Решение по делу № 2-385/2018 (2-4488/2017;) ~ М-4807/2017 от 06.12.2017

          Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                  26 января 2018 года                                                                       <адрес>

Свердловский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи    Сороколетова В.Н.,

при секретаре                                 Коваленко А.Д.,

с участием: представителя истца Мадыгиной Н.В.,

ответчика Пономаренко Л. Н., представителя ответчика Гончарова А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к Пономаренко Л.Н. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ между АО «БИК» (Истец) и Пономаренко Л.Н. (Ответчик) был заключён Договор купли-продажи земельного участка №а/41 (далее по тексту – Договор), по которому последним был приобретен в собственность земельный участок            №а, площадью 1504 кв.м. с кадастровым номером 31:15:08 02 003:1144 и местоположением: <адрес>, массив        № (далее – Участок).

В соответствии с условиями Договора, цена Участка составляла 526 400 рублей. Ответчиком было оплачено 30 000 рублей в счет оплаты Участка. На оплату оставшейся части стоимости Участка в сумме 496 400 рублей Покупателю предоставляется отсрочка платежа сроком на восемь лет, до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями Договора, Участок находится в залоге у Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты Ответчиком стоимости Участка.

Пономаренко Л.Н. обязалась в течение 5 (пяти) лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на Участок, построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и в установленном порядке оформить на дом право собственности, подключить построенный жилой дом к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом.

Переход права собственности на Участок был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Срок строительства на Участке жилого дома истек ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Ответчиком было заключено дополнительное соглашение к Договору (далее – Соглашение), в соответствии с которым Ответчику продлен срок строительства индивидуального жилого дома на Участке до ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.1.Соглашения).

Обязательство по строительству и государственной регистрации жилого дома Ответчиком не исполнено.

До настоящего времени, Ответчик не зарегистрировал жилой дом в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ Истец направил Ответчику письмо с требованием погасить оставшуюся часть стоимости Участка и проценты по п. 4.5. Договора. Требование по оплате не исполнено.

    Решением Свердловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, с Ответчика взыскана задолженность в размере 270 128 рублей 05 копеек, из которых 261 290 рублей - затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п. 4.8. Договора; 2 995 рублей 20 копеек - проценты за пользование денежными средствами в связи с несвоевременным внесением платежей за инженерные коммуникации; 5 842 рубля 85 копеек - государственная пошлина.ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство.

До настоящего времени задолженность перед АО «БИК» не погашена.

В соответствии с п. 1.1. Соглашения, Ответчик обязан уплатить проценты в размере ? ставки рефинансирования Центрального Банка РФ на момент предъявления требований.

Дело инициировано иском АО «БИК» с требованиями: Взыскать с Ответчика в пользу Истца задолженность в размере 1 044 633,91 рублей, в том числе: 496 400 рублей – оставшуюся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 4.5. Договора; 300 000 рублей – штраф в соответствии с п. 1.1. Соглашения; 198 201,3 рублей – проценты в соответствии с п. 1.1. Соглашения; 50 032,61 рублей – проценты за пользование денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Взыскать с Ответчика государственную пошлину, уплаченную за рассмотрение настоящего дела в размере 19 423,17 рублей. Взыскать с Ответчика 5 750 рублей – расходы по оценке земельного участка №а, площадью 1504 кв.м. с кадастровым номером 31:15:08 02 003:1144 и местоположением: <адрес>, массив № и расположенного на нем объекта незавершенного строительства. Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок №а, площадью 1504 кв.м. с кадастровым номером 31:15:08 02 003:1144 и местоположением: <адрес>, массив № и расположенный на нем объект незавершенного строительства. Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание: публичные торги. Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации: земельный участок №а, площадью 1504 кв.м. с кадастровым номером 31:15:08 02 003:1144 и местоположением: <адрес>, массив № – в размере 682 400 (шестьсот восемьдесят две тысячи четыреста) рублей (80% от рыночной стоимости);- объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке №а, площадью 1504 кв.м. с кадастровым номером 31:15:08 02 003:1144 и местоположением: <адрес>, массив № – в размере 341 600 (триста сорок одна тысяча шестьсот) рублей (80% от рыночной стоимости).

В судебном заседании представитель истца Мадыгина Н.В. поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Пономаренко Л.Н. и ее представитель Гончаров А.И. заявленные требования не признали,    просят отказать в удовлетворении    заявленных требований, сославшись на пропуск срока исковой давности по всем заявленным требованиям.

Выслушав объяснения    представителя истца, ответчика, представителя ответчика, исследовав обстоятельства дела по представленным доказательствам, суд признает    заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению.

        Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «БИК» и Пономаренко Л.Н. был заключён Договор купли-продажи земельного участка №а/41, по которому последним был приобретен в собственность земельный участок №а, площадью 1504 кв.м. с кадастровым номером 31:15:08 02 003:1144 и местоположением: <адрес>, массив №.

В соответствии с п. 2.1. Договора, цена Участка составляла 526 400 рублей.

Согласно п. 2.2. Договора, Ответчиком было оплачено 30 000 рублей в счет оплаты Участка.

