Решение по делу № 2-777/2016 (2-7019/2015;) ~ М-6623/2015 от 16.12.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6 июля 2016 г. Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего Амосовой Н.Л., при секретаре Ленхобоевой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Администрации г. Иркутска к ФИО2, ФИО6, ФИО3, ФИО5, ООО «Эверест» о признании договоров купли-продажи недействительными, признании отсутствующими права собственности,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований и уточнения к ним истец указал, что согласно свидетельству о государственной регистрации от Дата Адрес ФИО3 принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 280,7 кв.м., расположенное по адресу: Адрес.

Документом - основанием указанного права собственности указаны договор купли-продажи недвижимого имущества от Дата, а также декларация об объекте недвижимого имущества от Дата.

Согласно тексту договора купли-продажи от Дата ФИО9 передал в собственность ФИО3 жилой двухэтажный дом, общей площадью 221,2 кв.м. инв. №, лит. А, А1, а, расположенный по адресу: Адрес, кадастровый №.

Указанный жилой дом, в соответствии с текстом договора, принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи от Дата, заключенного с ФИО11, соглашения о разделе жилого дома от Дата, договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка от Дата, кадастрового паспорта от Дата.

Однако согласно техническому паспорту ОГУП «ОЦТИ - Областное БТИ» от Дата, по адресу: Адрес располагался жилой дом (лит. А, А1, а), площадью 42,7 кв.м., 1954 года постройки.

В Дата ФИО9 обратился в Октябрьский районный суд Адрес с требованием о признании права собственности на самовольную постройку - индивидуальный жилой дом площадью 221 кв.м.

Решением Октябрьского районного суда Адрес от Дата по гражданскому делу № ФИО9 отказано в удовлетворении требования к администрации города Иркутска о признании права собственности на индивидуальный жилой дом, площадью 221 кв.м., расположенный по адресу: Адрес, также отказано в удовлетворении встречного требования администрации города Иркутска о сносе данной самовольной постройки.

В связи с существенными нарушениями при строительстве указанной самовольной постройки, расположении строения в границах красных линий, нарушением п. 6.23 СНиП 2.07.01-89 «Строительные нормы и правила Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», нарушением п. 5.5 СП 98.13330.2012 «Трамвайные и троллейбусные линии» (Актуализированная редакция СНиП 2.05.09-90) о минимальных расстояниях от осей трамвайных путей до здания, администрация города Иркутска обратилась в Октябрьский районный суд Адрес с требованием о признании отсутствующим права собственности ФИО3 на нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 280,7 кв.м., расположенное по адресу: Адрес, а также требованием об обязании ФИО3 в течении 14 календарных дней после вступления решения суда в законную силу за счет собственных средств снести самовольную постройку - нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 280,7 кв.м., расположенное по адресу: Адрес.

Решением Октябрьского районного суда Адрес от Дата в удовлетворении заявленных требований администрации города Иркутска отказано в полном объеме.

Определением Иркутского областного суда от Дата указанное решение отменено с вынесением нового решения по существу об удовлетворении заявленных требований.

В ходе судебного разбирательства по делу № судом установлено, что ФИО9 являлся собственником земельного участка (категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под двумя существующими индивидуальными жилыми домами со служебно-хозяйственными строениями), общей площадью 168 кв.м., расположенного по адресу: Адрес, на основании соглашения о разделе жилого дома и земельного участка и прекращения права общей собственности от Дата, договора купли-продажи от Дата, заключенного с ФИО11, и договора о предоставлении в бессрочное пользование данного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности № от Дата, зарегистрированного УТБ ГКХ Адрес Дата, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от Дата.

Также ФИО9 являлся собственником жилого 1-этажного дома, общей площадью 42,7 кв.м. (лит. А, А1), расположенного по адресу: Адрес, на основании соглашения о разделе жилого дома и земельного участка и прекращения права общей долевой собственности от Дата и договора купли-продажи от Дата, заключенного с ФИО11, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от Дата.

Согласно техническому паспорту от Дата общая площадь индивидуального бревенчатого жилого дома составляла 32,9 кв.м., что подтверждено заключением ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от Дата.

Судом также установлено, что ФИО9 произведена реконструкция жилого дома площадью 42,7 кв.м., в результате которой был возведен 1-этажный пристрой из металлических конструкций и сэндвичпанелей (лит. А1). В ходе реконструкции общая индивидуального бревенчатого жилого дома составила 221,2, жилая площадь 1 м. (разница общей площади составляет 178,5 кв.м., в сторону увеличения, жилой 19,6 кв.м, в сторону уменьшения).

Судом было установлено, что ФИО9 самовольно произвел реконструкцию приобретенного жилого 1-этажного дома, общей площадью 42,7 кв.м, (литера А1), расположенного по адресу: Адрес, в результате чего общая площадь помещения увеличилась до 221,1 кв.м., в том числе жилая уменьшилась до 13,3 кв.м., подсобная составляет 207,9 кв.м., которое в результате реконструкции к жилым помещениям не относится.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, указано, что самовольно изменять разрешенный вид использования земельного участка не допускается. В тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не соответствует разрешенному виду использования, а компетентный орган отказал в его изменении, суд не может удовлетворить требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка. Иное решение суда противоречило бы положениям ст. 8 Земельного кодекса РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.

Таким образом, установлено, что ФИО9 на земельном участке, разрешенное использование которого под жилые дома, без получения в установленном законом порядке разрешения на строительство, возведено самовольное строение путем проведения реконструкции жилого дома общей площадью (данные изъяты), на земельном участке площадью (данные изъяты), в результате которой площадь строения увеличена до (данные изъяты), а образованный вновь объект утратил признаки жилого.

В соответствии с требованием ч.2 ст. 222, ст. 168 ГК РФ ФИО9, являясь владельцем самовольной постройки, расположенной по адресу Адрес, не приобрел на нее право собственности, в связи с чем, не имел право ею распоряжаться. Любая сделка с самовольным строением ничтожна в силу закона (указанный вывод также четко отражен в определении Иркутского областного суда от Дата).

Вместе с тем такая сделка явилась основанием для регистрации права собственности ФИО3 на жилой дом площадью 221,2 кв.м, и земельный участок площадью 168 кв. м. которая не может быть признана законной.

В соответствии с 4.1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в -соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, то в силу в силу п. 7 ч.1 ст. 20 названного Закона, это является основанием для отказа в государственной регистрации прав.

При установленных обстоятельствах регистрация права собственности ФИО3 на жилой дом площадью 221,2 кв.м, проведена незаконно, что четко установлено в апелляционном определении Иркутского областного суда от Дата по делу №.

При этом, в силу п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом, недействительна с момента ее совершения, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Следовательно, Иркутским областным судом уже сделан вывод о недействительности сделки по иску администрации города Иркутска и дана оценка незаконности произведенной регистрации.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от Дата, предметом которого являлся жилой дом и декларации об объекте недвижимого имущества от Дата за ФИО3 зарегистрировано право на нежилое здание, площадью 280,7 кв.м., расположенное по адресу: Адрес.

В соответствии с ч.1 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Положениями статей 51, 54 ГрК РФ выдача разрешения на строительство нежилого здания, а также на ввод объекта в эксплуатацию обязательна.

Из ответа Комитета по градостроительной политике администрации Адрес за номером № от Дата следует, что отделом выдачи разрешительной документации департамента реализации градостроительной политики комитета администрации г. Иркутска, разрешение на строительство объекта капитального строительства не выдавалось.

Как следует из письма комитета по управлению Адрес от Дата № за разрешением на перевод жилого дома, расположенного по адресу: Адрес в нежилое здание никто не обращался, согласие органа местного самоуправления получено не было.

Принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73, п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. № 13).

Сделки по распоряжению самовольной постройкой являются ничтожными в силу ст. 168 и п. 2 ст. 222 ГК РФ. Наличие данного порока у сделки по отчуждению объекта недвижимости исключает возможность его приобретения по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Таким образом, все сделки с объектом недвижимого имущества, являющегося предметом спора, являются ничтожными, а регистрация права собственности на нежилое здание противоречит нормам действующего законодательства.

Указанные факты установлены в апелляционном определении Иркутского областного суда от Дата по делу №.

На основании незаконно зарегистрированного права ФИО3 продал помещения в данном здании иным лицам.

В соответствии с представленными выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ФИО3 разделил нежилое здание с кадастровым № на помещения: помещение площадью 133,5 кв.м., кадастровый № (продано по договору купли-продажи от Дата ФИО5, и далее Дата ФИО2) и помещение кадастровый №, площадью 147,2 кв.м., проданное ООО «Эверест» Дата. В дальнейшем ООО «Эверест» также разделено нежилое помещение на два: площадью 102,9, кв.м, кадастровый №, которое продало ФИО6 и помещение площадью 44,3 кв.м, с кадастровым №, которое было продано Дата ФИО2

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от Дата № права на нежилые помещения по адресу: Адрес в настоящий момент принадлежат ФИО2 (помещение площадью 133,5 кв.м., 44,3 кв.м.), а также ФИО6 (нежилое помещение площадью 102,9 кв.м.).

Пороком указанных сделок являлось отсутствие у ФИО3 законных прав на продажу помещений в объекте самовольного строительства, что установлено апелляционным определение Иркутского областного суда от Дата.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции) определено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 2 ст. 166 ГК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии с п. 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к ст. ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

Согласно п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом, недействительна с момента ее совершения, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

При осуществлении государственной регистрации прав компетентным органом проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно абз.2 п.1 ст. 2 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Просит признать недействительным договор купли-продажи от Дата,

заключённый между ФИО3 и ФИО5 в отношении нежилого помещения с кадастровым №, площадью 133,5 кв.м.

Признать недействительным договор купли-продажи от Дата, заключенный между ФИО5 и ФИО2 в отношении нежилого помещения с кадастровым №, площадью 133,5 кв.м.

Признать недействительным договор купли-продажи от Дата, заключённую между ФИО3 и ООО «Эверест» в отношении нежилого помещения с кадастровым №, площадью 147,2 кв.м.

Признать недействительным договор купли-продажи от Дата, заключённый между ООО «Эверест» и ФИО2 в отношении нежилого помещения с кадастровым №, площадью 44,3 кв.м.

Признать недействительным договор купли-продажи от Дата, заключённый между ООО «Эверест» и ФИО6 в отношении нежилого помещения с кадастровым №, площадью 102,9 кв.м.

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на нежилые помещения: площадью 133,5 кв.м, с кадастровым №, а также площадью 44,3 кв.м, с кадастровым №.

Признать отсутствующим право собственности ФИО6 на нежилое помещение площадью 102,9 кв.м, с кадастровым №.

В судебном заседании представитель Администрации г. Иркутска по доверенности ФИО13 поддержала исковые требования в уточненной редакции.

В судебном заседании ответчик ФИО6, его представитель по доверенности ФИО14 не признали исковые требования, поддержали отзыв на иск.

В судебное заседание ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО5, представитель ответчика ООО «Эверест» не явились, извещенные надлежащим образом. В возражениях на иск ФИО2, ФИО5 просили в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

В судебное заседание представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области, третьи лица ФИО9, ИП ФИО16, представитель третьих лиц ООО «Ригла», ОАО "Лето Банк", ООО "Софита", ООО "Новый взгляд" не явились, извещенные надлежащим образом. Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в отзыве на иск и представитель Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области в пояснении на иск просили рассмотреть дело без участия их представителей с вынесением решения.

Суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения представителя истца, ответчика ФИО6, его представителя ФИО14, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом, ФИО9 являлся собственником объектов недвижимости:

земельного участка (категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под двумя существующими индивидуальными жилыми домами со служебно-хозяйственными строениями), общей площадью 168 кв.м., расположенного по адресу: Адрес, на основании соглашения о разделе жилого дома и земельного участка и прекращения права общей долевой собственности от Дата, договора купли-продажи от Дата, заключенного с ФИО11, и договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на право личной собственности № от Дата, зарегистрированного УТБ ГКХ Адрес Дата;

жилого 1-этажного дома, общей площадью 42,7 кв.м. (литер А, А1), расположенного по адресу: Адрес, на основании соглашения о разделе жилого дома и земельного участка и прекращения права общей долевой собственности от Дата и договора купли-продажи от Дата, заключенного с ФИО11

Из решения Октябрьского районного суда Адрес от Дата следует, что ФИО9 обратился к Администрации г. Иркутска с иском о признании право собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: Адрес. Со встречным иском к ФИО9 обратилась Администрация г. Иркутска о сносе самовольной постройки - здание, площадью 221,2 кв.м., расположенное по адресу: Адрес. Установлено, что истцом на земельном участке по адресу: Адрес произведена реконструкция индивидуального бревенчатого жилого дома - возведен 1-этажный пристрой из металлических конструкций и сэндвичпанелей (литер А1). В ходе реконструкции общая площадь индивидуального бревенчатого жилого дома составила 221,2 кв.м., жилая площадь 13,3 кв.м. (разница общей площади составляет 178,5 кв.м. в сторону увеличения, жилой 19,6 кв.м. в сторону уменьшения). Согласно техническому паспорту от Дата общая площадь индивидуального бревенчатого жилого дома общая площадь составляла 42,7 кв.м., жилая 32,9 кв.м.; согласно техническому паспорту по состоянию на Дата общая площадь - 221,2 кв.м., в том числе жилая 13,3 кв.м., подсобная 207,9 кв.м., строение под литерой «А» является жилым домом постройки 1954 года, под литерой «А1» жилой пристрой из металлических конструкций с утеплителем постройки 2008 года, навес (лит. «Г») и уборная (лит. «Г1»). Объект капитального строительства – индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: Адрес, расположен в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №. Также установлено, что ФИО9 самовольно произвел реконструкцию приобретенного жилого 1-этажного дома, общей площадью 42,7 кв.м. (литер А, А1), расположенного по адресу: Адрес, в результате чего общая площадь помещения увеличилась до 221,2 кв.м., в том числе жилая уменьшилась до 13,3 кв.м., подсобная составляет 207,9 кв.м. В результате реконструкции спорного здания жилая площадь значительно уменьшилась, самовольная постройка используется для коммерческих целей, а именно складирование товара, а также под магазин и мастерскую, следовательно данное помещение не предназначено для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в нем. Следовательно, самовольную постройку нельзя квалифицировать как жилое. В связи с тем, что собственником земельного участка был возведен объект недвижимости, обладающий совсем иными параметрами, и который полностью невозможно признать жилым, следовательно, требования о целевом использовании земельного участка не соблюдены, здание создано на земельном участке, не отведенном для этих целей. Снос самовольного строения, имеющего на момент рассмотрения дела общую площадь 221,2 кв.м., повлечет нарушение прав ФИО9 в части уничтожения, принадлежащего ему здания, находящегося в его собственности на законных основаниях.

Решением Октябрьского районного суда Адрес от Дата, отказано в удовлетворении исковых требований ФИО9 и встречных исковых требований Администрации Адрес.

Дата по договору купли-продажи недвижимого имущества ФИО9 продал ФИО3 жилой дом, 2-этажный (подземных этажей-1), общей площадью 221,2 кв.м., лит. А,А1,а, расположенный по адресу: Адрес, кадастровый (или условный) № и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под двумя существующими индивидуальными жилыми домами со служебно-хозяйственными строениями, общая площадь 168 кв.м. по адресу: Адрес, кадастровый (или условный) №. К данному договору сторонами оформлен акт приема-передачи от Дата Произведена государственная регистрация права собственности на жилое дом и земельный участок Дата

Из пояснений на иск Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области, кадастрового дела объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № следует, что сведения об учтенном нежилом здании, расположенном по адресу: Адрес с кадастровым номером № внесены в государственный кадастр недвижимости Дата на основании заявления о постановке на государственный учет объекта капитального строительства от Дата и технического плана от Дата, подготовленного на основании Декларации об объекте недвижимости, в соответствии с которыми площадь составила 280,7 кв.м., количество этажей -2, подземная этажность – 1, год завершения строительства -2014.

ФИО3 выдано свидетельство о государственной регистрации права от Дата, в соответствии с которым он является собственником нежилого двухэтажного (подземных этажей -1) здания, расположенного по адресу: Адрес, общей площадью 280,7 кв.м., кадастровый (или условный) № на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от Дата, декларации об объекте недвижимого имущества от Дата.

Далее из пояснений на иск Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области, кадастровых дел объектов недвижимости с кадастровым номерами №, № следует, что:

сведения об учтенном нежилом здании, расположенном по адресу: Адрес с кадастровым номером № внесены в ГКН Дата на основании заявления о постановке на государственный учет объекта капитального строительства от Дата и технического плана помещения от Дата, подготовленного на основании Декларации об объекте недвижимости от Дата, в соответствии с которыми площадь помещения составила 133,5 кв.м.;

Дата на основании заявления о постановке на государственный учет объекта капитального строительства от Дата и технических планов помещений от Дата из нежилого помещения с кадастровым № образованы нежилые помещения с кадастровыми номерами № и №. На вновь образованные нежилые помещения с кадастровыми номерами № и № из нежилого помещения с кадастровым номером № зарегистрированы права.

Суд полагает, что указание в пояснении к иску Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области на кадастровый № является опиской учреждения, на выводы суда не влияет, учитывая представленные кадастровые дела на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, в связи с чем, следует полагать о том, что речь идет по тексту о нежилом помещении с кадастровым №.

Таким образом, из нежилого здания с кадастровым № были образованы нежилые помещения с кадастровыми №, №. Из нежилого помещения с кадастровым № были образованы нежилые помещения с кадастровыми №, №.

Из дел правоустанавливающих документов на объект недвижимости, расположенный по адресу: Адрес, усматривается следующее. ФИО3 продал по договорам купли-продажи недвижимого имущества от Дата:

- ФИО5 нежилое помещение, общей площадью 133,5 кв.м., расположенное по адресу: Адрес, кадастровый №, стоимостью ........ рублей;

- ООО «Эверест» нежилое помещение, общей площадью 147,2 кв.м., расположенное по адресу: Адрес, кадастровый №, стоимостью ........ рублей.

ФИО5 продала по договору купли-продажи недвижимого имущества от Дата ФИО2 нежилое помещение, общей площадью 133,5 кв.м., расположенное по адресу: Адрес, кадастровый № стоимостью ........ рублей.

ООО «Эверест» продало по договорам купли-продажи недвижимого имущества:

- от Дата ФИО6 нежилое помещение, общей площадью 102,3 кв.м., расположенное по адресу: Адрес, кадастровый №, стоимостью ........ рублей;

- от Дата ФИО2 нежилое помещение, общей площадью 44,3 кв.м., расположенное по адресу: Адрес, кадастровый №, стоимостью ........ рублей.

Таким образом, из нежилого здания с кадастровым № площадью 280,7 кв.м. были образованы нежилые помещения с кадастровыми №№ площадью 133,5 кв.м., № площадью 147,2 кв.м.. Из нежилого помещения с кадастровым № площадью 147,2 кв.м. были образованы нежилые помещения с кадастровыми №№ площадью 44,3 кв.м., № площадью 102,9 кв.м.

Собственниками в настоящее время нежилых помещений с кадастровыми номерами:

№ площадью 133,5 кв.м., № площадью 44,3 кв.м. является ФИО2;

№ площадью 102,9 кв.м. является ФИО6

Решением Октябрьского районного суда Адрес от Дата, исковые требования Администрация г. Иркутска, предъявленные к ФИО3 о признании отсутствующим право собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 280,7 кв.м., расположенное по адресу Адрес; обязании снести указанную самовольную постройку, оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением Иркутского областного суда от Дата решение Октябрьского районного суда Адрес от Дата отменено с принятием по делу нового решения. Иск администрация г. Иркутска к ФИО3 о признании отсутствующим право собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 280,7 кв.м., расположенное по адресу Адрес; обязании ФИО3 снести самовольную постройку - нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 280,7 кв.м., расположенное по адресу Адрес, удовлетворен.

Апелляционным определением Иркутского областного суда от Дата ФИО6 отказано в пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от Дата по делу по иску администрации г. Иркутска к ФИО3 о признании отсутствующим права собственности на нежилое здание, обязании снести самовольную постройку.

Как следует из апелляционного определения Иркутского областного суда от Дата, определение судьи Октябрьского районного суда Адрес от Дата об отказе в удовлетворении заявления Администрации г. Иркутска о принятии мер по обеспечению иска отменено, апелляционным определением Иркутского областного суда от Дата заявление Администрации г. Иркутска о принятии обеспечительных мер удовлетворено. ФИО3 и иным лицам, запрещено осуществлять эксплуатацию нежилого здания, площадью 280,7 кв.м., кадастровым №, расположенным по адресу: Адрес. Возбуждено исполнительное производство Дата №-ИП.

ОАО «Лето Банк», ООО «Софита», ИП ФИО16, ООО «Новый взгляд», ООО «Ригла» являются арендаторами нежилых помещений, расположенных по адресу: Адрес согласно представленным договорам аренды.

Статья 166 ГК РФ (в редакции на момент заключения сделок) предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно ст. 167 ГК РФ (в редакции на момент заключения сделок) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно части 2 ст. 168 ГК РФ (в редакции на момент заключения сделок) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, указано, что самовольно изменять разрешенный вид использования земельного участка не допускается. В тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не соответствует разрешенному виду использования, а компетентный орган отказал в его изменении, суд не может удовлетворить требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка. Иное решение суда противоречило бы положениям ст. 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в своем совместном постановлении Пленумов от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснили, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52).

По смыслу указанных выше разъяснений, предъявление иска о признании права отсутствующим возможно в случае, если нарушенное право не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

Иркутский областной суд, отменяя решение Октябрьского районного суда Адрес от Дата и принимая по делу новое решение апелляционным определением от Дата, которым иск администрация г. Иркутска к ФИО3 о признании отсутствующим право собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 280,7 кв.м., расположенное по адресу Адрес и обязании ФИО3 снести указанную самовольную постройку, удовлетворен, установил, что ФИО9 на земельном участке, разрешенное использование которого: под жилые дома, без получения в установленном законом порядке разрешения на строительство, возведено самовольное строение путем проведения реконструкции жилого дома общей площадью 42,7 кв.м., на земельном участке площадью 168 кв.м., в результате которой площадь строения увеличена до 221,2 кв.м., а образованный вновь объект утратил признаки жилого. В соответствии с требованием ч. 2 ст. 222, ст. 168 ГК РФ ФИО9, являясь владельцем самовольной постройки, расположенной по адресу Адрес, не приобрел на нее право собственности, в связи с чем, не имел право ею распоряжаться. Любая сделка с самовольным строением ничтожна в силу закона. Вместе с тем, такая сделка явилась основанием для регистрации права собственности ФИО3 на жилой дом площадью 221,2 кв.м. и земельный участок площадью 168 кв.м., которая не может быть признана законной. При установленных обстоятельствах регистрация права собственности ФИО3 на жилой дом площадью 221,2 кв.м проведена незаконно.

Доводы стороны ответчика ФИО6, полагающего себя добросовестным приобретателем со ссылкой на п. 2 ст. 223 ГК РФ, суд отклоняет, поскольку в результате реконструкции жилой дом утратил признаки жилого, целевое использование земельного участка было нарушено, вновь возведенный объект создан на земельном участке, не отведенном для этих целей, в результате чего спорное нежилое здание являлось самовольным, а потому нежилые помещения, образованные от него и расположенные в нем, не могли быть предметом сделок. Пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 N 143 разъяснено, что право собственности на самовольную постройку не может быть приобретено по основанию, предусмотренному абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ.

Как и подлежит отклонению указание стороны ответчиков ФИО6, ФИО2 о том, что Администрация г. Иркутска не является надлежащим истцом, не представлено доказательств нарушения публичных интересов, поскольку Администрация г. Иркутска являлась ответчиком по первоначальному иску ФИО9 и истцом при предъявлении к последнему встречного иска о сносе самовольной постройки, а также истцом при предъявлении требований к ФИО3 о признании отсутствующим право собственности на нежилое здание и обязании снести самовольную постройку. Апелляционным определением Иркутского областного суда от Дата указано о нарушении градостроительных и строительных норм и правил, а также о наличии нарушений, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни и здоровью неограниченного круга лиц, что безусловно является основанием для сноса самовольного строения.

Обсуждая ходатайство ответчика ФИО6 о пропуске истцом срока исковой давности, возражения истца относительно данного заявления, суд полагает ходатайство истца не подлежащим удовлетворению, поскольку договоры купли-продажи, которые истец просит признать недействительными, являются ничтожными, а не оспоримыми сделками, как то указывает ответчик, следовательно, применяется общий срок исковой давности, установленный в три года (ст. 196 ГК РФ). В силу ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Договор купли-продажи недвижимого имущества между ООО «Эверест» и ФИО6 заключен Дата, с иском истец обратился Дата, то есть в пределах трехгодичного срока исковой давности.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований истца о признании недействительными договоров купли-продажи: от Дата, заключенного между ФИО5 и ФИО2 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 133,5 кв.м., расположенного по адресу: Адрес; от Дата, заключенного между ФИО3 и ФИО5 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 133,5 кв.м., расположенного по адресу: Адрес; от Дата, заключенного между ФИО3 и ООО «Эверест» в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 147,2 кв.м., расположенного по адресу: Адрес; от Дата, заключенного между ООО «Эверест» и ФИО2 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 44,3 кв.м., расположенного по адресу: Адрес; от Дата, заключенного между ООО «Эверест» и ФИО6 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 102,9 кв.м., расположенного по адресу: Адрес.

Принимая во внимание удовлетворение исковых требований истца о признании указанных договоров купли-продажи недействительными, спорные правоотношения, положения ч. 2 ст. 167 ГК РФ, суд полагает применить последствия недействительности сделок, при этом учитывая цену договора, обусловленную данными договорами при продаже имущества покупателю:

взыскать с ФИО5 в пользу ФИО2 ........ рублей. Обязать ФИО2 возвратить ФИО5 нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 133,5 кв.м., расположенное по адресу: Адрес.

Взыскать со ФИО3 в пользу ФИО5 ........ рублей. Обязать ФИО5 возвратить ФИО3 нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 133,5 кв.м., расположенное по адресу: Адрес.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Эверест» ........ рублей. Обязать ООО «Эверест» возвратить ФИО3 нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 147,2 кв.м., расположенное по адресу: Адрес.

Взыскать с ООО «Эверест» в пользу ФИО2 ........ рублей. Обязать ФИО2 возвратить ООО «Эверест» нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 44,3 кв.м., расположенное по адресу: Адрес.

Взыскать с ООО «Эверест» в пользу ФИО6 ........ рублей. Обязать ФИО6 возвратить ООО «Эверест» нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 102, 9 кв.м., расположенное по адресу: Адрес.

Как следствие подлежат исковые требования истца о признании отсутствующим право собственности ФИО2 на нежилые помещения площадью 133,5 кв.м. с кадастровым номером №, площадью 44,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Адрес; о признании отсутствующим право собственности ФИО6 на нежилое помещение площадью 102,9 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Адрес.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации г. Иркутска удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от Дата, заключенный между ФИО5 и ФИО2 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 133,5 кв.м., расположенного по адресу: Адрес.