Решение по делу № 2-2038/2016 от 20.04.2016

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 сентября 2016 года                                                                      город Георгиевск

      Георгиевский городской суд Ставропольского края под председательством

судьи                                        Дешпита В.С.,

при секретаре                                ФИО20,

с участием

представителей истца ООО «Ульяновец»                ФИО22,

ФИО23 и

ФИО24,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Георгиевского городского суда гражданское дело № по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ульяновец» к ФИО11, ФИО2, ФИО12, ФИО13, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО6, ФИО7, ФИО17, ФИО18, ФИО19, обществу с ограниченной ответственностью «АгроБизнесс» о признании сделки по предварительным договорам купли-продажи недействительными (мнимыми) притворными сделками и переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование заявленных требований представители истца в иске, а также судебном заседании, уточнив требования, сообщили, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ульяновец» (арендатор) и собственниками земельных долей земельного участка (арендодатели) с кадастровым номером №, заключен договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей (далее по тексту - договор) соответствии с п. 1.1 договора арендодатели передают свои доли, принадлежащие им на праве общей долевой собственности, что подтверждается соответствующими свидетельствами, а арендатор принимает в аренду земельные доли, не выделенные каждая в натуре, обшей площадью сельскохозяйственных угодий №, находящихся на земельном массиве с кадастровым номером №, который впоследствии был изменен на №

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ульяновец» (арендатор) и собственниками земельных долей земельного участка (арендодатели) с кадастровым номером № заключен договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей.

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатели передают свои доли, принадлежащие им на праве общей долевой собственности, что подтверждается соответствующими свидетельствами, а арендатор принимает в аренду земельные доли, не выделенные каждая в натуре, общей площадью сельскохозяйственных угодий № га, находящихся в земельном массиве с кадастровым номером № который впоследствии был изменен на №

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ульяновец» (арендатор) и собственниками земельных долей земельного участка (арендодатели) с кадастровым номером №, заключен договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей.

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатели передают свои доли, принадлежащие им на праве общей долевой собственности, что подтверждается соответствующими свидетельствами, а арендатор принимает в аренду земельные доли, не выделенные каждая в натуре, общей площадью сельскохозяйственных угодий № га, находящихся в земельном массиве с кадастровым номером №.

Земельные участки предоставлены для целей производства сельскохозяйственной продукции, срок аренды определен п. 1.3 договора и составляет 15 годам.

Форма, размер, сроки выплаты арендной платы определены разделом 2 договора и дополнительным соглашением к договору.

Договор подписан сторонами, в том числе ответчиками по настоящему делу, зарегистрирован в органах юстиции в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Арендная плата по договорам аренды выплачивается собственникам земельных долей в течение года. При выплате арендной платы, в виде зерна (пшеница, ячмень) 2015 года (август-сентябрь), ответчики представили копии свидетельств о государственной регистрации права собственности на земельную долю, договора купли-продажи земельных долей поименованные как предварительные, заключенные с ООО «АгроБизнес», нотариально оформленные доверенности на право полного распоряжения земельной доли выданная на представителей ООО «АгроБизнес». Уведомлений о предстоящей продаже в адрес ООО «Ульяновец» не поступало.

ООО «АгроБизнес» не является собственником земельной доли в вышеуказанных земельных участках, арендатором участков. Правоустанавливающие документы на земельные доли переданы покупателю по договорам ООО «АгроБизнес».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АгроБизнес» и ФИО11 был заключен предварительный договор купли-продажи (б/н) на сумму № рублей объекта недвижимости - земельного участка (доля земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: участок находится примерно в 2,5 км по направлению на север, в 6,2 км на северо-восток, в 4,2 км на юго-запад от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира, <адрес>, с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АгроБизнес» и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи № на сумму № объекта недвижимости - земельного участка (доля земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: участок находится примерно 2,5 км от поселка Новоульяновский по направлению на север, 6,2 км по направлению на северо-восток, и 4,2 км по направлению на юго-запад, <адрес>, с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АгроБизнес» и ФИО12 был заключен предварительный договор купли-продажи № на сумму № рублей объекта недвижимости - земельного участка (доля земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>. Участок находится примерно в 5 км от ориентира по направлению на северо-запад, 4,5 км на северо-восток и 5,5 км на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АгроБизнес» и ФИО21 был заключен предварительный договор купли-продажи № на сумму № рублей объекта недвижимости - земельного участка (доля земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: участок находится примерно в 3,5 км от <адрес> по направлению на юг, запад расположенного в границах участка, адрес ориентира <адрес>, с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АгроБизнес» и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи № на сумму № рублей объекта недвижимости - земельного участка (доля земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: участок находится примерно 2,5 км от поселка Новоульяновский по направлению на север, 6,2 км по направлению на северо-восток, и 4,2 км по направлению на юго-запад, <адрес>, с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АгроБизнес» и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи № на сумму 100 000 рублей объекта недвижимости - земельного участка (доля земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: участок находится примерно 2,5 км от поселка Новоульяновский по направлению на север, 6,2 км по направлению на северо-восток, и 4,2 км по направлению на юго-запад, <адрес>, с кадастровым номером 26:25:000000:0144.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АгроБизнес» и ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи № на сумму № рублей объекта недвижимости - земельного участка (доля земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: участок находится примерно 2,5 км от поселка Новоульяновский по направлению на север, 6,2 км по направлению на северо-восток, и 4,2 км по направлению на юго-запад, <адрес>, с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АгроБизнес» и ФИО14 был заключен предварительный договор купли-продажи № на сумму № рублей объекта недвижимости - земельного участка (доля земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: участок находится примерно в 3,5 км от <адрес> по направлению на юг, запад расположенного в границах участка, адрес ориентира <адрес>, с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АгроБизнес» и ФИО15 был заключен предварительный договор купли-продажи (б/н) на сумму № рублей объекта недвижимости - земельного участка (доля земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: участок находится примерно 2,5 км от поселка Новоульяновский по направлению на север, 6,2 км по направлению на северо-восток, и 4,2 км по направлению на юго-запад, <адрес>, с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АгроБизнес» и ФИО16 был заключен предварительный договор купли-продажи № на сумму № рублей объекта недвижимости - земельного участка (доля земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: участок находится примерно в 3,5 км от <адрес> по направлению на юг, запад расположенного в границах участка, адрес ориентира <адрес>, с кадастровым номером №.

В 2014 году между ООО «АгроБизнес» и ФИО35 был заключен предварительный договор купли-продажи № на сумму № рублей объекта недвижимости - земельного участка (доля земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>. Участок находится примерно в 5 км от ориентира по направлению на северо-запад, 4,5 км на северо-восток и 5,5 км на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АгроБизнес» и ФИО7 был заключен предварительный договор купли-продажи (б/н) на сумму № рублей объекта недвижимости - земельного участка (доля земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: участок находится примерно 2,5 км от поселка Новоульяновский по направлению на север, 6,2 км по направлению на северо-восток, и 4,2 км по направлению на юго-запад, <адрес>, с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АгроБизнес» и ФИО17 был заключен предварительный договор купли-продажи (б/н) на сумму № рублей объекта недвижимости - земельного участка (доля земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: участок находится примерно в 3,5 км от <адрес> по направлению на юг, запад расположенного в границах участка, адрес ориентира <адрес>, с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АгроБизнес» и ФИО18 был заключен предварительный договор купли-продажи (б/н) на сумму № рублей объекта недвижимости - земельного участка (доля земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>. Участок находится примерно 5 км от ориентира по направлению на северо-запад, 4,5 км на северо-восток и 5,5 км на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером №.

В 2014 году между ООО «АгроБизнес» и ФИО19 был заключен предварительный договор купли-продажи (б/н) на сумму № рублей объекта недвижимости - земельного участка (доля земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: участок находится примерно в 3,5 км от <адрес> по направлению на юг, запад расположенного в границах участка, адрес ориентира <адрес>, с кадастровым номером №.

Заключение указанных договоров купли-продажи нарушает право истца на преимущественное право покупки земельной доли, в соответствии со ст. 250 ГК РФ.

В соответствии с п.п. 1-3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В силу п. 4 ч. 3 ст. 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

По смыслу пунктов 1 и 2 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ, в том числе с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять.

Участник общей долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению без выделения земельного участка в счет земельной доли следующими способами: завещать; отказаться от права собственности; внести в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности; передать в доверительное управление; продать или подарить другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности; в этом случае извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, в силу закона, продать свою земельную долю возможно только другому участнику долевой собственности.

Взаимоотношения сторон по аренде земель сельскохозяйственного назначения определяются добровольно принятым обязательством (договор аренды), Гражданским кодексом Российской Федерации, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ.

Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены правила совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с п. 1 ст. 12 указанного закона, без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Указанная норма ограничивает круг лиц, имеющих право приобрести право на земельную долю только участниками общей долевой собственности, сельскохозяйственной организацией, владеющей земельной долей на праве аренды.

В нарушение данного правила ответчиками по делу передано право собственности на земельную долю лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности.

Данный факт нарушает нормы закона и права истца ООО «Ульяновец» на дальнейшее использование арендуемого объекта недвижимости, а также преимущественное, перед другими лицами право покупки земельной доли, установленной ст. 250 ГК РФ, пунктом 3.1 заключенного истцом и ответчиками договоров аренды.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Договором аренды земельных долей, заключенным между истцом и ответчиками, арендатору предоставлено преимущественное право на выкуп земельных долей при продаже перед другими лицами (ст. 3.1 договора).

В обязанность арендодателей в соответствии с договором входит обеспечение возможности реализации арендатором преимущественного права выкупа земельных долей перед другими лицами (ст. 4.1 договора) сделкам, совершаемым с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила ГК РФ, в том числе к преимущественному праву, предоставленному арендатору п.п. 3.1 и 4.1 договора аренды, применяются правила и нормы, регулирующие преимущественное право, существующее в отношениях между участниками общей долевой собственности, поскольку таковое обусловлено потребностью обеспечения общности имущества.

Пунктом 1.4 договора установлена взаимная обязанность сторон договора по уведомлению друг друга в письменной форме о своих намерениях, при этом арендодатель в срок не позднее, чем за 3 месяца, арендатор в срок не позднее, чем за 1 месяц.

В нарушение п. 2 ст. 250 ГК РФ, ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ, условий договора аренды земельных долей ответчиками по делу земельные доли переданы по договору купли-продажи ООО «АгроБизнес».

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По мнению истца, его требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи земельных долей являются законными и обоснованными.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу приведенной право вой нормы стороны предварительного договора не могут принимать на себя дополнительных обязательств, кроме обязанности в будущем заключить основной договор. В противном случае, к отношениям сторон по договору, поименному ими в качестве предварительного, должны применяться иные нормы материального права в зависимости от правовой природы сложившихся между ними правоотношений.

Сделки совершены после ДД.ММ.ГГГГ, поэтому следует руководствоваться положениями ГК РФ с редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», а также разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

По смыслу ст. 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (п. 50 Постановления Пленума ВС РФ №).

Несмотря на то, что заключенные между ответчиками договоры поименованы как «предварительные», по своему содержанию они являются основными договорами купли-продажи, по мнению истца, ввиду следующего.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу ст.ст. 554, 555, 556 ГК РФ существенными для договоров купли-продажи недвижимости являются следующие условия: о предмете договора - данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; о цене недвижимости; о передаче недвижимости продавцом и принятие ее покупателем подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В договорах купли-продажи, именуемых «предварительные», подписанных ответчиками, все указанные существенные условия для договоров данного вида содержатся.

Так, по условиям п. 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок (долю земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, именуемый далее по тексту «доля/участок».

В пунктах 1.2, 1.3 договора указано местоположение и площадь земельного участка, в массиве которого каждому дольщику-продавцу принадлежит доля в праве общей долевой собственности на данный земельный участок (земельная доля), которая на дату заключения договора из массива земельного участка не выделена.

По условиям п.п. 1.4, 1.5 договора, во исполнение заключенного основного договора купли-продажи цена земельной доли выплачивается продавцу покупателем в полном объеме; оплата цены договора производится покупателем продавцу в течение пяти банковских дней после подписания настоящего договора в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на счет продавца либо наличными денежными средствами, выплачиваемым через агента покупателя.

По условиям п. 1.6 договора согласованная сторонами цена договора является твердой, неподлежащей изменению на момент заключения, регистрации и исполнения договора, признается сторонами рыночной стоимостью земельной доли на момент заключения настоящего договора.

После исполнения покупателем данного условия договора он считается добросовестно выполнившим свои обязательства по основному договору купли-продажи (п. 1.7 договора).

Согласно условий п. 2.7 договора покупатель обязуется при подписании настоящего договора оплатить продавцу цену договора купли-продажи в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из пунктов 1.8, 2.1, 2.2, 2.6 договора следует, что в момент подписания настоящего договора продавец передает покупателю все документы (указан перечень правоустанавливающих, правоподтверждающих и иных документов) на земельную долю, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок от продавца к покупателю в Управлении Росреестра по <адрес>. Данные действия являются подтверждением передачи продавцом владения недвижимым имуществом покупателю. Продавец обязуется выдать доверенность на право владения, пользования и распоряжения земельной долей, в том числе с правом заключения договора купли-продажи, а также на совершение иных действий, необходимых для оформления перехода права собственности от продавца к покупателю.

Согласно п. 1.9 договора стороны договорились, что исполнив п.п. 1.4, 1.5, 1.8, 2.1, 2.2 договора, тем самым подтверждают, передачу владения недвижимым имуществом от продавца к покупателю и свидетельствуют то, что сделка по купле-продаже состоялась.

Согласно п. 2.5 договора получением цены договора продавец признает, что он намерен добросовестно исполнить все принятые на себя обязательства, что он осознает правые последствия данной сделки и у него нет каких-либо обязательств перед третьими лицами в отношении земельной доли (доли в праве на земельный участок) и он не будет принимать таких обязательств в будущем.

Земельная доля считается переданной на основании ст. 251 ГК РФ покупателю с момента заключения настоящего договора, осуществления оплаты и передачи всех документов на земельную долю без составления дополнительных актов приема-передачи, а право собственности на земельную долю возникает у покупателя с момента государственной регистрации права собственности в Управлении Росреестра по <адрес> (п.п. 4.2, 4.3 договора).

В период с момента передачи владения недвижимым имуществом до государственной регистрации перехода права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.ст. 304, 305 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых это прямо предусмотрено законом.

Однако законом не предусмотрена обязательная государственная регистрация договоров купли-продажи земельных участков (долей).

Исходя из смысла договора в целом и содержащихся в нем условий об оплате цены договора покупателем продавцу в полном объеме и о передаче продавцом покупателю документов на земельную долю в момент подписания настоящего договора, а так же из последующего поведения продавцов (выдача доверенности на право распоряжения земельной долей), что действительная общая воля сторон была направлена на заключение именно договора купли- продажи земельной доли (не выделенной в натуре).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, в случае нарушения права преимущественной покупки сособственников недвижимого имущества, судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели ввиду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, указанные обстоятельства дают основание утверждать, что ООО «АгроБизнес», заключая предварительные договора купли-продажи объектов недвижимости, намеревалось приобрести на них право собственности. При таких обстоятельствах сделка подлежит признанию недействительной (мнимой) на основании ст. 170 ГК РФ.

В исковом заявлении представитель истца ООО «Ульяновец» просит суд признать недействительными (мнимыми) притворными сделками по предварительным договорам купли-продажи, заключенным между ООО «АгроБизнес» и собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельный участок: ФИО11; ФИО2; ФИО12; ФИО13; ФИО14; ФИО16; ФИО17; ФИО19; ФИО3; ФИО4; ФИО5; ФИО14; ФИО15; ФИО16; ФИО10; ФИО7; ФИО17; ФИО18; ФИО19 применить к данным предварительным договорам купли-продажи (притворным сделкам) условия договора о купле-продаже долей в праве общей долевой собственности на земельные участки, из земель сельскохозяйственного назначения; перевести на ООО «Ульяновец» права и обязанности покупателя по указанным договорам купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровыми номерами №.

В судебном заседании представители истца ООО «Ульяновец» ФИО22, ФИО23 и ФИО24 поддержали уточненные требования, пояснив, что доводы представителя ответчика о том, что были заключены лишь предварительные договоры купли-продажи, не соответствуют действительности, поскольку из существа сделки вытекает заключение именно договоров купли-продажи. Кроме того, факт отсутствия государственной регистрации предварительных договоров купли-продажи не может иметь правового значения, поскольку законом не предусмотрена обязательная государственная регистрация договоров купли-продажи долей в праве на земельный участок.

В судебное заседание не явились ответчики ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО14, ФИО16, ФИО35, ФИО7, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО2, ФИО15, их представитель ФИО25 и представитель ООО «АгроБизнесс», извещенные о его времени и месте в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

На основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО14, ФИО16, ФИО26, ФИО7, ФИО17, ФИО18, ФИО19 ФИО2, ФИО15, их представителя ФИО25 и представителя ООО «АгроБизнесс».

В суд от представителя ответчиков ФИО25 поступили возражения на иск ООО «Ульяновец», в которых он считает заявленные истцом требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, просит суд в удовлетворении иска отказать, так как по представленным предварительным договорам купли-продажи не произошла продажа земельных долей или долей в праве на земельный участок. Указанные предварительные договоры купли-продажи устанавливают только лишь обязанность заключить в дальнейшем основной договор купли-продажи земельных участков, который появятся у продавцов в собственности в будущем.

Переход права собственности на земельные доли по предварительным договорам купли-продажи не прошел государственную регистрацию, в связи с чем у ООО «Ульяновец» не возникло право собственности на указанное имущество. То есть права и обязанности покупателя по предварительным договорам в порядке ст. 250 ГК РФ, не могут быть переведены на ООО «Ульяновец», поскольку ООО «АгроБизнес» не является собственником земельных долей.

На сегодняшний день собственниками земельных долей остаются ответчики по делу – физические лица, которые должны получать арендную плату по договорам аренды земельных долей сроком до 2016 года. Оспариваемые истцом предварительные договоры купли-продажи не зарегистрированы в регистрирующем органе, поскольку продажа земельной доли постороннему лицу, не являющемуся участком общей долевой собственности, недопустима в силу закона.

Представитель ответчиков ФИО25 считает, что права ООО «Ульяновец» не нарушены, поскольку собственники земельных долей не изменились, в связи с чем, полагает, что ставить вопрос о переводе прав и обязанностей по предварительным договорам купли-продажи недвижимого имущества является преждевременным.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, а также обстоятельства, установленные судом на основе оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, суд находит исковые требования ООО «Ульяновец» обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе принципов равноправия и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих доводов или возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из исследованных в судебном заседании письменных доказательств, ДД.ММ.ГГГГ между арендодателями - собственниками долей земельного участка и ООО «Ульяновец» заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей. Предметом аренды являются доли земельного участка, имеющего кадастровый №, из земель сельскохозяйственного назначения, для производства сельскохозяйственной продукции и использования под объекты сельскохозяйственного, жилищно-коммунального, социального назначения, расположенные на этом земельном массиве.

ДД.ММ.ГГГГ между арендодателями - собственниками долей земельного участка и ООО «Ульяновец» заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей. Предметом аренды являются доли земельного участка, имеющего кадастровый №, из земель сельскохозяйственного назначения, для производства сельскохозяйственной продукции и использования под объекты сельскохозяйственного, жилищно-коммунального, социального назначения, расположенные на этом земельном массиве.

ДД.ММ.ГГГГ между арендодателями - собственниками долей земельного участка и ООО «Ульяновец» заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей. Предметом аренды являются доли земельного участка, имеющего кадастровый №, из земель сельскохозяйственного назначения, для производства сельскохозяйственной продукции и использования под объекты сельскохозяйственного, жилищно-коммунального, социального назначения, расположенные на этом земельном массиве.

Из представленных в материалы дела договоров аренды с приложениями к ним, а также выписок из ЕГРП установлено, что указанные договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, прошли государственную регистрацию.

В соответствии с пунктом 1.3 договоров аренды, срок аренды земельных участков определен сторонами - 10 лет.

Согласно п. 3.1 договоров аренды, арендатор ООО «Ульяновец» имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора аренды на новый срок или выкуп земельных долей при продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

В соответствии с п. 4.2 договоров аренды, арендодатель обязуется обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора аренды на новый срок или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами.

Из выписок из ЕГРП и сделок с ним на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ на земельные участки с кадастровыми номерами №, следует, что сельскохозяйственная организация ООО «Ульяновец» является не только арендатором данных земельных участков, а также собственником долей в праве общей долевой собственности на указанные земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Из выписок из ЕГРП и сделок с ним на недвижимое имущество, свидетельств о государственной регистрации права судом следует, что ответчики ФИО13 (доли в праве 100/15467), ФИО14 (доли в праве 100/15467), ФИО16 (доли в праве 100/15467), ФИО17 (доли в праве 100/15467), ФИО19 (доли в праве 100/15467), отнесены к участникам в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый №, адрес участка: участок находится примерно в 4,1 км по направлению на юг от ориентира жилое здание, в 3,7 км по направлению на запад, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>.

Ответчики ФИО27 ФИО2, ФИО12, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО15, ФИО7, доля в праве каждого 1/311, отнесены к правообладателям на земельный участок кадастровый №, адрес участка: участок находится примерно в 2,5 км от поселка Новоульяновск по направлению на север 6,2, км по направлению на северо-восток и 4,2 км по направлению на юго-запад, <адрес>.

Ответчики ФИО18, ФИО35, ФИО12 (доля в праве 1/279) – участники в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>. Участок находится примерно в 5 км от ориентира по направлению на северо-запад, 4,5 км на северо-восток и 5,5 км на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Судом установлено, что между ООО «АгроБизнес» (покупатель) заключены следующие предварительные договоры купли-продажи земельного участка (доли земельного участка):

- ДД.ММ.ГГГГ – предварительный договор купли-продажи с продавцом ФИО11 по цене доли участка № рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи № с продавцом ФИО2 по цене доли участка № рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи № с продавцом ФИО12 по цене доли участка № рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи № с продавцом ФИО13 по цене доли участка № рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи № с продавцом ФИО3 по цене доли участка № рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи № с продавцом ФИО4 по цене доли участка № рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи № с продавцом ФИО5 по цене доли участка № рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи № с продавцом ФИО14 по цене доли участка 100 000 рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи с продавцом ФИО15 по цене доли участка 130 000 рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи № с продавцом ФИО16 по цене доли участка 130 000 рублей;

- в 2014 году предварительный договор купли-продажи № с продавцом ФИО10 по цене доли/участка 120 000 рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи с продавцом ФИО7 по цене доли участка 260 000 рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи с продавцом ФИО17 по цене доли участка 130 000 рублей;

- ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи с продавцом ФИО18 по цене доли участка 130 000 рублей;

- в 2014 году предварительный договор купли-продажи с продавцом ФИО28 по цене доли участка 125 000 рублей.

Из согласованных сторонами условий указанных предварительных договоров купли-продажи следует, что по настоящим договорам стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка (основной договор), в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок (долю земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, именуемый далее по тексту «доля/участок» (п.1.1).

Также стороны договорились о том, что продавец обязуется выдать доверенность на право владения, пользования и распоряжения долей/участком, а также обязуется передать покупателю все документы на долю/участок, в том числе свидетельство о государственной регистрации права, свидетельство о праве на наследство, решение суда при наличии такового, то есть все правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимое имущество, а также копию паспорта, справку об отсутствии задолженности по налоговым и иным обязательным платежам и другие документы, то есть полный пакет документов, необходимый для оформления права собственности на недвижимое имущество на покупателя ООО «АгроБизнес» и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Указанные собственники земельных долей выдали нотариально удостоверенные доверенности ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО25, которыми уполномочили указанных лиц владеть, пользоваться, управлять и распоряжаться долей (долями), размером которой окажется в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, либо иной долей выделенной в счет доли (долей) в праве общей долевой собственности на земельный участок, либо иной долей в праве общей долевой собственности на иной земельный участок, выделенной в счет вышеуказанной доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, либо целым земельным участком, выделенным в счет доли (долей) в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, а также предоставили право осуществлять от их имени любые необходимые действия.

Согласно пунктам 1.4, 1.6, 1.7 предварительных договоров купли-продажи, указанная в договоре цена доли/участка является твердой и не подлежит изменению, кроме того, покупатель исполнив свою обязанность по оплате доли/участка считается исполнившим свою обязанность по основному договору.

Кроме этого, в пунктах 4.3, 4.4 предварительных договоров, стороны договорились о том, что доля/участок переходит к приобретателю по договору с момента заключения настоящего договора, осуществления оплаты и передачи всех документов на долю/участок, без составления дополнительных актов приема – передачи. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статей 304, 305 ГК РФ.

Цена доли/участка выплачена продавцам в полном объеме, что подтверждается имеющимися в материалах дела заявлениями продавцов - собственников долей.

Таким образом, стороны сделки договорились о цене предмета договора купли-продажи, взаиморасчет по сделке купли-продажи сторонами произведен в полном объеме, факт передачи денежных средств за приобретенное имущество покупателем ООО «АгроБизнес» продавцам ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО14, ФИО16, ФИО6, ФИО7, ФИО32, ФИО18, ФИО19, ФИО2, ФИО15, подтвержден письменными материалами дела.

В предварительных судебных заседаниях явившиеся в суд ответчики ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО14, ФИО16, ФИО35, ФИО7, ФИО19, подтвердили суду, что все документы на доли земельных участков они передали представителям ООО «АгроБизнес», подписали нотариальные доверенности на владение и распоряжение долями земельного участка указанным в доверенностях лицам, расчет за проданное имущество произведен полностью в размере, указанном в договорах, полученными денежными средствами они уже распорядились каждый в своем интересе, никаких претензий по расчетам к ООО «АгроБизнес» не имеют, также не имеют претензий к ООО «Ульяновец» по выплате арендной платы за 2015 год, поскольку свои земельные доли продали ООО «АгроБизнес».

Кроме того, ответчики также сообщили, что их не предупреждали о необходимости заключать и подписывать какой-либо еще основной договор купли-продажи.

Указанные обстоятельства также подтверждаются имеющими в материалах дела письменными заявлениями продавцов.

Также ответчики ФИО12 и ФИО35 сообщили, что в указанных предварительных договорах купли-продажи были допущены описки в части указания кадастрового номера земельного участка и места его расположения.

Так, в предварительных договорах купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ООО «АгроБизнес» и в 2014 году между ФИО10 и ООО «АгроБизнес» (без номера), указан земельный участок с кадастровым номером 26:25:000000:0144, адрес: участок находится примерно в 2,5 км от поселка Новоульяновск по направлению на север 6,2, км по направлению на северо-восток и 4,2 км по направлению на юго-запад, <адрес>. Однако они заключали предварительный договор купли-продажи на принадлежащих им доля/участков с кадастровым номером 26:25:000000:145, местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>. Участок находится примерно в 5 км от ориентира по направлению на северо-запад, 4,5 км на северо-восток и 5,5 км на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. И у них - ФИО12 и ФИО26 было направлено желание на отчуждение принадлежащих им доля/участков именно в земельном участке с кадастровым номером 26:25:000000:145, местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>. Участок находится примерно в 5 км от ориентира по направлению на северо-запад, 4,5 км на северо-восток и 5,5 км на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Суд находит данную описку в указании кадастрового номера земельного участка и его месторасположения не имеющей значения для рассмотрения заявленных истцом требований, поскольку желание ответчиков ФИО12 и ФИО26 было направлено на отчуждение принадлежащих им долей/участков в земельном участке с кадастровым номером 26:25:000000:145, а не в земельном участке с кадастровым номером 26:25:000000:0144.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную ему (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Правила о цене имущества определяют, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Об этом свидетельствует также Постановление Пленума ВАС от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

С учетом изложенных норм права, исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что между сторонами оспариваемых предварительных договоров купли-продажи было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи заключен в надлежащей письменной форме, подписан сторонами и исполнен ими, недвижимое имущество перешло от продавцов в полное владение и распоряжение покупателя, оплата за имущество по цене договора произведена в полном объеме, недвижимое имущество передано продавцами в полное владение, пользование и распоряжение покупателя ООО «АгроБизнес».

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания п. 2 ст. 170 ГК РФ следует, что притворная сделка должна быть совершена между теми же лицами, что и прикрываемая.

Согласно диспозиции данной нормы юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию, является преследование обеими сторонами сделки общей цели и достижение соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Для установления истинной воли сторон в притворной сделке и определения той сделки, которая была прикрыта, имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерений каждой стороны.

Суд полагает, что ответчики – правообладатели долей земельных участков, имея намерение продать свои доли в общей долевой собственности на земельные участки покупателю ООО «АгроБизнес», не являющемуся ни сельскохозяйственной организацией, использующей земельные участки для целей сельскохозяйственного производства, ни участником общей долевой собственности в праве на данные земельные участки, а ООО «АгроБизнес», имея намерение купить их земельные доли, оформили предварительные договоры купли-продажи, прикрывающие сделки купли-продажи долей, и с целью оформления земельных долей на ООО «АгроБизнес» от имени продавцов оформлены доверенности на право владения, пользования, управления и распоряжения данным недвижимым имуществом ФИО25 и иным лицам, указанным в доверенностях.

Так, согласно удостоверенным нотариусом ФИО33 доверенностям сроком на 10 лет, ответчики доверили указанным в доверенностях лицам (с правом передоверия) оформлять любым разрешенным способом в собственность доли в праве собственности на земельные участки либо выделенные в счет этих земельных долей земельные участки, с правом их дальнейшего отчуждения за цену и на условиях по своему усмотрению: покупать, продавать, передавать в аренду, вносить в уставный капитал юридического лица, обменивать, закладывать и принимать в залог, производить действия по выделу земельного участка в счет земельной доли, регистрировать в компетентных органах переход права собственности на недвижимость с правом получения свидетельств о государственной регистрации права.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые истцом ООО «Ульяновец» предварительные договоры купли-продажи являются притворными сделками, прикрывающими заключенные в обход закона сделки купли-продажи по приобретению долей земельных участков, из земель сельскохозяйственного назначения, противоречащие действующему законодательству, поскольку установленные по делу факты указывают на то, что под прикрытием оформленных предварительных договоров купли-продажи сторонами фактически были заключены сделки купли-продажи долей земельных участков, так как стороны желали достичь иных последствий, чем те, которые подразумевают заключенные ими предварительные договоры (притворные сделки).

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № разъяснено, что согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Ввиду изложенного, суд, установив, что оспариваемые предварительные договоры купли-продажи являются притворными сделками, с целью прикрыть договоры купли-продажи долей земельных участков, на основании ст. 170 ГК РФ приходит к выводу о том, что заключенные между сторонами – участниками долевой собственности на земельные участки и ООО «АгроБизнес» - предварительные договоры купли-продажи являются недействительными в силу их ничтожности.

Таким образом, к сделкам, которые стороны действительно имели в виду, а именно - договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, следует применять относящиеся к ним правила, установленные нормами гражданского законодательства и Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (абз. 1 п. 1).

В соответствии с Федеральным законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на ряде принципов, в частности, устанавливается принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского фермерского хозяйства на покупку доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, использующая земельный участок сельскохозяйственная организация или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства имеют преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Согласно абз. 1 и 2 ч. 1 ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона (абз. 1).

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли (абз. 2).

В силу ч. 2 ст. 12 указанного Федерального закона в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

На момент заключения оспариваемых сделок купли-продажи в отношении долей земельных участков с покупателем ООО «АгроБизнес», ООО «Ульяновец» являлось и в настоящее время является арендатором данных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, использующим земельные участки в целях сельскохозяйственного производства, а также собственником долей в праве общей долевой собственности на данные земельные участки, что подтверждается сведениями из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

При таком положении, в силу закона, а также в соответствии с условиями договоров аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателя, ООО «Ульяновец» имеет право преимущественной покупки при заключении арендодателями – правообладателями земельных долей сделок по возмездному отчуждению своих земельных долей, входящих в данные земельные участки, иным лицам, не являющихся участниками долевой собственности.

Требования ООО «Ульяновец» о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи долей земельных участков суд также находит обоснованными в силу следующего.

По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусматривается настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, если истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В силу норм ст. 251 ГК РФ доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.

В силу требований ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1); исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2).

п. 1 ст. 223пункт 2 статьи 223

п. 3 ст. 551абзаца третьего п. 1 ст. 16пункт 61

Из указанных требований закона следует, что передача недвижимости не означает перехода права собственности, но является одним из условий для регистрации перехода права собственности, если иное не указано в договоре или законе.

Из оспариваемых истцом предварительных договоров купли-продажи – п. 4.3 договоров, следует, что передача доли/участка приобретателю по договору произошла одновременно с подписанием данного договора, осуществления оплаты и передачи всех документов приобретателю, подписания дополнительного акта приема-передачи сторонам не требуется, и после передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является его законным владельцем.

статьи 431п. 1 ст. 223

Согласно п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке необходимых расходов.

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Ульяновец» зачислило на счет Управления Судебного департамента в <адрес> сумму в размере 2 215 000 рублей, выплаченную ООО «АгроБизнес» продавцам по всем сделкам купли-продажи долей земельных участков.

В предварительном судебном заседании представителем ответчиков ФИО25 заявлено ходатайство о применении сроков исковой давности к заявленным истцом требований, которое суд находит необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу взаимосвязанных положений статьей 166, 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с еенедействительностью, и недействительна с момента се совершения. Правом на обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной сделки обладает сторона сделки, иное лицо, в случае если заключенной сделкой нарушены права последнего.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Статьей 181 ГК РФ предусмотренные специальные (отличные от общего срока) сроки исковой давности, исчисляемые по требованиям о признании сделок недействительными.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок     исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Таким образом, в соответствии с указанными требованиями закона, срок исковой давности при предъявлении требования о признании в настоящем споре сделок притворными, которые в силу прямого указания являются ничтожными, истекает в период с декабря 2016 года по июль 2018 года.

В настоящем споре признание за ООО «Ульяновец» права преимущественной покупки земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок обусловлено признанием заключенных договоров купли-продажи притворными сделками, следовательно, предусмотренный п. 3 ст. 250 ГК РФ срок исковой давности в данном случае не применим.

Подлежит также отклонению довод о применения срока исковой давности, предусмотренного для признания недействительной оспоримой сделки, в связи с тем, что законом прямо установлено, что притворная сделка является ничтожной.

Квалификация спорных правоотношений, применение к ним конкретных норм закона, зависит от усмотрения истца при предъявлении иска, возможность и способы защиты нарушенного права, установленные ст. 12 ГК РФ, не ограничивают потерпевшую сторону по количественному признаку, по выбору способа защиты права.

На     основании     изложенного, ходатайство представителей ответчиков ФИО25 о применении срока исковой давности, установленного ст. 250 ГК РФ, применении срока исковой давности, установленного ч. 2 ст. 181 ГК РФ, прекращении производства по делу, об отказе в иске, необоснованно.

Между тем, при установленных судом обстоятельствах, требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 12, 170, 223, 250, 251, 421, 432, 454, 551 ГК РФ, ст.ст. 12, 56, 67, 167, 194-199 ГПК РФ,

                        РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░» ░ ░░░11, ░░░2, ░░░12, ░░░13, ░░░3, ░░░4, ░░░5, ░░░14, ░░░15, ░░░16, ░░░6, ░░░7, ░░░17, ░░░18, ░░░19, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░) ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░: № ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░13; № ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░14; № ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░16, ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░17, ░░ 2014 ░░░░ ░ ░░░19, ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ 4,1 ░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░, ░ 3,7 ░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░ <░░░░░>.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░: ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░11, № ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░2; № ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░8; № ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░9; № ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░5; ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░7; ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░17, ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░ ░ 2,5 ░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░, 6,2 ░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░-░░░░░░ ░ 4,2 ░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░-░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░: ░░ 2014 ░░░░ ░ ░░░18; № ░░ 2014 ░░░░ ░ ░░░10; № ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░12, ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░. ░░░░░░░░ <░░░░░>. ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ 5 ░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░-░░░░░, 4,5 ░░ ░░ ░░░░░░-░░░░░░ ░ 5,5 ░░ ░░ ░░░-░░░░░. ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░: <░░░░░>.

░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ (░░░░░░░░░░ ░░░░░░░) ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░» ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ №.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ № (░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ <░░░░░>.

░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ <░░░░░> ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ № (░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░».

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                                            ░.░. ░░░░░░