Решение по делу № 33-283/2016 (33-5533/2015;) от 08.12.2015

Судья Атаев Э.М.

Дело № 33-283(33-5533)/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25.01.2016г. г.Махачкала

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РД в составе: председательствующего Хавчаева Х.А., судей Галимовой Р.С. и Сидоренко М.И., при секретаре Алиевой З.М. рассмотрела в открытом судебном заседании от 25.01.2016г. дело по апелляционной жалобе Эмировой К.Э. на решение Советского районного суда г.Махачкалы от 01.10.2015 года, которым постановлено:

Исковые требования Абдулаева М. З. к Атаеву И. К. и Эмировой К. Э. о признании недействительным договора купли-продажи, государственной регистрации права собственности, устранении препятствий в пользовании жилым домом, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом от <дата>, состоящий из жилого помещения, расположенного на третьем этаже жилого <адрес> г.Махачкала, <адрес>, заключенный между Атаевым И. К. и Эмировой К. Э., недействительным.

Признать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> за № о праве собственности Эмировой К. Э. на жилое помещение общей площадью 74,4 кв.м., на третьем этаже жилого дома, расположенного по адресу: РД, г.Махачкала, <адрес> свидетельство о государственной регистрации права собственности Эмировой К.Э. <адрес> на указанное помещение недействительными.

Обязать Эмирову К. Э. устранить препятствия в пользовании и владении Абдулаевым М.З. жилым помещением общей площадью 74,4 кв.м., на третьем этаже жилого дома, расположенного по адресу: РД, г.Махачкала, <адрес>.

Взыскать с ответчиков Атаева И. К. и Эмировой К. Э. в пользу Абдулаева М. З. понесенные им судебные расходы в сумме 20 000 рублей, а также уплаченную государственную пошлину в сумме 300 рублей, всего 20300 рублей солидарно.

Заслушав доклад судьи ФИО15, объяснения Эмировой К.Э. и ее представителей ФИО9 и ФИО10, просивших решение суда отменить, ФИО11 и его представителя ФИО12, просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

Установила:

Абдулаев М.З. обратился в суд с иском к Атаеву И.К., Эмировой К.Э. о признании недействительными договора купли-продажи доли в жилом доме, государственной регистрации права собственности и устранении препятствий пользования и владения квартирой, указывая в обоснование иска на то, что <дата>г. между ним и Атаевым И.К. был заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом, согласно которому стороны обязались заключить до <дата>г. основной договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом, состоящий из жилого помещения, расположенного на 3 этаже жилого <адрес> г.Махачкала общей площадью 82 кв.м., условный номер квартиры - 11.

Согласно условиям предварительного договора стоимость доли в праве собственности на жилой дом была установлена в размере 1 558 000 рублей, которые он обязан был выплатить до 26.07.2014г.

400 000 рублей из этой суммы он выплатил ответчику Атаеву И.К. в качестве аванса при заключении предварительного договора купли-продажи, еще 100 000 руб. им были выплачены в октябре 2013г.

В марте 2014г. он обратился к ответчику Атаеву И.К. с предложением оплатить оставшуюся сумму в 1.058 000 рублей и заключить основной договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом.

Однако Атаев И.К. стал предлагать ему другой объект недвижимости, утверждая, что он продал уже указанную в их предварительном договоре долю в праве собственности на жилой дом, тем самым отказываясь от выполнения обязательства по заключению с ним основного договора купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости, возложенного на него предварительным договором от <дата>.

<дата>г. он обратился с заявлением в прокуратуру, а затем в суд с иском о понуждении Атаева И.К. заключить основной договор купли-продажи на основе предварительного договора.

Решением Советского районного суда г.Махачкала от <дата> его требования были удовлетворены и на ответчика Атаева И.К. возложена обязанность заключить с ним договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом по адресу г.Махачкала, <адрес>, состоящую из жилого помещения, расположенного на 3 этаже общей площадью 82 кв.м., условный номер <адрес>. на первоначальных условиях, установленных предварительным договором от <дата>г.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РД от 15.12.2014г. указанное решение суда оставлено в силе, а апелляционная жалоба ответчика Атаева И.К. - без удовлетворения.

В настоящее время исполнительный лист предъявлен им в Отдел УФССП по РД по <адрес> г.Махачкала для принудительного исполнения и по нему <дата> возбуждено исполнительное производство.

После заключения с Атаевым И.К. договора купли-продажи Абдулаеву М.З. необходимо будет его зарегистрировать в Управлении Росреестра по РД, но в ходе апелляционного рассмотрения дела Атаев И.К. заявил, что договор купли-продажи, заключенный между ним и Эмировой К.Э. зарегистрирован в Управлении Росреестра по РД и выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру. При этом предоставить копию договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права собственности Атаев И.К. отказался. Согласно полученной представителем истца выписки из ЕГРП право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ответчицей Эмировой К.Э. 27.05.2014г. и для регистрации его права собственности на эту квартиру необходимо предварительно аннулировать запись о государственной регистрации права собственности Эмировой К.Э. Из этой же выписки ему стало известно, что площадь квартиры составляет всего 74,4 кв.м. вместо 82 кв.м., оговоренных в предварительном договоре, заключенном между ним и Атаевым И.К., хотя площадь жилого помещения согласно заключенного между ними предварительного договора должна была составлять 82 кв.м. и цена сделки рассчитывалась исходя из этой площади.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Эмирова К.Э. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное. В жалобе указывается на то, что указанным решением суда существенно нарушены материальные и процессуальные права Эмировой К.Э., предусмотренные ст.330 п.1 ГПК РФ.

Эмирова К.Э. приобрела квартиру у застройщика Атаева И.К. на законных основаниях, пользуется с момента фактической передачи ей квартиры Атаевым И.К.- с <дата>, после заключения с ним предварительного договора с <дата> в квартире Эмировой К.Э. проводился ремонт, понесены существенные затраты.

Начиная с января по март, пока Эмирова К.Э. делала ремонт, ФИО13 ни разу не появился в этой квартире с целью защиты своих прав по предварительному договору.

Атаев И.К. говорил Эмировой К.Э. о том, что на эту квартиру у него есть предварительный договор с другими лицами, и о том, что он собирается его расторгнуть, вернув им деньги, в связи с тем, что они нарушили условия договора, не выплатив необходимую сумму денег.

Эмирова К.Э. согласилась заключить договор, но только с условием, что они действительно дадут согласие на расторжение договора и квартира будет свободной от притязаний третьих лиц.

И когда Атаев И.К. сказал Эмировой К.Э., что он уже договорился с ними и предложил заключить предварительный договор нотариально, Эмирова К.Э.была уверена в том, что он действительно с ними расторг договор, так как она полагала, что нотариус не станет заключать договор на одну и ту же квартиру дважды.

Таким образом, новый предварительный договор между Эмировой К.Э. и Атаевым И.К. был заключен уже <дата> в полном соответствии со ст. 429 ГК РФ.

Согласно данному договору Атаев И.К. обязался заключить основной договор купли-продажи до <дата>. При подписании второго предварительного договора Эмирова К.Э. оплатила еще 110000 (сто десять тысяч) руб. и до <дата> оплатила еще 310000 (триста десять тысяч) руб. Об этом свидетельствуют записи в самом договоре. л.д.87

Договор купли-продажи по соглашению сторон должен был составить 1.370.000 (один миллион триста семьдесят тысяч) руб. 00 копеек.

После того, как Эмирова К.Э. оплатила всю причитающуюся ей сумму уже <дата> между Эмировой К.Э. и Атаевым И.К. был заключен основной договор купли-продажи квартиры с передаточным актом в соответствии со статьями 549, 550, 551 и 556 ГК РФ. л.д..88-89

В результате чего, оформив документы <дата> Эмирова К.Э. получила свидетельство о гос.регистрации права собственности на указанную квартиру. Л.д. 62-97

Таким образом, в отличие от истца ФИО13 ответчица Эмирова К.Э. условий договора не нарушала и <адрес> была приобретена ею на законных основаниях. Эмирова К.Э. является добросовестным приобретателем. Кроме того, на Эмирову К.Э. возложена солидарная с Атаевым И.К. ответственность по возмещению расходов истца. Эмирова К.Э. - по возрасту пожилой человек, инвалид 1-ой группы, не имеющий постоянного дохода, кроме пенсии, и такое решение суда она не может считать отвечающим принципу разумности и справедливости.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся участников процесса, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

В силу п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 26.07.2013г. между истцом ФИО13 и Атаевым И.К. был заключен предварительный договор, по условиям которого Атаев И.К. и ФИО13 обязуются до <дата>г. заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом (л.д.14).

Однако в указанный в предварительном договоре срок, основной договор заключен не был вследствие уклонения ответчика Атаева И.К. от его заключения.

Данное обстоятельство установлено Решением Советского районного суда г.Махачкалы от 31.07.2014г., которым иск Абдулаева М.З. к Атаеву И.К. об обязании заключить основной договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом по адресу: РД, г.Махачкала, <адрес>, состоящую из жилого помещения, расположенного на третьем этаже, общей площадью 82 кв.м., условный номер квартиры-11 на первоначальных условиях, установленных предварительным договором от 26.06.2013г. удовлетворен.

Апелляционным определением Верховного Суда РД от 15.12.2014г. указанное решение оставлено без изменения (л.д.8-12).

Из изложенного следует, что обязательность заключения договора ответчиком ФИО16 с истцом Абдуллаевым прямо предусмотрена действующим законодательством и такая обязанность возложена на ФИО16 вступившим в законную силу судебным решением.

Суд также установил, что 26.09.2012г. Атаев И.К. заключил предварительный договор с Эмировой К.Э., согласно которому Атаев И.К. имел намерение продать долю в праве собственности на жилой дом, состоящую из жилого помещения, расположенного на третьем этаже, общей площадью 50 кв.м., условный номер квартиры -10 Эмировой К.Э., обязуюсь до <дата>г. заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом.

Согласно п.4 указанного договора Эмирова К.Э. в счет полной оплаты стоимости жилья передала Атаеву И.К. 850 000 руб. К данному договору сделана приписка, подписанная Атаевым И.К.: «доплатили 100 000 рублей, получил И., поменяли на трехкомнатную на 3 этаже». Основной договор заключен не был

20.01.2014г. Атаев И.К. и Эмирова К.Э. заключили предварительный договор, согласно которому Атаев И.К. имеет намерение продать на принадлежащем ему земельном участке, площадью 397 кв.м. многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу: РД, г.Махачкала, <адрес>, общей площадью 1140,9 кв.м. двухкомнатную квартиру на третьем этаже, общей площадью 81 кв.м. за № Эмировой К.Э. Атаев И.К. и Эмирова К.Э. обязуются до <дата> заключить договор купли-продажи квартиры.

13.05.2014г. Атаев И.К. и Эмирова К.Э. заключили договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: РД, г.Махачкала, <адрес>, состоящую из двух комнат общей полезной площадью 74,4 кв.м., квартира расположена на третьем этаже. Согласно п.3 договора купли-продажи Эмирова К. Э. купила у Атаева И. К. указанную квартиру за 300 000 руб. В тот же день составлен передаточный акт, по которому Атаев И.К. передал Эмировой К.Э. квартиру, находящуюся по адресу: РД, г.Махачкала, <адрес>, а Эмирова К.Э. приняла от Атаева И.К. указанную квартиру.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права <адрес> от <дата> за Эмировой К. Э. зарегистрировано право собственности на квартиру общей площадью 74,4 кв.м., этаж: 3, по адресу РД, г.Махачкала, <адрес>, на основании договора купли-продажи от 13.05.2014г. и передаточного акта от 13.05.2014г., запись регистрации №.

Согласно ст. 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судебная коллегия считает правомерным вывод суда о том, что заключив предварительный договор с Абдулаевым М.З., Атаев И.К. принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями. Договор, заключенный с ФИО13 предусматривал заключение основного договора купли-продажи в срок до <дата><адрес> договор не был прекращен, нарушение истцом сроков выплаты оставшейся суммы автоматически не влечет его прекращение. Также согласно материалам дела и показаниям самого Атаева И.К., им не была явно выражена воля на расторжение данного договора, так как аванс, выплаченный по договору, не был возвращен, в нарушение принципа добросовестности участников гражданских правоотношений при осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей, последний незаконно реализовал спорный объект недвижимости Эмировой К. Согласно п.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ФИО13 ссылался на невозможность зарегистрировать за собой право на спорную квартиру, при наличии зарегистрированных за ответчиком Эмировой К. прав на этот же объект недвижимости.

В соответствии со ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку на момент совершения сделки Атаева И. с Эмировой К. у ФИО16 уже возникла перед ФИО13 обязанность по оформлению заключенного по предварительному договору договора купли-продажи, о чем было отмечено выше, совершенная им же с Эмировой К. сделка по реализации того же объекта недвижимости в силу ст. ст. 166, 168 ГК РФ является недействительной.

Ответчик Эмирова К.Э. не отрицала, что знала о наличии предварительного договора между Атаевым И.К. и ФИО14, но была введена в заблуждение Атаевым И.К., так как он сказал, что договор между ним и Абдулаевым М.З. расторгнут.

Анализируя все фактические обстоятельства, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований истца ФИО13

Судебная коллегия находит возможным согласиться с постановленным судом первой инстанции, правильным по существу, решением.

При этом коллегия считает необходимым исключить из мотивировочной части решения выводы суда о притворности сделки между Эмировой К.Э. и Атаевым И.К. ввиду сокрытия ими реальной цены договора, так как данный вывод суда не основан на положениях ст. 170 ГК РФ.

Суд в мотивировочной части решения с учетом характера и объема оказанных истцу юридических услуг в соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ решил взыскать с ответчика(без указания конкретного ответчика) расходы на оплату услуг представителя в размере 20000 рублей, однако в резолютивной части решения постановил взыскать судебные расходы в сумме 20000 руб. и 300 руб. госпошлины с обоих ответчиков солидарно.

Судебная коллегия данный вывод суда считает ошибочным, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

На основании ч. 2 ст. 207 ГПК РФ при принятии решения суда против нескольких ответчиков, суд указывает, в какой доле каждый из ответчиков должен исполнить решение суда, или указывает, что их ответственность является солидарной.

Вместе с тем, главой 7 ГПК РФ, регулирующей вопросы распределения судебных расходов, а также иных издержек, не предусмотрена возможность взыскания судебных расходов с ответчиков в солидарном порядке.

С учетом того, что спор возник по вине ответчика Атаева И., судебная коллегия считает необходимым взыскание судебных расходов в пользу истца произвести именно с него, что соответствует требованию справедливости.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

Решение Советского районного суда г.Махачкалы от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, исключив из мотивировочной части решения выводы суда о притворности сделки от 13.05.2014г., а из резолютивной части – вывод о взыскания судебных расходов с Эмировой К. Э..

<.>

<.>