Решение по делу № 2-870/2017 ~ М-203/2017 от 20.01.2017

Дело №2-870/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Йошкар-Ола 1 марта 2017 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Конышева К.Е.,

при секретаре Дисюк М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» к Пасанаеву А.Н. о взыскании арендной платы, пени,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее КУМИ г.Йошкар-Олы) обратилось в суд с иском к Пасанаеву А.Н. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от <данные изъяты> за период с 4 квартала 2015 года по 4 квартал 2015 года в размере 192244,57 руб., пени за период с 26.09.2014 по 18.10.2016 в размере 31299,07 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что <данные изъяты> между КУМИ г.Йошкар-Олы и Смирновым С.Е., Пасанаевым А.Н. на основании постановления администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от <данные изъяты> был заключен договор аренды земельного участка <данные изъяты> Согласно условиям договора в аренду ответчику и Смирнову С.Е. на неопределенный срок передан земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью <данные изъяты> кв.м. (расчетная часть Романова В.С. – 719,0 кв.м.), кадастровый номер земельного участка – <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, территориально-экономическая оценочная зона - № <данные изъяты>, для строительства пристройки при реконструкции нежилого здания (магазина). Истец, как арендодатель, исполнил свое обязательство по передаче земельного участка в аренду. В соответствии с п.2.2. договора аренды предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату ежеквартально до 25 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал – не позднее 15 ноября текущего года. Ответчик плату по договору аренды земельного участка не производит, что привело к образованию задолженности, рассчитанной исходя из 1/2 площади указанного земельного участка, и является основанием для взыскания неустойки.

Представитель истца Попова О.В. в судебном заседании подержала заявленные требования, указала, что договор между сторонами расторгнут <данные изъяты>, ответчик обязался погасить задолженность согласно условиям договора. Обязанность по государственной регистрации договора согласно его условиям возложена на арендатора, однако ответчик ее не выполнил. Поскольку на стороне арендатора выступало двое физических лиц, задолженность ответчика рассчитана исходя из 1/2 площади земельного участка. Ответчиком в счет арендной платы <данные изъяты> было выплачено 32500 руб., иных платежей не поступало. В расчете неустойки допущена техническая описка – сумма неустойки за 2 квартал 2015 года рассчитана за 74 дня – с 26.06.2015 по 07.09.2015, а не по 07.09.2016, как указано в иске.

Представитель ответчика Пасанаева А.Н. Александров А.Г. возражал против иска, указал, что факт подписания договора ответчиком не оспаривается, вместе с тем, договор не был зарегистрирован в установленном порядке в органах государственной регистрации, следовательно, является незаключенным, в данном случае может быть рассчитано только неосновательное обогащение за пользование земельным участком исходя из ставок, установленных муниципальными правовыми актами, за период с 28.07.2014 по 06.10.2015 в сумме 5379,07 руб. Поскольку ответчик уже выплатил истцу 32500 руб., задолженности у него перед истцом не имеется, напротив, у истца имеется задолженность перед ответчиком. Ответчик фактически не осуществлял строительство, в связи с чем договор аренды был расторгнут, соглашение о расторжении также не было зарегистрировано в установленном порядке. Срок аренды согласно договору – до 28.08.2015, требование о взыскании арендной платы после этой даты необоснованно. Пени начислены до 18.10.2016, при этом договор расторгнут <данные изъяты>, начисление пени после расторжения договора незаконно. Письмо об изменении условий договора в части размера арендной платы направлено только 08.09.2015 – спустя больше месяца с даты 28.07.2015, с которой увеличена арендная плата. Отчет об оценке от 31.07.2015 ответчиком не оспаривается.

Ответчик Пасанаев А.Н., третье лицо Смирнов С.Е. в суд не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Судом установлено, что <данные изъяты> между арендодателем – истцом и арендатором – ответчиком Пасанаевым А.Н. и третьим лицом Смирновым С.Е., на основании постановления администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от <данные изъяты> заключен договор аренды земельного участка № <данные изъяты>. Согласно условиям данного договора в аренду арендатору с 28.07.2014 по 28.08.2015 передан земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, территориально-эпидемическая оценочная зона - №14, для строительства пристройки при реконструкции нежилого здания (магазина).

Истец свои обязательства по передаче земельного участка исполнил, что подтверждается подписанным сторонами по договору актом приема-передачи земельного участка в аренду от <данные изъяты>.

<данные изъяты> арендодатель и арендатор (Пасанаев А.Н. и Смирнов С.Е.) заключили соглашение о расторжении договора вышеуказанного договора аренды от <данные изъяты>. При этом согласно п.2 договора аренды арендатор обязался уплатить задолженность по арендной плате в соответствии с условиями договора, начисленную до 06.10.2015.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 42 ЗК РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Как следует из положения п.2.2 Договора аренды арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально не позднее 25 (двадцать пятого) числа последнего месяца квартала, а за IV (четвертый) квартал не позднее 15 ноября текущего года.

Согласно п.2.3 Договора аренды арендная плата определяется в соответствии с постановлением Главы администрации г.Йошкар-Олы от 21.01.2005 № 64, в редакции действующей на день заключения Договора, независимым оценщиком.

В п.2.4 установлено, что размер арендной платы / порядок определения размера арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в соответствии с нормативными актами городского округа «Город Йошкар-Ола», ежегодной оценкой стоимости права аренды, определяемой независимым оценщиком. Об изменении размера арендной платы/ порядок определения размера арендной платы Арендатор уведомляется Арендодателем.

Расчет арендной платы произведен истцом за период с 28.07.2014 (дата заключения договора аренды) по 05.10.2015 (дата указана в соглашении о расторжении договора аренды) исходя из 1/2 площади земельного участка (поскольку на стороне арендатора выступают двое – ответчик и третье лицо, в силу ст.321 ГК РФ их доли в обязательстве равные) на основании постановления Главы администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 21.01.2005 № 64 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования «Город Йошкар-Ола», действовавшего до 01.01.2016.

В силу положений п.4 указанного порядка арендная плата за земельные участки, предоставленные юридическим и физическим лицам под размещение автозаправочных станций (АЗС, КАЗС, АГЗС), рынков, мини-рынков, торговых площадок, автостоянок и платных парковок, а также за земельные участки, предоставленные для строительства (за исключением строительства жилищного фонда, медицинских, образовательных, детских дошкольных и других социальных учреждений, дачного строительства), устанавливается на основе рыночной стоимости годового размера арендной платы, определяемой независимым оценщиком, привлеченным муниципальным образованием «Город Йошкар-Ола» в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 №94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», с учетом дифференцированных коэффициентов, в зависимости от периодов использования и освоения земельных участков, а именно:

- за первый год освоения земельного участка (со дня заключения договора аренды) применяется коэффициент 0,8 от рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок, определенной независимым оценщиком;

- за второй год освоения земельного участка (со дня заключения договора аренды) - коэффициент 0,9 от рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок, определенной независимым оценщиком.

Исходя из п.2.3 договора аренды оценка стоимости права аренды (размер годовой арендной платы) произведена индивидуальным предпринимателем Ложкиной И.Д., сумм арендной платы за год установлена с учетом коэффициента 0,8 в размере 368000 руб., за один квартал – в размере 92000 руб. (в отношении земельного участка в целом, непосредственно для ответчика – 46000 руб.). При этом за 3 квартал 2014 года арендная плата установлена в размере 65000 руб. (в отношении земельного участка в целом, непосредственно для ответчика – 32500 руб.).

Согласно отчету об оценке ООО «Инновационные строительные материалы» от 31.07.2016 №02.214.ЗУ.536/15 годовой размер арендной платы за предоставленный по договору земельный участок 476000 руб.

Руководствуясь п.2.4 договора аренды, истец на основании указанного отчета изменил размер арендной платы с 28.07.2015, сообщив ответчику о том, что данный размер составляет с учетом коэффициента 0,9 сумму 214200 руб. в год, 53550 руб. за один квартал. Соответствующее уведомление направлено ответчику 08.09.2015, получено им 12.09.2015.

Таким образом, ответчик за весь период действия договора должен был оплатить истцу арендную плату в общей сумме 224744,57 руб., исходя из расчета: 32500 руб. за 3 квартал 2014 года (с 28.07.2014 по 30.09.2014); 138000 руб. за период, начиная с 4 квартала 2014 года (01.10.2014) по 2 квартал 2015 года (28.07.2015), – 46000 руб. за квартал, всего за 3 квартала; за 3 квартал 2015 года за период с 01.07.2015 по 27.07.2015 – 13500 руб. (46000руб./92дн.*27дн.); за 3 квартал 2015 года за период с 28.07.2015 по 30.09.2015 – 37834,24 руб. (53550руб./92дн.*65дн.); за 4 квартал 2015 года за период с 01.10.2015 по 05.10.2015 – 2910,33 руб. (53550/92*5).

Расчет истца судом проверен, является верным.

По смыслу п.1 ст.614 ГК РФ бремя доказывания факт внесения арендной платы лежит на ответчике как арендаторе.

Истцом в иске указано, что ответчиком 03.10.2014 внесена оплата по договору в размере 32500 руб., иных платежей не осуществлялось, представитель ответчика не оспаривал данное обстоятельство.

Доводы представителя ответчика о том, что договор аренды заключен сроком только до <данные изъяты>, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании арендной платы после истечения данной даты.

В силу п.2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

С учетом данной нормы, принимая во внимание также то, что договор аренды расторгнут сторонами после 28.08.2015 – соглашением от 02.11.2015, в котором также было указано, что арендатор обязуется уплатить задолженность по арендной плате по договору от 28.07.2014, начисленную до 06.10.2015, суд полагает, что правоотношения по аренде продолжались между сторонами и после истечения даты 28.08.2015.

Ссылка представителя ответчика на то, что договор аренды от <данные изъяты> в нарушение положений п.2 ст.609 ГК РФ не прошел государственную регистрацию, следовательно, в силу п.3 ст.433 ГК РФ (в редакции на момент подписания договора) он является незаключенным и не может порождать права и обязанности, им предусмотренные, отклоняется судом как несостоятельная.

Факт отсутствия государственной регистрации договора аренды от <данные изъяты> лицами, участвующими в деле не оспаривался, подтверждается письмом Управления Росреестра по Республике Марий Эл <данные изъяты>, поступившим в ответ на судебный запрос.

Согласно правовой позиции, отраженной в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.08.2014 по делу №305-ЭС14-422, А40-53322/2013, стороны заключенного в требуемой форме договора аренды, по которому достигнуты все существенные условия, который исполнялся сторонами, но не прошел регистрацию, обязаны выполнять все принятые обязательства в полном объеме, которые не могут быть произвольно изменены одной из сторон, оснований для применения судом положений ст.1102, 1105 ГК РФ о неосновательном обогащении не имеется.

Учитывая то, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, предусмотренным законом для данной категории сделок (предмет аренды, размер арендной платы), имущество было предоставлено арендодателем арендатору, последний его принял без каких-либо замечаний, внес часть арендной платы, принимая во внимание, что согласно абз.16 п.4.2 договора аренды от 28.07.2014 обязанность по государственной регистрации договор аренды возложена арендатора, суд полагает, что ответчик должен отвечать по всем возникшим у него согласно указанному договору аренды от 28.07.2014 обязательствам, в том числе в части обязанности по внесению истцу арендной платы, несмотря на факт отсутствия государственной регистрации самого договора аренды.

Доводы ответчика о том, что письмо – уведомление об изменении размера арендной платы с 28.07.2015 направлено ответчиком лишь 08.09.2015, также не могут служить основанием для отказа в иске.

Право истца на изменение размера арендной платы прямо предусмотрено п.2.4 договора аренды, действия истца соответствовали данному условию договора, ответчик как арендатор был уведомлен об этом одним из способов, предусмотренных договором, – заказным письмом, которое было получено Пасанаевым А.Н. 12.09.2015 – до возникновения у него обязанности по уплате арендной платы за соответствующий период (3 квартал) – 25.09.2015 (исходя из п.2.2 договора аренды), следовательно, его права не были нарушены каким-либо образом.

Оценка стоимости, определенная согласно отчету об оценке ООО «Инновационные строительные материалы», ответчиком не оспаривалась.

Ссылка представителя ответчика на то, что фактически строительство арендатором не осуществлялось, правового значения для настоящего спора о наличии обязанности по взысканию арендной платы не имеет, поскольку, исходя из условий заключенного договора, данное обстоятельство, носящее субъективный характер, поскольку зависит от воли самого арендатора, не влияет на права и обязанности последнего по договору аренды.

Таким образом, задолженность ответчика Пасанаева А.Н. как арендатора по договору аренды от 28.07.2014 перед истцом как арендодателем составляет 192244,57 руб. (224744,57 – 32500), данная сумма подлежит взысканию в полном объеме.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п.5.2 договора аренды при неуплате арендатором платежей в сроки и в размерах, установленных договором, с арендатора взыскивается неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Истцом рассчитана неустойка по платежу 32500 руб. за 3 квартал 2014 года за период с 26.09.2014 по 02.10.2014 (7 дней) в размере 62,56 руб.; по платежу 46000 руб. за 4 квартал 2014 года за период с 18.11.2014 по 03.09.2015 (290 дней) в размере 5173,85 руб.; по платежу 46000 руб. за 1 квартал 2015 года за период с 26.03.2015 по 03.09.2015 (162 дня) в размере 3554,65 руб.; по платежу 46000 руб. за 2 квартал 2015 года за период с 26.06.2015 по 07.09.2015 (74 дня) в размере 2390,85 руб.; по платежу 51334,20 руб. за 3 квартал 2015 года за период с 26.09.2015 по 31.12.2015 (97 дней) в размере 1369,34 руб.; по платежу 2910,33 руб. за период с 17.11.2015 по 31.12.2015 (45 дней) в размере 36,02 руб.; а также от общей суммы задолженности 192244,57 руб. за период с 01.01.2016 по 18.10.2016 (292 дня) в размере 18711,80 руб.

Общая сумма неустойки составляет 31299,07 руб., ее расчет судом проверен, является арифметически верным, ответчиком иной расчет не представлен. Оснований для применения положений ст.333 ГК РФ не имеется, ответчик об этом не просил.

Ссылка представителя ответчика на то, что неустойка не подлежит взысканию после даты расторжения договора аренды, также отклоняется судом как необоснованная.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (ст.622, ст.689, п.1 ст.811 ГК РФ).

Таким образом, поскольку соглашением о расторжении договора аренды от 02.11.2015 (п.2) предусмотрена обязанность ответчика по погашению арендной платы, начисление неустойки после заключения данного соглашения является обоснованным.

При таких обстоятельствах, учитывая все вышеуказанные обстоятельства во взаимосвязи с приведенным правовым регулированием, суд приходит к выводу о том, что исковое заявление подлежит удовлетворению в полном объеме.

Поскольку истец как орган местного самоуправления в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, эти судебные расходы согласно ст.103 ГПК РФ подлежат отнесению на ответчика пропорционально сумме удовлетворенных исковых требований с учетом правил ст.333.19 НК РФ. Государственная пошлина составляет 5435,44 руб.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» к Пасанаеву А.Н. о взыскании арендной платы, пени удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с Пасанаева А.Н. в пользу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» основной долг по арендной плате по договору аренды земельного участка от <данные изъяты> за период с 4 квартала 2014 по 4 квартал 2015 года в размере 192244,57 руб.; сумму пени за период с 26.09.2014 по 18.10.2016 в размере 31299,07 руб.

Взыскать с Пасанаева А.Н. государственную пошлину в размере 5435,44 руб. в доход бюджета городского округа «Город Йошкар-Ола».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.Е.Конышев

Мотивированное решение оставлено 06.03.2017.