Решение по делу № 2-5285/2015 от 30.07.2015

Дело № 2-5285/15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 августа 2015 года. г.Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Фаустовой Г.А.

при секретаре Михайлове В.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Колганова ФИО9 к Администрации города Ростова-на-Дону, Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, 3-е лицо: Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Колганов Е.В. (далее истец) обратился в суд с иском к Администрации города Ростова-на-Дону, Департаменту имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее ответчики) об обязании Департамент имущественно - земельных отношений г.Ростова-на-Дону заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 0,4194 га на условиях, указанных в Постановлении Администрации города Ростова-на-Дону от 09.08.2013 г. N 858 и проекте договора аренды земельного участка с величиной арендной платы в размере 2 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ему, в Постановлении Администрации г.Ростова-на-Дону от 10.06.2010г. за N 432 и акте N 72/14233 от 05.03.2010г. о выборе земельного участка предварительно согласовали место размещения земельного участка площадью 0,4194 га. На основании Постановления Администрации города Ростова-на-Дону № 858 от 09.08.13 г. о предоставлении земельного участка, расположенного по <адрес> истцу в аренду сроком до 10.07.2016г. земельный участок с кадастровым номером № площадью 4194 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для строительства торгово-выставочного комплекса. В нем было предписано Департаменту имущественно - земельных отношений города в установленном порядке оформить с Колгановым Е.В. сроком до 10.07.2016 г. договор аренды земельного участка площадью 4194 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для строительства торгово-выставочного комплекса.

Истец получил на руки 28.10.13г. проект договора аренды земельного участка для согласования и подписания. По данному проекту договора аренды земельного участка истцом был составлен протокол разногласий и подан в ДИЗО г. Ростова-на-Дону 13.11.2013г. В данном протоколе разногласий истец указал статьи и п.п. проекта договора в которые необходимо внести изменения для подписания договора в окончательном виде: п.п. 3.1. согласно договора размер арендной платы в год за участок составляет 4445 640 руб. Данная величина завышена и не соразмерна качеству предоставляемого земельного участка под строительство.

Оценка земельного участка с момента выхода Постановления Администрации г.Ростова-на-Дону от 10.06.2010г. за N 432 о предварительном согласовании места размещения земельного участка площадью 0,4194 га и акт N 72/14233 от 05.03.2010г. о выборе земельного участка осуществлялась два раза.

Согласно оценке, выполненной ИП ФИО3 от 07.12.2011г. рыночная стоимость участка составила - 930 000 руб., в т.ч. за 1 кв.м. 221,75 руб., а ИП ФИО4 от 28.05.2013г. размер годовой арендной платы составил уже 4445640 руб., в т.ч. за 1 кв.м. - 1 060 руб. Что превосходит среднестатистическую коммерческую стоимость аренды асфальтированной открытой площадки со всеми подведенными коммуникациями в черте города Ростова-на-Дону <адрес>

В соответствии с отчетом от 28.05.2013 г. N 0052-05/13, выполненным оценщиком ИП ФИО4, и согласованным на заседании городской комиссии по согласованию результатов оценки (протокол от 31.05.2013г. N 18) размер годовой арендной платы в размере 4445640 рублей, в т.ч. за 1 кв.м. - 1060 рублей, что в 15 раз превышало реальную рыночную стоимость 1 кв.м. земельного участка.

Величина рыночной стоимости право пользования на условиях аренды земельным участком за период с 07.12.11г. по 28.05.2013г. (18 месяцев) выросла в 4,78 раза или на 478%. Согласно статистическим данным Росстата инфляция в России за весь 2012 год составила 6,6%. По итогам 2013 года инфляция должна составить не более 6%. За период 18 месяцев рост величины годовой арендной платы земельного участка должен быть на уровне 10% -15%.

Истец полагает, что оценка в обоих случаях производилась формально, за аналог при определении стоимости аренды участков, брались жилые районы города, в т.ч. Левецовский р-н. Отличие заключается в том, что площадки для жилой застройки имеют ровный рельеф и либо наличие коммуникаций, либо их близкое и доступное месторасположение. Участок, предоставленный истцу, не имеет коммуникаций. Кроме того, на участке присутствует огромное количество дикорастущих деревьев и кустарников (самосев).

По п.п. 3.3 и 8.8 проекта договора начисление арендной платы возможно только с момента фактического принятия земельного участка по акту приема-передачи, подписанному сторонами непосредственно перед подачей пакета документов на государственную регистрацию основного договора аренды, а не с даты указанной в проекте договора и прилагаемом акте от 09.09.13 г.

