Решение по делу № 3а-995/2017 ~ М-906/2017 от 25.10.2017

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 декабря 2017 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Подольской А.А.,

при секретаре судебного заседания Шабер И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-995/2017 по административному иску Галимуллина Р.Ш. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Галимуллин Р.Ш. обратился в Самарский областной суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 13 956 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения производственных предприятий и объектов, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.10.2016 года в размере 5 303 280 рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка. По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость участка составила 16 357 408,92 рублей. Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога.

В обоснование заявления Галимуллин Р.Ш. ссылается на Отчет об оценке от 07.09.2017 г. №, подготовленный оценщиком ООО «Март-Оценка», которым по состоянию на 11.10.2016 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 13 956 кв.м. в размере 5 303 280 рублей.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке. Просит заявленные требования удовлетворить.

Определением Самарского областного суда от 10.11.2017г. Управление Росреестра по Самарской области исключено из числа заинтересованных лиц и привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области исключено из числа административных ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

В судебном заседании представитель административного истца Григорьев Д.С., действующий на основании доверенности от 14.10.2017г., заявленные требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области Татаринцев С.А., действующий на основании доверенности № от 09.01.2017г. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что при возникновении вопросов, требующих специальных познаний в области оценки, суд вправе назначить экспертизу. Однако не ходатайствует о назначении экспертизы, а обращает внимание на право суда назначить по делу судебную экспертизу.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Самарской области, а также заинтересованных лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, администрации г.о. Похвистнево Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, ранее представил письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Администрация г.о. Похвистнево Самарской области в письменном отзыве просила отказать в удовлетворении требований и рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Иные участвующие в деле лица письменных отзывов либо возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст. ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, представителя административного ответчика, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Судом установлено, что на основании договора аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 09.12.2016г. в пользовании Галимуллина Р.Ш. находится земельный участок с кадастровым номером №, площадью 13 956 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения производственных предприятий и объектов, расположенный по адресу: <адрес>.

По договору аренды исчисление арендной платы производится исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в соответствии с приложением № 2 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и по состоянию на 11.10.2016 г. она составляет 16 357 408,92 рублей.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный земельный участок.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также положительное экспертное заключение на такой отчет.

Истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от 07.09.2017г., выполненный ООО «Март-Оценка» по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, площадью 13 956 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения производственных предприятий и объектов, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 11.10.2016 года, его рыночная стоимость составила 1 374 997 рублей.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 11.10.2016 года, на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Отчет об оценке соответствует заданию на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Для определения стоимости земельного участка оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /п. 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, содержится на страницах 21-36 отчета.

Для определения стоимости объектов недвижимости оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов /п. 10 ФСО №7/.

На стр. 26 отчета оценщиком определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты, а именно, земельные участки промышленного назначения.

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка является разрешенное и фактическое использование – для размещения производственных предприятий и объектов /страница 36 отчета/.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов оценщик учел возможность их применения исходя из целей и задач оценки.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода, в рамках которого был использован метод количественных корректировок, что изложено на страницах 38-49 отчета. Отказ от доходного и затратного подходов оценщиком обоснован на стр. 38 отчета /пункт 11 ФСО №1/.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик использовал относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка объекты-аналоги, сопоставимые с исходным по ценообразующим факторам.

В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м. площади объекта /страница 41 отчета/.

Для проведения оценки оценщиком, учитывая ретроспективный характер оценки, были проанализированы предложения на дату проведения оценки по выставленным на продажу земельным участкам, по выборке, предоставленной архивным сайтом «Авито».

В качестве объектов-аналогов оценщиком было подобрано 4 земельных участка промышленного назначения, расположенных в Волжском, Кинельском районах, г. Новокуйбышевск Самарской области и сопоставимых по ценообразующим факторам. Описание объектов-аналогов приведено в таблице №15 на стр. 40 отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), применил метод корректировок и обосновал его на страницах 42-64 и в таблице№22 на стр. 47-49 отчета. Введены корректировки на торг -18,60%, на местоположение, на площадь, на наличие коммуникаций.

Стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка определена в размере 380 рублей.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 11.10.2016 года составила 5 303 280 рублей.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

С учетом изложенного, оснований полагать, что предоставленный административным истцом Отчет об оценке № от 07.09.2017г., выполненный ООО «Март-Оценка», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих определенную Отчетом об оценке рыночную стоимость спорного земельного участка, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, в связи с чем, суд считает возможным принять Отчет об оценке от № от 07.09.2017г., выполненный ООО «Март-Оценка» в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 11.10.2016 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 11.10.2016 года, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости объектов в размере равном их рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения Галимуллина Р.Ш. в суд является 25.10.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст. 180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск Галимуллина Р.Ш. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 13 956 кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для размещения производственных предприятий и объектов, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.10.2016 года в размере 5 303 280 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 25.10.2017г.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 06.12.2017г.

Председательствующий:подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь