Решение по делу № 2-2662/2017 ~ М-1145/2017 от 08.02.2017

Дело № 2-2662/17

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

20 ноября 2017 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области, в составе:

председательствующего судьи Фурсова В.А.,

при секретаре Герасимович А.А.,

с участием истца Скрипченковой Т.А., представителя истцов Иванова А.В., представителя третьего лица ПАО «ДЭК» в лице филиала «Амурэнергосбыт» - Килимиченко Д.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Скрипченковой Т. А., ООО «Первый» к ООО «Панорама» о признании права на техническое обслуживание здания,

УСТАНОВИЛ:

Скрипченкова Т.А., ООО «Первый» обратились с иском к ООО «Панорама» о признании права на техническое обслуживание здания. В обоснование указали, что Скрипченкова Т.А. является собственником нежилого помещения общей площадью 86,5 кв.м, в здании по адресу: ***, с кадастровым № ***. Внеочередным общим собранием собственников нежилых помещений торгового центра по ул. *** от 04-11 октября 2016 года было принято решение о заключении договоров на техническое обслуживание здания и оказание коммунальных услуг собственникам помещений торгового центра на 2017 год с ООО «Первый», с ООО «Панорама», осуществляющим ранее обслуживание торгового центра, было принято решение договоры на обслуживание торгового центра на 2017 год - не заключать. В связи с тем, что при проведении внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений торгового центра по ул. *** от 04-11 октября 2016 года, проведенного путем очного голосования, отсутствовал кворум (в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов), данное решение не было правомочно. В связи с этим, было проведено внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений торгового центра по ул. ***, путем заочного голосования. Внеочередным общим собранием собственников нежилых помещений торгового центра по ул. ***, проведенным в форме заочного голосования, результаты которого оформлены протоколом от 02.11.2016г., было принято решение о заключении договоров на техническое обслуживание здания и оказание коммунальных услуг собственникам помещений торгового центра на 2017 год с ООО «Первый», с ООО «Панорама», осуществляющим ранее обслуживание торгового центра, было принято решение договоры на обслуживание торгового центра на 2017 год - не заключать. 21.10.2016г. между Скрипченковой Т.А. и ООО «Первый» был заключен договор №21 на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг помещения в торговом центре на 2017 год. 15.11.2016г. ООО «Первый» обратилось в АО «Амурские коммунальные системы» с заявлением о заключении договоров теплоснабжения торгового центра; 17.11.2016 г. - с заявлением на заключение договора холодного водоснабжения и водоотведения торгового центра; 26.12.2016г. - в ДЭК с заявлением о заключении договора энергоснабжения торгового центра. Однако, всеми вышеуказанными организациями рассмотрение вопроса о заключении вышеперечисленных договоров было приостановлено, в связи с тем, что уже имеются аналогичные договоры с ООО «Панорама», которая отказывается их расторгать. Считают, что ООО «Панорама» игнорирует волеизъявление собственников нежилых помещений в торговом центре по ул. ***, чем нарушает права Скрипченковой Т. А. по выбору и осуществлению ею прав на обслуживание принадлежащего ей помещения конкретной организацией - ООО «Первый», а также препятствует ООО «Первый» в осуществлении обществом своих законных прав по договору № 21 на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг помещения в торговом центре на 2017 год со Скрипченковой Т.А., а также препятствует осуществлению им своей хозяйственной деятельности.

На основании изложенного, уточнив заявленные требования, истец просит суд

- Признать право Общества с ограниченной ответственностью «Первый» с 01 января 2017 года на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание здания торгового центра по адресу: ***.

- Признать с 01 января 2017 года право Скрипченковой Т. А. на получение от ООО «Первый» коммунальных услуг и технического обслуживания нежилого помещения с кадастровым номером *** по адресу: ***, по договору № 21 на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг от 21.10.2016г.

- Признать ООО «Панорама» с 01 января 2017 года утратившей право на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание здания торгового центра по адресу: ***.

Согласно письменного отзыва представителя третьего лица АО «АКС», выражена нейтральная позиция относительно заявленных требований. Указано, что в отношении данного объекта заключены договоры теплоснабжения нежилого объекта – торгового центра № 2257 от 04.07.2014 г. и договор водоотведения (водоснабжения) № 3501 от 01.06.2014 г. с ООО «Панорама». После поступления заявок на заключение договоров с ООО «Первый», в адрес ООО «Панорама» направлено предложение № 234 от 16.11.2016 г. и № б/н от 17.11.2016 г. о расторжении вышеуказанных договоров. 14.12.2016 г. получен ответ от ООО «Панорама» об отказе в расторжении вышеуказанных договоров.

Как следует из письменного отзыва, представитель третьего лица ПАО «ДЭК» выразил нейтральную позицию относительно заявленных требований. Пояснил, что 26.12.2016    г. к ПАО «ДЭК» с заявлением о заключении договора энергоснабжения объекта, расположенного по адресу: *** («ТЦ Малый Хуафу»), обратилось ООО «Первый». По результатам рассмотрения представленных ООО «Первый» документов было установлено, что заявитель просит заключить договор энергоснабжения в отношении объекта, энергоснабжение которого уже осуществляется на основании договора №*** от 10.07.2014 г., заключенного в установленном порядке между ПАО «ДЭК» и ООО «Панорама». В целях прояснения сложившийся ситуации ПАО «ДЭК», письмом от 18.01.2017 г. № 01-11/30-05-07/183, обратилось к ООО «Панорама» с просьбой представить документы, подтверждающие полномочия по договору энергоснабжения от 29.12.2016 г. № *** от 10.07.2014 г., либо заявление о его расторжении. 25.01.2017г. от ООО «Панорама» на вышеуказанный запрос поступил ответ, в котором сообщалось, что оснований для расторжения договора энергоснабжения № *** от 10.07.2014 г. не имеется, поскольку ООО «Панорама» в судебном порядке оспаривает протокол внеочередного собрания собственников помещений «ТЦ Малый Хуафу» по ул. ***, г. Благовещенск, как основание для заключения ими договора с ООО «Первый» на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг.

В судебное заседание не явились извещенные о времени и месте его проведения представитель третьего лица АО «АКС», не предоставивший суду сведений об уважительности причин своей неявки, представитель ответчика ООО «Панорама», от которого 17.11.2017 г. в адрес суда поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, в связи с тем, что она на основании приказа от 10.11.2017 г. с 12 ноября 2017 года сроком на 17 дней находится в служебной командировке.

Судом было отклонено данное ходатайство, в связи с тем, что уведомление о дате, месте и времени судебного заседания по данному делу было направлено заблаговременно, 31 октября 2017 года, юридическое лицо могло заключить договор на оказание юридических услуг с иным представителем. Таким образом, признав неявку ООО «Панорама» неуважительной, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ определил, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании истец, представитель истца на иске настаивали, просили удовлетворить исковые требования в полном объеме. Дополнительно представитель истца пояснил, что на общем собрании собственников нежилых помещений было принято решение не заключать договор с ООО «Панорама», было принято решение о заключении договоров с ООО «Первый». Кроме того, пояснил, что в настоящее время ООО «Первый» предоставляет услуги по техническому обслуживанию здания, ООО «Панорама» препятствует нормальной работе торгового центра. Договор управления не оспаривался.

Представитель третьего лица ПАО «ДЭК» настаивала на позиции, изложенной в письменном отзыве, дополнительно пояснила, что для заключения договора с ООО «Первый» необходимо заявление собственников торгового центра.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Иного режима пользования общим имуществом нежилого здания, отличного от многоквартирных домов, действующим законодательством не установлено.

В силу статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Из анализа положений статей 247 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что собственники помещений свободны в принятии любых решений относительно их общей долевой собственности.

Поскольку собственники помещений являются участниками права общей долевой собственности на здание, им принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе инженерные коммуникации здания – теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения.

С учетом упомянутых норм, договор на теплоснабжение, а также договор водоснабжения, водоотведения, электроснабжения может быть заключен между ресурсоснабжающими организациями и управляющей компанией в соответствие с решением общего собрания собственников.

Как следует из материалов дела, Скрипченкова Т.А. является собственником нежилого помещения общей площадью 86,5 кв.м, в здании по адресу: ***, с кадастровым № ***.

Как установлено судом, на основании протокола общего собрания от 05 мая 2014 года, проведенном в форме заочного голосования собственников нежилых помещений торгового центра «Малый Хуафу», было принято решение о смене управляющей организации ООО «Небесный Хуафу», а именно, расторгнуть договор на техническое обслуживание нежилого помещения от 01 августа 2010 года с управляющей организацией ООО «Небесный Хуафу», как не выполняющей свои обязанности по договору. Избрать новую управляющую организацию торгового центра «Малый Хуафу» - ООО «Панорама», заключить договор на управление и техническое обслуживание нежилого помещения с управляющей организацией ООО «Панорама».

Таким образом, Управляющая организация ООО «Панорама» осуществляла техническое обслуживание торгового центра «Малый Хуафу». Как следует из материалов дела, ООО «Панорама» заключила договоры с ресурсоснабжающими организациями по обслуживанию торгового центра «Малый Хуафу» по теплоснабжению № 2257 от 04.07.2014 г., водоотведению № 3501 от 01.06.2014 г., энергоснабжению № *** от 10.07.2014 г.

Внеочередным общим собранием собственников нежилых помещений торгового центра по ул. *** от 04-11 октября 2016 года было принято решение о заключении договоров на техническое обслуживание здания и оказание коммунальных услуг собственникам помещений торгового центра на 2017 год с ООО «Первый», с ООО «Панорама», осуществляющим ранее обслуживание торгового центра, было принято решение договоры на обслуживание торгового центра с 01 января 2017 год - не заключать.

В связи с тем, что на общем собрании собственников нежилых помещений от 04-11 октября 2017 года отсутствовал кворум, было проведено повторное собрание собственников путем заочного голосования.

Внеочередным общим собранием собственников нежилых помещений торгового центра по ул. ***, проведенным в форме заочного голосования, результаты которого оформлены протоколом от 02.11.2016г., было принято решение о заключении договоров на техническое обслуживание здания и оказание коммунальных услуг собственникам помещений торгового центра на 2017 год с ООО «Первый», с ООО «Панорама», осуществляющим ранее обслуживание торгового центра, было принято решение договоры на обслуживание торгового центра на 2017 год - не заключать.

21 октября 2016 года между Скрипченковой Т.А. и ООО «Первый» был заключен договор № 21 на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг общей площадью 86,5 кв.м, принадлежащего на праве собственности Скрипченковой Т.А. (свидетельство о регистрации права № 28-01/01-4/2002-364) в здании по адресу: *** на 2017 год.

15.11.2016 г. ООО «Первый» обратилось в АО «Амурские коммунальные системы» с заявлением о заключении договоров теплоснабжения торгового центра.

17.11.2016 г. ООО «Первый» обратилось с заявлением на заключение договора холодного водоснабжения и водоотведения торгового центра.

Как следует из материалов дела, ответом 14 декабря 2016 года, АО «АКС» указало о приостановлении данного заявления в связи с тем, что не получен ответ по заявлению директора ООО «Панорама» в амуржилинспекцию из прокуратуры Амурской области.

26.12.2016 г. ООО «Первый» обратилось с заявлением в ПАО «ДЭК» с заявлением о заключении договора энергоснабжения торгового центра.

ПАО «ДЭК», письмом от 18.01.2017 г. №01-11/30-05-07/183, обратилось к ООО «Панорама» с просьбой представить документы, подтверждающие полномочия по договору энергоснабжения от 29.12.2016 г. № *** от 10.07.2014 г., либо заявление о его расторжении.

В ответ ООО «Панорама» от 25.01.2017 г. сообщило ПАО «ДЭК» об отсутствии оснований для расторжения договора энергоснабжения № *** от 10.07.2014 г., заключенного с ПАО «ДЭК» на объект энергопотребления ТЦ «Малый ХУАФУ». На 01.01.2016 г. договор на техническое обслуживание подписан более 70% собственников помещений, оплата произведена в полном объеме. Общим собранием собственников от 04 октября 2016 года принято решение об избрании управляющей компанией ООО «Первый», протокол и принятые решения на данном собрании в настоящее время обжалуются в Благовещенском городском суде.

Ответом ПАО «ДЭК» от 30 января 2017 года № 01-11/30-05-07/615 было сообщено об отказе ООО «Панорама» расторгнуть заключенный договор энергоснабжения № *** от 10.07.2014 г.

В силу пункта 9 Правил N 124, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2012 N 124, в случае обращения в ресурсоснабжающую организацию двух и более лиц с заявками (офертами) в отношении одного и того же многоквартирного дома или жилого дома либо представления в ресурсоснабжающую организацию заявок (оферт) в период действия ранее заключенного договора ресурсоснабжения в отношении одного и того же многоквартирного дома или жилого дома ресурсоснабжающая организация приостанавливает рассмотрение таких заявок (оферт) до установления в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, правомочий на заключение договора ресурсоснабжения лиц, обратившихся с заявками (офертами), в том числе путем проведения проверок соблюдения требований законодательства Российской Федерации к созданию и деятельности юридических лиц и деятельности индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, которые проводятся в установленном порядке органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющим государственный жилищный надзор, или до принятия судом решения.

Статья 161 Жилищного кодекса предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.

Пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.

Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса).

Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.

При одностороннем расторжении собственниками помещений договора управления с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса).

Указанная позиция согласуется с Постановлением Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14

Как следует из протокола заочного голосования общего собрания собственников торгового центра «Малый Хуафу», расположенного по адресу: *** от 02 ноября 2016 года, представленного стороной истца, собственниками нежилых помещений было принято решение по п. № 3 – не заключать договоров на оказание коммунальных услуг и технического обслуживания здания ТЦ «Малый Хуафу» с ООО «Панорама» на 2017 г., по п. 5 – о заключении договора на техническое обслуживание здания и оказание коммунальных услуг собственникам помещений ТЦ «Малый Хуафу» на 2017 года с ООО «Первый».

Процесс смены управляющей организации регламентируется постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», Гражданским кодексом, Жилищным кодексом и другими нормами жилищного законодательства.

В соответствии с п. 18 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 года N 416 в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Как следует из материалов дела, протокол общего собрания собственников нежилых помещений торгового центра «Малый Хуафу» от 04 октября 2016 года с принятым решением о смене управляющей компании на ООО «Первый» был направлен в адрес управляющей организации ООО «Панорама».

Как указано выше, из ответа ООО «Панорама» от 25.01.2017 г. в ПАО «ДЭК» ООО «Панорама» указало на отсутствие оснований для расторжения договора с ресурсоснабжающей организацией в связи с нарушением законодательства при выборе управляющей компании и обжаловании протокола общего собрания собственников от 04.10.2016 г. в суде.

Аналогичный ответ ООО «Панорама» был дан и в отношении договоров теплоснабжения и водоотведения в АО «АКС».

Решением Благовещенского городского суда от 05 июня 2017 года было отказано в исковых требованиях Новик О. А., Смирновой М. А., Яровенко Т. Н., Яровенко Ю. А., ПАО «Азиатско-Тихоокеанский банк» к Лебедевой Е. Д., Латышевой А. В., Позднеевой Г. Н., Скрипченковой Т. А., Иванову К. А., ПеремышленН.й Н. М., ООО «Первый» о признании решений, принятых в виде протокола от 04.10.2016 года, 11.10.2016 года внеочередного общего собрания собственников торгового центра «Малый Хуафу» недействительными. Решение вступило в законную силу.

Как указано выше, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушенное или оспариваемое гражданское право может быть защищено судом путем его признания.

Из положений указанных статей не усматривается каких-либо изъятий для прав, основанных на условиях гражданско-правовых договоров, следовательно, суд считает подлежащими удовлетворению требования о признании права Скрипченковой Т. А. на получение с 01 января 2017 года от ООО «Первый» коммунальных услуг и технического обслуживания нежилого помещения с кадастровым номером *** по адресу: ***, по договору № 21 на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг от 21.10.2016г.

Поскольку законодатель предоставил собственникам помещений в многоквартирном доме право в любое время изменить способ управления домом, при таких обстоятельствах, учитывая наличия двух управляющий организаций в данном торговом центре, установив, что собственники помещений торгового центра «Малый Хуафу», реализовали предоставленное им право на выбор иной управляющей компании, суд приходит к выводу о признании права Общества с ограниченной ответственностью «Первый» с 01 января 2017 года на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание здания торгового центра по адресу: ***.

Поскольку реализация данного права не может быть поставлена в зависимость от желания ООО «Панорама» осуществлять обслуживание торгового центра «Малый Хуафу», суд приходит к выводу о признании ООО «Панорама» с 01 января 2017 года утратившей право на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание здания торгового центра по адресу: ***.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать право Общества с ограниченной ответственностью «Первый» с 01 января 2017 года на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание здания торгового центра по адресу: ***.

Признать с 01 января 2017 года право Скрипченковой Т. А. на получение от ООО «Первый» коммунальных услуг и технического обслуживания нежилого помещения с кадастровым номером *** по адресу: ***, по договору № 21 на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг от 21.10.2016г.

Признать ООО «Панорама» с 01 января 2017 года утратившей право на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание здания торгового центра по адресу: ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме

Председательствующий судья В.А.Фурсов

Решение в окончательной форме составлено 29 ноября 2017 года