Решение по делу № 2-456/2018 (2-4795/2017;) ~ М-4829/2017 от 06.12.2017

Дело №2-456/18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 января 2018 года Центральный районный суд города Комсомольска-на-Амуре

                 Хабаровского края в составе:

председательствующего судьи- Тучиной О.В.

при секретаре - Пятницыной В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соловьевой А. С., Соловьева А. М. к Дроздову В. В.ичу о взыскании денежных средств, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы Соловьева А.С. и Соловьев А.М. обратились в суд с иском к Дроздову В.В. о признании денежной суммы в размере 100000 рублей авансовым платежом, возложении обязанности на ответчика по возврату указанной денежной суммы, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины. В обоснование заявленных требований истцы указали, что (дата) между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Согласно предмету данного договора, ответчик Дроздов В.В. как продавец продает земельный участок общей площадью 835 кв.м., а также жилой дом одноэтажный, общей площадью 35,8 кв.м. Но фактически дом был двухэтажный и согласно п.3 предварительного договора купли-продажи и земельного участка продавец обязался подготовить документы и осуществить все необходимые действия для заключения основного договора. Согласно письму-приглашению от (дата) и телеграмме от (дата) ответчик пригласил истцов (дата) в КГКУ «МФЦ» для оформления основного договора купли-продажи и сдачи пакета документов для перехода права собственности. (дата) ответчиком не было предоставлено технического паспорта дома с оформленными вторым этажом и другими конструктивными изменения. Также, (дата) истек срок действия предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, сторонами договор не пролонгирован. При заключении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка (дата) было составлено соглашение о задатке об уплате 100000 рублей, предметом которого являлась купля-продажа недвижимого имущества, но основной договор заключен не был. Истцы полагают, что соглашение от (дата) является обеспечительной мерой исполнения лишь основного обязательства, оно может иметь место лишь при наличии основного договора, в обеспечение исполнения которого заключается. Уплата задатка по предварительному договору не основана на законе, и если задаток выплачен, выплата денежной суммы совершена без правовых оснований. Лицо, без законных оснований получившее денежные средства в качестве аванса – ответчик Дроздов В.В., в соответствии со ст.1102 ГК РФ обязан возвратить их покупателю, то есть истцам. В указанный согласно п.2 ст.452 ГК РФ срок, ответ на претензию не получен.

В ходе рассмотрения дела истцы уточнили исковые требования, а именно просили суд взыскать с ответчика денежную сумму в размере 100000 рублей в пользу истца Соловьевой А.С., а судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3200 рублей в пользу Соловьева А.М., который их оплачивал.

В судебном заседании истцы Соловьева А.С. и Соловьев А.М. и их представитель Кончин А.К., допущенный к участию в деле по устному ходатайству, на удовлетворении исковых требований с учетом их уточнения настаивали по изложенным в иске обстоятельствам. Дополнительно суду пояснили, что после заключения предварительного договора купли-продажи с ответчиком и произведенной предоплаты, при ознакомлении с документами на недвижимое имущество им стало известно о фактическом несоответствии жилого (адрес) в г.Комсомольске-на-Амуре характеристикам, указанным в предварительном договоре купли-продажи от (дата), а именно площади, планировке и размеру, в том числе, количеству этажей помещения, в связи с чем, истец Соловьев А.М. направил в адрес ответчика уведомление о необходимости привести все документы на дом в соответствие с произведенными в нем техническими изменениями, однако в МФЦ (дата), куда явились истцы по уведомлению ответчика, выяснилось, что каких-либо изменений в правоустанавливающую и техническую документацию на продаваемый объект недвижимого имущества внесено не было, в связи с чем, истцы отказались от совершения сделки. Кроме того, указали, что необходимая сумма для совершения сделки у истцов имелась, при этом ответчик не может достоверно знать о наличии или отсутствии денег у истцов, заранее составив акт об их отсутствии, при этом в соответствии с п.2.2 предварительного договора от (дата) оплата стоимости земельного участка и жилого дома будет производится в порядке и сроки, определенные основным договором. При этом, основной договор между сторонами так и не был заключен.

Ответчик Дроздов В.В., извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Согласно предоставленному письменному отзыву с исковыми требованиями не согласен по следующим основаниям, указав, что на момент подписания предварительного договора и на весь период его действия техническая документация на жилой дом и земельный участок, а также правоустанавливающие документы полностью соответствовали заявленным характеристикам п.1.1 договора. Истцами были осмотрены дом и земельный участок, а также правоустанавливающие документы на указанные объекты недвижимости, в том числе, технический паспорт, состояние земельного участка и жилого дома, а также имеющиеся документы истцов удовлетворили в полном объеме. Кроме того, заключенный между сторонами предварительный договор не содержит обязательства продавца относительно оформления каких-либо дополнительных документов на жилой дом, в том числе, обязательства продавца по оформлению нового технического паспорта. Также (дата) сторонами подписано соглашение о задатке в соответствии с которым истцы передали истцу 100000 рублей. В назначенный день, ответчик явился для регистрации сделки со всеми необходимыми документами, однако истцы пришли на регистрацию без необходимой суммы, что подтверждается актом от (дата). Таким образом, по выводу ответчика, покупатели отказались от совершения сделки купли-продажи, в связи с отсутствием у него денежных средств, при этом продавец в полном объеме исполнил все обязательства, возложенные на него предварительным договором и соглашением о задатке. Сторонами были соблюдены все требования ст.380 ГК РФ, соглашение о задатке было заключено между сторонами в письменной форме, денежная сумма в размере 100000 рублей была передана покупателями продавцу в доказательство заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и в обеспечение его исполнения. Доводы истцов относительно признания платежа в размере 100000 рублей авансом являются, по мнению ответчика, необоснованными. Ответчик полагает, что оснований для удовлетворения судом требований истцов не имеется. В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившегося ответчика.

Заслушав пояснения стороны истца, изучив письменные возражения ответчика и материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности несоблюдения правила, установленного пунктом 2 статьи 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Статьей 381 ГК РФ предусмотрены последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, а именно: при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Судом установлено, что (дата) между Дроздовым В.В., действующим как продавец, с одной стороны и Соловьевой А.С. и Соловьевым А.М., действующими как покупатель, с другой стороны заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

В соответствии с п.1.1 предметов договора является то, что стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи: - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки с целью эксплуатации жилого дома, общая площадь 835 кв.м., адрес объекта: (адрес) зоне жилой застройки; - жилой дом, назначение жилое, 1-этажный, общая площадь 35,8 кв.м., инв. (№), адрес объекта: Хабаровский край, (адрес)

Согласно п.2.1 договора стоимость земельного участка и жилого дома определена в размере 2950000 рублей. Оплата стоимости земельного участка и жилого дома будет производится в порядке и сроки, определенные основным договором (п.2.2).

Продавец обязуется подготовить все документы и осуществить все необходимые действия для заключения основного договора (п.3.1.1).

Стороны обязуются заключить основной договор не позднее 15.08.2017г. (п.4.2).

В случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные эти убытки. (п.п. 4.4 и 4.5).

Также судом установлено, что (дата) между сторонами было заключено соглашение о задатке, предметом которого являлось то, что согласованный сторонами жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре, (адрес) определен в сумме 2950000 рублей. В счет причитающихся с покупателя по договору купли-продажи платежей, в доказательство намерения заключить договор купли-продажи и в обеспечение его исполнения покупатель передает, а продавец принимает задаток в сумме 100000 рублей, по соглашению сторон задаток входит в стоимость жилого дома и земельного участка (п.п. 2, 3).

Согласно п.4 соглашения, определена дата заключения договора купли-продажи и регистрации его в органе, осуществляющем государственную регистрацию – не позднее 15.08.2017г.

В случае прекращения обязательств до наступления срока исполнения, либо вследствие невозможности исполнения задаток подлежит возврату (п.5).

В соглашении содержится запись ответчика Дроздова В.В. о том, что деньги в сумме 100000 рублей по соглашению о задатке получены полностью, претензий не имеет, соглашение также подписано истцами. Факт получения указанной суммы также не оспаривалось ответчиком в ходе судебного разбирательства.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 3 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.4 ст.429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Вместе с тем, надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

При этом, исходя из смысла приведенных выше норм права, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Судом установлено, что в срок до (дата) основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре, (адрес), между продавцом Дроздовым В.В. и покупателями Соловьевой А.С. и Соловьевым А.М. не был заключен.

В срок до (дата), а именно (дата) ответчик, действуя как продавец направил истцам письмо-приглашение от (дата) о необходимости явки в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг 15 августа 2017 года в 14:30 часов для совершения сделки купли-продажи и подписания основного договора, подачи необходимого пакета документов в регистрирующий орган для перехода права собственности на жилой дом и земельный участок.

Однако истцам стало известно о несоответствии объектов недвижимого имущества характеристикам, указанным в предварительном договоре купли-продажи от (дата), в связи с чем, (дата) истец Соловьев А.М. направил в адрес Дроздова В.В. требование об устранении недостатков, а именно о предоставлении в срок до (дата) всех документов, в том числе, технического паспорта объекта по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре, (адрес), соответствующего произведенным в нем структурным изменениям для оформления сделки.

Судом установлено, что действительно технические и правоустанавливающие документы содержат сведения о нахождении на земельном участке по адресу г.Комсомольск-на-Амуре, (адрес) одноэтажного жилого дома, 2009 года постройки, общей площадью 35,8 кв.м., при этом в действительности по данному адресу расположен двухэтажный жилой дом, общей площадью 100 кв.м., в том числе жилой 84 кв.м., который согласно объявлению предлагался Дроздовым В.В. к продаже. Эти обстоятельства не оспаривались и ответчиком.

Вопреки положениям ст.56 ГПК РФ ответчиком не представлено суду каких-либо документальных доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение требования истцов, а равно и не представлено доказательств соответствующего закону оформления произведенных изменений первоначального объекта недвижимости – (адрес), так как изменения объекта права собственности гражданина (размер, планировка, площадь) подлежат регистрации в установленном законом порядке, с внесением изменений в техническую документацию, в ЕГРН, в том числе, кадастровый паспорт, при этом в силу закона самовольная постройка не является объектом гражданских прав.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в предусмотренный предварительным договором от (дата) срок до (дата) основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не заключен по вине ответчика Дроздова В.В., при этом довод ответчика о не заключении договора ввиду отсутствия у истцов денежных средств признается судом необоснованным, а предоставленный им акт от (дата) не принимается судом во внимание, поскольку как установлено в судебном заседании ответчик Дроздов В.В. явился в МФЦ для совершения сделки с заранее подготовленным актом, набор и распечатка которого явно выполнена с помощью технических средств, указанные действия ответчика суд расценивает как направленные на самозащиту с целью уйти от ответственности за несовершенную сделку.

На основании изложенного, обязательство обеспеченное задатком, прекратилось в силу положений закона - пункта 6 статьи 429 ГК РФ, при этом, в силу пункта 4 статьи 329 ГК РФ прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, то есть обязательства уплаченного истцами в пользу ответчика задатка. В силу пункта 3 статьи 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством подлежат применению нормы о неосновательном обогащении. В силу указанного в соответствии с положения п.1 ст.1102 ГК РФ на стороне ответчика Дроздова В.В. за счет истцов Соловьевой А.С. и Соловьева А.М. образовалось неосновательно сбереженное имущество в размере невозвращенной суммы задатка в размере 100000 рублей, который по требованию истцов подлежит взысканию с ответчика в пользу истца Соловьевой А.С.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика Дроздова В.В. в пользу истца Соловьева А.М., согласно требованиям истцов, подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Соловьевой А. С., Соловьева А. М. - удовлетворить.

Взыскать с Дроздова В. В.ича пользу Соловьевой А. С. 100 000 рублей.

Взыскать с Дроздова В. В.ича в пользу Соловьева А. М. судебные расходы в сумме 3200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд в течение месяца через Центральный районный суд г.Комсомольска-на-Амуре.

    Судья                             О.В. Тучина