Решение по делу № 2-13/2017 (2-325/2016;) ~ М-274/2016 от 30.11.2016

Дело № 2-13/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с.Краснотуранск 27 апреля 2017 года.

Краснотуранский районный суд Красноярского края в составе:

Председательствующего: судьи Жданова Ю.А.,

При секретаре: Гейгер Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению представителя Ковригина В.А., Обороновой С.Н., по доверенности Радишевской Ю.Н. к Ли Евгению Романовичу, обществу с ограниченной ответственностью «Мужики» о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Ковригин В.А., Оборонова С.Н., посредством представителя, по доверенности Радишевской Ю.Н., с учетом уточнений обратились в суд с иском к Ли Е.Р., обществу с ограниченной ответственностью «Мужики» (ООО «Мужики») о применении последствий недействительности ничтожных сделок – договора купли-продажи от 21 ноября 2011 года земельного участка адресу: <адрес>, кадастровый № между ООО «Мужики» и Ли Евгенией Романовной и последующей покупки Паляничка О.Г. от 29 ноября 2013 года, возвращении земельного участка по адресу: <адрес> кадастровый № в первоначальное положение – в собственность ООО «Мужики», прекращении права собственности на земельный участок по адресу: <адрес> кадастровый № и исключении его из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, запись № от 17 декабря 2013 года.

Определением суда от 27 января 2017 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена Паляничка О.Г.

Определением суда от 23 марта 2017 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Заявленные стороной истцов требования мотивированы тем, что 20.12.2007г. Ковригин В.А. приобрел нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> помещения 3, 5. Право собственности на данные объекты подтверждается свидетельствами о государственной регистрации от 20.12.2007г. 10.02.2009г. Оборонова С.Н. приобрела нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> помещение 1. Право собственности на данный объект подтверждается свидетельствами о государственной регистрации от 03.03.2009г. В мае 2016 года Ковригину В.А. и Обороновой С.Н. стало известно, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №, на котором расположены принадлежащие им здания выкуплен с 2011 года. Об этой сделке Ковригину В.А. и Обороновой С.Н. не было известно и выкупить землю не предлагалось. Эта сделка, в силу п.3 ст.35, ЗК РФ, и Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005г. незаконна.

Истцы Ковригин В.А., Оборонова С.Н. о месте и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. В судебное заседание не прибыли. От них в суд не поступало заявлений с просьбой об отложении рассмотрения дела, а также доказательств уважительности неявки. В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истцов.

Представитель истцов Ковригина В.А., Обороновой С.Н., по доверенности Радишевская Ю.Н. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить и привела доводы, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении. Также, пояснила, что статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта.

Ответчики Ли Е.Р., ООО «Мужики», соответчица Паляничка О.Г. о месте и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. В судебное заседание не прибыли. От них в суд не поступало заявлений с просьбой об отложении рассмотрения дела, а также доказательств уважительности неявки. В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчиков и соответчицы.

Представитель ответчика ООО «Мужики», по доверенности Гончаренко А.А. в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Представитель соответчицы Паляничка О.Г., по доверенности Коробков Л.Л. в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении в полном объеме.

В поступивших до судебного заседания от представителя соответчицы Паляничка О.Г., по доверенности Коробкова Л.Л. возражениях, также содержится просьба об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, мотивированная тем, что Ковригин В.А. и Оборонова С.Н., приобретая недвижимое имущество в собственность у единственного собственника, как недвижимого имущества, так и земельного участка не приобрели в собственность земельный участок и не ставили перед ООО «Мужики» вопрос о приобретении земельного участка на тот период времени. Выяснить правообладателя земельного участка истцам никто не препятствовал. В силу закона Ковригин В.А. и Оборонова С.Н., в момент приобретения недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Мужики» знали или должны были знать, что данная сделка, по сути является ничтожной и их права нарушаются тем, что они приобретают объекты недвижимости без приобретения соответствующего земельного участка у единственного собственника. Доводы стороны истцов и их представителя о том, что Ковригин В.А. и Оборонова С.Н. не знали, что недвижимое имущество должно продаваться совместно с земельным участком, на котором оно расположено являются ничтожными, так как при оформлении указанных сделок истцов никто не лишал права обращения к специалисту по указанному вопросу. Несмотря на требования закона истцы приобрели объекты недвижимости без соответствующих земельных участков. В связи с тем, что сделки по приобретению Ковригиным В.А. и Обороновой С.Н. объектов недвижимости в силу закона являлись ничтожными, в соответствии со ст.12 ГК РФ у них возникло право на свою защиту в виде обязания ООО «Мужики» продать им соответствующие земельные участки, признания в судебном порядке сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок, добровольного либо судебного расторжения данных сделок. В силу ст.ст.195, 196 и 181 ГК РФ срок для защиты нарушенного права составляет три года. Однако, Ковригин В.А. и Оборонова С.Н. не воспользовались данным правом в течение срока установленного законом и, фактически отказались от приобретения соответствующих земельных участков. Поэтому, ООО «Мужики» за пределами указанных сроков стало вправе распоряжаться данными земельными участками по своему усмотрению. Используя это право, 21.11.2011г. ООО «Мужики» подало Ли Е.Р. нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> помещения 2а, а также спорный земельный участок по этому адресу. Право собственности зарегистрировано 13.01.2012г. В связи с чем, Ли Е.Р. является надлежащим приобретателем по договору и, соответственно правообладателем. 29.11.2013г. Паляничка О.Г. приобрела в собственность у Ли Е.Р. нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> помещение 2а, а также спорный земельный участок по этому адресу. Право собственности зарегистрировано 17.12.2013г. В связи с чем, Паляничка О.Г., также является надлежащим приобретателем по договору и, соответственно правообладателем.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю о месте и времени рассмотрения дела уведомлено надлежащим образом. Представитель третьего лица в судебное заседание не прибыл. От представителя управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю, по доверенности Ермишкиной О.А. в суд поступило заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие. В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя указанного третьего лица.

В поступивших до судебного заседания от представителя третьего лица – управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю, по доверенности Ермишкиной О.А. пояснениях на исковое заявление указано, что 26.12.2011г. представителем ООО «Мужики» Джейранян С.В. и Ли Е.Р. для государственной регистрации права собственности и перехода права собственности представлены документы, в том числе договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.11.2011г., согласно которому ООО «Мужики» продало, а Ли Е.Р. купила нежилое помещение площадью 105,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> помещения 2 и земельный участок с кадастровым номером №, функционально обеспечивающий находящееся на нем нежилое помещение № 2. При проведении правовой экспертизы Управлением не установлено оснований для отказа в государственной регистрации и 13.01.2012г. зарегистрировано право собственности Ли Е.Р. на указанные выше нежилое помещение и земельный участок. 17.12.2013г. произведена государственная регистрация перехода права и права собственности Паляничка О.Г. собственности на указанные выше земельный участок и нежилое помещение, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.11.2013г. 27.06.2016г. на основании решения собственника земельного участка Паляничка О.Г. земельный участок с кадастровым номером № ликвидирован, в связи с разделом на два земельных участка с кадастровыми номерами № и № Поэтому, в случае удовлетворения судом исковых требований исполнение судебного акта будет невозможно.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему:

Согласно п.3 ст.123 Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Аналогичная правовая норма закреплена статьей 12 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В соответствии с п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ).

Статьей 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст.167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что 21.11.2011г., согласно договору купли-продажи ООО «Мужики», в лице директора Джейранян С.В. продало, а Ли Е.Р. купила нежилое помещение (литер Б, Б1, Б2, Б3), назначение: нежилое, общей площадью 105,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> помещение 2, расположенное на земельном участке площадью 2620 кв.м., с кадастровым номером №, указанном в (п/п б) п.1, а также земельный участок площадью 2620 кв.м., функционально обеспечивающий находящееся на нем недвижимое имущество, указанное в п.1 (п/п а) настоящего договора, расположенный по адресу: <адрес> кадастровым номером №. 13.01.2012г. на основании указанного выше договора купли-продажи за Ли Е.Р. зарегистрировано право собственности на указанные выше нежилое помещение и спорный земельный участок.

29.11.2013г., согласно договору купли-продажи Ли Е.Р. продала, а Паляничка О.Г. купила одноэтажное нежилое помещение общей площадью 105,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> помещение 2, расположенное на земельном участке площадью 2620 кв.м., с кадастровым номером №, указанном в (п/п б) п.1.1 Договора, а также земельный участок площадью 2620 кв.м., функционально обеспечивающий находящееся на нем недвижимое имущество, указанное в п.1.1 (п/п а) настоящего Договора, расположенный по адресу: <адрес> кадастровым номером № 17.12.2013г. на основании указанного выше договора купли-продажи за Паляничка О.Г. зарегистрировано право собственности на указанные выше нежилое помещение и спорный земельный участок.

27.06.2016г. за Паляничка О.Г. было зарегистрировано право собственности на земельные участки: по адресу: <адрес> кадастровым номером № и по адресу: <адрес> кадастровым номером №, образованные из спорного земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером №

Принимая во внимание положения статей 549, 550, 551, 552, 554, 556 ГК РФ, определяющих процедуру купли-продажи недвижимого имущества (в частности процедуру продажи зданий и земельных участков), в судебном заседании установлено, что, как при совершении сделки купли продажи нежилого помещения и спорного земельного участка, 21.11.2011г. между продавцом ООО «Мужики» и покупателем Ли Е.Р., так и при совершении сделки купли продажи указанного нежилого помещения и этого же спорного земельного участка, 29.11.2013г. между продавцом Ли Е.Р. и покупателем Паляничка О.Г. сторонами указанных выше спорных сделок была соблюдена письменная форма договоров, согласно данным договорам была осуществлена государственным регистрирующим органом регистрация перехода права и право собственности за покупателями (Ли Е.Р. и Паляничка О.Г., соответственно), одновременно с продажей нежилого помещения осуществлена передача права на спорный земельный участок, функционально обеспечивающий находящееся на нем недвижимое имущество, в спорных договорах указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю в том числе, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, кроме того, передача указанного выше недвижимого имущества (в частности спорного земельного участка) от продавцов к покупателям была осуществлена в соответствии с определенными законом документами.

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорные сделки купли продажи указанного выше земельного участка были совершены без нарушений требований закона, поэтому каких-либо оснований считать их ничтожными и, соответственно применять последствия их недействительности у суда не имеется. Никаких доказательств обратного, в нарушение ст.56 ГПК РФ стороной истцов суду не представлено.

При таких обстоятельствах, исковые требования Ковригина В.А. и Обороновой С.Н. о применении последствий недействительности ничтожных сделок – договоров купли-продажи от 21.11.2011г. и от 29.11.2013г. в отношении земельного участка по адресу: <адрес> кадастровый №, возвращении этого земельного участка в первоначальное положение – в собственность ООО «Мужики», прекращении права собственности на земельный участок и исключении его из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, не подлежат удовлетворению.

Доводы стороны истцов о незаконности спорной сделки 21.11.2011г. в силу п.3 ст.35 ЗК РФ, а также в соответствии с положениями Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005г. несостоятельны по следующим основаниям:

Согласно п.3, п/п 1) п.4 ст.35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением, в том числе, отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Пунктами 11, 13 Постановления Пленума Высшего Арбитрапжного Суда РФ № 11 от 24.03.2005г. «О некоторых вопросах, связанных с применением Земельного законодательства» (далее – Постановление Пленума ВАС) предусмотрено, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Приобретенные истцом Ковригиным В.А. 20.12.2007г. в собственность часть нежилого здания по адресу: <адрес> в виде помещений № 3, 5, а также истицей Обороновой С.Н. в собственность часть нежилого здания по адресу: <адрес> в виде помещения № 1 не могут быть выделены в натуре вместе с земельным участком, который предоставлен для эксплуатации всего здания. При этом, доказательств обратного стороной истцов суду не представлено.

В силу положений п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации.

Судом, также установлено, что каких-либо сделок и переходов права собственности на доли земельного участка, пропорционально долям здания, находящимся, в собственности, как Ковригина В.А., так и Обороновой С.Н., в установленной законом форме не оформлялась, не регистрировалась и доказательств этому стороной истцов суду не представлено.

Напротив, оспариваемые сделки от 21.11.2011г. и от 29.11.2013г., согласно которым указанный земельный участок, функционально обеспечивающий находящееся на нем недвижимое имущество передавался от покупателей к продавцам, были совершены в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе нормами, содержащимися в ст.35 ЗК РФ.

Таким образом, стороной истца допущена неверная трактовка ст.35 ЗК РФ и положений, изложенных в Постановлении Пленума ВАС, применительно к спорным правоотношениям в рамках настоящего дела.

По указанным выше основаниям суд находит несостоятельным довод представителя истцов Ковригина В.А., Обороновой С.Н., по доверенности Радишевской Ю.Н. о незаконности спорных сделок, со ссылкой на положения ст.36 ЗК РФ.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска представителя Ковригина В.А., Обороновой С.Н., по доверенности Радишевской Ю.Н. о применении последствий недействительности ничтожных сделок – договора купли-продажи от 21 ноября 2011 года земельного участка адресу: <адрес> кадастровый № между ООО «Мужики» и Ли Евгенией Романовной и последующей покупки Паляничка О.Г. от 29 ноября 2013 года, возвращении земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый № в первоначальное положение – в собственность ООО «Мужики»; прекращении права собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый № и исключении его из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, запись № от 17 декабря 2013 года, отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд, через Краснотуранский районный суд в течение 1 (одного) месяца с момента составления решения в окончательной форме.

Изготовлено 02.05.2017г.

Председательствующий: судья Жданов Ю.А.