Решение по делу № 2-695/2018 ~ М-689/2018 от 20.07.2018

Гр.дело № 2-695/18

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

27 августа 2018 г. г. Зеленоградск

Судья Зеленоградского районного суда Калининградской области

Сайбель В.В.

при секретаре Божинской А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда Калининградской области

гражданское дело по исковому заявлению Козленко Владимира Алексеевича к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка на предложенных условиях

установил:

Истец Козленко В.А. обратился в Зеленоградский районный суд с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка на предложенных условиях.

В обосновании заявленных требований указал, что на основании решения Зеленоградского районного суда Калининградской области ответчик обязан заключить с ним договор аренды земельного участка с КН №, расположенного в <адрес> на протяжении 18 месяцев уклонялся от исполнения решения суда и заключения с ним договора аренды. Весной 2018 ответчик предъявил ему проект договора аренды земельного участка и информационное письмо о необходимости заключить договор аренды на предложенных условиях. С предложенными условиями истец не согласился и дважды направлял ответчику протокол разногласий для внесения изменения в проект договора аренды, и поскольку ответчик не учел его разногласия, истец вынужден обратится в суд в целях защиты своих прав. Указал, что у него имеются разногласия по 6 пунктам договора, а именно, истец не согласен со сроком действия договора аренды с 09.10.2017 по 08.10.2020 года, просит его установить в течение трех лет с момента согласования всех условий договора с момента вступления решения в законную силу, поскольку ответчик при направлении ему проекта договора в октябре 2017 года не представил расчет арендной платы и такой расчет поступил к нему только весной 2018 года. В абзаце 2 п.2.1 договора ответчик указал, что условия договора аренды распространяются на фактические отношения сторон, возникшие с 07 мая 2016 года, соответственно и арендная плата начисляется именно с этого времени. Он с этим условием не согласен, поскольку именно по вине ответчика ему было отказано в продлении договора аренды. И поскольку расчет аренды был произведен в 2018 году, начислять ее с 09.10.2017, а тем более с 07.05.2016 является неправильным. П 4.4. договора предусматривает расчет арендной платы на основании постановления Правительства РФ от 16.07.2009 за № 582 и на основании рыночной стоимости земельного участка до 12.08.2017. Истец предлагает изложить указанный пункт договора в редакции «Арендная плата рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 за № 582», а слова на основании рыночной стоимости земельного участка исключить, поскольку расчет арендной платы должен производиться на основании п.п «а» и «в» п. 2 Постановления, а именно из расчета 0,6 % от кадастровой стоимости земельного участка. Не согласен истец и с п. 4.5 договора о возможности ежегодного изменения размера арендной платы путем ее корректировки на коэффициент инфляции и просит его из договора исключить, поскольку п. 9 постановления Правительства № 582 запрещает производить индексацию аренды, если она рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка. Не согласен истец и с расчетом арендной платы в размере 25640 руб. в год, поскольку расчет арендной платы от кадастровой стоимости будет составлять 2849 руб. 54 коп.

В судебном заседании истец Козленко В.А. исковое заявление поддержал по указанным в нем основаниям, пояснил, что жилой дом он уже подвел под крышу, но может не успеть его достроить до 2020 года в связи с финансовыми затруднениями.

Представитель истца Положевец В.В., действующий на основании доверенности в судебном заседании требования иска поддержал, просил его удовлетворить.

Представитель ответчика Коновалова А.В., действующая на основании доверенности в судебном заседании исковые требования истца не признала, пояснила, что земельный участок предоставляется истцу для завершения строительства, направленный истцу договор аренды земельного участка является типовым, поэтому его условия изменению не подлежат. Расчет арендной платы был произведен после получения отчета о рыночной стоимости земельного участка. Считает действия Управления законными, в связи с чем, просит в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Выслушав пояснения истца, его представителя и представителя ответчика, исследовав представленные доказательства в их совокупности, и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Пунктом 12 статьи 22 ЗК Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 39.7 ЗК Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что решением Зеленоградского рай оного суда Калининградской области от 09.11.2016 были удовлетворены исковые требования Козленко В.А. и на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области была возложена обязанность заключить с Козленко В.А. договор аренды земельного участка с КН № с категорией земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для завершения строительства жилого дома, общей площадью 600 кв.м по адресу <адрес> на срок до трех лет.

Решение сторонами не обжаловалось и вступило в законную силу.

Данным решением было установлено, что Козленко В.А. является собственником неоконченного строительством жилого дома, с процентом готовности 5%, расположенным по <адрес> в <адрес>.

Для строительства данного жилого дома Козленко В.А. постановлением главы администрации Рыбачьего поселкового округа МО «Зеленоградский район» от 05.04.2001г. за № был предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок, площадью 600 кв.м, расположенный в <адрес>.

Соглашениями, заключенными администрацией МО «Зеленоградский район» с Козленко В.А. срок действия договора аренды продлевался неоднократно и окончательно был установлен до 06.05.2016.

Учитывая изменения, внесенные в Земельный кодекс Российской Федерации с 01 марта 2015 года, в части предоставления застройщику возможности для однократного продления договора аренды земельного участка без торгов в целях завершения строительства при условии, что объект недостроя не был изъят в течении 6 месяцев после окончания действия договора аренды, суд возложил на Территориальное управление Росимущества по Калининградской области обязанность по заключению с Козленко В.А. договора аренды земельного участка с КН 39:05:020204:6, сроком на три года для завершения строительства жилого дома.

Из материалов дела так же следует, что распоряжением руководителя Территориального управления Росимущества в Калининградской области от 09.10.2017 за № 425-17, в том числе и на основании вышеуказанного решения суда Козленко В.А. был предоставлен в аренду на три года земельный участок с КН № площадью 600 кв.м, расположенный в <адрес> для целей завершения строительства жилого дома.

Земельный участок с КН № относится к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием – для строительства индивидуального жилого дома, является собственностью Российской Федерации.

09 октября 2017 года был подготовлен договор № № аренды земельного участка с КН №, в п. 2.1 которого указано, что срок аренды устанавливается с 09.10.2017 по 08.10.2020, условия договора распространяются на фактические отношения сторон, возникшие с 07 мая 2016 года (день, следующий за днем прекращения действия договора аренды земельного участка от 07.05.2001 № 9 в связи с истечением срока аренды) (л.д. 13).

Пунктом 4.2 договора определено, что арендная плата начисляется с 07 мая 2016 года (л.д. 14). П.4.4 договора –арендная плата рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года за № 582 и на основании рыночной стоимости земельного участка до 12 августа 2017 (л.д. 15). П. 4.5 договора- арендная плата изменяется ежегодно путем корректировки на коэффициент инфляции на текущий финансовый год. Изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент инфляции на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением арендатора (без подписания дополнительного соглашения к договору).

Арендная плата подлежит обязательному для обеих сторон изменению в порядке, установленном действующими нормативно-правовыми актами Российской Федерации, изменяющих порядок платы за аренду земельных участков (без подписания дополнительного соглашения к договору).

Данный договор подписан руководителем управления Росимущества в Калининградской области и был направлен для подписания Козленко В.А., что им не оспаривалось.

Не согласившись с условиями представленного ему договора, Козленко В.А. 09 января 2018 года направил в Территориальное управление заявление (протокол разногласий), в котором указал, что не согласен оплачивать арендную плату с 07 мая 2016 года, просил указать в договоре, что начисление арендной платы будет проводится с момента государственной регистрации договора аренды, кроме того, в графе «размер и условия внесения арендной платы» не указан ее размер. Указал, что при определении рыночной стоимости земельного участка просил предупредить оценщика об имеющихся у него льготах (Северных). Так же просил изменить условия об одностороннем изменении арендной платы со стороны арендодателя (л.д. 30-31).

На данное обращение Теруправление ответом от 07.02.2018 за № 774 сообщило, что договор аренды земельного участка заключен на основании решения суда, указали, что земельным участком истец пользуется именно с 07 мая 2016 года, следовательно, отказ по оплате арендной платы за фактическое пользование земельным участком квалифицируется как неосновательное обогащение. Так же указали, что проект договора был направлен истцу для ознакомления, в котором указана методика расчета и дата наступления обязательств по уплате арендных платежей, расчет аренды производится только после проведения оценки рыночной стоимости земельного участка. Согласно п.6 Постановления № 582 с 12.08.2017 ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной на весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка. Так же указали на отсутствие законных оснований для исключения условий об одностороннем изменении арендной платы со стороны арендатора.

К данному ответу были приложены два экземпляра договора аренды и расчет арендной платы (л.д. 32-35).

15 мая 2018 Козленко В.А. повторно обратился в Территориальное управление с протоколом разногласий, в котором просил срок аренды установить с 01 июля 2018 года по 30 июня 2021 года, абзац 2 п. 2.1 договора исключить, п. 4.2. договора исключить, из п.4.4 договора исключить слова « на основании рыночной стоимости земельного участка до12.08.2017», исключить п. 4.5 договора, установить расчет арендной платы из расчета 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка, и на этих условиях просил заключить с ним договор аренды.

Ответом от 13 июня 2018 года Теруправление отказало во внесении изменений в договор аренды (л.д.55-56).

Не согласившись с таким ответом ответчика, Козленко В.А. обратился в суд с иском о понуждении к заключению договора аренды на предложенных им условиях.

Вместе с тем, разрешая заявленные истцом требования, суд с обоснованностью заявленных им доводов и оснований согласиться не может в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В силу статьи 606 ГК Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 614 ГК Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Подпунктом 1 пункта 2 этой же статьи Кодекса предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Как следует из проекта договора, представленному истцу для подписания, в нем указано имущество, передаваемое ему по договору аренды, указаны порядок, условия и сроки внесения арендной платы ( п.1.1, п. 4 договора).

При этом, как уже указано выше, суд, принимая решение о возложении на Территориальное управление Росимущества обязанности по заключению с Козленко В.А. договора аренды земельного участка с КН № исходил из того, что у последнего имеется возможность получения однократно для завершения строительства жилого дома в аренду земельного участка сроком на три года, поскольку Теруправление не обратилось в суд с иском об изъятии у истца этого недостроя, следовательно, действия Теруправления сами по себе незаконными в части отказа в предоставлении земельного участка, не были.

Учитывая необходимость проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, предоставление истцу Теруправлением земельного участка с 09.10.2017 не нарушает права истца на совершение действий по достройке жилого дома.

При этом, расчет арендной платы за пользование земельным участком должен проводится на основании пункта 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, согласно которого до 12.08.2017 года арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил, рассчитывалась на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Как следует из расчета арендной платы рыночная стоимость земельного участка установлена в размере 256400 руб.(л.д. 25).

При этом, суд приходит к выводу, что в расчет арендной платы за земельный участок ответчиком совершенно обосновано включен срок фактического пользования истцом земельным участком с 07 мая 2016 года по дату заключения договора, поскольку земельный участок занят истцом, используется им, следовательно, подлежит оплате и арендная плата за это время.

Доводы истца, что арендная плата должна исчисляться от 0.6 % от кадастровой стоимости на основании пп. «в» п.3 Правил, как за земельный участок, предоставленный гражданину для индивидуального жилищного строительства, суд во внимание принять не может, поскольку данный земельный участок предоставлен Козленко В.А. уже для другой цели, а именно однократно и только для целей завершения строительства на срок до трех лет.

И такой порядок приобретения прав на спорный земельный участок по существу является льготным, направленным на скорейшее завершение работ по строительству, следовательно, к таким отношениям подлежит применению именно п. 6 Правил, что и было применено ответчиком для расчета арендной платы.

Оснований для изменения размера арендной платы на основании п. 3 Правил суд не находит, учитывая, что истец длительное время не предпринимал мер к строительству жилого дома, а следовательно, и не использовал земельный участок по его целевому назначению.

Таким образом, с учетом того, что арендная плата подлежит начислению на основании п. 6 Правил, не подлежат удовлетворению и требования истца в части незаконности индексации арендной платы, и ее размера, поскольку такие условия договора соответствуют Правилам определения размера арендной платы, и направлены на создание для истца условий, направленных на завершение строительства и введения объекта в эксплуатацию, в связи с чем, заявленные им требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК Российской Федерации, суд

Решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░- ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 03 ░░░░░░░░ 2018 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░ ░.░.