Арбитражный суд Московской области
Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107996, www.asmo.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Москва
«09» октября 2012 г. Дело № А41-10258/12
Резолютивная часть решения объявлена «01» октября 2012 г.
Текст решение изготовлен в полном объеме «09» октября 2012 г.
Арбитражный суд Московской области в составе судьи Богатыревой Г. И.,
при ведении протокола судебного заседания Благовестной И.В.,
рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению ООО «САМ-МБ» (ИНН 5001048893, ОГРН 1045000719961)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,
третьи лица: Смирнов С. В., Белова М.А., Белова Н.В.
о признании незаконным отказа от 11.01.2012 по вх. №30/060/2011-202 от 29.11.2011 в государственной регистрации сделки-договора ипотеки от 29.11.2011 № 01/10-2011-И,
при участии в судебном заседании представителей сторон - согласно протоколу,
установил:
ООО «САМ-МБ» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением, в котором просит:
- признатьотказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 11.01.2012 г. по вх. №30/060/2011-202 от 29.11.2011г. в государственной регистрации договора ипотеки от 29.11.2011г. № 01/10-2011-И незаконным;
- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию договора ипотеки от 29.11.2011г. № 01/10-2011-И в установленный законом срок.
В качестве заинтересованного лица, в отношении которого предъявлены требования, в деле участвует - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление Росреестра по Московской области), а в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Смирнов С. В., Белова М.А., Белова Н.В.
В отзыве на заявленные требования Управление Росреестра по Московской области просило отказать в их удовлетворении.
Дело рассмотрено в порядке ст. 200 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и о времени судебного разбирательства.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования.
Представитель Управления Росреестра по Московской области возражал против удовлетворения заявленных требований.
Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.
29.11.2011 между ООО «САМ-МБ» (залогодержатель) и Смирновым С. В. (залогодатель) заключен договор ипотеки № 01/10-2011-И. Предметом ипотеки является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества, а именно: жилого дома, общей площадью 267, 2 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. 9 Января, д. 58 и гаража, общей площадью 59, 6 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. 9 Января, д. 58 (п.п. 1.1, 1.2 договора).
29.11.2011 заявитель обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации сделки – договора ипотеки на жилой дом и гараж, расположенные по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. 9 Января, д. 58.
01.12.2011 Управление Росреестра по Московской области приостановило государственную регистрацию сделки – договора ипотеки, указав, что в результате проведенной правовой экспертизы установлено:
- земельный участок, на котором расположены вышеуказанные объекты недвижимого имущества, не является предметом залога;
- п. 1.4 договора противоречит ст. 62 Закона об ипотеке «земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки», которая не содержит запретов, в том числе и в п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке;
- указание в договоре ипотеки категории земель «земли поселений» противоречит ст. ст. 7, 8 ЗК РФ;
- не представлен указанный в п. 1.5 договора – отчет об оценке от 18.10.2011 № 12-01523/11;
- не представлен документ о проживающих в доме и если в этом доме проживают несовершеннолетние члены семьи собственника - разрешение органа опеки и попечительства.
Сообщением Управления Росреестра по Московской области от 11.01.2012 заявителю отказано в государственной регистрации сделки – договора ипотеки на жилой дом и гараж, расположенные по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. 9 Января, д. 58, на основании абз. 2 п. 2 ст. 19 и абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) по вышеуказанным основаниям.
Заявитель, считаяотказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 11.01.2012 по вх. №30/060/2011-202 от 29.11.2011 в государственной регистрации договора ипотеки от 29.11.2011г. № 01/10-2011-И незаконным, обратился в суд с рассматриваемым заявлением.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, отзыве на него, объяснениях представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.
В порядке ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Судом установлено, что оспариваемый заявителем отказ от 11.01.2012 в государственной регистрации договора ипотеки вынесен Управлением Росреестра по Московской области на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации, предусматривающих, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона); не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона).
В силу пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке.
Право заинтересованного лица обжаловать в суд, арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации.
В соответствии со ст. 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено данным Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
Согласно ст. 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных данным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Статьей 18 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Судом установлено, что с заявлением о государственной регистрации договора ипотеки заявителем в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представлены следующие документы: договор ипотеки от 29.11.2011 № 01/10-2011-И, соглашение о предоставлении коммерческого кредита от 01.10.2011 № 01/10-2011, информационное письмо об учете в ЕГРПО от 25.11.2004 № 204/38-879, приложение № 2 к информационному письму об учете в ЕГРПО от 25.11.2004 № 204/38-879, решение Единого участника ООО «САМ-МБ» от 06.10.2009 № 30, решение участника ООО «САМ-МБ» от 03.07.2009 № 28, отчет об оценке от 18.10.2011 № 12-01523/11, документ о проживающих в доме членах семьи (копия домовой книги), выписка из ЕГРП от 08.09.2011 № 98/038/2011-327 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:30:001 03 55:0003.
В оспариваемом заявителем отказе в государственной регистрации договора ипотеки орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, указал, чтов нарушение абз. 2 ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) земельный участок, на котором расположены заложенные по договору ипотеки жилой дом и гараж, не является предметом залога.
Действительно, согласно абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
При этом, Пленум Высшего арбитражного суда РФ в п.п. 11, 12 Постановления от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» указал, что применяя положения пункта 3 статьи 340 ГК РФ и статьи 69 Закона об ипотеке, судам необходимо учитывать следующее.
При залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.
Судам следует иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке, пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ, подпункт 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях») не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 статьи 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется.
Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 ГК РФ, статья 35 ЗК РФ).
Следовательно, исходя из системного толкования норм гражданского законодательства, договор ипотеки не может быть признан ничтожным из-за отсутствия в нем указания о залоге права на земельный участок, на котором находится заложенный объект недвижимости.
Таким образом, судом установлено, что доводы органа, осуществляющего государственную регистрацию прав о том, что в нарушение абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке земельный участок, на котором расположены заложенные по договору ипотеки жилой дом и гараж, не является предметом залога, являются необоснованными.
Кроме того, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, указал, что п. 1.4 договора ипотеки противоречит ст. 62 Закона об ипотеке «земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки», которая не содержит запретов, в том числе и в п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке.
Пункт 2 ст. 62 Закона об ипотеке устанавливает, что при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 данной статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
В п. 1.4 договора ипотеки предусмотрено, что земельный участок с кадастровым номером 50:30:001 03 55:0003, на котором расположены заложенные по договору ипотеки жилой дом и гараж, находится в общей долевой собственности, а именно: у Смирнова С. В. -22/36 доля в праве, у Беловой М. А. - 7/36 доля в праве, у Беловой Н. В. - 7/36 доля в праве. В связи с тем, что указанный земельный участок не может быть предметом ипотеки в силу содержащегося запрета в п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке, залогодержатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель жилого дома и гаража.
Согласно позиции Президиума Высшего арбитражного суда РФ, изложенной в Информационном письме от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» пункт 2 статьи 62 Закона об ипотеке применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок.
Кроме того, в соответствии с положениями абзаца первого пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса собственники помещений в здании имеют право приобрести земельный участок, на котором располагается здание, в общую долевую собственность, если участок является неделимым. Поэтому принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок не могла быть выделена в натуре.
Таким образом, судом установлено, что п. 1.4 договора ипотеки не противоречит ст. 62 Закона об ипотеке, поскольку предусматривает, что залогодержатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель жилого дома и гаража, т. е. в данном случае принадлежащая собственнику закладываемого имущества доля в праве собственности на земельный участок заложена вместе с имуществом без выдела ее в натуре.
Также, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в спорном отказе в государственной регистрации договора ипотеки указал, что определенная в договоре ипотеки категории земель в отношении вышеуказанного земельного участка как «земли поселений» противоречит ст. ст. 7, 8 ЗК РФ.
Данный довод судом также отклоняется исходя их следующего.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 04 марта 2004г., серии 50 АД № 967965 и выписки из ЕГРП от 08 сентября 2011 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:30:001 03 55:0003, категория земель указана как «земли поселений».
Согласно статье 26 Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации дополнена частью 16, в соответствии с которой не требуется замена или внесение изменений в ранее выданные документы, содержащие наименование категорий «земли поселений».
Таким образом, сведения о земельном участке указаны в соответствии с данными ЕГРП и ранее выданными правоустанавливающими документами.
Согласно пункту 4 статье 18 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I Единого государственного реестра прав, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без заявления правообладателя и без повторной регистрации при внесении в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» этих сведений в государственный кадастр недвижимости.
Следовательно, указания в договоре категории земель — «земли поселений» не может служить основанием для отказа в государственной регистрации.
Также, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в спорном отказе в государственной регистрации договора ипотеки указал, что заявителем не представленысогласие или разрешение другого лица или органа, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется такое согласие или разрешение (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке), в том числе: разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (п. 3 ст. 6, п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 292 ГК РФ).
В материалы дела представлена копия домовой книги в отношении жилого домазаложенного по договору ипотеки, согласно которой в данном доме проживают члены семьи собственника – несовершеннолетние Смирнова С. С. 07.10.2009 года рождения и Смирнова Е. С. 11.12.1997 года рождения.
В силу части 1 статьи 78 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
В рассматриваемом случае кредит предоставлен для целей предпринимательской деятельности, что следует из п. 2.1 договора ипотеки, соглашения о предоставлении коммерческого кредита (т. е. не для целей приобретения или строительства квартиры). Соответственно, обращение взыскания на заложенное имущество на основании статьи 78 Федерального закона 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не является основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в квартире залогодателя и членов его семьи.
Таким образом, вышеуказанные требования органа, осуществляющего государственную регистрацию прав,также являются необоснованными.
На основании вышеизложенного, судом установлено, что отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 11.01.2012 г. по вх. №30/060/2011-202 от 29.11.2011г. в государственной регистрации сделки – договора ипотеки от 29.11.2011г. № 01/10-2011-И на жилой дом и гараж, расположенные по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. 9 января, д.58, является необоснованным, поскольку заявитель представил на государственную регистрацию все необходимые документы в соответствии со ст.ст. 16, 17 Закона о государственной регистрации, отвечающие требованиям ст. 18 Закона о государственной регистрации, что подтверждается материалами дела, в связи с чем требование заявителя в части признания данного отказа незаконным подлежит удовлетворению.
Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться: указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд удовлетворяет его требования об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию сделки - договора ипотеки от 29.11.2011г. № 01/10-2011-И на жилой дом и гараж, расположенные по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. 9 января, д.58 в установленный законом срок.
При рассмотрении вопроса о государственной пошлине суд считает необходимым отметить, что поскольку требования заявителя удовлетворены, то в силу ст. 110 АПК РФ с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу ООО «САМ-МБ» подлежит взысканию 2000 рублей судебных расходов в виде уплаченной государственной пошлиныпо платежному поручению № 1351 от 31.05.2011г.
Кроме того,государственная пошлина в размере 4644 руб. 60 коп. подлежит возврату ООО «САМ-МБ» в соответствии со ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации из федерального бюджета как излишне уплаченная.
Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Требования удовлетворить.
Признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 11.01.2012 г. по вх. №30/060/2011-202 от 29.11.2011г. в государственной регистрации сделки – договора ипотеки от 29.11.2011г. № 01/10-2011-И на жилой дом и гараж, расположенные по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. 9 января, д.58, незаконным.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию сделки - договора ипотеки от 29.11.2011г. № 01/10-2011-И на жилой дом и гараж, расположенные по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. 9 января, д.58 в установленный законом срок.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу ООО «САМ-МБ» (ИНН 5001048893, ОГРН 1045000719961) судебные расходы в виде госпошлины в сумме 2000 рублей, уплаченной по платежному поручению № 1351 от 31.05.2011г.
Возвратить ООО «САМ-МБ» (ИНН 5001048893, ОГРН 1045000719961) излишне уплаченную госпошлину в сумме 4644 руб. 60 коп. из федерального бюджета.
Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд и в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Судья Г.И.Богатырёва