В ответ на протокол разногласий истцу был дан ответ ДИЗО г.Ростова-на-Дону исх. N59-30-39490/6 от 02.12.2013г. в котором департамент отклонил все разногласия к проекту договора аренды и возвратил его для подписания в редакции арендодателя. А в случае несогласия с условиями договора в соответствии со ст. ГК РФ передать протокол разногласий на рассмотрение суда. Земельный участок с кадастровым номером № в пользование арендодателем не передавался, акт приема - передачи не подписывался. Позже истцу предложили в письме от 12.02.2014 года за N 59-30-3352/6 ДИЗО г. Ростова-на-Дону сослалось на Постановление Администрации города Ростова-на-Дону от 23.12.2013 года N 1445, в котором установлены случаи при которых размер арендной платы в год за использование земельных участков определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков, в том числе предоставлении земельных участков в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в размере 2 % кадастровой стоимости земельного участка. В ответ на очередное письмо ДИЗО за исх. N 59-30-25584/6 от 05.11.2014 г. в отношении возможных действий истца (подписании, отклонении и т.д.) проекта договора аренды земельного участка истец ответил, что получил отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка, а также кадастровый паспорт земельного участка с измененной кадастровой стоимостью от 28.12.2014 г.

Согласно отчета оценщика величина кадастровой стоимости в 1,5 раза превышает рыночную стоимость земельного участка в аналогичном районе города Ростова-на-Дону. На основании данного отчета истец подготовил исковое заявление в Областной суд Ростовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Размер кадастровой стоимости земельного участка кадастровым номером № составляет 32171586 рублей 84 копейки, изложенные сведения содержится в кадастровом паспорте земельного, участка от 04.02.2015г. за № №

Ростовский областной суд Ростовской области определением от 20.02.2015г. оставил без движения заявление по причине того, что истец не имеет никаких вещных прав на данный земельный участок, так как нет договора аренды земельного участка, зарегистрированного в установленном порядке. И указал на необходимость заключения данного договора для рассмотрения дела по существу.

Истец сразу подал заявление в Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону о необходимости проведения мероприятий по внесению изменений в постановление Администрации города Ростова-на-Дону от 09.08.2013 г. N 858 в п.2 в отношении размера годовой арендной платы для оформления с Колгановым Е.В. договора аренды земельного участка. В ответ на него за вх. N 59-34-1/8562 от 12.03.2015г. ДАИГ г.Ростова-на-Дону указал на невозможность внесения таких изменений по основаниям, вступившим в силу после принятия указанного Постановления. В частности, речь идет о принятии нового Постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 года N 580 (в ред. от 29.12.2014 г.) о порядке расчета арендной платы за использование земельных участков и на необходимость обращения в ДИЗО г.Ростова-на-Дону по всем вопросам подготовки и подписания договора аренды земельного участка, представленного для строительства.

Истец написал письмо в ДИЗО г.Ростова-на-Дону с просьбой в соответствии с действующим земельным законодательством РФ подготовить проект договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, кадастровым ром №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 0,4194 га для подписания его сторонами. Получил ответ 19.06.2015 г. за N 59-30-12347/6 следующего содержания. В силу части 1 статьи 34 Закона N 171-ФЗ от 23.06.2014 года до 01.03.2018 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду в соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса РФ на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятом до "01" марта 2015 года, но не ранее, чем за три года до предоставления земельного участка.

Земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого до 01.03.2015г. принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение 3 (трех) лет со дня принятия этого решения не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указано в решении.

Таким образом, подготовленный на основании Постановления Администрации города Ростова-на-Дону N 432 от 10.06.2010г. о предварительном согласовании места размещения (строительства) торгово-выставочного комплекса, Постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 09.08.2013 г. N 858 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером № был оформлен в соответствии с действующим (до 01.03.2015 года) земельным законодательством. В связи с чем, истец обратился в суд.

Истец Колганов Е.В. в судебное заседание не явился, извещен. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца Положенцев С.А., действующий по доверенности в судебное заседание явился поддержал исковые требования своего доверителя в полном объеме, просил удовлетворить, дал пояснения аналогично заявленным требованиям.

Представитель ответчика Администрации города Ростова-на-Дону Попов М.С., действующий по доверенности в судебное заседание явился исковые требования не признал в полном объеме, просил отказать в их удовлетворении.

Представитель ответчика Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону Голубова Н.Н., действующая по доверенности в судебное заседание явилась исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, дала пояснения, аналогичные изложенным в письменном отзыве.

Представитель третьего лица Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, извещен. Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истца и представителей ответчиков, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 10.06.2010 г. Администрацией города Ростова-на-Дону издано постановление № 432 «О предварительном согласовании Колганову Е.В. места размещений (строительства) торгово-выставочного комплекса на земельном участке, располо­женном по адресу: <адрес>».

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией города Ростова-на-Дону издано постановление № «О предоставлении гр.Колганову Е.В. земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>».

На основании указанного постановления от 09.08.2013г. Департаментом был подготовлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, имеющего адресный ориентир: <адрес>, площадью 4194 кв.м., предоставленного для использования в целях строительства торгово-выставочного комплекса.

В соответствии с постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 16 мая 2013 года № 525 «Об утверждении административного регламента № АР-221-20 муниципальных услуг» предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах муниципального образования "город Ростов-на-Дону" и занимаемых зданиями, строениями, сооружениями, в том числе на новый срок макси­мальный срок оформления договора аренды земельного участка составляет 30 дней.

28.10.2013 г. истец получил проект договора аренды для подписания и возвращения в департамент для прохождения процедуры согласования.

Во исполнение п. 4.3 постановления Правительства Ростовской области от 22 марта 2012 г. N 206 «Об установлении порядка осуществления специальным областным органом исполнительной власти полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в границах городского округа "город Ростов-на-Дону» (действовавшего на мо­мент предоставления земельного участка в аренду) проекты договоров аренды зе­мельных участков направляются уполномоченным органом местного самоуправле­ния городского округа "город Ростов-на-Дону" в Минимущество Ростовской облас­ти в 4 экземплярах с сопроводительным письмом и пакетом документов, установ­ленным Минимуществом области.

Для согласования проекта договора аренды земельного участка необходимо указать дату подписания акта приема-передачи земельного участка и подписанного арендодателем и арендатором проекта договора.

В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия за­ключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключе­ния договора, в частности, передача земельного участка и соответствующая оплата арендной платы за использование земельного участка.

Таким образом, включение в проект договора аренды п. 2.1, которым определе­но, что срок аренды устанавливается с момента передачи земельного участка, а п. 3.3, п. 8.8, что арендная плата начисляется (рассчитывается) с момента передачи зе­мельного участка являлось законным и обоснованным.

Согласно п.2 постановления Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № при заключении договора аренды необходимо предусмотреть раз­мер годовой арендной платы в соответствии с отчетом № от 28.05.2013, выполненным ИП ФИО4 и согласованным комиссией по согласованию ре­зультатов оценки (протокол № от 31.05.2013) в размере 4 445 640 рублей.

В соответствии со ст. 14 решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2013г. № 123 «О принятии «Положения о порядке управления т распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону» продажа и иное отчуждение объектов" муниципальной собственности осуще­ствляется по рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная це­на, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

В соответствии с п. 1.3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 30.07.2007г. № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организа­цией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, содер­жащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов, профессио­нальное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Кроме того, в соответствии со ст. 16 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность ре­зультата проведения оценки объекта оценки.

Согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. № 256 «Об утвер­ждении федерального стандарта оценки «общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объек­тами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Таким образом, оценка рыночной стоимости права аренды выполнена в соответствии с требованиями действующего законода­тельства РФ.

С 01.03.2015 г. признана утратившей силу ст. 31 ЗК РФ, которой регламенти­ровался порядок предоставления земельных участков с предварительным согласова­нием места размещения объекта строительства.

При этом в силу ч. 1 ст. 34 Феде­рального Закона № 171- ФЗ до 01.03.2018г. земельный участок, находящийся в го­сударственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду в соответствии со ст.ст. 31,32 ЗК РФ на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Таким образом, изданные Администрацией города Ростова-на-Дону постанов­ление № 432 от 10.06.2010г. «О предварительном согласовании гр. Колганову Е.В. места размещений (строительства) торгово-выставочного комплекса на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>» и постановле­ние № от 09.08.2013г. «О предоставлении гр. Колганову Е.В. земельного участ­ка, расположенного по адресу: <адрес>», а также проект до­говора аренды земельного участка, были подготовлены в соответствии с нормами земельного законодательства РФ, действовавшими до вступления в силу изменений в ЗК РФ (01.03.2015г.).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, дейст­вующими на момент его заключения.

В соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ земельный участок предоставляется в аренду на основании договора аренды.

Договор аренды земельного участка, с кадастровым номером 61:44:0070504:10, имеющего адресный ориентир: <адрес>, площадью 4194 кв.м., должен соответствовать нормам действующего земельного законодательства РФ.

Из вышеизложенного и анализа правовых норм следует, что Департамент имущественно – земельных отношений г.Ростова-на-Дону не может заключить договор аренды земельного участка с истцом на основании постановления № от 09.08.2013г. «О предоставлении гр. Колганову Е.В. земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>», поскольку оно не соответствует действующему Земельному кодексу РФ.

В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находя­щихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется ис­полнительным органом государственной власти или органом местного самоуправ­ления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Ко­декса.

В связи с чем, истец не лишен права обратиться в уполномоченный орган с целью предоставления земельного участка для строительства торгово - выставочного
комплекса в порядке ст. 39.6 ЗК РФ или ст. 39.14 ЗК РФ,

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований истцу необходимо отказать.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░10 ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░-░░-░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░-░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░-░░-░░░░, 3-░ ░░░░: ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░-░░-░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ - ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░.░░░░░░░-░░-░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 31 ░░░░░░░ 2015 ░░░░.

░░░░░: ░.░. ░░░░░░░░