Решение по делу № 33-1254/2015 от 08.07.2015

Судья Гаевый Д.Д.                                           Дело № 33-1254

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

«07» августа 2015 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Ильиной И.Н.

судей Демьяновой Н.Н., Лукьяновой С.Б.

при секретаре Смирновой Д.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «Стромнефтемаш» на решение Димитровского районного суда г. Костромы от 06 мая 2015 года, которым в удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью «Стромнефтемаш» о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по ОВИП Управления Федеральной службы судебных приставов по Костромской области от 23.02.2014 года о принятии результатов оценки отказано.

Заслушав доклад судьи Ильиной И.Н., выслушав объяснения представителей ООО «Стромнефтемаш» Филичкина А.А. и Семенова А.С., поддержавших апелляционную жалобу, возражения относительно апелляционной жалобы судебного пристава-исполнителя Барановой О.А., представителя управления ФССП по Костромской области Ширяевой О.С., заинтересованного лица Маврина В.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

ООО «Стромнефтемаш» обратилось в суд с заявлением о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по ОВИП УФССП по Костромской области о принятии результатов оценки. В обоснование заявления указано, что ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель МОСП по ОВИП УФССП по Костромской области Павлова Ю.А. вынесла постановление о принятии результатов оценки в соответствии с отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке арестованного имущества: многоквартирного дома с гостиницей, назначение жилое, 3-этажный, общая площадь <данные изъяты> по адресу: <адрес> на сумму <данные изъяты> Данное постановление считают незаконным, поскольку сумма, указанная в отчете явно занижена, не соответствует действительной рыночной стоимости арестованного имущества, при подготовке отчета допущены нарушения федеральных стандартов оценки, коэффициенты определены неправомерно. Оспариваемое постановление нарушает права заявителя, поскольку устанавливает заниженную рыночную стоимость арестованного имущества.

Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении заявления.

В апелляционной жалобе ООО «Стромнефтемаш» просит решение суда отменить и заявление удовлетворить. Полагает неверным вывод суда о том, что отчет, утвержденный постановлением судебного пристава, никем не оспорен. В суде первой инстанции ООО «Стромнефтемаш» заявляло ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы арестованного имущества, однако судом данное ходатайство по существу не рассмотрено. Считает, что отчет № от ДД.ММ.ГГГГ был выполнен не профессионально и не квалифицированно, с грубейшими нарушениями законодательства. Просит приобщить к материалам дела отчет ООО «ЭКЦ» об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому реальная рыночная стоимость спорного имущества составляла <данные изъяты> что намного выше стоимости, утвержденной судебным приставом-исполнителем. В суде первой инстанции истец был лишен возможности приобщить данное доказательство для подтверждения своей позиции, поскольку суд отказал в удовлетворении ходатайства представителя истца об отложении судебного заседания в связи с занятостью в другом судебном процессе. Судом первой инстанции в решении не дано оценки допущенным при составлении отчета нарушениям Федеральных стандартов. Допрошенные в ходе судебного заседания эксперты не давали пояснений об указанных в заявлении нарушениях. Просит назначить судебную оценочную экспертизу с целью определения рыночной стоимости арестованного имущества.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав новые доказательства, допросив свидетелей, изучив отчет об оценке рыночной стоимости арестованного объекта, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Судом установлено, что на исполнении в МОСП по ОВИП УФССП по Костромской области находится сводное исполнительное производство №, возбужденное ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительных документов о взыскании задолженности по заработной плате, страховых взносов, госпошлин, налогов и сборов на общую сумму <данные изъяты>

Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ наложен арест на имущество должника - многоквартирный дом с гостиницей, назначение жилое, 3-этажный, общая площадь <данные изъяты> кв.м, литер А, а9, а10, кадастровый номер № адрес: <адрес>, принадлежащее ООО «Стромнефтемаш». Примерная стоимость имущества указана <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центр Эксперт-оценка» был составлен отчет № об оценке рыночной стоимости многоквартирного дома с гостиницей, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта определена в размере <данные изъяты> рублей с НДС и <данные изъяты> руб. без НДС.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление о принятии результатов оценки. Согласно заключению стоимость объекта недвижимости определена в размере <данные изъяты>.

В соответствии с частью 1 статьи 85 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимой вещи (пункт 1 части 2 статьи 85 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве").

Согласно пункту 3 части 4 статьи 85 данного Закона, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то он выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Таким образом, оспаривание результатов оценки, приведенной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов сторон исполнительного производства. Вместе с тем не исключается и оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества.

При этом предметом и того, и другого спора является отчет об оценке арестованного объекта. В последнем случае суд также должен проверить правомерность действий судебного пристава-исполнителя.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд указал, что отчет по определению рыночной стоимости имущества выполнен квалифицированным специалистом-оценщиком, имеющим многолетний опыт оценки объектов недвижимости, отчет содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности. Оснований сомневаться в компетенции оценщиков, достоверности информации, содержащейся в отчете, у суда не имеется.

Судебная коллегия соглашается с этим выводом суда.

Согласно ст. 4 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

Отчет подписан директором ООО «Центр эксперт-оценка» Чилигиным В.А. Чилигин В.А. является членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» с ДД.ММ.ГГГГ года. Будучи допрошенным в судебном заседании Чилигин В.А. подтвердил, что именно он проводил оценку и подписывал отчет. Участие в ходе проведения оценки иных лиц в качестве помощника оценщика, выполняющих сбор информации, подготовку проекта отчета, законом не запрещено. В связи с этим выполнение ряда технических мероприятий при проведении оценки свидетелем Филипп А.В. не ставит под сомнение легитимность отчета.

Из представленного в материалы дела отчета следует, что оценщиком собрана и проанализирована информация, необходимая для проведения оценки строения, имеющего статус многоквартирного дома с гостиницей по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьей 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого строения, в частности, его площади, техническом состоянии, о текущем использовании объекта оценки в качестве гостиницы, выявлены другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки и также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. При этом, как следует из пояснений свидетелей Филипп А.В. и Чилигина В.А., с учетом специфики рынка недвижимости в Костромской области, в котором рынок коммерческой недвижимости развит слабо, а продажи гостиниц носят единичный характер, оценщик проанализировал рынок торгово-офисной недвижимости, что нельзя считать нарушением.

При анализе наиболее эффективного использования объекта обоснованно учтены его текущее использование (гостиница) и статус (жилой дом со встроенной гостиницей), что соответствует требованиям статей 13-14 ФСО №7 (Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 29.09.2014 г. № 611), в соответствии с которыми наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимилизирует его продуктивность и которое физически возможно, юридически разрешено и финансово оправданно. Наиболее эффективное использование недвижимости может соответствовать его фактическому использованию.

В отчете подробно описан процесс оценки строения в части применения подходов к оценке, обоснован выбор подходов, что полностью соответствует требованиям раздела 7 ФСО № 7. В отчете подробно обосновано согласование итоговой стоимости объекта оценки в связи с использованием сравнительного и затратного подходов.

В отчете содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним.

В результате анализа характеристик объектов для проведения расчетов сравнительным подходом выбрано 5 аналогов, расположенных в городе Костроме: две гостиницы, один жилой дом, пригодный для использования в качестве гостиницы, два нежилых здания, которые также возможно использовать в качестве гостиницы.

Объявления о продаже на рынке недвижимости этих аналогов были размещены в феврале-марте 2015 года. Указание на странице 38 отчета на то обстоятельство, что два аналога (жилой дом и полностью оборудованная гостиница) были предложены к продаже в 2014 году, является опиской. Об этом пояснила свидетель Филипп В.А., которая, сославшись на приложенные к отчету объявления о продаже, пояснила, что данные объявления были получены с интернет-сайта «Авито», на котором у оценщика имеется доступ только к актуальной, а не к архивной информации. При таких обстоятельствах коллегия полагает, что выбор аналогов обоснован, является достаточным. Достоверность информации, содержащейся на различных сайтах о продаже объектов-аналогов была помощником оценщика проверена путем переговоров с продавцом или его представителем.

При анализе ценообразующих факторов оценщиком обоснованно указано, что стоимость строения зависит, в том числе, от его местоположения. Коллегия находит данный вывод обоснованным, заявитель его также не опровергает. В связи с этим оценщиком была обоснованно применена корректировка на местоположение. Довод заявителя о том, что при оценке строения без учета прав на земельный участок, нельзя применять корректировку на местоположение, не имеет под собой каких-либо оснований, поскольку стоимость и строения, и участка зависит от их местоположения.

Проводя корректировку исходя из физического состояния здания оценщик применил коэффициенты для низкоклассных офисно-торговых объектов, поскольку, как пояснили оценщик и его помощник, эти объекты являются наиболее близкими по своим характеристикам к оцениваемому. Для гостиниц коэффициенты в справлчнике не установлены, а высококлассная коммерческая недвижимость, в значении, используемом в справочнике, в городе Костроме отсутствует.

В заявке на оценку арестованного имущества содержались сведения об объекте оценки, достаточные для его идентификации, что не противоречит ст. 8 ФСО №7. Кроме того, как указано выше, оценщик после получения заявки, осмотрел объект оценки, собрал на него необходимые документы и объективно описал его состояние в отчете.

То обстоятельство, что в заявке на оценку судебный пристав-исполнитель не предлагал оценить строение с учетом прав на земельный участок, а также весь имущественный комплекс, не является нарушением действующего законодательства и не нарушает прав заявителя, тем более что земельный участок под зданием не выделен, а существует в границах общего земельного участка промышленного предприятия в целом. Обстановка, мебель, оборудование строения могут не следовать его судьбе. В настоящее время это имущество также арестовано и может быть реализовано отдельно от здания.

Согласно ст. 30 ФСО №7 после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное. В заявке на оценку было указано о необходимости оценки арестованного имущества - многоквартирного жилого дома с гостиницей, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии со ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве», согласно которой оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам. Таким образом, задание на оценку не содержало требования об установлении интервала, в котором может находиться рыночная стоимость. Для целей оценки объекта для последующего выставления его на торги установление такого интервала не требуется.

При рассмотрении дела судом не допущено грубых нарушений гражданского процесса, которые привели к принятию неправильного решения.

Согласно абз.2 ч.2 ст. 167 ГПК РФ в случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными. Поскольку занятость представителя ООО «Стромнефтемаш» в другом судебном заседании признана судом первой инстанции неуважительной причиной, с чем коллегия соглашается, оснований для отложения судебного разбирательства не имелось.

Судом первой инстанции не было рассмотрено ходатайство заявителя о назначении экспертизы. Однако судебная коллегия это ходатайство рассмотрела и отклонила как необоснованное, придя к выводу об отсутствии необходимости в специальных познаниях для оценки отчета, принятого судебным приставом-исполнителем.

При таких обстоятельствах коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Димитровского районного суда города Костромы.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Димитровского районного суда города Костромы от 06 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Стромнефтемаш» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:-