Решение по делу № А64-5262/2008 от 20.11.2009

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г.Тамбов

«17» ноября 2009 года                                                                               Дело №А64-5262/08-7

Резолютивная часть решения объявлена 10 ноября 2009 года.

Полный текст решения изготовлен 17 ноября 2009 года.

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Краснослободцева А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания С.А.Кобзевой,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ЗАО «Глобал Риэлт» г.Краснодар

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области

индивидуальному предпринимателю Тереховой Наталье Николаевне, г.Тамбов

третьи лица:

Щеглова Валентина Павловна, г.Тамбов

Кузнецова  Валентина Алексеевна, г.Тамбов

о государственной регистрации  перехода  права собственности на  недвижимое  имущество,

при участии в заседании:

от истца – Попов К.А., дов. от 01.01.2009г., №2-4/118;

от ответчиков: от УФРС – Шарандина Н.Д., дов. от 05.11.2009г. №01-01-4733, от индивидуального предпринимателя  Тереховой Н.Н. – Попова Е.Н., дов. от 21.03.2008г., №68 АА 568961,

от третьих лиц – не явились, надлежаще извещены,

установил:

ЗАО «Глобал Риэлт» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области, индивидуальному предпринимателю Тереховой Н.В. с требованием о государственной регистрации перехода права собственности от Тереховой Н.Н. в пользу ЗАО «Глобал Риэлт» на здание универмага лит. А, общей площадью 2416,9 кв.м., кадастровый номер 68:18:2301022:0068:3407/А/158, расположенное по адресу: Тамбовская область, Сосновский район, р.п.Сосновка, ул.Моршанская, д.39А, строение 1, и земельный участок под ним площадью 1941 кв.м., кадастровый номер 68:18:2301022:0078, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под построенным зданием для торговой деятельности. Определением от 01.10.2009г. к рассмотрению принято дополнительное требование ЗАО «Глобал Риэлт» обизъятии у ответчика Тереховой Н.Н. здания универмага и земельного участка, являющихся предметом спора.

Истец ссылается на продажу Щегловой В.П. и Кузнецовой В.А. спорных объектов, не свободных от прав и претензий ЗАО «Глобал Риэлт», а также на отсутствие доказательств оплаты Щегловой В.П. и Кузнецовой В.А. переданного им ООО ТД «Гермес-1» имущества, в связи с чем на основании п.2 ст.346, ст.ст.460-462, п.5 ст.488 ГК РФ у них отсутствовало право на реализацию здания универмага и земельного участка под ним как имущества, находящегося в залоге.

По мнению представителя истца ЗАО «Глобал Риэлт» является законным владельцем спорного имущества на основании договора купли-продажи, заключенного между                     ООО ТД «Гермес -1» и ЗАО «Глобал Риэлт», и переданного истцу по акту от 23.05.2007г.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Щеглова В.П. и Кузнецова В.А.

Третьи лица и их представители в судебное заседание не явились, отзыв не представили, дело в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассматривается в их отсутствие.

Представитель истца в заседании суда требования по иску поддержал.

Представитель ответчика индивидуального предпринимателя Тереховой Н.Н. в отзыве на иск, в судебном заседании отклонил исковые требования в связи с отсутствием оснований для перехода права собственности на здание универмага от Тереховой Н.Н. к  ЗАО «Глобал Риэлт».

Так же просил в иске об изъятии имущества от Тереховой Н.Н.отказать. По мнению представителя, истец не привел правовых оснований для удовлетворения исковых требований, а приведенные ссылки на нормы права не имеют отношения к спорной ситуации.

Ответчик УФРС по Тамбовской области в отзыве на иск от 11.08.2009г. №941 (о), дополнении к отзыву от 25.09.2009г. №941/2 (о), представитель в судебном заседании отклонили заявленные требования, сославшись на решение Арбитражного суда Тамбовской области по делу №А64-163/08-9, которым ЗАО «Глобал Риэлт» отказано в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи от 11.12.2007г. здания и земельного участка, расположенных по адресу: Тамбовская область, Сосновский район, р.п.Сосновка, ул.Моршанская, д.39А, строение 1, заключенного между Щегловой В.П., Кузнецовой В.А. и индивидуальным предпринимателем Тереховой Н.Н., недействительным; а также в истребовании от недобросовестного владельца Тереховой Н.Н. во владение ЗАО «Глобал Риэлт» спорных объектов. Ответчик указывает на наличие в ЕГРП записи о регистрации права собственности Тереховой Н.Н. на здание и земельный участок, являющиеся предметом рассматриваемого спора.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, судом установлено следующее.

19.03.2007г. здание универмага общей площадью 2416,9 кв. м., кадастровый номер 68:18:2301022:0068:3407/А/158, расположенное по адресу: Тамбовская область, Сосновский район, р.п.Сосновка, ул.Моршанская, 39А, строение 1, с земельным участком площадью 1941 кв.м., кадастровый номер: 68:18:2301022:0078 было отчуждено ООО Торговый дом «Гермес» по договору купли-продажи ООО Торговый дом «Гермес-1».

18.04.2007г. переход права собственности был зарегистрирован УФРС по Тамбовской области.

В соответствии с решением учредителя ООО Торговый дом «Гермес-1» от 05.04.2007г., №2 между Обществом и гражданами Кузнецовой В.А. и Щегловой В.П. был заключен предварительный договор купли-продажи здания универмага и земельного участка под зданием от 06.04.2007г.

23.05.2007г. в отношении того же здания ООО Торговый дом «Гермес-1» и ЗАО «Глобал Риэлт» заключили договор купли-продажи. В тот же день здание было передано по акту приема-передачи. Согласно условиям договора оплата должна была производиться после государственной регистрации перехода права.

23.05.2007г. стороны обратились в УФРС по Тамбовской области с заявлениями о регистрации перехода права, однако 01.06.2007г. представитель ООО Торговый дом «Гермес-1» подал заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации.

10.09.2007г. между ООО Торговый дом «Гермес-1» и Кузнецовой В.А. и          Щегловой В.П. был заключен договор купли-продажи здания и земельного участка, на основании которого была осуществлена государственная регистрация перехода права к покупателям.

26.10.2007г. УФРС по Тамбовской области отказало заявителям (ЗАО «Глобал Риэлт» и ООО Торговый дом «Гермес-1») в государственной регистрации перехода права на основании абз.2 п.3 ст.19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так как в течение срока приостановления не были устранены причины, препятствующие государственной регистрации.

11.12.2007г. Щеглова В.П. и Кузнецова В.А. продали здание универмага с земельным участком, на котором оно расположено, индивидуальному предпринимателю Тереховой Н.Н.

Право собственности индивидуального предпринимателя Тереховой Н.Н. на все здание универмага и весь земельный участок площадью 1941 кв.м. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.01.2008г.

05.05.2008г. в ЕГРЮЛ была внесена запись о ликвидации ООО Торговый дом «Гермес-1».

Вышеперечисленные события и факты были установлены также в рамках дела А64-163/08-9.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

До государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, наличие заключенного и даже исполненного договора купли-продажи между истцом и ООО Торговый дом «Гермес-1» не являлось основанием для перехода права собственности на здание и земельный участок, следовательно, не лишало ООО Торговый дом «Гермес-1» права распоряжаться им, в том числе и совершать сделки по отчуждению.

Кроме того, ЗАО «Глобал Риэлт» в иске о признании договоров купли-продажи от 10.09.2007г., заключенного между ООО Торговый дом «Гермес-1» и Щегловой В.П., Кузнецовой В.А. и от 11.12.2007 г., заключенного между Щегловой В.П., Кузнецовой В.А. и индивидуальным предпринимателем Тереховой Н.Н., недействительными отказано (дело А64-163/08-9).

В соответствии с п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» второй покупатель, переход права к которому зарегистрирован, вправе защищать возникшее право собственности, а первый - лишь заявлять о понуждении к исполнению обязательств по договору, в том числе, требовать возмещения убытков.

Согласно п.3 ст.165, п.3 ст.551 ГК РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, установившей такой способ защиты прав как государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость в случае, когда одна из сторон сделки уклоняется от регистрации, он применяется при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании этого договора, следовательно, ответчиком при данной ситуации государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также лицо не участвующее в сделке хотя бы в дальнейшем на основании другой  сделки купли – продажи приобрело право собственности на объект недвижимости и зарегистрировавшего свое право быть не может.

Таким образом нормы статьи 551 ГК РФ в данной ситуации не подлежат применению.

Истцом также заявлено требование обизъятии у ответчика Тереховой Н.Н. здания универмага и земельного участка, являющихся предметом спора.

Данное требование заявлено на основании п.2 ст.346, ст.ст.460-462, п.5 ст.488 ГК РФ.

В соответствии со статьей 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Комментируемая статья обязывает продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. Под третьими лицами понимаются лица, не являющиеся сторонами договора купли-продажи (п.3 ст.308 ГК), а под их правами - имущественные права, регулируемые гражданским законодательством (п.п.1, 3 ст.2 ГК), вещные или обязательственные права.

Продажа товара, обремененного правами третьих лиц, возможна при условии уведомления о них покупателя и его согласия принять такой товар.

Несоблюдение продавцом обязанности передать товар свободным от прав третьих лиц влечет правовые последствия, указанные в абз.2 п.1 ст.460 ГК РФ. Эти последствия наступают, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на продавце.

Закон в ряде случаев предусматривает требования, которые ограничивают право продавца распоряжаться товаром и заключать договор купли-продажи. К таким ограничениям правила ст.460 ГК РФ не применяются.

 Правила комментируемой статьи применяются не только при обременении товара правами третьих лиц, но и тогда, когда на товар имеются их притязания - требование третьего лица о его праве на товар.

Исходя из ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Согласно ст.1 Закона Российской Федерации «О залоге» залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Согласно части 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Положениями пунктов 3, 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Суд считает, что указанная норма права применяется только в отношении товара проданного в кредит, то есть в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю.

Оценив условия договора купли-продажи от 10.09.2007г. суд установил, что данным договором продажа товара в кредит не предусмотрена.

Поскольку условие о продаже товара в кредит либо в рассрочку в соответствии с п.1 ст.488 и п.1 ст.489 Гражданского кодекса РФ является существенным условием договора о продаже товара в кредит, а договором от 10.09.2007г. такое условие не согласовано, суд приходит к выводу о необоснованном применения к спорным правоотношениям положений п.п.3, 5 ст.488 ГК РФ.

Отдельный договор залога сторонами не заключался и в материалы дела не представлен.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п.3 ст.486 ГК РФ).

В данном случае продавец в связи с неоплатой, неполной оплатой покупателем имущества имел бы право заявить о взыскании суммы долга по договору.

Кроме того, п.3 ст.339 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает регистрацию договора о залоге в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Согласно статье 20 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Судом установлено, что государственная регистрация ипотеки по договору купли-продажи 10.09.2007г. не осуществлена.

В соответствии со ст.10  Федерального закона несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором (п.2 ст.11 Закона).

Исходя из изложенных обстоятельств, учитывая содержание указанных правовых норм, арбитражный суд считает, что у продавцов Щегловой В.П., Кузнецовой В.А. отсутствовали правовые препятствия для отчуждения спорного имущества индивидуальному предпринимателю Тереховой Н.Н., а факт оплаты  или неоплаты по договору купли продажи от 10.09.2007г. между ООО Торговый дом «Гермес -1», Щегловой В.П. и Кузнецовой В.А. не является существенным при рассмотрении спора по иску третьего лица ЗАО «Глобал Риэлт» к собственнику спорного имущества индивидуальному предпринимателю Тереховой Н.Н. об его изъятии, а соответственно, не подлежащим доказыванию по настоящему делу.

Данный вывод суда нашел свое отражение в постановлении кассационной инстанции от 02.12.2008г. по делу А64-163/08-9.

На основании вышеизложенного, суд отказывает ЗАО «Глобал Риэлт» в удовлетворении исковых требований об изъятии у Тереховой Н.Н. здания универмага лит. А, общей площадью 2416,9 кв.м., кадастровый номер 68:18:2301022:0068:3407/А/158, расположенного по адресу: Тамбовская область, Сосновский район, р.п.Сосновка, ул.Моршанская, д.39А, строение 1, и земельного участка под ним площадью 1941 кв.м., кадастровый номер 68:18:2301022:0078, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под построенным зданием для торговой деятельности.

Кроме того, ответчиком заявлено требование о взыскании с истца расходов на оплату услуг представителя в сумме 20000 руб.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ в состав судебных расходов помимо государственной пошлины входят издержки, связанные с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам в силу статьи 106 АПК РФ относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц (представителей), оказывающих юридическую помощь, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Таким образом, к судебным издержкам относятся лишь те расходы, которые непосредственно связаны с рассмотрением дела и фактически понесены лицом, участвующим в этом деле.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В обоснование сумм расходов на оплату услуг представителя ответчик представил соглашение об оказании юридической помощи от 03.07.2009г. №80, акт выполненных работ от 10.11.2009г., квитанцию об оплате услуг представителя от 03.07.2009г.

Представитель истца признал сумму расходов 20000 руб. обоснованной и разумной (протокол судебного заседания 10.11.2009г.).

Расходы по уплате госпошлины на основании ст.110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. В иске отказать.

            2. Взыскать с  ЗАО «Глобал Риэлт» (г.Краснодар, ул.Промышленная, д.74,                  ИНН 2310109210) в пользу индивидуального предпринимателя Тереховой Натальи Николаевны (07.10.1961 года рождения, проживающей по адресу: г.Тамбов, ул.Сенько, д.22, кв.3, ИНН 683300275898) 20000 руб.- расходы на оплату услуг представителя.

3. Решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу, обжалуется в порядке апелляционного производства через Арбитражный суд Тамбовской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, находящийся по адресу: 394006, г.Воронеж, ул.Платонова, д.8, в течение месяца после принятия настоящего решения.

Судья                                                                                      А.А.Краснослободцев