Решение по делу № 33-10519/2018 от 03.08.2018

Судья: Бегишева Н.В.                                              гр. дело № 33-10519/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

03 сентября 2018 года                                                           город Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда             в составе:

председательствующего судьи: Салдушкиной С.А.

судей:                                      Пияковой Н.А., Назейкиной Н.А.,

при секретаре:                            Сукмановой Ю.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Пивкач У.А. на решение Новокуйбышевского городского суда Самарской области от 08 июня 2018 года, которым постановлено:

«Требования Пивкач У.А. к ООО «Сфинкс» оставить без удовлетворения.

Требования ООО «Сфинкс» к Пивкач У.А. – удовлетворить.

Взыскать с Пивкач У.А. в пользу ООО «Сфинкс» задолженность по договору долевого участия в строительстве от 01.09.2014 г. № 2С/11-77 в размере 56 980 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 909, 40 руб., всего взыскать 58 889 (пятьдесят восемь тысяч восемьсот восемьдесят девять) рублей 40 коп.».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пияковой Н.А., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Пивкач У.А. обратилась в суд с иском к ООО «Сфинкс» о передаче объекта долевого строительства.

В обоснование требований указано, что 11.02.2016 г. между Пивкач У.А. и Муруновой Н.В. был заключен договор уступки прав требования по договору № от 01 сентября 2014 года участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между Муруновой Н.В. и ООО «САМАРА ХАУС». ООО «САМАРА ХАУС» в свою очередь заключила договор участия долевого строительства с ООО «Сфинкс», который является застройщиком объекта.

Данные договоры были зарегистрированы Управлением Росреестра по Самарской области.

Согласно условиям заключенного договора долевого участия № от 01.09.2014 г., ответчик, выступая в качестве застройщика, принимал на себя обязательства по постройке трехсекционного жилого дома с подземной автостоянкой, встроено-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: <адрес> (строительный номер по проекту), общей площадью 26,47 кв.м., в том числе жилой площадью 17,18 кв.м., а также площадью балконов, лоджий, террас и веранд 4,49 кв.м (с учетом коэффициента 1). Срок ввода жилого дома в эксплуатацию - не позднее                      ДД.ММ.ГГГГ.

Истец указывает, что в течение 2016 года и до настоящего времени объект строительства истцу ответчиком передан не был.

Разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию получено застройщиком ДД.ММ.ГГГГ.

Истец неоднократно направлял ООО «Сфинкс», посредством телефонограммы и услуг Почты России, претензии с требованием о передаче объекта строительства, однако требования оставлены без удовлетворения.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, Пивкач У.А. просила суд обязать ООО «Сфинкс» передать ей по акту приема-передачи объект долевого строительства, предусмотренный договором № от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а именно квартиру общей площадью 26,47 кв.м., в том числе жилой площадью 17,18 кв.м., а также площадью балконов, лоджий, террас и веранд 4,49 кв. м (с учетом коэффициента 1); взыскать с ООО «Сфинкс» компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

Определением суда от 14.05.2018 г. объединены в одно производство гражданское дело № по иску Пивкач У.А. к ООО «Сфинкс» о передаче объекта долевого строительства, компенсации морального вреда и гражданское дело № по иску ООО «Сфинкс» к Пивкач У.А. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, встречному иску Пивкач У.А. к ООО «Сфинкс» взыскании неустойки, соразмерном уменьшении цены договора долевого строительства, взыскании убытков, компенсации морального вреда, штрафа.

В иске ООО «Сфинкс» просил взыскать с Пивкач У.А. задолженность по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 56 980 рублей, указывая на то, что ООО «Сфинкс» осуществил строительство объекта: трехсекционный жилой дом с подземной автостоянкой, встроено-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, тем самым исполнив свои обязательства по договору долевого участия в строительстве. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сфинкс» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №.

В свою очередь Пивкач У.А. исполнила свои обязательства по договору долевого участия в строительстве частично, не доплатив за увеличение общей площади объекта после окончания строительства дома.

Поскольку по данным технической инвентаризации произошло увеличение площади объекта на 1,54 кв.м., сумма доплаты составила                           56 980 рублей. Уведомление получено нарочно и подписано ответчиком 27.03.2017 г., однако до момента обращения в суд Пивкач У.А. указанную сумму не оплатила.

Во встречном иске Пивкач У.А. просила взыскать с ООО «Сфинкс» в ее пользу неустойку за нарушение предусмотренного договором долевого участия в строительстве срока передачи объекта долевого строительства в размере                144 821, 33 руб.; взыскать в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве 72 362 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, убытки в виде расходов на оплату арендованного жилого помещения 56 000 рублей, штраф в размере 50 % присужденной судом суммы.

Указывает, что отказалась от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком своих обязанностей, а именно предоставления проектной документации и устранения выявленных недостатков, о чем сделала соответствующую запись в предоставленном застройщиком акте.

Считает, что застройщик изменил проект, не согласовав его с истцом, что является грубым нарушением договора долевого участия, а именно уменьшена высота потолков с 3,00 м. до 2,78 м.; выявлены нарушения в части изменения проекта в санузле (произведена перепланировка перегородки), толщина перегородок не соответствует заявленной; площадь объекта с учетом балкона составляет 32,3 кв.м., что противоречит данным застройщика, которые составляют 32,5 кв.м.; на балконе присутствует пожарно-эвакуационный выход, не предусмотренный договором, кроме того, неисправен счетчик электроэнергии.

Ввиду уменьшения строительного объема на 6,3 % по заключению экспертизы ООО «ТехСтройИнжиниринг», представленной истцом, цена договора подлежит соразмерному уменьшению на 72 362 рублей.

Объект долевого строительства до настоящего времени истцу не передан.

Неоднократные письменные претензии по передаче объекта долевого строительства, выплате неустойку за нарушение сроков передачи квартиры, застройщик проигнорировал, уклоняется от своих обязанностей по устранению недоделок и передачи построенного объекта (квартиры).

Истец в настоящее время не имеет возможности оформить построенный объект (квартиру), зарегистрировать право собственности, осуществить регистрационный учет по указанному адресу, заключить договор с управляющей компанией. Не имеет доступа в квартиру, так как нет ключей, вынужден арендовать жилье. Убытки в виде оплаты арендуемого жилого помещения составили 56 000 рублей. Моральный вред, причиненный истцу действиями ООО «Сфинкс», оценивает в 100 000 руб.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Пивкач У.А. просит решение суда отменить как неправильное, и принять по делу новое решение.

В суде апелляционной инстанции Пивкач У.А. доводы апелляционной жалобы поддержала, представитель ООО «Сфинкс» - Кочемасова Е.А. по доверенности просила отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, решение суда считает законным и обоснованным.

Выслушав стороны, проверив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

На основании ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г.                    № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений статьи 10 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно статьи 6 вышеуказанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

На основании ч. 1 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Согласно ст.8 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства (ч. 1).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2).

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (ч. 4).

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (ч. 5).

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (ч. 6).

Из материалов дела следует, что 01.09.2014 г. между ООО «Сфинкс» (Застройщик) и ООО «Самара Хаус» (Участник долевого строительства) был заключен договор № долевого участия в строительстве, по условиям которого объект – однокомнатная <адрес> (строительный номер), 2 секция, 11 этаж, по адресу: <адрес>, общей площадью (без учета балкона/лоджии)               26,47 кв.м., жилой – 17,18 кв.м., площадь балконов и/или лоджий                                (с коэффициентом - 1) – 4,49 кв.м., всего 30,96 кв.м., должен быть передан участнику долевого строительства не позднее 3 квартала 2016 года.

Согласно п. 3.1 договора долевого участия, цена договора, на момент его заключения, составляет 1 145 520 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра 37 000 руб.

В соответствии с п. 1.3 договора площадь объекта может иметь технически допустимые отклонения от проекта, не нарушающие потребительские качества объекта. Для расчетов по договору сторонами принимается площадь объекта в размере 30,96 кв.м, с учетом лоджии. Участник долевого строительства уведомлен, что оплата лоджии осуществляется исходя из ее фактической площади. По окончанию строительства жилого дома, на основании обмеров, проводимых органом технической инвентаризации по г. Самара, устанавливается фактическая площадь объекта и рассчитывается окончательная цена договора, исходя из данных технического паспорта на жилой дом.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что в случае увеличения общей площади объекта более чем на 0,5 кв.м. по данным органа технической инвентаризации, по сравнению с данными технической документации, участник долевого строительства обязуется доплатить разницу в стоимости застройщику, а в случае уменьшения общей площади объекта более чем на       0,5 кв.м., застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства разницу стоимости. Разница в стоимости рассчитывает как произведение стоимости одного квадратного метра площади объекта на дату последнего платежа, произведенного участником долевого строительства на разность между общими площадями, полученными по данным проектной документации и по данным технического паспорта, выданного органом технической инвентаризации г. Самары. При пересчете цены договора, в случае изменения общей площади объекта по данным органа технической инвентаризации в сторону увеличения площади, участник долевого строительства обязуется произвести доплату в течение тридцати дней с момента получения уведомления застройщика.

06.11.2014 г. между ООО «Самара Хаус» - участник долевого строительства и Муруновой Н.В. – новый участник долевого строительства, был заключен договор уступки права требования по договору № долевого участия в строительстве от 01.09.2014 г.

11.02.2016 г. между Муруновой Н.В. – новый участник долевого строительства и Пивкач У.А. – новый участник долевого строительства 2, был заключен договор уступки прав требования по договору № долевого участия в строительстве от 01.09.2014 г.

Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в ЕГРН.

20.01.2017 г. Министерством строительства Самарской области выдано разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта долевого строительства.

Из смотрового листа от 27.03.2018 г. следует, что Пивкач У.А. осмотрела готовую однокомнатную квартиру № 77 (строительный номер), указала на наличие недостатков.

27.03.2017 г. ООО «Сфинкс» вручено Пивкач У.А. уведомление по сверке площади по договору № от 06.11.2014 г., где указано на увеличение общей площади квартиры на 1,54 кв.м. на основании технической инвентаризации, доплата составляет 56 980 руб.

Судом установлено, что после принятия дома в эксплуатацию, проведения замеров органами технической инвентаризации и составления технического и кадастрового паспортов на квартиру, общая площадь квартиры составила 27,5 кв.м., жилая 17,5 кв.м., площадь лоджии с коэффициентом 1 составила 5,0 кв.м. а всего площадь квартиры – 32,5 кв.м., тогда как в соответствии с п. 1.3 договора № от 06.11.2014 г. для расчетов по договору принималась площадь квартиры 30,96 кв.м.

Таким образом, площадь квартиры увеличилась на 1,54 кв.м.                       (32,5 кв.м. – 30,96 кв.м.).

Пивкач У.А. оплату за увеличение площади квартиры не произвела, квартиру по акту приема-передачи не приняла.

05.05.2017 г. ООО «Сфинкс» составлен односторонний акт приема-передачи по договору участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик ООО «Сфинкс» в одностороннем порядке передал Пивкач У.А. - участнику долевого строительства по договору долевого участия в строительства № от 01.09.2014 г. и договору уступки прав требования от 11.02.2016 г., в связи с уклонением участника долевого строительства принять объект долевого строительства.

Односторонний акт не оспорен, недействительным не признан.

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ Государственной инспекции строительного надзора Самарской области построенный объект долевого строительства соответствует требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации. На основании данного ООО «Сфинкс» получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что спорный объект долевого строительства построен в соответствии с проектной документацией, в соответствии с приложением к договору, а также в соответствии с требованиями технических регламентов и иных нормативных актов.

Поскольку доплата за увеличение площади квартиры, в том числе оплата лоджии исходя из её фактической площади, предусмотрены договором долевого участия (пункты 1.3, 3.4), и учитывая, что стороны свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ), а также, что спорный объект не имеет недостатков, которые делают его непригодным для использования либо ухудшающим его качества, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования ООО «Сфинкс» о взыскании с Пивкач У.А. задолженности по договору долевого участия в размере 56 980 рублей.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Пивкач У.А. к                  ООО «Сфинкс» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока сдачи объекта долевого строительства (квартиры) за период с 31.08.2017 г. по 24.04.2018 г. в размере 144 821, 33 руб., а также об уменьшении цены договора на сумму 72 362 рубля в связи с наличием недостатков в объекте (спорной квартире), суд обоснованно исходил из того, что квартира передана Пивкач У.А. по одностороннему акту приема-передачи от 05.05.2017 г., в связи с её уклонением принять объект долевого строительства, при этом техническое состояние вышеуказанной квартиры соответствует требованиям СниП, проектной документации, условиям договора, что подтверждено Разрешением на ввод в эксплуатацию № RU № от 20.01.2017 г., выданным Министерством строительства Самарской области.

Также судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что Пивкач У.А. не представила достаточных доказательств несения убытков в виде арендной платы за жилое помещение и наличия причинно-следственной связи между убытками и действиями застройщика.

Судебные расходы в соответствии со ст. 98 ГПК РФ распределены судом правильно.

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Доводы апелляционной жалобы были предметом изучения суда первой инстанции, фактически сводятся к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции и иному толкованию правовых норм. Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Новокуйбышевского городского суда Самарской области                      от 08 июня 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Пивкач У.А. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи: