Решение по делу № 2-494/2012 от 24.12.2012

Решение по гражданскому делу

Дело № 2-494/2012г.

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М    Р О С С И Й С К О Й    Ф Е Д Е Р А Ц И И

     Мировой судья Приполярного судебного участка г.Усинска Республики Коми Брагина Т.М.,

     при секретаре Сарана В.Ф.,

     рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Усинске Республики Коми 24 декабря 2012г. дело по иску <Коваль М.Ю.1> к <Лило Л.Л.2> о применении к предварительному и основному договору купли-продажи квартиры последствия недействительности ничтожной сделки и взыскании денежных средств,  судебных расходов

                              УСТАНОВИЛ:

<Коваль М.Ю.1> обратилась  в суд с иском к <Лило Л.Л.2> о применении к предварительному и основному договору купли-продажи квартиры последствия недействительности ничтожной сделки и взыскании денежных средств в сумме 50 тысяч рублей, судебных расходов, состоящих из уплаты госпошлины за подачу иска в суд в размере 1700 рублей, 2000 рублей за оказание юридических услуг. В обоснование иска <Коваль М.Ю.1> указывает, что <ДАТА>. решила продать квартиру по адресу: <АДРЕС>. <ДАТА2> покупатели <ФИО3> убедили её, что они приобретут её квартиру, после продажи своей, и получении ипотеки, которую им обещали выдать сразу после новогодних праздников. На вырученные деньги решила приобрести однокомнатную квартиру в другом районе, поэтому обратилась к риэлтору <ФИО4>, чтоб она подыскала варианты квартир, поскольку была уверена, что сделка с <ФИО3> будет оформлена в ближайшее время. <ДАТА3> однокомнатная квартира по адресу: <АДРЕС>, была найдена, и истица сама предложила внести задаток в размере 50000 рублей, в счет подлежащих в будущем денежных средств за квартиру, с чем согласился Ответчик.

<ДАТА4> состоялась передача денежных средств в размере 50000 рублей на счет ответчика посредством перевода денежных средств на лицевой счет ответчика, о чем представитель ответчика написала расписку, происходит подписание сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры по адресу: <АДРЕС>. Согласно которого истица передала ответчику в качестве задатка денежные средства в размере 50000 рублей, а также подписание договора купли-продажи квартиры по <АДРЕС>, от <ДАТА5> и передаточного акта к нему, однако в фактическое владение истицы данная квартира не была передана и денежные средства в размере, указанном в договоре ответчику не выплачивались. 

<ДАТА6> документы ею были переданы сторонами для регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Усинску для государственной регистрации сделки купли-продажи.

<ДАТА>. покупатель квартиры истицы <ФИО3> продал свою квартиру и попытался получить кредит в Сбербанке, однако ему в выдаче кредита отказали. Денежных средств для передачи ответчику у истицы не было, в связи с чем, было принято решение о приостановлении регистрации договора купли-продажи, о чем <ДАТА7> подали соответствующее заявление. <ДАТА>. <ФИО3> проживал с семьей в квартире истицы, денежные средства не искал для приобретения квартиры истицы, после чего съехал. Истица квартиру не продала, соответственно у неё не было денег на приобретение квартиры ответчика, в связи с чем они с ответчиком подали заявление в регистрационный орган о прекращении регистрации купли-продажи квартиры по адресу: <АДРЕС>.

Истица считает, что договор купли продажи квартиры подписан, денежные средства в качестве задатка переданы ответчику в размере 50000 рублей, но договор не был зарегистрирован в установленном законодательстве порядке соответственно является недействительным (ничтожным). При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке. Поскольку основной договор был подписан, следует считает истица, все положения предварительного договора потеряли силу с момента подписания основного договора. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу квартиры по <АДРЕС>, в связи с чем п.3.2.2. предварительного договора следует считать недействительным. По мнению истицы, правовая природа предварительного договора не предполагает возникновения между его сторонами обязательственных отношений имущественного характера. То есть любые обязательства сторон по оплате или передаче недвижимого имущества (квартиры) указанные в предварительном договоре не имеют юридической силы. Ввиду незаключенности договора купли-продажи квартиры по <АДРЕС>, он является недействительным (ничтожным) и обязательства, из него вытекающие, в том числе и акцессорные (обязательство о задатке), также является недействительными. В связи с чем истица просит суд применить к договору купли-продажи квартиры по <АДРЕС>, подписанного <Коваль М.Ю.1> и <Лило Л.Л.2> <ДАТА5>, последствия недействительности ничтожности сделки и взыскать с <Лило Л.Л.2> неосновательное обогащение в размере 50000 рублей, уплаченных истцом в качестве задатка по данному договору, судебные расходы.

