Решение по делу № 3а-33/2018 (3а-497/2017;) ~ М-562/2017 от 06.12.2017

                                     Дело № 3А-33/2018

098а

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 января 2018 года                 г. Красноярск                                    

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Дорошковой М.В.,

с участием представителя административного истца Каминской О.Л. – Ивановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-33/2018 по административному иску Каминской Ольги Леонидовны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Каминская О.Л. обратился с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка, мотивируя тем, что она является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 июня 2011 года для указанного здания установлена кадастровая стоимость в размере 9 247 131 рубль 29 копеек, для земельного участка по состоянию на 01 января 2011 года установлена кадастровая стоимость в размере 733 392 рубля 92 копейки.

По итогам независимой оценки здания и земельного участка выполненной оценщиком Зрюмовой Екатериной Геннадьевной и представленной в отчетах № 2817 и № 2917 от 28 июня 2017 года, рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 июня 2011 года составляет 322 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2011 года составляет 102 000 рублей.

Отчёты № 2817 и № 2917 от 28 июня 2017 года получили положительные экспертные заключения № 1344-6/2017 и № 1344-5/2017 от 30 июня 2017 года общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

Установление кадастровой стоимости здания и земельного участка, не соответствующей их рыночной стоимости нарушает права истца, поскольку истец имеет намерение продать объекты недвижимости по их реальной рыночной стоимости, которая меньше кадастровой стоимости, в связи с чем при их продаже будет обязана заплатить налог на доходы физических лиц, при расчете которого будет использоваться кадастровая стоимость здания и земельного участка.

Просит восстановить пятилетний срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости; установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 322 000 рублей, определенной по состоянию на 01 июня 2011 года; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 102 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.

Представитель административного истца Каминской О.Л. – Иванова Е.В., действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам, ходатайствовал о восстановлении срока на обращение в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что до настоящего времени не проведена очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Правительство Красноярского края, администрация города Канска Красноярского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительства Красноярского края, администрации города Канска Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель Каминской О.Л. – Иванова Е.В., не возражала.

Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 6 ст. 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 данного Кодекса.

Согласно п. 5 ст. 217 НК РФ в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Судом установлено, что Каминская О.Л. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30 сентября 2016 года является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: : <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 06 октября 2016 года (л.д. 10-12).

Согласно выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 27 февраля 2017 года, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 июня 2011 года составляет 9 247 131 рубль 29 копеек, земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 01 января 2011 года составляет 733 392 рубля 92 копейки (л.д. 126-127).

Вышеуказанная кадастровая стоимость нежилого здания определена на основании Постановления Правительства Красноярского края от 18 января 2012 года № 15-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края», кадастровая стоимость земельного участка была определена на основании Постановления Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года № 708-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края»

Земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 771 кв.м отнесен к категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под нежилое одноэтажное здание культурно-зрелищного назначения.

Оспаривая кадастровую стоимость здания и земельного участка, административный истец представила в суд отчеты об оценки их рыночной стоимости, выполненные оценщиком Зрюмовой Е.Г.

Согласно отчету об оценке № 2817 от 28 июня 2017 года, рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 июня 2011 года составляет 322 000 рублей.

Из отчета № 2917 от 28 июня 2017 года следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2011 года составляет 102 000 рублей (л.д. 13-49, 70-104).

Соответствие отчетов требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, подтверждается положительными экспертными заключением № 1344-6/2017 и № 1344-5/2017 от 30 июня 2017 года общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», членом которого является оценщик Зрюмова Е.Г. (л.д. 50-69, 105-123).Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке объектов недвижимости оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого здания; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого здания; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого здания; расчет рыночной стоимости здания путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчетов об оценке № 2817 и № 2917 от 28 июня 2017 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Положительные экспертные заключения № 1344-6/2017 и № 1344-5/2017 от 30 июня 2017 года так же отвечают требованиям, установленным к ним законодательством Российской Федерации, из их выводов следует, что представленные отчеты соответствуют требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, стоимость объектов оценки определена правильно.

Достоверность данных, содержащихся в отчетах, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 июня 2011 года составляет 322 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2011 года составляет 102 000 рублей.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Как следует из материалов дела, административный истец заключила предварительный договор купли-продажи вышеуказанных нежилого здания и земельного участка, в соответствии с которым приняла на себя обязательство в установленный данным договором срок заключить основной договор купли-продажи по цене, определенной в предварительном договоре.

Поскольку цена объектов недвижимости определена в предварительном договоре меньше, чем кадастровая стоимость этих объектов, при определении налоговой базы подлежит применению п. 5 ст. 217 НК РФ, в соответствии с которым при расчете налога на доходы физических лиц будет применятся кадастровая стоимость объектов недвижимости. В этой связи, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости здания и земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этих объектов, будут затрагивать права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости здания и земельного участка в размере их рыночной стоимости.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, в связи с чем. внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № должна быть определена по состоянию на 01 июня 2011 года равной его рыночной в размере 322 000 рублей, а кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № должна быть определена по состоянию на 01 января 2011 года равной его рыночной в размере 102 000 рублей, поскольку рыночная стоимость указанных объектов недвижимости подтверждена соответствующими доказательствами.

Поскольку до настоящего времени не проведена очередная государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства и земельных участков, предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежит восстановлению.

Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость земельного участка используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения Каминской О.Л. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером № следует считать дату поступления административного искового заявления в Красноярский краевой суд – 06 декабря 2017 года.

Датой обращения Каминской О.Л. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № также следует считать дату поступления административного искового заявления в Красноярский краевой суд – 06 декабря 2017 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Каминской Ольги Леонидовны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 322 000 рублей, определенной по состоянию на 01 июня 2011 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под нежилое одноэтажное здание культурно-зрелищного назначения общей площадью 771 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 102 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.

Датой обращения Каминской Ольги Леонидовны с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № считать 06 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда             Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 17 января 2018 года.