью, указанной в обмерах БТИ составляет 45,41 кв.м.. Стоимость 1 кв.м, с учетом дополнительного соглашения, составляет 29701,02 рублей, что обусловлено увеличением стоимости квартиры. На основании изложенного, истец просит суд уменьшить стоимость квартиры на 1348723,32 рублей.

Ответчик - представитель ООО «Спорт-проект» с иском не согласен в полном объеме, так как ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи объекта строительства, в котором указано, что площадь передаваемой квартиры больше запланированной, претензии по размеру площадей у сторон отсутствуют. В соответствии с договором об участии в долевом строительстве перерасчеты по стоимости объекта производятся по итогам замеров БТИ. Однако истцом представлены четыре технических паспорта, ни один из которых не отражает реальный размер всех площадей объекта. Достоверной площадью помещения ответчик считает площадь, указанную в заключении эксперта - 468,67 кв.м, из которой следует вычесть площади помещений, возникших в связи с дополнительным соглашением. Таким образом, общая площадь квартиры составляет 419,25 кв.м (468,67 - 41,7 - 7,72), что на 33,86 кв.м больше, чем закреплено в договоре. Ответчик также не согласен с расчетом стоимости квадратного метра, произведенного истцом. Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ не изменило стоимость квадратного метра, а лишь изменило конфигурацию крыши объекта, в связи с чем, была рассчитана доплата за дополнительные работы. Ответчик указал также, что в соответствии с нормативными документами <адрес>, предоставленная истцу, является автономным жилым домом и рассматривается как отдельный одноквартирный дом, не имеющий общих помещений и систем с другими жилыми блоками. В соответствии с нормативными документами площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей здания, измеренных в пределах поверхностей наружных стен, а также балконов и лоджий. Площадь лестничных клеток также включается в площадь этажа.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 пояснил, что производил замеры общей площади в соответствии с инструкцией № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой площадь рассчитывается с учетом всех помещений, вспомогательных помещений, балконов, лоджий, холодных кладовых, веранд. Объяснить методику расчета общей площади МП «Инвентаризатор» эксперт не мог. На вопрос о том, как рассчитывается площадь лестничной клетки, эксперт показал, что площадью лестничной клетки считается горизонтальная проекция лестницы на каждом из уровней.

Допрошенная в качестве специалиста техника-инвентаризатора МП «Инвентаризатор» ФИО4 показала, что в технический паспорт квартиры истца были внесены изменения, а именно была выделена площадь лестничных маршей в отдельную площадь, разделена на площадь лестниц со ступенями и лестничных площадок. В общую площадь квартиры включена площадь - 2,7 кв.м, это площадь под лестницей, посчитана как подсобная, а под площадкой площадь не считали, также включена площадь - 8,7 кв.м, это площадь выше 1,6 кв.м. Балконы не входят в общую площадь 394,8 кв.м.

Допрошенный в качестве специалиста архитектор ООО «Спорт-проект» ФИО5 показал, что принимал участие в строительстве жилого <адрес>, давал консультации, дорабатывал чертежи. После обозревания плана помещения указал, что на плане балконы и лоджии в площадь гостиной не входят, помещения считаются отдельно как балконы и лоджии. На плане указана общая площадь каждого этажа и каждого помещения, 385,39 кв.м - это общая площадь квартиры, площадь балконов из подсчетов упустили. Площадь помещений подсчитана без учета толщины штукатурки, которая составляет примерно 2 см, если учитывать с толщиной штукатурки, то площадь набегает 371,25 кв.м. Позже в договор были внесены изменения и дом был сдан с чистовой отделкой. По мнению свидетеля, при составлении договора площади, которые учитывались, были оговорены. Лестница подсчитывалась как площадь дома, в которую она входит.

Выслушав истца, представителя истца, ответчика, эксперта, специалистов, исследовав материалы дела, суд считает иск обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Талаловым И.В. и ООО «Спорт-проект» был заключен договор на участие в долевом строительстве №, в соответствии с которым ответчик обязался возвести жилой дом и передать истцу <адрес> общей площадью 385,39 кв.м стоимостью 10598225,00 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ООО «Спорт-проект» обязался построить над гаражом дополнительное помещение площадью 41,42 кв.м, стоимость квартиры была увеличена за счет проведения дополнительных работ и составила 12676692,00 рублей.

В соответствии с п. 2.4. вышеуказанного договора стороны проводят взаиморасчеты на основании произведенных БТИ замеров площади квартиры. Истцом в судебное заседание были предоставлены четыре технических паспорта, выданных МП «Инвентаризатор» в разное время, в которых общая площадь квартиры имеет разные значения. В последнем техническом паспорте <адрес> по адресу: <адрес> общая площадь квартиры без учета лоджии, балконов составила 381,4 кв.м. (том 2 л.д.288).

В ходе судебного разбирательства по определению суда был назначена экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос об определении общей площади квартиры.

Согласно заключению экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры составила 426,8 кв.м. В ходе судебного заседания эксперт подтвердил все изложенные в экспертном заключении доводы.

При определении значения общей площади квартиры суд считает необходимым принять во внимание выводы, изложенные в экспертном заключении, так как экспертиза была проведена по определению суда, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Кроме того, как усматривается из показаний эксперта и техника-инвентаризатора МП «Инвентаризатор», разница в результатах их подсчетов общей площади заключается в методике таких подсчетов. Суд считает, что методика подсчетов эксперта более правильна, поскольку она соответствует условиям заключенного между сторонами договора об участии в долевом строительстве, которые стороны имели ввиду при его заключении, с учетом приложенных к договору планов квартиры.

В тоже время суд считает необоснованными доводы ответчика, что в общую площадь 385,39 кв.м, предусмотренную договором, должно включаться дополнительное помещение над гаражом площадью 41,7 кв.м. Указанное помещение было построено ответчиком в соответствии с дополнительным соглашением № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ В договоре участия в долевом строительстве, а также приложенных к нему планах квартиры, подлежащих сдаче в регистрационную палату вместе в договором, указанное помещение отсутствует. В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Кроме того, стоимость квартиры рассчитывалась из указанной в договоре площади 385,39 кв.м и стоимости квадратного метра в размере 27500 рублей. П. 1 Приложения № к дополнительному соглашению предусматривает отдельную оплату работ по надстройке мансардного этажа. В противном случае, если принять доводы ответчика, истец должен бы был дважды оплатить стоимость одного и того же помещения, чего быть не должно и не может. Указанное помещение площадью 41,7 кв.м в общую площадь 385,39 кв.м, предусмотренную договором, входить не должно.

Также не подлежит включению в общую площадь 385,39 кв.м, предусмотренную договором, помещение площадью 7,72 кв.м, расположенное на чердаке. Указанное помещение было построено ответчиком в соответствии с Дополнительным соглашением № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ В договоре участия в долевом строительстве, а также приложенных к нему планах квартиры, подлежащих сдаче в регистрационную палату вместе в договором, указанное помещение отсутствует.

Кроме того, п.. 2 Приложения № к дополнительному соглашению предусматривает отдельную оплату работ по изменению в конструктиве кровли с увеличением высоты, в результате которых и образовалось указанное помещение.

Доводы ответчика о том, что в площадь квартиры по договору 385,39 кв.м должно входить помещение, расположенное под гаражом на нулевом этаже, суд также считает необоснованными. Указанное помещение есть на плане, приложенном к договору об участии в долевом строительстве, сданном в регистрационный орган, однако его размеры не указаны, вход в него отсутствует, что не позволяет определить его назначение на момент заключения договора. Следует также отметить, что при сложении значений всех площадей помещений, указанных на планах, приложенных к договору, получится в итоге - 385,39 кв.м - площадь квартиры, предусмотренная договором, что подтверждает отсутствие намерения сторон при заключении договора включать данное помещение в общую площадь.

Доводы ответчика, что в общую площадь квартиры должны входить лоджии (1,85 кв.м, 1,9 кв.м) и балконы (0,9 кв.м, 0,87 кв.м) суд считает необоснованными, поскольку в приложенных к договору планах квартиры, подлежащих сдаче в регистрационную палату вместе в договором, размеры указанных помещений отсутствует. В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Суд приходит к выводу, что при заключении договора стороны не имели намерения включать данные помещения в общую площадь - 385,39 кв.м, так как при сложении значений всех площадей помещений, указанных на планах, приложенных к договору, получится в итоге - 385,39 кв.м.

Кроме того, данный вывод подтверждается показаниями архитектора ООО «Спорт-проект» ФИО5, который указал, что на плане балконы и лоджии в площадь квартиры не входят, помещения считаются отдельно как балконы и лоджии.

Доводы ответчика о том, что при заключении договора об участии в долевом строительстве площадь помещений подсчитывалась без учета толщины штукатурки, а при замерах БТИ в некоторых помещениях уже были оштукатурены стены, хотя квартира сдавалась с черновой отделкой, суд считает необоснованными, так как стороны при заключении договора и определении общей площади квартиры - 385,39 кв.м исходили из того, что в соответствии с п. 1.3. договора об участии в долевом строительстве застройщиком будет выполнено оштукатуривание стен.

В тоже время суд считает необоснованными и доводы истца и его представителя о том, что МП «Инвентаризатор» верно произвело замеры общей площади квартиры, исключив из общей площади тамбур, веранду, лестницы. Данные замеры, по утверждению истца, соответствуют ст. 15 ЖК РФ и п. В2.1. СНиП 31-01-2003 (СП 54.13330.2011), п. 3.36. Инструкции о проведении учета жилого фонда в РФ, в соответствии с которыми площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбура.

Однако суд считает, что при толковании договора об участии в долевом строительстве следует исходить из буквального толкования договора, а также из намерений участников договора. Суд приходит к выводу, что при заключении договора стороны имели намерения включать данные помещения в общую площадь - 385,39 кв.м, поскольку в приложенных к договору планах квартиры, подлежащих сдаче в регистрационную палату вместе в договором, указанные помещений присутствуют, имеют свои размеры. А при сложении значений всех площадей помещений, указанных на планах, приложенных к договору, получится в итоге - 385,39 кв.м - площадь квартиры, предусмотренная договором.

На основании изложенного, суд считает, что общая площадь квартиры согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 426,8 кв.м. Из указанной площади должны быть исключены площади следующих помещений: мансардное помещение (41,7 кв.м), чердак (7,72 кв.м), лоджии (1,85 кв.м, 1,9 кв.м), балконы (0,9 кв.м, 0,87 кв.м). Итого: 426,8 - 41,7 - 7,72 - 1,85 - 1,9 - 0,9 - 0,87 = 371,86 кв.м.

По договору об участии в долевом строительстве истцу должно быль передано помещение площадью 385,39 кв.м. В соответствии с условиями договора, если при сдаче объекта площадь квартир будет отличаться от данных проекта, производится перерасчет стоимости квартиры.

Таким образом, разница между проектной площадью и площадью квартиры после замеров составляет 13,53 кв.м. Стоимость 1 кв.м по договору - 27500 рублей. Следовательно, стоимость квартиры может быть уменьшена на 372075 рублей (13,53 кв.м х 27500 рублей = 372075 рублей).

Доводы истца о том, что после подписания дополнительного соглашения № к договору об участии в долевом строительстве увеличилась цена за 1 кв.м, суд считает необоснованными, поскольку стоимость 1 кв.м метра предусмотрена п. 2.2. договора об участии с долевом строительстве, дополнительным соглашением № изменения в данный пункт не вносились. Увеличение стоимости квартиры произошло за счет проведения дополнительных работ, которые имели отдельную стоимость.

На основании изложенного, суд считает возможным уменьшить стоимость квартиры по адресу: <адрес> по договору об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Талаловым И.В. и ООО «Спорт-проект» на сумму в размере 372075 рублей.

На основании ст. 431 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 98, 194 - 199 ГПК РФ, суд -

р е ш и л :

Уменьшить стоимость квартиры по адресу: <адрес> по договору об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Талаловым <данные изъяты> и ООО «Спорт-проект» на сумму в размере 372075 рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 04 апреля 2012 года.

Судья                <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>