В заявлении об уточнении исковых требований истица просит суд применить к предварительному договору купли-продажи квартиры по <АДРЕС> от <ДАТА4> и к договору купли-продажи квартиры по <АДРЕС> от <ДАТА5> подписанных <Коваль М.Ю.1> и <Лило Л.Л.2> последствия недействительности ничтожной сделки и обязать <Лило Л.Л.2> возвратить <Коваль М.Ю.1> денежные средства в размере 50000 рублей, полученные ответчиком в качестве задатка по предварительному договору от <ДАТА4>, судебные расходы.

В дополнении к исковому заявлению истица просит суд применить к предварительному договору купли-продажи квартиры по адресу: <АДРЕС> от <ДАТА4> в части соглашения об уплате <Коваль М.Ю.1> задатка за квартиру <Лило Л.Л.2> и к основному договору купли-продажи квартиры по адресу: <АДРЕС> от <ДАТА5> последствия недействительности ничтожной сделки и обязать <Лило Л.Л.2> возвратить <Коваль М.Ю.1> неосновательно полученные денежные средства в размере 50000 рублей, судебные расходы.

В судебном заседании истица, на удовлетворении уточненных исковых требований настаивает, суду также пояснила, предварительный договор купли-продажи читала и подписала сама. Считает, также, что как указано в исковом заявлении, что поскольку основной договор не зарегистрирован в установленном порядке у неё не возникло обязанностей. Предварительный договор является недействительным, поскольку не заключен основной. Соответственно нужно применить последствия недействительности сделки и вернуть ей задаток в размере 50000 рублей. Не знала, что можно было включить в предварительный договор условие, о том, что она покупает квартиру ответчика после продажи своей, риэлтор об этом её не предупредила.

В судебном заседании представитель истицы на удовлетворении уточненных исковых требований настаивает по основаниям, изложенным в дополнении к исковому заявлению.

     Ответчик, исковые требования не признает. Суду показал, что продавал свою квартиру по адресу: <АДРЕС> через агентство «<НАИМЕНОВАНИЕ>». 50 000 рублей были внесены истицей как задаток. <ДАТА>. истица уверяла, что вскоре продаст свою квартиру, поскольку у неё на руках был уже талон для сдачи документов в регистрирующий орган. Регистрацию сделки приостанавливали, поскольку истица не могла продать свою квартиру, <ДАТА>. вообще прекратили, т.к. истица сказала, что «денег у неё нет, ищите новых покупателей». 50 тысяч рублей это задаток, т.е. гарантия, что истица квартиру купит, она нарушила условия предварительного договора и основного в части того, что в течение 10 дней оставшуюся сумму 1 миллион рублей не передала продавцу.

Суд, заслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что <ДАТА4> между ответчиком, от имени которого по доверенности действовала <ФИО6>. (продавец) и истицей (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <АДРЕС>. Согласно п.2 указанного договора стоимость квартиры определена сторонами в размере 1050 тысяч рублей. Оплата стоимости жилого помещения будет производиться в порядке и в сроки, определенные предварительным и основным договором, при заключении сторонами основного договора денежные средств, перечисленные в соответствии с п.3.2.1 засчитываются в счет оплаты стоимости квартиры, оставшаяся сумма стоимости квартиры перечисляется в порядке и в сроки, определенные основным договором. Пункт 3.2.1 предусматривает после подписания договора в течение 3 трех банковских дней выплатить ответчику в счет стоимости приобретаемой квартиры 50000 рублей в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на лицевой счет ответчика.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским Кодексом РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п.п.3.2.1., разделом 5 предварительного договора ответчик получил от истицы задаток в размере 50000 рублей.

Кроме того, разделом 5 договора, предусмотрены особые условия, согласно которых обеспечением исполнения своих обязательств истцом по указанному договору является задаток, предусмотренный ст.ст.380, 381 ГК РФ. Также указано, что задатком признается денежная сумма, указанная в подп.3.2.1 договора и перечисляемая истицей в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Согласно п.5.3. предварительного договора, если основной договор не будет заключен по вине истицы, задаток ответчиком не возвращается. Согласно п.5.4. предварительного договора, если основной договор не будет заключен по вине ответчика, задаток ответчиком возвращается в двойном размере.

По правилам п.2 ст.429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Согласно п.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора - п.1 ст.432 ГК РФ.

В подтверждении своих намерений о заключении договора купли-продажи, стороны включили в указанный предварительный договор соглашение о задатке. По условиям соглашения о задатке покупатель передал продавцу 50000 рублей. Продавец обязался возвратить двойную сумму задатка в случае отказа от заключения договора задаток должен был остаться у продавца.

Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст.429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п.2 ст.381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.

Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи квартиры на согласованных условиях в определенный срок. Денежным являлось обязательство покупателя по основному договору купли-продажи квартиры по адресу: <АДРЕС>.  

Как пояснила в судебном заседании истица <ДАТА>. она продавала квартиру по адресу: <АДРЕС>, на вырученные деньги собиралась приобрести однокомнатную квартиру в другом районе города. Через своего риэлтора <ФИО4> нашла вариант <ДАТА>. по адресу: <АДРЕС>. Поскольку была уверена, что покупатели <ФИО3>, переехавшие к ней в квартиру купят её, заключила предварительный договор и положила на счет ответчика денежную сумму в размере 50000 рублей, о чем его доверенное лицо <ФИО6>. написала ей расписку.

Из материалов дела следует, что государственная регистрация сделки в Усинском отделе УФРС по Республике Коми по договору купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <АДРЕС> должна была состояться <ДАТА8>, однако она была отложена с <ДАТА9> по <ДАТА10>, т.е. сроком на три месяца по заявлению <Лило Л.Л.2>, в связи с тем, что необходимо произвести расчет по договору купли-продажи и представить документы о получении денег продавцом за проданную квартиру. Согласно уведомления от <ДАТА9> государственного регистратора <ФИО7>, направленного <Лило Л.Л.2>, <ФИО8> <Коваль М.Ю.1> государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от <ДАТА5> и права собственности <Коваль М.Ю.1> на объект недвижимости - квартиру по адресу: <АДРЕС> приостановлена. Кроме того, стороны уведомлены о том, что если не будут представлены документы, подтверждающие расчет по договору купли-продажи квартиры, УФРС по РК будет вынуждено зарегистрировать залог в силу закона.

<ДАТА11> в Усинский отдел УФРС по Республике Коми <Лило Л.Л.2> и <Коваль М.Ю.1> были представлены заявления о возврате документов без проведения правовой экспертизы по договору купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <АДРЕС>. Согласно уведомления от <ДАТА11> государственного регистратора <ФИО7> государственная регистрация на вышеуказанный объект прекращена на основании п.4 ст.20 ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и заявлений <Лило Л.Л.2> и <Коваль М.Ю.1>

Допрошенная в качестве свидетеля <ФИО6>., показала, что по доверенности <ФИО9> Лило Л.Л. она продавала квартиру <АДРЕС>. <ДАТА>. <Коваль М.Ю.1> собралась купить данную квартиру. <ДАТА>. получили задаток, о котором указали в пункте предварительного договора как особые условия. Деньги <Коваль М.Ю.1> положила на счет <Лило Л.Л.2>, о чем <ФИО6>. написала расписку <Коваль М.Ю.1> Позже пошли в юстицию на подачу документов, договор прочитали, подписали. Как говорила <Коваль М.Ю.1> она должна была получить деньги от продажи своей квартиры. Точную дату не помнит, приостановили регистрацию сделки, т.к. денег у <Коваль М.Ю.1> не было, в связи с тем, что покупатели её квартиры не могли найти деньги купить квартиру <Коваль М.Ю.1> Время шло, <ДАТА>. истица позвонила свидетелю, предложила искать других покупателей, поскольку денег у неё нет. 50000 рублей были переданы <Лило Л.Л.2>, чтобы стороны не нашли других покупателей. Именно <Коваль М.Ю.1> предложила оформить указанную сумму задатком, поскольку была уверена, в том, что свою квартиру продаст, т.к. покупатели уже жили в её квартире.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля <ФИО4>, индивидуальный предприниматель, работающая в агентстве «<НАИМЕНОВАНИЕ>» пояснила, что истица <Коваль М.Ю.1>, <ДАТА>. обратилась к ней с просьбой подыскать ей однокомнатную квартиру, она уверяла, что скоро продаст свою квартиру по адресу: <АДРЕС>, поскольку у них с покупателями имеется талон на <ДАТА>. в юстицию. Оформлением продажи квартиры <Коваль М.Ю.1> занималось другое агентство и как были оформлены документы по задатку полученных истицей от <ФИО3> ей неизвестно. <ДАТА4> не дожидаясь окончания сделки по своей квартире истица согласилась оформлять сделку по квартире с <Лило Л.Л.2>, по адресу: <АДРЕС>, в связи с чем стороны подписали предварительный договор, согласно которого истица перевела на счет <Лило Л.Л.2> задаток в размере 50000 рублей, о чем его доверенное лицо <ФИО6>. написала истице расписку, последствия оформления и передачи денег истице разъясняла. В предварительном договоре условие указывающее на зависимость приобретаемой квартиры по <АДРЕС> от продажи квартиры <АДРЕС> истица не просила, кроме того свидетель не занималась оформлением купли-продажи квартиры <Коваль М.Ю.1> <ДАТА>. им стало известно, что сделка по трехкомнатной квартире <Коваль М.Ю.1> сорвалась, ввиду отказа Сбербанка в кредитовании <ФИО3>, которые являлись покупателями квартиры, принадлежащей <Коваль М.Ю.1> Сделка по приобретению <Коваль М.Ю.1> квартиры <АДРЕС> была приостановлена на один месяц, после по соглашению сторон еще на 3 месяца. <ДАТА>, стало известно, что Коми ипотечная компания, где покупатель <ФИО3> собирался брать кредит на приобретение квартиры, сделки по доверенностям не оформляет, а у <Коваль М.Ю.1> была доверенность от собственников на продажу квартиры по <АДРЕС>. <ФИО4> помогала продать квартиру <Коваль М.Ю.1> <ДАТА>. <ФИО8> позвонила <Коваль М.Ю.1>, она извинилась перед ней и заявила, что не может продать свою квартиру попросила найти других покупателей. В связи с окончанием срока приостановления сделки, в регистрационной службе свидетелю пояснили, что если стороны не подадут заявление о прекращении регистрации сделки, то сделка будет зарегистрирована с ипотекой в силу закона, что не отвечало интересам <Лило Л.Л.2> <ДАТА11> стороны подали заявление в регистрационную службу о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи на объект <АДРЕС>, что было вынужденной мерой со стороны <Лило Л.Л.2> Акт приема передачи квартиры был подписан в юстиции в одном экземпляре для того, чтобы сдать документы, таковы были требования регистрирующего органа. Договор купли-продажи квартиры от <ДАТА5> подписывали в юстиции <ДАТА6> В исковом заявлении истицы не указаны основания, по которым предварительный договор можно признать недействительным. Предварительный договор истицей заключался добровольно, по её инициативе были переданы денежные средства в размере 50000 рублей ответчику, по вине истице основной договор не был зарегистрирован в юстиции, поскольку у неё не было денег для оплаты покупки квартиры. Договор купли-продажи квартиры, это возмездный договор, соответственно в интересах продавца квартиры, получить денежные средства за квартиру перед регистрацией сделки, данные условия и были прописаны в предварительном и основном договоре, которые подписаны истицей добровольно.

Анализируя представленные и исследованные в судебном заседании доказательства, оценив доказательства в их совокупности, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к выводу об отказе удовлетворения заявленных истцом требований.

Согласно подписанного сторонами предварительного договора от <ДАТА4> в счет последующей оплаты квартиры по адресу: <АДРЕС>, задаток внесенный <Коваль М.Ю.1> выполнял обеспечительную функцию, основной целью которого является заключение договора, имел платежный характер, и признано сторонами способом платежа.

Суду не представлено доказательств и они не добыты в судебном заседании надлежащего исполнения обязательств со стороны <Коваль М.Ю.1> предварительного договора от <ДАТА4> в части внесения денежных средств по оплате стоимости квартиры по адресу: <АДРЕС>. С другой стороны обязательства, которые на себя принял <Лило Л.Л.2> как сторона в договоре, исполнил.

Основной договор купли-продажи квартиры стороны не заключили по вине истицы, которая к установленному предварительным договором сроку не имела всей суммы, необходимой для оплаты по договору.

Согласно п.2 ст.429 ГК РФ несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность, данные требования действующего законодательства сторонами при заключении предварительного договора были соблюдены. Поскольку суд считает, что письменно заключенный предварительный договор соответствует требованиям закона и иных правовых актов, правовых оснований для признания спорного соглашения недействительным в связи с тем, что оно имеет условия о передаче денег в виде задатка, не имеется.

Согласно ст.61 ГПК РФ обстоятельства, признанные судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из материалов дела следует, что заключать основной договор купли-продажи истица, отказалась, что ею и не оспаривается. Основной договор купли-продажи в установленном законом порядке государственную регистрацию не прошел и, в соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ не является заключенным. Истица и её представитель считают, что поскольку в основном договоре купли-продажи квартиры и оговоренная сумма в предварительном договоре отличаются, данное обстоятельство является основанием для признания основного договора не заключенным и не порождающим последствий связанных с выполнением предварительного договора в части задатка. Указанную позицию, а также доводы истицы и представителя истицы о том, что поскольку основной договор не заключен, то денежные средства в размере 50000 рублей переданные в счет последующей оплаты за квартиру должны быть возращены истице суд считает ошибочными, поскольку решением мирового судьи Приполярного судебного участка г.Усинска от 02.12.2011г. и апелляционным определением Усинского городского суда Республики Коми от 30.01.2012г. вступившими в законную силу указанная сумма в 50000 рублей признана задатком, указанные обстоятельства в силу ст.61 ГПК РФ не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, суд отказывает в удовлетворении требований истца, о применении к предварительному договору купли-продажи квартиры по адресу: <АДРЕС> от <ДАТА4> в части соглашения об уплате <Коваль М.Ю.1> задатка за квартиру <Лило Л.Л.2> и к основному договору купли-продажи квартиры по адресу: <АДРЕС> от <ДАТА5> последствия недействительности ничтожной сделки и обязать <Лило Л.Л.2> возвратить <Коваль М.Ю.1> неосновательно полученные денежные средства в размере 50000 рублей.

Доводы истицы и её представителя суд считает несостоятельными вследствие неверного толкования ими норм действующего гражданского законодательства.

Согласно п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

     В соответствии со ст.ст.67,71 ГПК РФ суд принимает решение на основании доказательств, представленных сторонами при разрешении спора.

     При отказе в удовлетворении основных требований не подлежат удовлетворению и производные о взыскании судебных расходов.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

     В удовлетворении исковых требований <Коваль М.Ю.1> к <Лило Л.Л.2> о применении к предварительному договору купли-продажи квартиры по адресу: <АДРЕС> от <ДАТА4> в части соглашения об уплате <Коваль М.Ю.1> задатка за квартиру <Лило Л.Л.2>, и к основному договору купли-продажи квартиры по адресу: <АДРЕС> от <ДАТА5> последствия недействительности ничтожной сделки и взыскании денежных средств в размере 50000 рублей и судебных расходов отказать за необоснованностью.

     Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Усинский городской суд Республики Коми через мировой суд Приполярного судебного участка гор. Усинска Республики Коми в течение месяца после вынесения решения в окончательной форме.

Мировой судья-подпись                         

Копия верна - мировой судья-                      Т.М. Брагина

Мотивированное решение изготовлено 28.12.2012г.