Решение по делу № 33-484/2016 от 20.01.2016

Судья Некрасова О.С.               Дело № 33-484/2016 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Кореневой И.В.,

судей Маркелова К.Б., Ушаковой Л.В.,

при секретаре Красавцевой Т.Л.,

рассмотрев в судебном заседании 15 февраля 2016 года дело по апелляционной жалобе администрации МО ГО "Сыктывкар" на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 09 ноября 2015 года, по которому:

возложена обязанность на администрацию МО ГО "Сыктывкар" заключить с Авакян В.С. договор аренды земельного участка под кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., расположенным по адресу: <Адрес обезличен>

Заслушав доклад судьи Ушаковой Л.В., объяснения истца Авакян В.С., судебная коллегия

установила:

Авакян В.С. обратился в суд с иском к администрации МО ГО "Сыктывкар" о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка. В обоснование указано, что ранее был заключен договор аренды на земельный участок, истец добросовестно исполнял обязанности арендатора, производил уплату арендных платежей. Однако по окончании договора аренды ему отказано в его продлении.

Суд принял указанное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе администрация МО ГО "Сыктывкар" со ссылкой на нарушение норм материального права.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 04 мая 2012 года между администрацией МО ГО "Сыктывкар" и Авакяном В.С. заключен договор <Номер обезличен> аренды земельного участка. По условиям договора арендодатель (администрация МО ГО "Сыктывкар") сдает, а арендатор (Авакян В.С.) принимает в аренду земельный участок под кадастровым номером ..., площадью ... кв. м., расположенным по адресу: <Адрес обезличен> Договор заключен на срок до 17.04.2014г.

27 мая 2014 года истец обратился в администрацию МО ГО "Сыктывкар" с заявлением о продлении договора аренды спорного земельного участка.

Письмом администрации МО ГО "Сыктывкар" от 14.07.2014г. Авакяну В.С. отказано в предоставлении земельного участка в аренду в связи с наличием задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка <Номер обезличен> от 04.05.2012 в сумме ... руб.

14 ноября 2014 года истец повторно обратился с заявлением о продлении договора аренды.

Письмом администрации МО ГО "Сыктывкар" от 29.12.2014г. Авакяну В.С. отказано в продлении срока аренды договора от 04.05.2012г. в связи с истечением срока его действия.

Принимая решение об удовлетворении иска, суд исходил из возможности заключения с истцом нового договора аренды, поскольку земельный участок был предоставлен истцу до внесения изменений в Земельный кодекс РФ, истец представил доказательства возведения на земельном участке объекта незавершенного строительства, имеет дальнейшее намерение использовать спорный земельный участок для строительства магазина, задолженности по арендной плате не имеет, земельный участок иным лицам не распределен.

Передача земельных участков в аренду регулируется нормами земельного и гражданского законодательства. При этом с 1 марта 2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", касающиеся предоставления земельных участков в аренду.

Срок договора аренды земельного участка, заключенного сторонами 4 мая 2012 года истек 17 апреля 2014 года.

В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 3 статьи 22 (действовавшей до 1 марта 2015 года) Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное права арендатора на заключение нового договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Исходя из буквального толкования приведенных норм гражданского законодательства, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.Установлено, что после окончания срока аренды истец продолжал пользоваться земельным участком, ответчик своих возражений не высказал, следовательно, в силу ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 04.05.2012г. считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок.

05 декабря 2014 года администрацией МО ГО "Сыктывкар" в адрес Авакян В.С. направлено уведомление о расторжении договора <Номер обезличен> от 04.05.2012г. по истечении трехмесячного срока со дня получения уведомления в соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако доказательств, свидетельствующих о получении Авакяном В.С. данного уведомления администрация МО ГО "Сыктывкар" суду не представила, истец в судебном заседании отрицал факт получения уведомления о расторжении договора аренды. Следовательно, договор от 4 мая 2012 года не расторгнут.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции с 1 марта 2015 года) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 г. (в редакции от 23 июня 2014 года) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из материалов дела следует, что прав истца на какой-либо объект строительства, расположенный на спорном земельном участке, не зарегистрировано. Вместе с тем, материалы дела свидетельствуют о том, что истец производит работы на спорном земельном участке, на участке имеется объект незавершенного строительства, заключен договор на перенос участка газопровода, препятствующего строительству объекта.

Таким образом, учитывая, что земельный участок предоставлен истцу в аренду для строительства до 1 марта 2015 года, на участке имеется объект незавершенного строительства, истец имеет право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия полагает возможным согласиться с решением суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований, уточнив резолютивную часть указанием о заключении договора аренды земельного участка однократно сроком на три года для завершения строительства.

С учетом вышеизложенного, доводы апелляционной жалобы о том, что срок договора аренды истек и о том, что Авакян В.С. не оспаривал отказ в продлении договора от 14.07.2014г. и от 29.12.2014г., не могут быть приняты во внимание как основание для отмены решения суда.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения судом первой инстанции, не допущено.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 09 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации МО ГО "Сыктывкар" - без удовлетворения. Уточнить резолютивную часть, изложив ее в следующей редакции:

"возложить обязанность на администрацию МО ГО "Сыктывкар" заключить с Авакян В.С. договор аренды земельного участка под кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., расположенным по адресу: <Адрес обезличен> однократно сроком на три года для завершения строительства".

Председательствующий:

Судьи: