Решение по делу № 3-46/2015 (3-103/2014;) от 25.12.2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 апреля 2015 года Самарский областной суд

В составе:

Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Денисовой Т.Д.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

Гражданское дело № по заявлению Зайцева ФИО1, Баринова ФИО2 к филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, мэрии г.о.Тольятти, ООО «НПО «Азимут» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

У с т а н о в и л :

Зайцев А.С., Баринов А.А. обратились в Самарский областной суд к филиалуФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, мэрии г.о.Тольятти, ООО «НПО «Азимут» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. В обоснование своих доводов заявители указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежит здание-материальный склад, расположенный по адресу: <адрес>.Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером: №. Постановлением №4150-п/1 от 07.11.2014 года мэрия г.о.Тольятти предоставила им на праве общей долевой собственности за плату земельный участок с кадастровым номером: №.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 9 969 181,22 руб. руб.. Рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 2 916 582 руб. 79 коп. Экспертным заключением подтверждается соответствие отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства. В связи с изложенным просит суд обязать ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № в размере рыночной стоимости, равной 2 916 582 руб. 79 коп..

В судебном заседании Зайцев А.С. и представитель Баринова А.А. по доверенности Никифоров Н.А. просили установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № в размере рыночной стоимости, равной 2 916 582 руб. 79 коп..

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> не направило в суд своего представителя, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежаще.

В отзыве, представленном в суд, филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области просил отказать в удовлетворении заявленных требований в связи с тем, что к отчету об оценке имеются существенные замечания, влияющие на величину рыночной стоимости объекта оценки, а именно: в копии отчета отсутствуют сведения об имущественных правах на объект оценки, об обременениях, связанных с объектом оценки, о балансовой стоимости объекта оценки.

К участию в деле привлечены Министерство имущественных отношений Самарской области, Правительство Самарской области, мэрия г.о.Тольятти, Управление Росреестра по Самарской области, ООО НПО «Азимут».

Представитель Министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности Норейко О.В. возражала против заявленных требований по доводам, указанным в отзыве.

В отзыве Министерство имущественных отношений Самарской области ссылается на существенную разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, а также на то, что отчет об оценке должен быть составлен на 01.01.2013 года.

Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Самарской области не направило в суд своего представителя, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежаще, представило отзыв, в котором просило рассмотреть дело без их участия, против удовлетворения заявленных требований Управление возражает, ссылаясь на то, что комиссией по существу представленных отчетных материалов было установлено не соответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки, заявление о пересмотре кадастровой стоимости комиссией было отклонено.

Правительство Самарской области не обеспечило участие своего представителя в судебном заседании, о дне слушания дела извещено надлежаще. В суд представило отзыв на заявленные требования, в котором просило дело рассмотреть в отсутствие Правительства Самарской области, в заявленных требованиях просило отказать, ссылаясь на существенную разницу между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка.

Мэрия г.о.Тольятти не направила в суд своего представителя, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще. В отзыве, представленном в суд, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в заявленных требованиях отказать, так как изменение кадастровой стоимости в сторону уменьшения приведет к ущербу интересам муниципального образования.

Представитель ООО НПО «Азимут Крупина Е.Е. поддержала требования заявителей.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные Зайцевым А.С. и Бариновым А.А. требования подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со ст.1 п.5 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 года №221-ФЗ в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом /ст.1 п.2 Закона/.

Согласно ст.4 п.5 вышеуказанного закона сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст.7 ч.2 п.11 ФЗ-221 от 24.07.2007 года « О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения: о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости /п.5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 №316/.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пункт 3 ст.66 Земельного кодекса РФ допускает установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года ФЗ №135 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2013 года №23272 Зайцеву А.С. и Баринову А.А. на праве общей долевой собственности / по ? доле каждому/ принадлежит здание /литер А11/ - материальный склад, расположенный по адресу: <адрес>.

Здание, принадлежащее заявителям, расположено на земельном участке с кадастровым номером№

Постановлением №4150-п/1 от 07.11.2014 года мэрия г.о.Тольятти предоставила Зайцеву А.С. и Баринову А.А. на праве общей долевой собственности /по ? доле / за плату земельный участок с кадастровым номером: №.

Внесение в Государственный Кадастр недвижимости о земельном участке с кадастровым номером № произведено 24.03.2014 года.

Кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 24.03.2014 года и составила 9 969 181, 22 руб.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» / ч.1 ст.66 Земельного кодекса РФ/.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства/ ст.3 Федерального закона №135-ФЗ/.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно отчета об оценке №202-ФЛ от 14.07.2014 года, выполненного оценщиком ООО «НПО «Азимут» ФИО8, рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 24.03.2014 года составляет 2 916 582 руб.79 коп.

Ссылаясь на подготовленный по их заказу отчет, заявители указали, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость спорного земельного участка, что влечет нарушение его прав и обязанностей.

В соответствии со ст.24.16 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, в течение тридцати рабочих дней с даты представления такого отчета в эту саморегулируемую организацию оценщиков.

По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на такой отчет, содержащее также информацию о проведении анализа представленных замечаний в результате включения в фонд данных государственной кадастровой оценки проекта отчета об определении кадастровой стоимости.

В целях проверки представленного заявителем отчета проведена экспертиза в Некоммерческом партнерстве Саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков», членом которого является оценщик ФИО7., и получено положительное экспертное заключение №1379/07/14 от 22.07.2014 года, в котором содержится вывод о том, что содержание отчета соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков».

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области №14/35с-16 от 24.12.2014 года отклонено заявление Зайцева А.С. и Баринова А.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

В соответствии со ст.24.18 Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость/ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости составлен по состоянию на 24.03.2014 года, то есть на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость.

Поэтому доводы Министерства имущественных отношений Самарской области о том, что отчет об оценке должен быть составлен на 01.01.2013 года, ничем не обоснованы.

Согласно абзацу 4 пункта 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов / п.20 ФСО №1/.

Согласно п.22 ФСО №7, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ №611 от 25.09.2014 года, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Отчет об оценке, выполненный ООО НПО «Азимут», содержит описание объекта оценки, в нем приведен анализ рынка, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Применен сравнительный подход методом сравнения продаж и обоснован отказ от затратного и доходного подходов исследования.

Объекты-аналоги подобраны по наиболее похожим с оцениваемым объектом характеристикам.

В отчете об оценке не указаны сведения об имущественных правах, об обременениях земельного участка и о балансовой стоимости земельного участка в связи с отсутствием у заявителей прав собственности на спорный земельный участок.

Наличие у заявителей права собственности на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости является достаточным основанием для реализации права на проведение оценки стоимости спорного земельного участка

Замечания к отчету об оценке, приведенные ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» по Самарской области в своем отзыве, касающиеся отсутствия сведений об имущественных правах, об обременениях земельного участка и о балансовой стоимости земельного участка, не влияют на величину рыночной стоимости земельного участка.

Иных замечаний к отчету об оценке, влияющих на величину рыночной стоимости объекта недвижимости, сторонами не представлено.

Довод о том, что рыночная стоимость земельного участка существенно отличается от кадастровой стоимости, не служит доказательством недостоверности отчета и рыночной стоимости, установленной данным отчетом.

В силу статьи 12 ФЗ №135 от 29.07.1998 года отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание отчет об оценке рыночной стоимости объектов, положительное экспертное заключение, подтвердившее соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что заявителем подтверждена величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке.

Величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования заявителя об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Ст.24.20 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В связи с изложенным требования заявителя об обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области внести сведения о кадастровой стоимости равной рыночной в государственный кадастр недвижимости не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.1, 4, 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», ст.66 ЗК РФ, ст.3, 12, 17.1, 24.20 Закона «Об оценочной деятельности, ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером : № площадью 5 827 кв.м, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты промышленного назначения IV- V классов опасности, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24.03.2014 года в размере 2 916 582,79 руб.

В остальной части заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РФ в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: