Решение по делу № 2-4776/2015 от 05.05.2015

<***> Дело № 2-4776/2015 Мотивированное решение от 16.09.2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11.09.2015 Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Самариной Е.А., при секретаре Комиссаровой Н.А.,

с участием представителя истца Королева К.В., действующего на основании доверенности от *** ответчика Манкевич М.А., представителей третьего лица ТСЖ «Смазчиков 3» Шайхановой Г.Р., действующей на основании доверенности от ***, м Аткиной О.Ю., действующей на основании доверенности от ***, и представителя ЗАО «СМУ-5» Рыбникова О.В., действующего на основании доверенности от ***,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Буркова К.В. к Манкевич М.А, о признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома и истребовании помещения из чужого незаконного владения,

установил:

Бурков К.В. обратился в суд с иском к Манкевич М.А. о признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома и истребовании помещения из чужого незаконного владения, указав в обоснование иска, что истец является собственником квартиры в жилом *** квартира была приобретена в следствии исполнения договора долевого участия в строительстве, заключенного с застройщиком – ЗАО «СМУ № 5». Указанный жилой дом в Екатеринбурге по *** вводился и сдавался в эксплуатацию тремя пусковыми комплексами (по количеству подъездов), тем не менее, как указано во вступившем в законную силу решении Кировского районного суда Екатеринбурга ***, а также принято в качестве преюдиции Семнадцатым арбитражным апелляционным судом в постановлении от *** данный дом является единым объектом. Ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение на чердаке жилого *** в ***ю 28,7 кв. м. Право собственности истца было зарегистрировано ***. Спорное жилое помещение на чердаке было построено застройщиком и заинвентаризированно ЕМУП БТИ ***, то есть на момент ввода дома в эксплуатацию помещение чердака было уже построено. Учитывая тот факт, что дом строился застройщиком не за счет собственных средства путем привлечения денежных средств ф рамках договора долевого участия в строительстве, то дольщики, в том числе и истцы приобрели право общей долевой собственности на помещения на чердаке дома. В *** года в проектную документацию застройщиком были внесены изменения п.11.4, на основании которых технические помещения чердака, в том числе и спорное помещение поименовано как «техническое помещение связи №2», что нарушает п. 3 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений, при этом истец такого согласия не давал.

На основании изложенного просит признать нежилое помещение площадью 54,4 кв.м., расположенное на чердаке *** в ***, общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, истребовать данное нежилое помещение из незаконного владения ответчика.

Истец в судебное заседание не явился, доверил представление своих интересов представителю Королеву К.В. на основании доверенности.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме, учитывая, что в силу прямого указания закона чердак отнесен к общему имуществу, поскольку не является частями квартиры и обслуживает более одного помещения в доме. В удовлетворении ходатайства ответчика о пропуске срока исковой давности просил отказать, так как право собственности ответчика на спорное помещение было зарегистрировано ***.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать по доводам, изложенным в отзыве (л.д. 70,76, 118,119 т.1). Истец, принимая во внимание определение Конституционного суда Российской Федерации №489-О-О от 19.05.2009, не представил доказательств, свидетельствующих о принадлежности спорного помещения к общему имуществу в многоквартирном доме. *** ЗАО «СМУ № 5» передало ***1 по акту сдачи-приемки Техническое помещение TV № 1, общей площадью 28,7 кв.м. Кроме того, ответчик является добросовестным приобретателем спорного помещения, так как при приобретении спорного объекта недвижимости действовала с обычной осмотрительностью, ей были предоставлены все документы при заключении договора уступки права требования, о которых она могла знать на момент передачи ей спорного помещения. Также истцом пропущен срок исковой давности. ЗАО «СМУ № 5» передало нежилое помещение по акту от *** ответчик несла все расходы по его содержанию, *** ответчик регистрирует договор уступки права требования, при этом истец с *** является членом Правления ТСЖ и соответственно имеет доступ к информации о лицах, использующих места общего пользования на чердаке. Таким образом, ответчик как собственник и член Правления жилого помещения в данном многоквартирном доме должен был знать о незаконном завладении ответчиком общим имуществом, при этом иск в суд подан ***, то есть спустя 3 года.

Представитель третьего лица ТСЖ «Смазчиков, 3» Шайханова Г.Р. поддержала доводы искового заявления, настаивала на их удовлетворении, представив отзыв (л.д. 86, т.1) и указав следующее. Чердаки относятся к общему имуществу, что установлено Жилищным кодексом Российской Федерацией и постановлением Правительства Российской Федерации *** от ***. ***9 – 2 пусковой комплекс, в котором находится спорное помещение, введен в эксплуатацию ***, что подтверждается решениями на ввод объекта в эксплуатацию *** от ***. Кроме того, построенные секции являются единым многоквартирным домом. Согласно разрешению на строительство № *** от *** ЗАО «СМУ № 5» было разрешено строительство многоэтажной, многоквартирной блок-секции жилого дома со встроенными помещениями магазинов, офисов и помещениями обслуживания в цокольном и на 1-2 этажах, частью встроенно-пристроенной подземной автостоянки., то есть строительство каких-либо встроенных нежилых помещений на чердаке не разрешалось. Кроме того, проектная декларация содержала следующие описания объекта строительства: в качестве самостоятельных было указано определенное количество квартир, 4 офисных помещений, функциональное назначение нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества – торговые и офисные, расположенные в цокольном и на 1 – 2 этажах. В декабре 2009 года застройщиком самостоятельно в проектную документацию вносятся изменения 11.4, на основании которых технические помещения чердака делятся на 2 категории: помещения общего пользования дома и помещения, не являющиеся местами общего пользования дома. Все технические помещения связи и TV были исключены из общего имущества многоквартирного дома. Считает указанные действия застройщика незаконными, так как изменения проектной документации могут вносится только на стадии строительства и только на стадии привлечения денежных средств участников долевого строительства, так как указанные действия нарушают права собственников секций А и Б, оформивших право собственности, на момент внесения изменений, уменьшающих размеры чердака, то есть общего имущества. Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № *** от *** Администрация *** разрешает строительство ***9 без встроенных помещений, что также было указано в Заключении Госстройнадзора от ***. также указала, что ответчик не является добросовестным приобретателем по следующим основаниям. Во-первых договор уступки права требования, заключенного между ***1 и ООО «Теплоэнергомантаж» не отвечает требованиям закона, так как из содержания последнего усматривается, что он регулирует лишь переход права требования и согласия ЗАО «СМУ-5» на перевод долга нет. Во-вторых, ответчик не подтвердила факт исполнения своей обязанности по оплате приобретенного помещения, так как в подтверждение представлены кассовые чеки, из которых не возможно установить назначение платежа. Также указала, что срок исковой давности не пропущен.

Представитель третьего лица ЗАО «СМУ №5» Рыбников О.В. в судебном заседании просил в иске отказать, поддержав доводы, изложенные в письменных возражениях (л.д. 24-37, т. 2). Ссылаясь на позицию Конституционного суда РФ, изложенную в определении №***, считает, что спорное нежилое помещение никогда не относилось к общему имуществу многоквартирного дома. Истцом не представлено доказательств, что спорное помещение предназначено для обслуживания дома, а также содержит инженерные сети или иные коммуникации. Кроме того, спорное помещение является «тех.помещением TV», то есть изначально было запроектировано как самостоятельное помещение, ему в дальнейшем был присвоен кадастровый номер, какие-либо коммуникации и оборудование в нем никогда не располагались. Договор, на основании которого ответчик является собственником спорного нежилого помещения, недействительным судом не признан, истцом не оспаривается. Также учитывая, что право собственности истца зарегистрировано ***, а спорное помещение построено на основании разрешения на строительство № *** от *** и введено в эксплуатацию на основании разрешения № *** от ***, истец не мог приобрести право собственности на спорное помещение. В установленном законом порядке право собственности ответчика не оспорено. Оснований для истребования имущества из владения собственника не имеется. Поддержал заявленное ответчиком ходатайство о пропуске срока исковой давности.

Представители третьих лиц Управление Росресстра, ОАО «Уралгражданпроект», ООО «Теплоэнергомантаж» и Администрации *** в судебное заседание не явились, уведомлены о дате судебного заседания надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

При таких обстоятельствах в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие указанных лиц.

Заслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что истец Буркова К.В. является собственником *** многоквартирном доме, расположенном по адресу ***. Право собственности *** (л.д. 8, т.1).

Ответчику принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 28,7 кв. м. (Литер А) чердак. Право зарегистрировано ***. (л.д.19, 42, т.1)

Многоквартирный дом проектировался, строился и вводился в эксплуатацию четырьмя пусковыми комплексами, секция А-1 пусковой комплекс введен в эксплуатацию 31.07.2007, ***9-2 пусковой комплекс введен в эксплуатацию *** (л.д. 255-256, т. 1), в части встроенных помещений магазинов, офисов и помещений обслуживания в цокольном и на 1-2 этажах, помещения технического назначения на чердаке *** (л.д. 261,262, т. 1), секция В-3 пусковой комплекс введен в эксплуатацию <***>, встроено-пристроенная автостоянка -4 пусковой комплекс.

Что также подтверждается распоряжением главы *** от *** № 1327-р.

При этом ссылка третьего лица ТСЖ «Смазчиков,3» на решение Кировского районного суда Екатеринбурга от *** в части вывода о том, что *** является единым объектом несостоятельна как не относящаяся к спорным правоотношениям, так как никем из сторон в судебном заседании не оспаривается, что после ввода в эксплуатацию всех пусковых комплексов многоквартирный ***, на момент вступления в законную силу указанного решения суда, является единым объектом.

Оспариваемое чердачное помещение расположено во втором пусковом комплексе, в соответствии с техническим паспортом на указанную секцию спорное помещение инвентаризировано сотрудниками БТИ 13.12.2008.

Как видно из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от *** № ***08 (без встроенных помещений) в пункте 2 общие показатели вводимого в эксплуатацию объекта указано, что введено в эксплуатацию 8998,9 кв. м., из них места общего пользовании 1650,4 кв. м. (л.д. 255-256,т.1) Доказательств, свидетельствующих о том, что площадь спорного помещения входит в строительный объем мест общего пользования, стороной истца не представлена.

Заключение от *** о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, выданное Управлением государственного строительного надзора *** на ***9 также было выдано без встроенных помещений (л.д.253, т.1).

Довод истца о том, что спорное помещение было заинвентаризировано, что подтверждается Техническим паспортом (л.д. 27-28, т.1), не подтверждает факт ввода спорного объекта в эксплуатацию. В тех.паспорте указано, что для его составления было представлено разрешение на строительство от ***. При этом взамен указанного разрешения на строительство в дальнейшем выдавались другие разрешения, в том числе и разрешение на строительство помещений технического назначения на чердаке от ***, которое уже не было учтено в данном техническом паспорте и соответственно не было внесено изменений. Тот факт, что по состоянию на *** год в проектной документации присутствовало тех.помещение связи *** не противоречит установленным в судебном заседании фактам о том, что после внесения изменения в проектную документацию в декабре 2009 года п. 11.4 (л.д. 19, т.1) указанное спорное помещение было исключено из помещений общего пользования дома, так как на тот момент разрешения на строительство и тем более разрешение на ввод в эксплуатацию помещений технического назначения на чердаке ***9 не выдавалось и указанное спорное помещение было изначально заинвентаризировано как самостоятельный объект.

Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Спорное нежилое помещение возведено в соответствии с разрешением на строительство от *** № ***/*** и введено в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № *** ***. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что спорное помещение возводилось как обособленное помещение, а не как общее имущество.

Также суд учитывает, что указанное разрешение на строительство чердачных помещений как самостоятельных встроенных помещений стороной истца оспорено и признано незаконным не было.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно положениям статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

На основании пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Постановлением Правительства Российской Федерации от *** N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в силу подпункта "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Исходя из правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от *** N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В техническом паспорте на жилой дом указано назначение спорного помещения - техническое помещение связи № 1. Сведений о том, что данное помещение использовалось как общее имущество многоквартирного дома, не имеется. Оборудование, необходимое для эксплуатации более чем одной квартиры в многоквартирном доме в спорном техническом помещении отсутствует, что также подтвердили представители истца и третьего лица ТСЖ «Смазчиков,3».

Частью 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ от *** "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права долевой собственности на общее имущество.

Однако, как следует из сведений о порядке строительства и поэтапного ввода объекта в эксплуатацию, спорное нежилое помещение запроектировано и построено как обособленное самостоятельное техническое помещение, не являющееся местом общего пользования в многоквартирном доме.

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, правовой режим помещений на чердаке должен определяться на дату регистрации права собственности на первую квартиру в доме. Если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Учитывая, что на момент регистрации права собственности истца на квартиру спорное помещение не введено в эксплуатацию, а с момента ввода помещения в эксплуатацию *** его назначение не связано с общим имуществом многоквартирного дома.

Кроме того, суд находит действия ответчика по приобретению спорного помещения законными и отвечающими принципу добросовестности: право собственности надлежащим образом ответчиком было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор уступки права требования *** от *** никем не оспорен, денежные средства переданы по договору в полном объеме, что не оспаривается ЗАО «СМУ №5», а также подтверждается квитанциями, а также справкой ЗАО «СМУ №5» (л.д. 71-73, т.1).

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований истца у суда не имеется.

Относительно заявленного ответчиком ходатайства о пропуске срока исковой давности суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, право собственности Буркова К.В. на квартиру зарегистрировано ***, а в суд с иском он обратились лишь <***>, то есть по истечении установленного срока исковой давности, что в силу п.2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.

При этом довод представителя истца о том, что срок исковой давности надлежит исчислять с момента регистрации права собственности ответчика, то есть с 10.08.2012, суд признает надуманным, так как именно с даты регистрации своего права собственности Бурков К.В. как собственник жилого помещения имел право обращаться за защитой своего нарушенного права: права собственности на общее имущество многоквартирного дома. Именно с этого момента он нес бремя содержания общего имущества. Кроме того, сам истец в исковом заявлении указывает, что он располагал информацией, что в *** года в проектную документацию внесены изменения в части исключения из состава мест общего пользования многоквартирного дома спорного помещения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска Буркова К.В. о признании нежилого помещения общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома и истребовании имущества из чужого незаконного владения отказать.

Судья                                    (<***>                  Самарина Е.А.