Решение по делу № 2-8417/2012 от 03.10.2012

Дело № 2-8417/12

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 ноября 2012г. г.Ульяновск

Ленинский районный суд г. Ульяновска в составе:

судьи Елистратова А.М.,

при секретаре Тимербулатовой А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Данилова ФИО13, областного государственного унитарного предприятия «Имущество» к Ахметову ФИО14, обществу с ограниченной ответственностью «Форум», Управлению Федеральной службы судебных приставов по Ульяновской области о признании недействительными торгов, сделки заключенной по результатам торгов, применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ

Данилов С.В., ОГУП «Имущество» обратились в суд с иском к Ахметову М.Ф., ООО «Форум» о признании недействительными торгов, проведённых ООО «Форум» 06.08.2012г. по продаже административного здания площадью 161,82 кв.м., инв. № лит. Б, б по адресу <адрес>, договора купли продажи указанного здания, заключенного по итогам торгов между ООО «Форум» и Ахметовым М.Ф. Кроме того, истцы просили применить последствия недействительности сделки и обязать Ахметова М.Ф. возвратить ООО «Форум» здание, обязать общество с ограниченной ответственностью «Форум» возвратить Ахметову М.Ф. денежные средства в сумме 466146 руб. Исковые требования Даниловым С.В. и ОГУП «Имущество» мотивированы следующим.

В ходе исполнительного производства, возбужденного в отношении должника ОГУП «Имущество» указанное административное здание по адресу <адрес> было передано на реализацию.

05.07.2012г. организатором торгов ООО «Форум» в «Народной газете» (27) было опубликовано извещение о проведении торгов с указанием площади административного здания - 16,82 кв.м., начальной стоимости объекта – 448146 руб.

06.08.2012г. победителем торгов был признан Ахметов М.Ф. предложивший цену 466146 руб.

В силу п. 2 ст. 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение во всяком случае должно содержать о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно содержащейся в извещении о проведении торгов информации дата начала приёма заявок на участие в аукционе – 05.07.2012г., дата окончания приёма заявок – 03.08.2012г.

Из протокола заседания комиссии об определении победителя торгов следует, что торги состоялись на день позже 06.08.2012г., а не 05.08.2012г. как было указано в сообщении. Это помешало принять участие в торгах Данилову С.В.

Предмет сделки в извещении о проведении торгов был описан неверно, общая площадь здания была занижена в 10 раз, вместо 161,82 кв.м. была указана в размере 16, 82 кв.м. Очевидно, что при начальной цене объекта 448146 руб. неверное указание площади имело существенное значение, напрямую повлияло на потенциальный спрос. Так, средняя цена за квадратный метр увеличилась с 2769 руб. 41 коп. до 26643 руб. 63 коп.

Кроме того, стоимость объекта была явно занижена. Данилов С.В. готов был предложить за объект большую цену, чем предложил Ахметов М.Ф.

Ахметов М.Ф. выиграл торги в результате недобросовестных действий организатора торгов.

В судебное заседание истец Данилов С.В., ответчик Ахметов М.Ф. не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Представитель Данилова С.В. и ОГУП «Имущество» Егорочкин А.Л. на удовлетворении иска настаивал, пояснил следующее.

Доводы представителя ответчика ООО «Форум» о том, что указание в тексте первоначального информационного сообщения о торгах площади объекта 16,82 кв.м. вместо 161,82 кв.м. является ошибкой, несостоятельны, поскольку организатор торгов не выполнил обязательное условие, предусмотренное ст. 448 ГК РФ о минимальном тридцатидневном сроке размещения извещения о проведении торгов.

Извещение, опубликованное 05.07.2012г. не соответствовало требованиям закона.

Опубликование 19.07.2012г. дополнительной информации также не может расцениваться как соблюдение требований закона, поскольку с момента второй публикации до момента проведения торгов прошло 16 дней.

Размещение информации в сети Интернет и на сайте ООО «Форум» является факультативным по отношению к размещению извещения в газете.

Потенциальные покупатели были введены в заблуждение о характеристиках объекта, минимальный срок, предусмотренный законом для размещения сведений об объекте, выставленным на торги, до момента проведения торгов не был выдержан. Кроме завышения в 10 раз цены 1 кв.м. в реализуемом на торгах здании, на административное здание организатор торгов нарушил требования ст. 554 ГК РФ. Так из положений указанной статьи следует, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные о размере прав на земельный участок, на котором расположено строение. При оценке стоимости административного здания стоимость земельного участка, на котором расположено здание, вообще не учитывалась. В отчёте о стоимости недвижимого имущества, составленном ООО «Гудвилл плюс» сведения о правах на земельный участок, на котором расположено здание, не учтены. При этом, рыночная стоимость земельного участка общей площадью 508 кв.м., расположенного близко к центру города, составляет 1090000 руб. Цена участка превышает стоимость самого здания. Из отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненной ООО «КАРС» рыночная стоимость административного здания находящегося на праве хозяйственного ведения у ОГУП «Имущество» составляет 1548000 руб., в том числе рыночная стоимость земельного участка площадью 508 кв.м. – 1090000 руб.

В результате ненадлежащего проведения торгов были нарушены имущественные интересы ОГУП «Имущество», поскольку была утрачена возможность получения от продажи арестованного имущества денежных средств в большем размере, что привело к уменьшению имущества предприятия.

Представитель ООО «Форум» Валитова Ф.М. просила в иске отказать, указала следующее. Неточности, допущенные в извещении о проведении торгов по продаже административного здания по <адрес> опубликованном 05.07.2012г. были устранены 19.07.2012г. путём опубликования в «Народной газете» извещения о внесении изменений в извещение от 05.07.2012г. Кроме того, данная информация была опубликована на сайте ООО «Форум».

Истцы не являются заинтересованными лицами по делу.

Доводы о занижении стоимости объекта недвижимости не подтверждены, оценка арестованного имущества оспорена не была.

Представитель ответчика Ахметова М.Ф. Баутина Л.А., представители третьего лица ТУ Росимущества в Ульяновской области Ахметова Е.Э., Афанасьева В.П. против иска возражали, поддержали доводы, изложенные представителем ООО «Форум».

Представитель УФССП по Ульяновской области в суд не явился.

Судебный пристав-исполнитель МОСП по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Ульяновской области Карпец Е.Н. просила дело рассмотреть в её отсутствие.

Представитель третьего лица по делу, ИФНС России по Железнодорожному району г.Ульяновска (взыскатель по исполнительному производству в отношении должника ОГУП «Имущество») просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Постановлением от 23.05.2012г. судебного пристава-исполнителя МОСП по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Ульяновской области Карпец Е.Н. принят отчёт об оценке рыночной стоимости административного здания в сумме 448146 руб.

04.06.2012г. судебный пристав-исполнитель МОСП по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Ульяновской области Карпец Е.Н. вынесла постановление о передаче арестованного имущества на торги.

Из содержания извещение о проведении торгов в «Народной газете» (27) от 05.06.2012г. следует, что административное здание по ул.<адрес>ю 16,82 кв.м предложено на реализацию с начальной ценой продажи 448146 руб. Дата начала приёма заявок на участие в аукционе – 05.07.2012г., дата окончания приёма заявок – 03.08.2012г.

Дата подведения итогов приёма заявок и проведения торгов – 05.08.2012г. Форма торгов – аукцион, открытый по составу участников и по форме подачи предложений о цене.

В «Народной газете» от 19.07.2012г. опубликовано объявление о внесении изменений в извещение о проведении торгов по продаже административного здания по <адрес> в <адрес>. Площадью объекта указана в размере 161,82 кв.м.

Согласно протоколу № от 06.08.2012г. победителем торгов признан Ахметов М.Ф.

Из содержания договора 3878/61 от 16.08.2012г. следует, что между ООО «Форум» (организатор торгов) и Ахметовым М.Ф. (победитель торгов) заключен договор купли-продажи арестованного имущества – административного здания по <адрес> в <адрес>.

Договором о задатке от 27.07.2012г. № подтверждается внесение Даниловым С.В. задатка на участие в торгах в сумме 44900 руб. В протоколе торгов Данилов С.В. не указан.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Сахбиев Р.Ф. пояснил, что подавал заявку на участие в торгах по продаже здания по <адрес> в <адрес>. Объявлением заинтересовался потому, что намеревался построить на земельном участке жилой дом, площадь участка позволяла это сделать. Само здание в аварийном состоянии, интереса не представляло. Другой участник предложил большую стоимость.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права ограничения на земельный участок по <адрес> в <адрес> общей площадью 508 кв.м., находящийся в собственности Ульяновской области отсутствуют, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под зданием фильмобазы, фильмохранилищем, гаражом и складами.

Положениями главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено следующее.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (ст. 432 ГКРФ).

Применительно к договору купли-продажи административного здания по <адрес> в <адрес> характеристика предмета договора - сведения о площади объекта недвижимости, следует отнести к числу существенных условий.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной (ст. 435 ГК РФ).

Реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты, если иное прямо не указано в предложении. Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта) (ст. 437 ГК РФ).

Публикация в «Народной газете» извещения о проведении торгов по продаже объекта недвижимости являлась публичной офертой, была направлена на создание условий для привлечения покупателей и получения максимально возможной платы от продажи недвижимого имущества.

Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене (ст. 448 ГК РФ).

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (ст. 449 ГКРФ).

Организатором торгов ООО «Форум» были нарушены установленные законом обязательные условие о минимальном сроке действия извещения о проведении торгов, а также о характеристике предмета выставленного на торги.

Так, в избранном способе опубликования извещения о торгах – в «Народной газете» соответствующая действительности информация о предмете, предлагаемом на продажу – административном здании площадью общей площадью 161,82 кв.м. в течение не менее чем тридцати дней до проведения торгов не была доступна.

С учётом опубликования ответчиком 19.07.2012г. извещения о внесении изменений в извещение от 05.07.2012г. указанная информация была доступна потенциальным покупателям в течение 16 дней.

В этой связи доводы представителя ОГУП «Имущество» о том, что в результате вышеуказанных нарушений предусмотренных законом условий проведения торгов нарушены интересы должника по исполнительному производству ОГУП «Имущество» суд находит обоснованными.

Напротив, возражения представителя ООО «Форум» о том, что права должника по исполнительному производству - ОГУП «Имущество» не затронуты, суд находит необоснованными.

Целью реализации арестованного имущества на торгах, с соблюдением предусмотренных законом условий, в том числе условий о содержании информации о предмете, выставленном на продажу, а также о длительности распространения информации о возможности участия в торгах, является создание гарантии получения наибольшей платы от продажи арестованного имущества должника.

При таких обстоятельствах суд находит обоснованными исковые требования о признании торгов, а также заключенного по их итогам договора купли-продажи административного здания по <адрес> в <адрес> недействительными.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку сделка купли-продажи арестованного имущества признана недействительной, требования о применении судом последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества и полученных за него денежных средств, также подлежат удовлетворению.

При рассмотрении настоящего гражданского дела отсутствует необходимость проверки доводов представителя ОГУП «Имущество» о занижении стоимости объекта недвижимости в связи с тем, что при определении рыночной стоимости арестованного здания не учитывались права владельца здания на пользование земельным участком, на котором расположено здание. Торги и заключенный по их итогам договор купли продажи признаются судом недействительными в силу нарушения организатором торгов обязательных требований закона.

Вопрос об обоснованности оценки арестованного имущества может быть разрешён сторонами исполнительного производства в ходе исполнения решения суда.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку исковые требования удовлетворены, расходы истцов на оплату госпошлины подлежат взысканию с ответчиков в равных долях.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика было привлечено УФССП по Ульяновской области.

Поскольку истцами какие-либо требования к УФССП по Ульяновской области предъявлены не были, основания для удовлетворения иска к указанному ответчику и взыскания с него судебных расходов отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Данилова ФИО15, областного государственного унитарного предприятия «Имущество» к Ахметову ФИО16, обществу с ограниченной ответственностью «Форум» удовлетворить.

Признать недействительными торги, проведённые обществом с ограниченной ответственностью «Форум» 06.08.2012г. по продаже административного здания площадью 161,82 кв.м., инв. № лит. Б, б по адресу <адрес>.

Признать недействительным заключенный по итогам торгов от 06.08.2012г. договор купли-продажи между обществом с ограниченной ответственностью «Форум» и Ахметовым ФИО17 административного здания площадью 161,82 кв.м., инв. № лит. Б, б по адресу <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки: обязать Ахметова ФИО18 возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Форум» административное здание площадью 161,82 кв.м. инв., № лит. Б,б по адресу <адрес>; обязать общество с ограниченной ответственностью «Форум» возвратить Ахметову ФИО22 денежные средства в сумме 466146 руб.

Взыскать с Ахметова ФИО20, общества с ограниченной ответственностью «Форум» в пользу Данилова ФИО19 в возмещение расходов на оплату госпошлины по 1 965 руб. 36 коп. с каждого.

Взыскать с Ахметова ФИО21, общества с ограниченной ответственностью «Форум» в пользу областного государственного унитарного предприятия «Имущество» по 1 965 руб. 36 коп. с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.М. Елистратов