Решение по делу № А06-708/2010 от 27.05.2010

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: info@astrahan.arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Астрахань

Дело №А06-708/2010

27 мая 2010 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2010 года

Полный текст решения изготовлен 27 мая 2010 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе: судьи Сериковой Г.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/за Суралиевой М.М.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску  

Индивидуального предпринимателя  Жувагиной Юлии Валерьевны

адрес: г. Москва, ул. Вавилова, д.79, кв.84  

к  Индивидуальному предпринимателю Асанову Басыру Ваказовичу, 21.09.1953 года рождения, уроженец г. Астрахани, ИНН:300900072616

адрес: Астраханская область, Приволжский район, с. Осыпной бугор, ул. Солнечная, 1

Третьи лица: Комитет имущественных отношений города Астрахани,

адрес: г. Астрахань, ул. Ленина, 14

 Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в Астраханской области,

адрес: г. Астрахань, ул. Никольская, 9

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 184 316 руб. 72 коп.

при участии:

от истца: Тутаринова И.В.- представитель по доверенности от 05.03.2010 года, паспорт;

от ответчика: Тыщенко В.Т.- адвокат, ордер № 000803 от 26.03.2010г., доверенность, удостоверение № 424 от 14.03.2003 года;

от третьего лица:

          Комитет имущественных отношений г. Астрахани - Твердохлебова И.В. - представитель по доверенности № 01-8655 от 05.10.2009 года, паспорт;

          Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в Астраханской области – Кутьина А.А. - представитель по доверенности № 40 от 10.11.2009 года, паспорт.

Индивидуальный предприниматель  Жувагина Юлия Валерьевна (далее по тексту: истец, ИП Жувагина Ю.В.) в соответствии с положениями пункта 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями к Индивидуальному предпринимателю Асанову Басыру Ваказовичу (далее по тексту: ответчик, ИП Асанов Б.В.) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 184 316 руб. 72 коп.

Представитель истца в судебном заседании в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просительную часть искового заявления просит читать в следующей редакции: взыскать индивидуального предпринимателя Асанова Басыра Ваказовича в пользу индивидуального предпринимателя Жувагиной Юлии Валерьевны, задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № 8861 от 10.01.2003г. и дополнительного соглашения от 28.06.2005г. за период с 01.07.2008г. по 10.12.2009г. в сумме 184 316 руб. 72 коп. и перечислить по следующим реквизитам: ОАО «Альфа-Банк» лиц.счет:40817810504370014073, ИНН: 7728168971, БИК: 044525593, кор.счет: 30101810200000000593.

Суд расценивает данное заявление как уточнение текста искового заявления и удовлетворяет данное заявление.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, согласно доводам искового заявления. Пояснил, что на основании договора купли-продажи 109/11П от 05 мая 2008г. и свидетельства о государственной регистрации права собственности от 01.07.2008г., истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение 074 литера «А», расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Свердлова/Советской Милиции/Коммунистическая, д. 39/42/17. Указанное имущество обременено договором аренды с ответчиком № 8861 от 10.01.2003г. и дополнительным соглашением от 28.06.2005г. к указанному договору аренды, зарегистрированным УФРС по АО 11.05.2007г. за №30-30-01/042/2007-025. Статьей 617 Гражданского Кодекса РФ установлено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, арендатор обязан надлежащим образом исполнять обязанности по договору в пользу нового собственника. В соответствии с условиями договора аренды арендатор обязан в срок до 10 числа текущего месяца, вносить арендную плату за пользование нежилым помещением, однако, с момента заключения договора купли-продажи, арендатор не вносил арендную плату ни на счета Комитета имущественных отношений, ни истцу как новому собственнику. Ставка арендной платы в месяц за использование указанного нежилого помещения в соответствии с условиями договора составляет 10 842 руб. 16 коп. Таким образом, за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.07.2008г. по настоящее время в сумме 184 316 руб. 72 коп. Просит иск удовлетворить.

            Представитель ответчика в судебном иск не признает, пояснил, что по договору аренды муниципальных нежилых помещений № 8861 от 10.01.2003 года, помещение по адресу: г. Астрахань, ул. Свердлова/Советской Милиции/Коммунистическая, д. 39/42/17 находилось у ответчика в аренде. 28.06.2007 года письмом № 0539-23 Комитет имущественных отношений города Астрахани уведомил Асанова Б.В. о расторжении указанного договора аренды. Ответчик помещение сдал, с арендной платой рассчитался. По акту приема-передачи от 30.09.2008 года Комитет имущественных отношений города Астрахани передал данное помещение представителю предпринимателя Жувагиной Ю.В. – Тутариновой И.В. С Жувагиной Ю.В. у ответчика никаких договоров не было и нет, вышеуказанное нежилое помещение находится у Жувагиной Ю.В. в собственности. Также истец представил свидетельство о праве собственности на нежилые помещения № 074, зарегистрированное 01.07.2008 года, где обременение договором аренды не указано. Кроме того, договор аренды № 8861 от 10.01.2003г. на аренду помещения № 074 литер А был расторгнут в июне 2007г. по инициативе Комитета имущественных отношений с согласия ответчика. Просит суд в иске отказать.

            Представитель третьего лица - Комитета имущественных отношений города Астрахани считает требования истца законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в Астраханской области вопрос о разрешении дела по существу оставляет на усмотрение суда.

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела,  между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (Комитет по договору) и предпринимателем Асановым В.Б. (Арендатор по договору) 10 января 2002 года за № 8861 заключен договор на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) (л.д.7-10).

Согласно указанному договору Комитет на основании распоряжения администрации г. Астрахани от 11.12.2002 г. № 1765-р  предоставил арендатору в арендное пользование нежилое помещение на первом этаже в кирпичном доме № 42/17/39, помещение № 074 по ул.  Свердлова/Советской Милиции/Коммунистическая общей площадью 50,6 кв.м. для использования под предприятие общественного питания и магазин сроком с 11 декабря 2004 года по 10 декабря 2009 года (в редакции дополнительного соглашения от 28 июня 2005 года).

Указанное помещение передано по акту приема передачи арендатору 10.01.2003 г. (л.д. 12).

Договор аренды № 8861 от 10 января 2002 года и дополнительное соглашение к нему от 28 июня 2005 года зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, что подтверждается штампом о регистрации на договоре и дополнительном соглашении к нему.

На основании договора купли-продажи от 05.05.2008 г. за № 109/11П, заключенного между Комитетом имущественных отношений г. Астрахани (Продавец) и Жувагиной Ю.В. (Покупатель), нежилое помещение на 1 этаже дома по адресу: г. Астрахань, ул. Свердлова/Советской Милиции/Коммунистическая, д. 39/42/17  литера А пом. 074 общей площадью 50,6 кв.м. приобретено в собственность Жувагиной Ю.В. (л.д.50-52).

В пункте 1.4. договора купли-продажи указано, что объект приватизации обременен договором аренды муниципального нежилого помещения № 8861 от 28.06.2005 г. по 10.12.2009 г.

Помещение передано покупателю по акту приема-передачи от 30.09.2008 г. (л.д.22).

Право собственности Жувагиной Ю.В. на приобретенное помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 01.07.2008г., о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности 30 АА 255309 (л.д.23).

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним  № 01/075/2010-195 от 20.05.2010г. подтверждается, что право собственности Жувагиной Ю.В. на приобретенное помещение с обременением права: аренда. Дата регистрации: 11.05.2007г., № регистрации: 30-30-01/042/2007-025. Срок действия с 01.01.2003г. по 10.12.2009г.

Арендатор не выполняет своей обязанности по уплате новому Арендодателю арендной платы за пользование нежилым помещением.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.07.2008г. по 10.12.2009г. в сумме 184 316 руб. 72 коп.

           Оценивая в совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы истца, доказательства и обстоятельства по делу, суд считает, что требования истца являются обоснованными и  подлежащими удовлетворению.

К указанному выводу суд приходит на основании следующего.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании договора аренды муниципального нежилого помещения № 8861 от 10.01.2002 г. между сторонами договора аренды  возникли гражданско-правовые отношения, связанные с арендой недвижимого имущества,  которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда».

Договор аренды должен содержать сведения, позволяющие определенно установить переданное в аренду имущество: площадь, его местонахождение, срок договора. В договоре аренды от 10.01.2002 г. содержатся все существенные условия, касающиеся объекта аренды.

Договор аренды недвижимого имущества в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Таким образом, указанный договор аренды  является заключенным.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для  изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с положением пункта 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В связи со сменой собственника помещения, являющегося предметом договора аренды, прежний арендодатель – Комитет по управлению имуществом г. Астрахани перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, права арендодателя перешли к новому собственнику Жувагиной Ю.В. на основании  договора купли-продажи от 05.05.2008 г. за № 109/11П.

Право собственности Жувагиной Ю.В. на приобретенное помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 01.07.2008г., о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности 30 АА 255309.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма)  арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения  от 10.01.2003г. Комитет по управлению имуществом г. Астрахани сдал, а арендатор – предприниматель Асанов Б.В. принял нежилое помещение (л.д.12).

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условия и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод ответчика о том, что у него с истцом никаких договоров не было и нет, несостоятелен.

Материалами дела подтверждено, что договор аренды от 10.01.2003г. № 8861 и дополнительное соглашение к нему от 28.06.2005г. не расторгнуты в установленном законом порядке, а следовательно ответчик обладает титулом арендатора спорного помещения и, соответственно, в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом - арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с условиями договора аренды и дополнительным соглашением к нему на арендатора возложена обязанность оплачивать сумму арендного платежа, в авансовом порядке помесячно до 10 числа текущего месяца, оплачивая дополнительно сумму налогов (НДС), рассчитанную «Арендатором» самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Однако ответчик свои обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполнил, доказательств оплаты арендных платежей за период с 01.07.2008г. по 10.12.2009г. на момент рассмотрения дела не представил.

Утверждение ответчика о том, что договор аренды № 8861 от 10.01.2003г. расторгнут, опровергается материалами дела и не отвечает требованиям действующего законодательства. Поскольку согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении илио расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Учитывая, что соглашение о расторжении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В качестве основания для прекращения договора аренды ответчик ссылается на уведомление № 05-3923 от 28.06.2007г. о расторжении договора аренды, тогда как соглашение о расторжении договора, подписанное сторонами в соответствии с положением статей 450, 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, или иные документы, подтверждающие его расторжение, в материалы дела не представлены, а уведомление таковым подтверждением не является.

            Принимая во внимание вышеуказанные нарушения ответчиком положений закона и договорных обязательств, задолженность по арендной плате в сумме 184 316 руб. 72 коп., подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с  индивидуального предпринимателя Асанова Басыра Ваказовича, 21.09.1953 года рождения, уроженца г. Астрахани, ИНН:300900072616, зарегистрированного по адресу: Астраханская область, Приволжский район, с.Осыпной Бугор, ул. Солнечная, 1 задолженность по арендной плате в сумме 184 316 руб. 72 коп. в пользу индивидуального предпринимателя Жувагиной Юлии Валерьевны (перечислить по следующим реквизитам: ОАО «Альфа-Банк» лиц.счет:40817810504370014073, ИНН: 7728168971, БИК: 044525593, кор.счет: 30101810200000000593), а также расходы, связанные с уплатой госпошлины в сумме 5 211 руб. 80 коп.

Взыскать с  индивидуального предпринимателя Асанова Басыра Ваказовича, 21.09.1953 года рождения, уроженец г. Астрахани, ИНН:300900072616, зарегистрирован по адресу: Астраханская область, Приволжский район, с.Осыпной Бугор, ул. Солнечная, 1 в доход федерального бюджета госпошлину в сумме  1 317 руб. 70 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия  постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru

Судья

Г.В. Серикова