Решение по делу № 33-8321/2014 от 28.08.2014

Судья Илларионов Д.Б.

Докладчик Братчикова Л.Г. Дело № 33-8321/2014 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Зиновьевой Е.Ю.

судей Братчиковой Л.Г., Дмитриевой Л.А.

при секретаре Гладких А.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 30 сентября 2014 года дело по апелляционной жалобе представителя БВВ – КЕВ на решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 15 июля 2014 года, которым иск ООО «Компания «Сибирь-Развитие» к БВВ о понуждении к заключению договора купли-продажи, удовлетворен.

На ответчика БВВ возложена обязанность заключить договор купли-продажи нежилого помещения - парковочного места общей площадью 23 кв.м., номера на поэтажном плане 215/мм215, кадастровый номер №.

В удовлетворении встречного иска БВВ к ООО «Компания «Сибирь-Развитие» о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств и штрафа, отказано.

Заслушав доклад судьи областного суда Братчиковой Л.Г., объяснения представителя КЕВ, поддержавшего доводы жалобы, представителя ООО «Компания «Сибирь-Развитие» МЕВ, возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

установила:

ООО «Компания «Сибирь-Развитие» обратилось в суд с иском, просило обязать ответчика БВВ заключить с истцом ООО «Компания «Сибирь-Развитие» договор купли-продажи нежилого помещения — парковочного места общей площадью 23 кв.м., номера на поэтажном плане 215/мм215, кадастровый номер №.

В обоснование своих требований истец ссылался на то, что 20 марта 2012 года между ООО «Компания «Сибирь-Развитие» и БВВ был заключен предварительный договор № купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения - парковочного места № (строительный) в подземной 3-эхтажной автостоянке, расположенной по адресу: <адрес>, № (строительный), общей площадью 23, 0 кв.м., расположенное на первом уровне указанной автостоянки. Стоимость объекта определена по договоренности в размере <данные изъяты> руб. В предварительном договоре были согласованы все существенные условия и необходимые с точки зрения сторон, условия будущего основного договора купли-продажи. Согласно п. 2.6 предварительного договора покупатель обязуется заключить с продавцом основной договор в течение тридцати дней с момента направления продавцом письменного предложения о заключении основного договора, отправленного покупателю в период с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности на объект по 31.12.2013 года по адресу покупателя, указанному в предварительном договоре.

По получению свидетельства о праве собственности 19.10.2013 года, предложение о заключении основного договора было направлено ответчику 19.11.2013 года по адресу, указанному в предварительном договоре. 30.12.2013 года ответчику повторно было направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи парковочного места согласно предварительному договору купли-продажи № от 20.03.2012 года. В сроки, установленные предварительным договором, истец обратился к ответчику с предложением заключить основной договор, в связи с чем, по мнению истца, имеются основания для его заключения.

БВВ обратился в суд со встречным иском к ООО «Компания «Сибирь-Развитие» о расторжении предварительного договора, возврате уплаченных по договору сумм, взыскании штрафа, и просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №№ от 20.03.2012 года, обязать ответчика вернуть истцу сумму в размере <данные изъяты> руб., оплаченную за приобретение парковочного места № в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи парковочного места, взыскать в пользу потребителя штраф в размере 50% от присужденной суммы.

В обоснование встречных требований истец ссылался на то, что 20.03.2012 года был заключен указанный выше предварительный договор купли- продажи парковочного места. Согласно позиции, вытекающей из предварительного договора купли-продажи спорного парковочного места, подлежит применению Закон РФ «О защите прав потребителей». Обязательства перед истцом по указанному договору ООО «Компания «Сибирь-Развитие» не были исполнены надлежащим образом. Истцу не было своевременно сообщено о готовности, заключить основной договор купли-продажи. При заключении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № от 20.03.2012 года стороны не согласовали следующие недостатки объекта, продаваемого ответчиком, а именно:

- очевидные дефекты несущих и ограждающих конструкций,

- несоответствие поперечного профиля въездного пандуса в автостоянку нормативным требованиям,

- несоответствие межуровневых проездов автостоянки нормативным требованиям,

- отсутствие гидроизоляции или некачественно выполненные работы по ее обустройству,

- отсутствие исправной пожарной сигнализации и электропроводки в помещении автостоянки,

- повышенная влажность в помещении автостоянки,

- осыпание штукатурки со стен и потолка автостоянки (в том числе на автомобили). Видя и контролируя ход строительства, истец в числе других покупателей подписал коллективную претензию с требованием об устранении недостатков, зарегистрированную за вх. № от 07.05.2013 года. В качестве правового основания своих требований БВВ ссылается на положения ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей», предусматривающей отказ от исполнения договора купли-продажи ввиду наличия в нем недостатков в товаре.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласен БВВ

В апелляционной жалобе его представитель просит решение суда отменить и принять новое решение, указав в обоснование доводов уточненной жалобы, что поскольку условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества содержат все существенные условия, обязательство по оплате исполнено в полном объеме, следовательно, спор подлежит разрешению в соответствии с нормами ГК РФ о договоре купли-продажи.

Ссылаясь на пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет приобретена в будущем» указал, что споры, вытекающие из указанного договора подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ. В соответствии со статьей 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Также апеллянт ссылается на положение статьи 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которому, потребитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный срок недостатки выполненной работы не устранены.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено, что 20.03.2012 г. между ООО «Компания «Сибирь- Развитие» и БВВ был заключен предварительный договор купли- продажи недвижимого имущества, а именно парковочного места № (строительный), общей площадью 23,0 кв.м, в подземной 3-этажной автостоянке, расположенной по адресу: <адрес>, № (строительный), согласно которому стороны обязались заключить основной договор купли-продажи парковочного места до 31.12.2013 г. Стоимость объекта была определена в сумме <данные изъяты> руб. /л.д. 24/.

Согласно п. 2.6 договора стороны договорились заключить основной договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента направления продавцом письменного предложения о заключении основного договора, направленного покупателю в период с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности на объект по 31 декабря 2013 года.

Денежные средства по договору были переданы БВВ, равно как и само парковочное место фактически передано ООО «Компания Сибирь - Развитие» БВВ и используется последним для стоянки автомобиля, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела по существу и подтверждается справкой № от 17 апреля 2014 года, а также вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 01 августа 2013 года /л.д. 89/.

29.12.2010 г. мэрией города Новосибирска было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № объекта капитального строительства подземной автостоянки № (по генплану) - 2 очередь строительства жилых домов с помещениями общественного назначения, подземной автостоянки и распределительного пункта со встроенной трансформаторной подстанцией, расположенного по адресу: <адрес>, (10/1) стр., т.е. на момент заключения предварительного договора купли-продажи парковочного места спорный объект недвижимого имущества был введен в эксплуатацию.

Право собственности ООО «Компания «Сибирь - Развитие» на нежилое помещение парковочное место № на поэтажном плане 215/мм215, площадью 23, 0 кв.м, по адресу: <адрес> было зарегистрировано 19.10.2013 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <адрес> от 19.10.2013 года /л.д. 25/.

В соответствии с условиями заключенного предварительного договора и в порядке п.6 ст. 429 ГК РФ ООО «Компания «Сибирь Развитие» направило в адрес БВВ предложение о заключении основного договора 19.11.2013 года и 30.12.2013 года, что подтверждается списком № внутренних почтовых отправлений от 19.11.2013 года /л.д. 56-57/, описью вложения в ценное письмо от 30.12.2013 года.

В силу статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме, не соблюдение которой влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора и срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно пункту 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю - продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Удовлетворяя исковые требования ООО «Компания «Сибирь-Развитие» о заключении договора купли-продажи, суд первой инстанции, руководствуясь вышеуказанными положениями закона и установленными в ходе судебного разбирательства обстоятельствами, исходил из того, что предложение о заключении основного договора купли-продажи парковочного места было направлено ООО «Компания Сибирь Развитие» до истечения срока действия предварительного договора, фактически парковочное место было передано БВВ, произведена оплата его по договору, от заключения основного договора БВВ уклоняется.

При этом, судом первой инстанции отказано в удовлетворении требования БВВ о расторжении предварительного договора купли- продажи на тех основаниях, что на момент рассмотрения дела основной договор между сторонами не заключен, соответственно, к предварительному договору не могут быть применены правовые последствия, предусмотренные для его расторжения, поскольку обязательства у сторон по основному договору купли-продажи не возникли.

Также суд указал, что бесспорных доказательств, позволяющих прийти к выводу о существенном нарушении требований к качеству переданного БВВ парковочного места, в частности, обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, и других подобных недостатков, в материалах дела не имеется.

Судебная коллегия находит выводы суда основанными на правильном применении норм материального права и правильном определении фактических обстоятельств дела.

Не согласившись с выводами суда первой инстанции, апеллянт в обоснование доводов жалобы ссылается на то, что заключенный между сторонами договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, в связи с чем, к возникшим правоотношениям применима статья 487 ГК РФ.

С указанным доводом судебная коллегия согласиться не может, поскольку вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г.Новосибирска от 01.08.2013 года по иску БВВ к ООО «Компания «Сибирь-Развитие» о защите прав потребителей, установлено, что 20.03.2012 г. между ООО «Компания «Сибирь-Развитие» и БВВ был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно

парковочного места № (строительный), общей площадью 23,0 кв.м, в подземной 3-этажной автостоянке, расположенной по адресу: <адрес>, № (строительный).

Данное обстоятельство имеет для суда преюдициальное значение и не подлежит доказыванию вновь, поскольку в настоящем споре участвуют те же лица.

Кроме того, в соответствии с частями 1, 2 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, денежные средства по договору были переданы БВВ, равно как и само парковочное место фактически передано ООО «Компания Сибирь - Развитие» БВВ и используется последним для стоянки автомобиля, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела по существу и подтверждается справкой № от 17 апреля 2014 года, а также вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 01 августа 2013 года (л.д. 89), в связи с чем говорить о возможности применения последствий, указанных в части 2 статьи 487 ГК РФ не представляется возможным.

Не могут быть признаны заслуживающими внимание доводы апеллянта в части применения к спорным правоотношениям ст.18 Закона РФ «О защите прав потребителей», судебная коллегия находит их основанными на неверном толковании материальных норм и их применении в силу нижеследующего.

В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, его форму, а также действия сторон по исполнению договора купли-продажи недвижимого имущества, основания, по которым может быть расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества. Указанные правила сформулированы в качестве специальных, исключающих действия сторон по исполнению договора купли-продажи товаров (параграф 1 главы 30 ГК РФ). В части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимого имущества, применяются общие положения о договоре купли-продажи товаров.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Из положений статьи 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно статье 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Из приведенных норм следует, что нормы ГК РФ о продаже недвижимости являются специальными по отношению к Закону РФ "О защите прав потребителей" и последний должен применяться к потребителям-покупателям недвижимости в части, не урегулированной параграфом 7 главы 30 ГК РФ.

Таким образом, последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества при приобретении ее гражданином-потребителем должны определяться по правилам статьи 557 ГК РФ.

В соответствии с указанной нормой отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы потребитель может только в том случае, если нарушение требований к качеству является существенным.

Существенным нарушением в соответствии с пунктом 2 статьи 475 ГК РФ признается обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.

Как правильно указал суд первой инстанции, бесспорных доказательств, позволяющих прийти к выводу о существенном нарушении требований к качеству переданного БВВ парковочного места, в частности, обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, и других подобных недостатков, в материалах дела не имеется.

Указывая на то, что выявленные в ходе экспертиз недостатки товара являются существенными, доказательств в обоснование указанного довода апеллянт не приводит. При этом судебной коллегией учитывается, что согласно выводам экспертного заключения «Заря», выявленные недостатки являются устранимыми.

Материалы дела не содержат доказательств, достоверно свидетельствующих о наличии в приобретенном объекте недвижимости существенных недостатков, дающих истцу право требовать расторжения договора.

Ссылка апеллянта на необходимость применения положения пункта 1 статьи 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» основана на неверном толковании фактических обстоятельств дела, поскольку регламентирует последствия заключения договора купли-продажи в отношении технически сложного товара, к которому парковочное место не относится, и к которому, как указывалось выше, подлежат применению положения ГК РФ о купле-продаже недвижимого имущества.

Не применимо по изложенным выше основаниям положение пункта 1 статьи 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» и в части применения такого последствия, как отказ от исполнения договора ввиду нарушения установленных Законом сроков устранения недостатков.

Неисполнение претензии с требованием устранения недостатков в силу статьи 475 ГК РФ, применяемой к рассматриваемым правоотношениям, не является основанием для расторжения договора купли-продажи.

Не может согласиться судебная коллегия с толкованием апеллянтом положения части 6 статьи 429 ГК РФ, поскольку в указанной норме говорится о возможном прекращении обязательств при невыполнении одного из следующих условий: либо незаключения основного договора в установленный срок, либо ненаправления одной из сторон другой стороне предложения заключить основной договор.

В рассматриваемом случае в соответствии с условиями заключенного предварительного договора и в порядке пункта 6 статьи 429 ГК РФ ООО «Компания «Сибирь Развитие» направило в адрес БВВ предложение о заключении основного договора 19.11.2013 года и 30.12.2013 года, что подтверждается списком № внутренних почтовых отправлений от 19.11.2013 года (л.д. 56-57), описью вложения в ценное письмо от 30.12.2013 года, что свидетельствует о невозможности применения последствий, предусмотренных частью 6 статьи 429 ГК РФ.

Довод апеллянта о несоблюдении ООО «Компания «Сибирь-Развитие» требований, предусмотренных ст.435 ГК РФ, основано на ошибочном толковании норм права, поскольку условиями предварительного договора оговорено заключение договора купли-продажи парковочного места на условиях, согласованных в предварительном договоре.

Не усматривает судебная коллегия и какого-либо злоупотребления правами со стороны ООО «Компания «Сибирь-Развитие».

При таких обстоятельствах, учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 15 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя БВВ – КЕВ – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: