Решение по делу № 2-145/2019 (2-2526/2018;) ~ М-2276/2018 от 06.11.2018

№ 2-145/2019

26RS0035-01-2018-003857-23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 сентября 2019 года                                                                                     г. Михайловск

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Чернова Г.В.,

при секретаре Дмитриенко Л.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шпаковского районного суда Ставропольского края гражданское дело по исковому заявлению Сулейманова Сулеймана Башировича к Комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, Губареву Александру Васильевичу, Омаровой Альбине Магомедовне о признании недействительным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору, применении последствий недействительности сделок, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Сулейманов С.Б. обратился в Шпаковский районный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, Губареву А.В., Омаровой А.М. о признании недействительным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору, применении последствий недействительности сделок, взыскании судебных расходов.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края и Губаревым А.В. был заключен договор аренды № земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 60381 кв.м., расположенного по <адрес>. Айбазова, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование.

ДД.ММ.ГГГГ между Губаревым А.В. и Омаровой А.М. заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды вышеуказанного земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (статья 39.1 ЗК РФ).

В силу пункта 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) данным законом регулируются отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

В соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 9 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) липам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Основанием для предоставления в аренду Губареву А.В. земельного участка без проведения торгов послужило то обстоятельство, что ему на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: нежилое здание - кошара, общей площадью 582,60 кв.м., кадастровый №, нежилое здание - бригадный дом «Айбазова», общей площадью 39 кв.м, кадастровый №, расположенные якобы на земельном участке с кадастровым номером:№.

Вместе с тем, указанные объекты недвижимости, принадлежащие Губареву А.В. на праве собственности на момент заключения договора аренды земельного участка, не расположены на земельном участке с кадастровым номером №.

На указанном земельном участке находятся следующие объекты недвижимости: нежилое здание (кадастровый №) - овчарня, литер Б, площадью 462,5 кв.м. и нежилое здание (кадастровый №) - дом животновода (литер А) с пристройкой (литер al) общей площадью 71,1 кв.м., которыми истец пользуется более 16 лет, и прав на которые у Губарева А.В. не имеется. Данные обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ.

Из вышеуказанного усматривается, что объекты недвижимости, принадлежащие Губареву А.В. имеют различия в кадастровых номерах и площадях с объектами недвижимости, которыми пользуется Сулейманов С.Б.

Таким образом, комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края с Губаревым А.В. в нарушение ст. 39.6 ЗК РФ был заключен договор аренды земельного участка без проведения торгов, что влечет за собой ничтожность договора, посягающего на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в том числе истца, пользующегося на протяжении 16 лет объектами недвижимости, расположенными на указанном земельном участке.

Поскольку договор аренды № земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № является недействительной (ничтожной) сделкой, таковой сделкой также является и соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды вышеуказанного земельного участка, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между Губаревым А.В. и Омаровой А.М.

На основании изложенного, с учетом уточнений, произведенных в порядке ст.39 ГПК РФ, истец просит суд:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края и Губаревым А.В., применить последствия недействительности сделки.

- признать недействительным (ничтожным) соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между Губаревым А.В. и Омаровой А.М., применить последствия недействительности соглашения.

- взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 70000 рублей, расходы по оплате судебной землеустроительной экспертизы в размере 80000 рублей, расходы на оплату кадастровых работ в размере 11000 рублей.

Истец Сулейманов С.Б., ответчик Губарев А.В., ответчик Омарова А.М., а также представители третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте судебного заседания в суд не явились.

Представитель истца Сулейманова С.Б. по доверенности Таралова И.В., надлежащим образом уведомленная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, однако представила суду письменное заявление о рассмотрении гражданского дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика - комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте судебного заседания в суд не явился, представил суду ходатайство об отложении судебного заседания, при этом, каких-либо достоверных доказательств, свидетельствующих об уважительности неявки в судебное заседание суду не представил.

Представитель ответчика Омаровой А.М. по доверенности Чвилева И.С., будучи надлежащим образом уведомленная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, однако посредством телефонограммы сообщила о невозможности явиться в судебное заседание, назначенное на ДД.ММ.ГГГГ, ввиду участия в другом судебном процессе, при этом каких-либо достоверных доказательств, свидетельствующих об уважительности неявки в судебное заседание, суду не представила.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора – Управления Росреестра по Ставропольскому краю, будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, представил суду письменный отзыв, в соответствии с которым просил суд рассмотреть гражданское дело в его отсутствие, в соответствии с действующим законодательством.

Суд, с учетом отсутствия достоверных доказательств, свидетельствующих об уважительности неявки в судебное заседание представителя ответчика - комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, не находит законных оснований для отложения судебного разбирательства на более поздний срок, а потому, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля С.Ю.Н. показал, что с 1988 по 1998 года он работал на спорном земельном участке механизатором, потом начальником участка. Все кошары, расположенные на этих участках, находятся в разных балках. Сулейманов С.Б. проживает в кошаре «Сечина». Все строения, которые приобретал Сулейианов до сих пор существуют, а вот «Айбазовских» кошар уже нет, они разрушены. Точка Айбазова находится по левой балке.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля К.М.З. показал, что Сулейманова С.Б. знает с 2000 года, так как возил ему (Сулейманову) строительный материал в то время, когда тот строил кошару. Свидетелю известно, что кошара, где живет истец, находится справа по балке, а «Айбазова» кошара находится через бугор, но на сегодняшний день эта кошара уже разрушена. Кошара Сулейманова С.Б. целая, свидетель там неоднократно бывал.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля М.И.А. показал, что Сулейманов С.Б. является его тестем. Он знает, что истец приобрел кошару в 2003-2004 году в <адрес>. Где именно кошара находится свидетель не знает. Кошара «Айбазова» находится по другой стороне, но ее уже не существует.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля С.Г.В. суду показал, что состоит в должности главы МО Темнолесского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края. Свидетелю известно, что ОТФ Айбазовых находится по одной стороне балки, а у Сулейманова кошара параллельно, через балку. Он документов никаких не видел, но знает, что с 2003 года Сулейманов находится на этой кошаре. Кошара на сегодняшний день в хорошем состоянии, а вот у Айбазова нет кошары уже давно. Он (Степаненко) ранее предоставлял земли для выпаса скота чабанам. Между Сулеймановым С.Б. и Айбазовым никогда не было споров по землям. В 1997 году Омарова купила кошару Айбазова, а потом приезжала к нему (Степаненко) и говорила, что кошара Сулейманова С.Б. это ее кошара.

Выслушав участников судебного заседания, свидетелей, исследовав письменные материалы, оценив допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимность и достаточность всех доказательств, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 11 ГПК РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных законов, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

В соответствии с нормами земельного законодательства, регулирующими вопрос предоставления, приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения, - с ранее действовавшей ст. 36 ЗК РФ и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ (вступившей в действие с ДД.ММ.ГГГГ) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 35 ЗК РФ также предусмотрено, что собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3).

В соответствии с п. 1 ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Системное толкование приведенных норм позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду соответствующий земельный участок с целью эксплуатации названного объекта, в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленным пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.

В п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» подчеркнуто, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию этого участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением. Приватизация одним лицом земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости других лиц, нарушает исключительное право данных лиц на приватизацию участка.

К тому же, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы собственника недвижимости.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что Губареву А.В. на праве собственности принадлежало нежилое здание – кошара, общей площадью 582,60 кв.м., а также нежилое помещение – бригадный дом «Айбазова», общей площадью 39 кв.м., расположенные по <адрес> Айбазова.

При этом, как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края и Губаревым А.В. был заключен договор аренды № земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 60381 кв.м., расположенного по <адрес> Айбазова, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование (т. 1 л.д. 63-66).

Указанный договор был заключен с Губаревым А.В. в соответствии с п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, то есть указанный земельный участок был предоставлен Губареву А.В., без проведения торгов, ввиду имеющихся на указанном земельном участке объектов недвижимого имущества, право собственности на которые, на тот период времени было зарегистрировано за Губаревым А.В.

ДД.ММ.ГГГГ между Губаревым А.В. и Омаровой А.М. заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды вышеуказанного земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 42-44), а также заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Омарова А.М. приобрела у Губарева А.В. нежилое здание – кошару, общей площадью 582,60 кв.м., а также нежилое помещение – бригадный дом «Айбазова», общей площадью 39 кв.м., расположенные по <адрес> Айбазова, при этом указанные объекты недвижимости принадлежали Губареву А.В. на праве собственности (т. 1 л.д. 39-41).

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ в редакции до ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с представленной суду выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, №, право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрированы за Омаровой А.М. (т. 1 л.д. 196-198, 199-200).

Истец основывал свои доводы на тех обстоятельствах, что указанные объекты недвижимости, принадлежащие Губареву А.В. на праве собственности, на момент заключения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не были расположены на земельном участке с кадастровым номером №, поскольку фактически на указанном земельном участке находятся следующие объекты недвижимости: нежилое здание (кадастровый № - овчарня, литер Б, площадью - 462,5 кв.м и нежилое здание (кадастровый №) - дом животновода (литер А) с пристройкой (литер al) общей площадью 71,1 кв.м., которыми истец пользуется более 16 лет, и на которые каких-либо прав у Губарева А.В. не имеется, в подтверждение чего представил суду заключение кадастрового инженера Митрофановой К.Г. от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 45-47).

В ходе рассмотрения дела, в целях всестороннего и объективного исследования всех обстоятельств дела, а также независимого и объективного установления местоположения указанных объектов недвижимости, по ходатайству представителя истца судом назначена землеустроительная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Северо-Кавказский центр судебной экспертизы».

Согласно выводам проведенной по делу экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, по результатам камеральной обработки полученных в результате обмера геодезических сведений о соответствии фактического местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером № сведениям ЕГРН, экспертом установлен однозначный вывод: фактическое местоположение границ и площадь земельного участка с кадастровым номером № полностью соответствует сведениям, указанным в ЕГРН, на публичной кадастровой карте и в правоустанавливающем документе. Согласно сведениям по выписке из Единого государственного реестра недвижимости на объекты недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью 39 кв.м., расположен в кадастровом квартале №. Данный кадастровый квартал, по сведениям публичной кадастровой карты расположен на территории населенного пункта <адрес> — в составе муниципального образования «Сельское поселение <адрес> Российской Федерации. Следовательно, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 39 кв.м, с адресом: <адрес>, овцетоварная ферма «Айбазова» не может быть расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

На основании заключения кадастрового инженера Митрофановой К.Г. от ДД.ММ.ГГГГ, космоснимков 2001 и 2014 годов (2 шт.), высотных фотографий, сделанных ДД.ММ.ГГГГ, сравнения абрисов строений по конфигурации, заполненных Шпаковским филиалом ГУП СК «Крайтехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, сведений по Выписке из Единого государственного реестра недвижимости на объекты недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. №, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> Айбазова, расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: №, площадью 40,9 кв.м и № площадью 462,5 кв.м, расположенные по <адрес>

Оценивая собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд принимает во внимание и признает допустимым доказательством заключение судебной экспертизы, поскольку оно содержит подробное описание проведенных исследований, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении документов, основывается на объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы, при этом экспертное заключения является логичными, составленным квалифицированным специалистом, имеющим специальные познания в области землеустроительства. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Кроме того, допрошенный в судебном заседании эксперт Перепелицын А.Н. показал, что проводил экспертизу в отношении земельного участка, расположенного по <адрес>, что он пользовался, документами, находящимися в материалах дела, документами из БТИовался материалами без тех зданий, строений, сооружений, которые были построены позже, поэтому рассматривал одно здание и овчарню. Идентификация шла по домику животновода и по овчарне. Эксперт написал, что конфигурация в материалах БТИ не соответствует той, которая в материалах БТИ Сулейманова. Чтобы понять конфигурацию объекта № он пользовался материалам БТИ 2008 года и космоснимками, в которых также указана конфигурация, которая исходя из космоснимков по объекту № по состоянию на 2001 и 2014 годы. По космоснимку от 2001 года конфигурация объекта не менялась. Предметом экспертизы был земельный участок, занимаемый под объектами недвижимости Сулейманова и Айбазова. Эксперты выезжали на место, проводили осмотр и закоординировали эти объекты. В последующем, можно было констатировать, что это объекты Сулейманова. Затем эксперт проводил сравнительный анализ по конфигурации. Выяснилось, что объект Айбазова имеет дополнительную пристройку к дому животновода, которая присутствовала из года в год. Судя по выпискам, дом животновода Айбазова имеет кадастровый номер, который расположен на территории населенного пункта <адрес>, и никакого отношения к месту, где расположены объекты Сулейманова, не имеет. Объекты Айбазова расположены не на 41 участке. Объекты недвижимости, расположенные на 41 участке не поставлены на кадастровый учет. Там на этом участке имеются и другие земельные участки, но эксперт их не рассматривал. Единственный документ, имеющийся у Айбазова, это план БТИ, а у Сулейманова план БТИ 2008 года и площади по строениям сходятся. Кроме того, в исследовательской части заключения имеются технические ошибки, которые на выводы никак не влияют. Объект недвижимости площадью 39 кв.м. расположенный по <адрес>, Овцетоварная ферма «Айбазова» не может быть расположен на земельном участке с кадастровым номером №. В публичной карте указан этот адрес. Объект недвижимости с кадастровым номером 272 не может находиться по <адрес>, Овцетоварная ферма Айбазова. На объект эксперт выезжал ДД.ММ.ГГГГ. На участке 41 есть 2 объекта, которыми пользуется Сулейманов, это дом животновода: саманное здание с печным отоплением и овчарня - загон для скота. Эти строения существуют изначально, то есть с 2001 года.

Суд, учитывая результаты экспертизы, а также показания эксперта Перепелицына А.Н., приходит к выводу, что договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края и Губаревым А.В. был заключен в нарушение требований ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно абзацу 1 пункта 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Пленум ВС РФ в своем Постановлении от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разъяснил, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Договор аренды земельного участка, нарушающий требования закона или иного правового акта, недействителен в силу оспоримости или ничтожен в силу прямого указания Закона (ст. 166 ГК РФ). К таким договорам применяются общие нормы о недействительности сделок, указанные в гл. 9 ГК РФ, а также нормы ЗК РФ и иного федерального законодательства, нарушения которых также могут повлечь признание сделки недействительной и применение последствий недействительности или ничтожности сделки. Не исключена возможность оспаривания договора аренды земельного участка и в связи с нарушением принципов добросовестности по ст. 10 ГК РФ.

Разъяснения о порядке применения норм о недействительности сделок подробно изложены в п. п. 69 - 102 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума № 25).

По разъяснению п. 74 указанного Постановления, согласно которому ничтожной также является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законы интересы третьих лиц (168 ч. 2 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. Суд может, руководствуясь положениями ст. 166 ГК РФ, самостоятельно применить последствия недействительности сделки с недвижимостью либо рассмотреть спор по заявленным требованиям. Соответственно, сделка при наличии на то достаточных правовых оснований может быть признана недействительной вне зависимости от возможности или невозможности применения последствий ее недействительности.

Если сторонами не установлены иные последствия недействительности договора, то применяются общие положения недействительности сделки, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ. При признании договора аренды земельного участка недействительным сторона, получившая в аренду земельный участок, должна возвратить его арендодателю, т.е. должен быть решен вопрос о восстановлении вещного права на объект недвижимости. Требования об аннулировании записи в ЕГРН, признании записи недействительной, исключении из реестра не соответствуют ст. 12 ГК РФ, не являются самостоятельным способом защиты права, и не влекут восстановление нарушенных прав по недействительной сделке.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что действия комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края по предоставлению спорного участка в аренду Губареву А.В., путем заключения договора аренды без процедуры проведения торгов, не соответствуют ЗК РФ и Федеральному закону «О защите конкуренции» от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ, поскольку нарушают принципы прозрачности предоставления находящейся в государственной собственности земли и недопустимости создания дискриминационных условий для субъектов земли деятельности.

Приведенное нарушение порядка предоставления спорного земельного участка указывает на заключение договора аренды земельного участка с нарушением закона и влечет признание договора недействительным с применением последствий недействительности сделки, согласно ст. ст. 167, 168 ГК РФ, в связи с чем требования истца в указанной части подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст. 305 ГК РФ, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Судом также установлено, что нежилое здание (кадастровый №/Б) - овчарня, литер Б, площадью -462,5 кв.м. и нежилое здание (кадастровый №/А) - дом животновода (литер А) с пристройкой (литер al) общей площадью 71,1 кв.м., распложенные на спорном земельном участке принадлежат Сулейманову С.Б. на основании договора купли – продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с продавцом Беленко С.А., являвшегося конкурсным управляющим сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоз) «Заря», а также акта приема передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 24 июля 2007 года № 212-ФЗ, действующей на дату возникновения спорных правоотношений) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральным законом, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В случае, если здание (помещения в нем), находящиеся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (ч. 3 ст. 36 ЗК РФ).

Из смысла положений ст. 36 ЗК РФ следует, что земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие нескольким собственникам, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одному из собственников этих объектов недвижимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Поскольку на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости двух собственников – Сулейманова С.Б. (на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ), и Губарева А.В. (в настоящее время Омаровой А.М.) то при приобретении в аренду Губаревым А.В. всего земельного участка Сулейманов С.Б. лишается права на использование частью земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что спорный договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №, является недействительным (ничтожным), как и соглашение о переуступке прав и обязанностей по указанному договору от Губарева А.В. к Омаровой А.М., в связи с чем исковые требования истца в указанной части подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчиков в его пользу расходов по оплате услуг представителя в размере 70000 рублей.

В силу ч. 1 ст. 48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей. Личное участие в деле гражданина не лишает его права иметь по этому делу представителя.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Как установлено ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей.

В обоснование понесенных расходов по оплате услуг представителя истцом представлены: договор о предоставлении юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, счет на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 35000 рублей, договор на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, квитанция к приходному кассовому ордеру № на сумму 35000 рублей.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Оплата услуг представителя составляет наиболее значительную часть всех судебных расходов, как правило, намного превышающую все остальные расходы. Установление размера и порядка оплаты услуг представителя относится к сфере усмотрения доверителя и поверенного и определяется договором.

Суд не вправе вмешиваться в эту сферу, однако может ограничить взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов сумму, если сочтет ее чрезмерной с учетом конкретных обстоятельств, используя в качестве критерия разумность понесенных расходов.

Кроме того, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ) (пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13).

В абз. 1 п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что при предъявлении иска совместно несколькими истцами (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (ст. 40 Гражданского процессуального кодекса РФ).

С учетом изложенного, суд полагает что взыскание с ответчиков судебных расходов подлежит исключительно в долевом порядке.

Учитывая количество времени, затраченного представителем заявителя (истца) на участие в судебных заседаниях, категорию спора, сложность дела, суд считает правильным взыскать с комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, Губарева А.В. и Омаровой А.М. в пользу Сулейманова С.Б. в счет возмещения судебных расходов по оплате услуг представителя денежную сумму в размере 15000 рублей в равных долях, то есть по 5000 рублей с каждого, так как указанная сумма, по мнению суда, отвечает требованиям о разумности и соразмерности пределов, объему оказанных услуг, а также судебных затрат, не нарушает баланс процессуальных прав и обязанностей сторон.

В остальной части суд полагает заявленные к взысканию расходы завышенными и подлежащими снижению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчиков расходов по оплате судебной землеустроительной экспертизы в размере 80000 рублей.

Согласно статье 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Затраты на производство судебной товароведческой экспертизы являются издержками, связанными с рассмотрением дела и потому подлежат взысканию с проигравшей стороны.

Истцом по данному гражданскому делу понесены расходы по оплате судебной землеустроительной экспертизы в размере 80000 рублей 00 коп. (квитанция об оплате от ДД.ММ.ГГГГ), которые также подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца в долевом порядке по 26666 рублей 66 коп. с каждого.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчиков в его пользу расходов на оплату кадастровых работ в размере 11000 рублей.

В обоснование понесенных расходов по оплате кадастровых работ истцом представлены: договор подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, а также кассовый чек на сумму 11000 рублей.

Однако, суд полагает, что взыскание расходов по оплате кадастровых работ не является безусловно необходимым в рамках настоящего гражданского дела, в связи с чем указанные расходы не подлежат взысканию с ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Сулейманова Сулеймана Башировича к Комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, Губареву Александру Васильевичу, Омаровой Альбине Магомедовне о признании недействительным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору, применении последствий недействительности сделок, взыскании судебных расходов - удовлетворить частично

Признать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края и Губаревым Александром Васильевичем – недействительным (ничтожным).

Применить последствия недействительности сделки, исключить запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признать соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между Губаревым Александром Васильевичем и Омаровой Альбиной Магомедовной, недействительным (ничтожным).

Применить последствия недействительности сделки, исключить запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с Комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края в пользу Сулейманова Сулеймана Башировича расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей 00 коп.

Взыскать с Губарева Александра Васильевича в пользу Сулейманова Сулеймана Башировича расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей 00 коп.

Взыскать с Омаровой Альбины Магомедовны в пользу Сулейманова Сулеймана Башировича расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей 00 коп.

Взыскать с Комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края в пользу Сулейманова Сулеймана Башировича расходы по оплате судебной землеустроительной экспертизы в размере 26666 рублей 66 коп.

Взыскать с Губарева Александра Васильевича в пользу Сулейманова Сулеймана Башировича расходы по оплате судебной землеустроительной экспертизы в размере 26666 рублей 66 коп.

Взыскать с Омаровой Альбины Магомедовны в пользу Сулейманова Сулеймана Башировича расходы по оплате судебной землеустроительной экспертизы в размере 26666 рублей 66 коп.

В удовлетворении исковых требований Сулейманова Сулеймана Башировича к Комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, Губареву Александру Васильевичу, Омаровой Альбине Магомедовне в части взыскания расходов по оплате кадастровых работ в размере 11000 рублей 00 коп., а также расходов по оплате услуг представителя в размере 55000 рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения через Шпаковский районный суд Ставропольского края

Председательствующий судья                                                Г.В. Чернов

Мотивированное решение изготовлено 10 сентября 2019 года.