В соответствии с п. 2.4. Договора, на оплату оставшейся части стоимости Участка в сумме 496 400 (четыреста девяносто шесть тысяч четыреста) рублей Покупателю предоставляется отсрочка платежа сроком на восемь лет, до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями Договора, Участок находится в залоге у Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты Ответчиком стоимости Участка.

Согласно п. 3.2.4, 3.2.5. Договора, Покупатель обязан в течение 5 (пяти) лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на Участок, построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и в установленном порядке оформить на дом право собственности, подключить построенный жилой дом к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом.

В соответствии с п. 4.8. Договора, при подключении к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом, а также при подключении к канализационным сетям в срок свыше пяти лет после регистрации перехода права собственности на Участок Покупателю, последний полностью возмещает затраты на их подведение, указанные в п. 4.2. Договора.

Переход права собственности на Участок был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается штампом Управления Федеральной регистрационной службы по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ истек срок строительства на Участке жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Ответчиком было заключено дополнительное соглашение к Договору, в соответствии с которым Ответчику продлен срок строительства индивидуального жилого дома на Участке до ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.1.Соглашения).

Обязательство по строительству и государственной регистрации жилого дома Ответчиком также не исполнено. До настоящего времени, Ответчик не зарегистрировала жилой дом в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 2.4. Договора, оставшаяся часть стоимости Участка составляет 496 400 (четыреста девяносто шесть тысяч четыреста) рублей.

В соответствии с п. 4.5 Договора, в случае если в течение 5 (пяти) лет со дня государственной регистрации перехода права    собственности на Участок,    Покупатель не построит на Участке индивидуальный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и не    зарегистрирует его в    установленном    законодательством порядке, покупатель    обязан    уплатить оставшуюся    часть    стоимости Участка, предусмотренную    п. 2.4 настоящего Договора, и проценты в размере ?    ставки    рефинансирования Центрального банка РФ на момент предъявления требований.

Соглашением от 05.09.2013    п. 4.5 Договора изложен     в    другой редакции.

В соответствии с п. 1.1. Соглашения, в случае если до ДД.ММ.ГГГГ Покупатель не построит на Участке индивидуальный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и не зарегистрирует его в установленном законодательством порядке, Покупатель обязан уплатить оставшуюся часть стоимости Участка, предусмотренную п. 2.4. Договора, и проценты в размере ? ставки рефинансирования Центрального Банка РФ на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на Участок до момента оплаты оставшейся части стоимости цены Участка, а также уплатить штраф в размере 300 000 (триста тысяч) рублей.

ДД.ММ.ГГГГ Истец направил Ответчику письмо с требованием погасить оставшуюся часть стоимости Участка и проценты по п. 4.5. Договора.

Требование по оплате не исполнено.

В соответствии со ст. 309 и ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно    п. 1 ст.196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года. Пунктом 2 ст. 200 ГК РФ предусмотрено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения, течение    срока исковой давности начинается    по окончании срока исполнения.

Учитывая,    что    на оплату    оставшейся части стоимости земельного участка предоставлена отсрочка до ДД.ММ.ГГГГ, требования    о взыскании    оставшейся    части стоимости участка 496000 рублей подлежат удовлетворению.

Правила толкования условий договора установлены статьёй 431 ГК РФ. Согласно пункту 1 названной нормы, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом; если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора; при этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства.

Исходя из буквального содержания условий договора, а также фактических обстоятельств, у покупателя возникло обязательство построить в течение пяти лет дом пригодный для проживания и зарегистрировать на него право собственности. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок строительства жилого дома продлен до ДД.ММ.ГГГГ. В случае неисполнения указанных условий договора, у покупателя возникает обязанность оплатить стоимость земельного участка в полном размере и проценты, на оставшуюся стоимость земельного участка, а также штраф в размере 300000 рублей.

Истец сам определил срок исполнения обязательства по строительству дома ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку    обязательство по уплате процентов и штрафа     возникает только в случае неисполнения обязательства по строительству дома, эти обязательства Ответчиком не исполнены, следовательно, срок исковой давности по требованиям о взыскании процентов и штрафа следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ.

Срок исковой давности по требованиям о взыскании процентов и штрафа истек    ДД.ММ.ГГГГ.     Требования     АО «БИК»    предъявлены    ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском срока исковой давности.

Истечения    срока исковой давности    является основанием отказа в иске в части заявленных требований.

Предоставленная отсрочка по оплате оставшейся части стоимости участка никаким образом не распространяется    на требования     об уплате процентов и штрафа.

Решением Свердловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, с Ответчика взыскана задолженность в размере 270 128,05 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство, что подтверждается постановлением о    возбуждении исполнительного производства. До настоящего времени задолженность перед АО «БИК» не погашена.

    В соответствии с п. 1. ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с вышеизложенным, начислены проценты за пользование денежными средствами за период просрочки.

При сумме задолженности 270 128 рублей 05 копеек (Центральный федеральный округ) проценты за пользование денежными средствами составляют:

    за период с ДД.ММ.ГГГГ (дата вступления решения суда в законную силу) по ДД.ММ.ГГГГ (дата подачи настоящего заявления): - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (9 дн.): 270 128,05 x 9 x 9,49% / 365 = 632,10 руб.- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (28 дн.): 270 128,05 x 28 x 9,39% / 365 = 1 945,81 руб.- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (17 дн.): 270 128,05 x 17 x 7,32% / 365 = 920,95 руб.- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (24 дн.): 270 128,05 x 24 x 7,32% / 366 = 1 296,61 руб.- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (25 дн.): 270 128,05 x 25 x 7,94% / 366 = 1 465,04 руб.- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (27 дн.): 270 128,05 x 27 x 8,96% / 366 = 1 785,50 руб.- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (29 дн.): 270 128,05 x 29 x 8,64% / 366 = 1 849,27 руб.- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (34 дн.): 270 128,05 x 34 x 8,14% / 366 = 2 042,64 руб.- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (28 дн.): 270 128,05 x 28 x 7,90% / 366 = 1 632,58 руб.- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (29 дн.): 270 128,05 x 29 x 8,24% / 366 = 1 763,66 руб.- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (17 дн.): 270 128,05 x 17 x 7,52% / 366 = 943,53 руб.- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (49 дн.): 270 128,05 x 49 x 10,50% / 366 = 3 797,29 руб.- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (104 дн.): 270 128,05 x 104 x 10% / 366 = 7 675,77 руб.- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (85 дн.): 270 128,05 x 85 x 10% / 365 = 6 290,65 руб.- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (36 дн.): 270 128,05 x 36 x 9,75% / 365 = 2 597,67 руб.- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (48 дн.): 270 128,05 x 48 x 9,25% / 365 = 3 285,94 руб.- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (91 дн.): 270 128,05 x 91 x 9% / 365 = 6 061,23 руб.- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (42 дн.): 270 128,05 x 42 x 8,50% / 365 = 2 642,07 руб.- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (23 дн.): 270 128,05 x 23 x 8,25% / 365 = 1 404,30 руб.               Итого размер процентов за указанный период составляет 50 032 (пятьдесят тысяч тридцать два) рубля 61 копейка. Требования истца в данной части    подлежат удовлетворению. Представленный    расчет выполнен математически верно, ответчиком не оспорен.

В п. 2.5 Договора указано, что Земельный участок находится    в залоге у Продавца    для обеспечения    исполнения Покупателем его обязанности    по оплате.

Согласно ст. 350 ГК РФ и ст. ст. 54-56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных законом, при этом, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного Обществом с ограниченной ответственностью «Финанс-Профи», рыночная стоимость земельного участка №а с кадастровым номером 31:15:08 02 003:1144 составляет 853 000 (восемьсот пятьдесят три тысячи) рублей, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке №а с кадастровым номером 31:15:08 02 003:1144 составляет 427 000 (четыреста двадцать семь тысяч) рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», требований, вызванных неисполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Договор №а/41 купли продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «БИК» и Пономаренко Л.Н. не предусматривает условие об освобождении объекта недвижимости от ипотеки.

На основании изложенного, требования Истца об обращении взыскания на заложенное имущество, подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ с Ответчика возврат оплаченной государственной пошлины надлежит взыскать    13020,32 рублей государственной    пошлины пропорционально    удовлетворенной части требований. (7020,32 рублей от требований имущественного характера и 6000 рублей от требований об обращении взыскания на заложенное имущество).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Белгородская ипотечная корпорация» к Пономаренко Л.Н. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.

Взыскать с Пономаренко Л.Н. в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация»: 496 400 рублей – оставшуюся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 4.5. Договора; 50 032,61 рублей – проценты за пользование денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, а всего 546432,61 рублей.

В части заявленных требований о взыскании 300 000 рублей штрафа в соответствии с п. 1.1. Соглашения, 198 201, 3 рублей процентов в соответствии с п. 1.1. Соглашения, отказать в связи с истечением срока давности по заявленным требованиям.

Взыскать с Пономаренко Л.Н. в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» в возврат оплаченной государственной пошлины 13020,32 рублей.

Взыскать с Пономаренко Л.Н. в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» 5 750 рублей – расходы по оценке земельного участка и объекта незавершенного строительства.

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок №а, площадью 1504 кв.м. с кадастровым номером 31:15:08 02 003:1144 и местоположением: <адрес>, массив № и расположенный на нем объект незавершенного строительства.

Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание: публичные торги.

Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации:

- земельный участок №а, площадью 1504 кв.м. с кадастровым номером 31:15:08 02 003:1144 и местоположением: <адрес>, массив № – в размере 682 400 (шестьсот восемьдесят две тысячи четыреста) рублей (80% от рыночной стоимости);

- объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке №а, площадью 1504 кв.м. с кадастровым номером 31:15:08 02 003:1144 и местоположением: <адрес>, массив № – в размере 341 600 (триста сорок одна тысяча шестьсот) рублей (80% от рыночной стоимости).

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через Свердловский районный суд <адрес>.

Судья-

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