Решение по делу № 33-15156/2014 от 30.06.2014

Судья Тройно П.С. Дело № 33-15156/14

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Меншутиной Е.Л.

судей Колесник Н.А., Шевчук Т.В.,

при секретаре Гордееве А.В.

рассмотрела в заседании от 14 июля 2014 года апелляционную жалобу Администрации г.п. Ступино Ступинского муниципального района Московской области

на заочное решение Ступинского городского суда Московской области от 07 февраля 2014 года по делу по исковому заявлению Журавлева Евгения Валерьевича к администрации городского поселения Ступино Ступинского муниципального района Московской области о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения в нежилое, об обязании принять решение по переводу жилого помещения в нежилое и выдать уведомление о переводе жилого помещения в нежилое.

Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л., объяснения представителя истца – Семиной Ж.В., представителей ответчика – Кеповой Н.Г., Смирнова Н.Н., судебная коллегия

установила:

Журавлев Е.В. обратился в суд с иском к администрации городского поселения Ступино Ступинского муниципального района Московской области о признании незаконным отказа администрации городского поселения Ступино Ступинского муниципального района Московской области в переводе принадлежащего ему жилого помещения – квартиры, расположенной на первом этаже четырёхэтажного дома по адресу: <данные изъяты>, в нежилое помещение; обязании администрации принять решение по переводу указанного жилого помещения в нежилое помещение и выдать ему уведомление о переводе. В обоснование своих требований Журавлев Е.В. сослался на то, что 01.08.2013 года он обратился в администрацию городского поселения Ступино Ступинского муниципального района Московской области с заявлением о переводе указанного жилого помещения в нежилое с последующим использованием его под размещение магазина промышленных товаров. 21.11.2013 года он получил от ответ, которым ему было отказано в переводе жилого помещения в нежилое со ссылкой на положения ст. 36 ЖК РФ и ему предложено получить согласие всех собственников в многоквартирном доме на перепланировку помещения. Он полагает, что отказ ответчика в переводе жилого помещения в нежилое не соответствует закону, так как им были представлены все необходимые документы, а проект перепланировки квартиры подготовлен и согласован в соответствии с жилищным, градостроительным законодательством РФ и административным регламентом предоставления муниципальной услуги, утверждённым постановлением администрации городского поселения Ступино Ступинского муниципального района Московской области от 20.09.2012 года № 502-п. В ст. 24 ЖК РФ указан исчерпывающий перечень оснований отказа в переводе жилого помещения в нежилое, а также определено, что решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 указанной статьи.

Журавлев Е.В. о времени и месте судебного разбирательства был извещён, но в суд не явился, его представитель по доверенности Семина Ж.В. в судебном заседании иск поддержала.

Представитель администрации городского поселения Ступино Ступинского муниципального района Московской области о времени и месте судебного разбирательства извещался, но в суд не явился, возражений по иску не представил.

Представитель третьего лица – ГУП МО «НИИПРОЕКТ» о времени и месте судебного разбирательства был извещен, в судебное заседание не явился, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие, с иском согласился.

Заочным решением от 07 февраля 2014 года исковое заявление Журавлева Е.В. удовлетворено. Признан незаконным отказ администрации городского поселения Ступино Ступинского муниципального района Московской области в переводе жилого помещения – квартиры, расположенной на первом этаже четырёхэтажного дома по адресу: <данные изъяты>, в нежилое помещение. Администрация городского поселения Ступино Ступинского муниципального района Московской области обязана принять решение по переводу указанного жилого помещения в нежилое и выдать уведомление о переводе.

В апелляционной жалобе Администрация г.п. Ступино Ступинского муниципального района Московской области просит указанное решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Выслушав объяснения представителей сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Согласно ст. 23 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с ч. 2 настоящей статьи.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с ч.ч. 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в ч. 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений.

Статьёй 24 ЖК РФ предусмотрены случаи, когда допускается отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 настоящей статьи. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

В силу ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии со ст. 40 ч. 2 и ст. 44 ч.ч. 1, 2 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Как следует из п. 2 ст. 36 ЗК РФ, в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В силу ст. 16 Федерального закона от 29.12.1994 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как усматривается из материалов дела, истцу на основании решения собственника об объединении жилых комнат в квартиру от 22.05.2013 года, принадлежит на праве собственности жилое помещение – трехкомнатная квартира общей площадью 80,3 кв. м., расположенная на первом этаже многоквартирного жилого <данные изъяты> в <данные изъяты>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.06.2013 года. Согласно выписки из домовой книги и копии финансового лицевого счета, в указанной квартире никто не зарегистрирован.

Истец 01.08.2013 года обратился в администрацию городского поселения Ступино Ступинского муниципального района Московской области с заявлением о переводе принадлежащего ему жилого помещения в нежилое помещение для использования его под размещение магазина торгового помещения. К заявлению были приложены документы, предусмотренные ст. 23 ЖК РФ, в том числе проект перепланировки квартиры под торговые помещения, подготовленный территориальной мастерской ТМ-9 г. Ступино ГУП Московской области «НИИПРОЕКТ».

Письмом от 21.11.2013 года администрация городского поселения Ступино Ступинского муниципального района Московской области разъяснила истцу, что в соответствии со ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, а именно: ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен дом, иные предназначенные для обслуживания эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. В связи с этим Журавлеву Е.В. рекомендовано получить согласие всех собственников в многоквартирном доме на перепланировку помещения, в результате которой к нему будет присоединена часть общего имущества в многоквартирном доме, оформленное протоколом общего собрания собственников помещений.

Как видно из проекта перепланировки квартиры под торговые помещения, разработанного ГУП Московской области «НИИПРОЕКТ» по заказу истца, в перечень работ по перепланировке помещений квартиры включены: в помещении № 4 разборка оконного проёма до отметки «0» с установкой наружного дверного блока ДН-1 по ГОСТ 30970-2002 R=0,7 м2*С/Вт; организация перед входом крыльца с навесом и пандусом для доступа маломобильных групп населения (инвалидов), в результате перепланировки из помещения предусмотрено 2 выхода: основной – непосредственно на улицу; запасной – через лестничную клетку жилого дома. Также из проекта следует, что изменения не затрагивают конструктивные характеристики здания, их надёжность и безопасность и не превышают предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Журавлева Е.В, суд исходил из того, что в результате проведения требуемых строительных работ параметры квартиры (высота, площадь, показатели производственной мощности, объем) и качество инженерно-технического обеспечения не изменяются, в связи с чем основания для вывода о квалификации предполагаемых строительных работ как работ по реконструкции квартиры, не имеется.

Также суд сослался на то, что при переводе спорного жилого помещения в нежилое уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме не произойдёт, несущие конструкции затронуты не будут, технические решения, разработанные в проектной документации, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным и противовзрывным нормам, действующим на территории РФ, соответствуют и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта, при соблюдении требований и мероприятий, предусмотренных проектными чертежами. Границы квартиры не подлежат изменению путем присоединения части общего имущества в многоквартирном доме, а устройство отдельного входа осуществляется путем разборки подоконной части стены, не выходя из границы квартиры.

В этой связи суд пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае с учетом изложенных обстоятельств для изменения функционального назначения квартиры и организации отдельного входа с крыльцом согласования со всеми собственниками помещений в соответствии со ст.ст. 36, 40 ЖК РФ не требуется.

Кроме того, суд отметил, что право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, у собственников помещений возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта, а земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой <данные изъяты>, не входит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку в соответствии со ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.1994 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не сформирован и не прошел государственный кадастровый учет.

В этой связи суд счел, что у истца отсутствовала обязанность получения согласия собственников помещений в доме на распоряжение той частью земельного участка, на котором при осуществлении перепланировки спорного помещения планируется устройство отдельного входа.

По мнению суда, устройство отдельного входа не препятствует иным сособственникам общего имущества многоквартирного жилого дома владеть и пользоваться соответствующим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома. Поэтому требования ответчика, положенные в основу отказа в удовлетворении заявления истца, суд признал не основанными на нормах действующего законодательства.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Как следует из положений Жилищного кодекса РФ, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ч.ч.1, 2).

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В действующем Своде правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003, принятом Постановлением Госстроя России от 21.08.2003 г. № 153, под реконструкцией здания понимается комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания.

Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, пристроек, а при наличии обоснований частичную разборку здания, повышение уровня инженерного оборудования (Ведомственные строительные нормы Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования ВСН 61-89 (р.) (утвержденные Приказом государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26.12.1989 г. № 250).

Тем самым, реконструктивные работы могут предусматривать один из видов работ (или их комплекс) в целях частичного изменения фасадной части здания и (или) несущих конструкций: изменение формы оконных и дверных проемов; создание, ликвидация оконных и дверных проемов; изменение входов; устройство входов, тамбуров входов.

Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания на необходимость представления заявителем согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома, либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Суд данные обстоятельства не учел и никакой оценки им не дал.

В рассматриваемом случае внешние стены жилого помещения представляют единое монолитное строение с оконными проемами. Тогда как из содержания проекта перепланировки квартиры истца с целью использования под магазин промышленных товаров следует, что предусматривается выполнение работ по реконструкции объекта, в ходе которых планируется устройство нового входа в габаритах существующего окна, для чего указано на необходимость разбора до отметки 0 существующего оконного проема, установку входного элемента в помещение на фасаде многоквартирного жилого дома с устройством отдельного входа, что повлечет за собой не только изменение фасада здания, но и уменьшение доли общего имущества собственников многоквартирного дома.

Таким образом, суд не принял во внимание, что в данном случае имеет место реконструкция здания, так как предусмотренные работы связанны с изменением фасадной части здания, изменение входов, ликвидация окна и создание нового дверного проема на этом месте, устройство крыльца и пандуса, в результате чего происходит запользование общего имущества многоквартирного дома - фундамента, стены здания, расположенной под окном, в результате чего изменяются параметры и конфигурация принадлежащего истцу объекта недвижимого имущества с присоединением к имуществу истца общего имущества многоквартирного дома, поэтому на такую реконструкцию, переустройство, перепланировку помещения должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Суд ошибочно посчитал, что не требовалось согласие всех собственников дома при переводе жилого помещения в нежилое, поскольку земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой <данные изъяты>, не сформирован и не прошел государственный кадастровый учет.

Как разъяснено в п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При этом, в указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Следовательно, земельный участок, на котором возведен жилой дом, хотя и не сформирован и не находится в общедолевой собственности собственников многоквартирного дома, находится во владении и пользовании сособственников жилых помещений в многоквартирном доме, в любой момент может быть оформлен в общедолевую собственность, а возведение на нем без согласия собственника земельного участка построек, может в последующем повлечь нарушение прав и законных интересов собственников жилого дома. Из изложенного следует, что Администрация городского поселения Ступино обоснованно предложила истцу представить согласие собственников жилого дома на реконструкцию.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе Журавлеву Е.В. в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

заочное решение Ступинского городского суда Московской области от 07 февраля 2014 года отменить и постановить по делу новое решение, которым Журавлеву Е.В. в удовлетворении исковых требований к Администрации городского поселения Ступино Ступинского муниципального района Московской области о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения в нежилое, обязании принять решение по переводу жилого помещения в нежилое и выдать уведомление о переводе жилого помещения в нежилое отказать.

Председательствующий:

Судьи: