Решение по делу № 2-297/2016 (2-3092/2015;) ~ М-3190/2015 от 17.12.2015

Дело № 2-297/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 февраля 2016 года <адрес>

Кировский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Т.В. Брязгуновой, при секретаре Е.Д. Бурцевой, с участием представителя истца по доверенности Надёжкиной ФИО8, ответчика Орлова ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «СамСтрой» к Орлову ФИО6 о признании обременения отсутствующим,

установил:

ООО «СамСтрой» обратилось в Кировский районный суд <адрес> с иском к Орлову ФИО9. о признании обременения отсутствующим, в обоснование иска указав, что истец является собственником объекта незавершенного строительства: «Многоквартирные жилые дома, здания смешанного использования, подземный гараж по <адрес>», инвентарный №, литер А. на основании договора купли-продажи доли в праве на объект с учетом наличия обременения в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства от 01.07.2014г., заключенного между истцом и ООО «ФСК «Мыс». Из выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.10.2015г. следует, что права истца на указанный объект обременены правами ответчика (запись 5.27): между ООО «ФСК «Мыс» и ответчиком были заключены договоры долевого участия, но на нежилой объект: регистрационный № от 24.03.2008г. Машино-местто в подземном гараже – стоянке. В связи с ликвидацией ООО ФСК «Мыс» являвшегося застройщиком объекта и обязанной стороной по вышеуказанным договорам долевого участия, обязательства по передаче указанных объектов в рамках вышеуказанных договоров прекращены в соответствии со ст.419 ГК РФ. Однако, на сегодняшний день регистрационные записи не аннулированы, что в свою очередь препятствует реализации истцом своих правомочий собственника по распоряжению имуществом, что является неправомерным. Просили признать обременение отсутствующим путем аннулирования регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ

В судебном заседании представитель истца ООО «СамСтрой» по доверенности Надёжкина ФИО10 поддержала заявленные исковые требования, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в нем, представила письменные дополнения к иску, где указала, что 01.07.2014г. между ООО «ФСК «Мыс» и ООО «СамСтрой» на основании Протокола о результатах продажи в электронной форме посредством публичного предложения с конкурсными условиями должника от 20.06.2014г. был заколючен договор купли-продажи доли в праве на объект незавершенного строитальетсва с учетом наличия обременений в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства. В соответствии с актом приема-передачи доли в праве на объект незавершенного строительства от 01.07.2014г., ООО ФСК «Мыс» передал комплект правоустанавливающих документов на имущество, а также пакет о техническом состоянии имущества, в том числе разрешение на строительство, согласно которому 16.01.2013г. в разрешение внесенфы изменения в части пристроенного подземного гаража, этажности здания, соответственно: гараж-стоянка (машино-место) отсутствуют полностью, этажность – вместо 27 этажей, стало 23 этажа. В силу норм ч.1, 2 ст.9 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных довов и иных объектв недвижимости», п.1 ст.201.5 Закона «О банкротстве», чтобы неженежное требование, возникшее из договора долевого участия было включено в реестр требований кредиторов, оно должно быть преобразовано в денежное требование. Это возможно только в случае расторжения договора участия в долевом строительстве. Определением Арбитражного суда <адрес> по делу № А73-14698/2009 от 31.05.2012г. денежные требования Орлова ФИО11 были включены в реестр требований кредиторов, в связи с чем договор долевого участия в строителсьтве в силу вышеизложенного считается расторгнутым. Также вышеуказанным определением конкурсное производство в отношении ООО ФСК «Мыс» завершено на основании ст.149 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В государственный реестр ЮЛ 04.12.2014г. внесена запись о прекращении деятельности ООО ФСК «Мыс» в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. Просила признать обременение отсутствующим путем аннулирования регистрационной записи № от 24.03.2008г.

В судебном заседании ответчик Орлов ФИО12 возражал против заявленных ООО «СамСтрой» исковых требований, поскольку несмотря на включение в реестр требований кредиторов по денежному обязательству, возмещение, выраженное в установленной определением Арбитражного суда <адрес> сумме им до настоящего времени не получено, как не получено и имущество по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости, что, по его мнению, свидетельствует о нарушении его прав.

Выслушав участников процесса, изучив материалы гражданского дела, судом установлено следующее.

Согласно ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Право на жилище - это право пользоваться жилищем на законных основаниях, регулируемое федеральным законодательством (Жилищный кодекс, ГК и т.д.). Строительство жилых помещений должно осуществляться не только государством, но и индивидуально самими гражданами и создаваемыми ими кооперативами. Согласно этой указанной статье органы государственной власти и местного самоуправления должны поощрять жилищное строительство. Поощряется кооперативное и индивидуальное жилищное строительство.

Как следует из ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что 21.02.2008г. между ООО «ФСК «Мыс» (застройщик) и Орловым ФИО13 (участник строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

На основании ч.1 ст.13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно ч. 9 ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Как следует из ч.1 ст.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с п.5 ч.5 вышеуказанного закона, правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно выписки из ЕГРП от 14.10.2015г., земельный участок площадью 28086 кв.м. с кадастровым № расположенный по адресу: <адрес>, имеет обременения, в том числе в виде ипотеки, в пользу участников долевого строительства, основание: договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости № от 07.11.2007г., дата регистрации 13.12.2007г., №. Одним из участников долевого строительства указан Орлов ФИО14

В силу ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.1 ст.12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Определением Арбитражного суда <адрес> от 26.10.2009г. в отношении ООО «ФСК «Мыс» введена процедура наблюдения.

Определением суда от 27.04.2010г. в отношении застройщика введено внешнее управление, внешним управляющим утвержден Михайловский А.С.

Решением арбитражного суда от 25.08.2011г. ООО «ФСК «Мыс» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющими утвержден Мирошниченко ФИО15

Определением Арбитражного суда <адрес> от 20.01.2014г. по делу А73-14698 конкурсное производство в отношении ООО ФСК «Мыс» завершено на основании ст.149 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности.

08.04.2015г. в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности ООО Финансово-строительной компании «Мыс» в связи с его ликвидацией.

Согласно п.1 ст.126 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. N 127-ФЗ
"О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В соответствии с п.1 ст.201.5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

Как следует из ч.1 ст.201.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" денежное требование - требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора.

Определением Арбитражного суда <адрес> № А73-14698/2009 от 31.05.2012г. денежное требование Орлова ФИО16 в размере 750 000 руб. основного долга и неустойки в размере 135300 руб. признано подлежащим удовлетворению в соответствии с п.4 ст.142 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» за счет имущества, осавшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.

Таким образом, договор об участии в долевом строительстве от 21.02.2008г. №, расторгнут Орловым В.В. в одностороннем порядке, согласно ч.1 ст.9 Федерального закона № 213-ФЗ от 330.12.2004г. и ст.201.5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

01.04.2014г. между ООО «ФСК «Мыс» и ООО «СамСтрой» (свидетельство о гос.регистрации от 15.06.2005г. заключен договор купли-продажи доли в праве на объект незавершенного строительства с учетом наличия обременения в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства.

На основании договора истцом было приобретено имущество: недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО «ФСК «Мыс», находящееся в залоге у участников строительства и иных залоговых кредиторов на основании договоров долевого участия в строительстве в ОАО «Сбербанк России» на основании договора ипотеки, договора кредитной линии – доля в праве общей долевой собственности 19456820/20074300 на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь застройки 1273,5 кв.м., степень готовности 63 %, инв. №, Литер А, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Под объектом незавершенного строительства, доля в праве на который продается, предоставлен земельный участок согласно договора № аренды земельного участка от 28.05.2004г., заключенного с муниципальным образованием <адрес> в лице департамента муниципальной собственности <адрес>, соглашения об изменении условий и продлении срока действия № от 28.05.2004г. аренды земельного участка от 21.06.2007г. в соответствии с вышеуказанными документами продавцу предоставлен земельный участок, расположенный в <адрес> по адресу <адрес>, площадью 33540,73 кв.м. с кадастровым номером 27:23:000000:0391, категория земель – земли населенных пунктов.

В силу п. 6.3 названного Договора купли-продажи доли в праве на объект незавершенного строительства с учетом наличия обременений в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства настоящий договор подписывается и является заключенным при условии заключения Покупателем с участниками строительства, предварительных договоров долевого участия на возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства (жилые помещения, указанные в договорах долевого участия с ООО ФСК «Мыс») и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, расположенном по <адрес>, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Между тем, запись об обременении объекта в пользу Орлова ФИО17. как участника долевого строительства по договору № от 21.02.2008г. между ответчиком и ООО ФСК «Мыс» на строительство подземного гаража-стоянки, расположенного на верхнем уровне (отметка – 4,150) (второй пусковой комплекс) площадью 18 кв.м. предварительный номер машино-места 4, по адресу: <адрес> - внесена в ЕГРП.

Орлов ФИО18 согласно указанному договору является участником строительства, о чем внесена соответствующая запись об обременении объекта в ЕГРП.

Вместе с тем, денежные требования ответчика были удовлетворены определением Арбитражного суда <адрес> от 31.05.2012г. в размере <данные изъяты> руб. основного долга и <данные изъяты> руб. неустойки. Согласно Разрешения на строительство № RU27301000-07 от 19.10.2007г. второй пусковой комплекс объекта капитального строительства содержал 155 машино-мест. Внесенные изменения от 16.01.2013г. в разрешение на строительство не содержат сведений о наличии в указанном объекте строительства машино-мест. Изменения в разрешение на строительство внесены в связи с корректировкой проекта технико-экономических показателей объекта.

В Постановлении Пленума ВС РФ №, Пленума ВАС РФ № от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. В соответствии с пунктом 53 Постановления Пленума ВС РФ №, Пленума ВАС РФ № от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются её стороны.

Применительно к изложенному, наличие в ЕГРП записи об обременении спорного объекта правами Орлова ФИО20 не соответствует фактическим обстоятельствам дела, при этом, является препятствием к осуществлению прав истца в реализации прав по договору купли-продажи от 01.07.2014г. В связи с чем, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194- 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО «СамСтрой» к Орлову ФИО19 о признании обременения отсутствующим удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в пользу Орлова ФИО21 на земельный участок с кадастровым номером 27:230000000:25196.

Аннулировать регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Кировский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 16.02.2016г.

Судья Т.В. Брязгунова