Решение по делу № 33-2891/2016 от 21.11.2016

Судья Смелкова Г.Ф. Дело №33-2891/2016

Докладчик Середа Л.И.    

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:

судьи - председательствующего                 Верюлина А.В.

судей Козиной Е.Г.

                                         Середы Л.И.

при секретаре          Косолаповой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 15 декабря 2016 г. в городе Саранске Республики Мордовия гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца – Администрации городского округа Саранск Кистенёва К.И. на решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 21 сентября 2016 г.

Заслушав доклад судьи Середы Л.И., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

Администрация городского округа Саранск обратилась с иском к Борисову А.А. о признании права собственности отсутствующим, исключении сведений об объекте незавершенного строительства из государственного кадастра недвижимости, признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права аренды земельного участка и возвращении земельного участка по акту приема-передачи и по заявлению Борисова А.А. о возмещении расходов на оплату экспертизы.

В обоснование требований указано, что 23 июня 2015 г. между истцом Борисовым А.А. заключен договор аренды <№> земельного участка площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером 1, расположенного по адресу: <адрес> (к западу от существующей застройки), земельный участок <№> (по генплану). Данный договор заключен на основании заявления ответчика от <дата> о заключении на новый срок договора аренды указанного земельного участка, к которому были приложены копия разрешения на строительство, копия расписки в получении документов на государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства от <дата> В этой связи договор аренды земельного участка ответчиком был заключен без проведения торгов. В последующем ответчик зарегистрировал свое право собственности на объект незавершенного строительства. Однако при выезде на место установлено, что на указанном земельном участке объект строительства отсутствует; смонтированы 4 буронабивные сваи, а также расположены железобетонные изделия без осуществления монтажа. Считают, что объект незавершенного строительства не существует, соответственно, он не подлежал постановке на кадастровый учет, право собственности ответчика на него не могло быть зарегистрировано. В этой связи, по мнению истца, договор аренды земельного участка заключен с нарушением требований законодательства и является ничтожной сделкой.

Истец просил суд:

признать отсутствующим право собственности Борисова А.А. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 2;

исключить из государственного кадастра недвижимости (снять с кадастрового учета) сведения о данном объекте;

признать недействительным договор <№> от <дата> аренды земельного участка, заключенный между Администрацией городского округа Саранск и Борисовым А.А.;

применить последствия недействительности сделки:

- прекратить право аренды Борисова А.А. на земельный участок с кадастровым номером 1, расположенного по адресу: <адрес> (к западу от существующей застройки), земельный участок <№> (по генплану);

- вернуть земельный участок с кадастровым номером 1 в пользу городского округа Саранск, обязав Борисова А.А. передать данный земельный участок Администрации городского округа Саранск по акту приема-передачи.

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 21 сентября 2016 г., с учетом дополнительного решения от <дата>, исковые требования оставлены без удовлетворения, заявление Борисова А.А. о возмещении расходов на оплату экспертизы удовлетворено.

В апелляционной жалобе представитель истца – Администрации городского округа Саранск Кистенев К.И. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, указывая, что выводы суда не могут быть положены в основу принятия решения об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку ответчиком не опровергнут вывод о том, что он не являлся собственником завершенного строительством фундамента.

В отзыве на апелляционную жалобу представителя истца ответчик Борисов А.А. и его представитель Голова О.Ю. считают доводы апелляционной жалобы необоснованными, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседании судебной коллегии представители ответчика Борисова А.А. - Борисова М.А., Голова О.Ю. считают решение суда законным.

Представитель истца Администрации городского округа Саранск, ответчик Борисов А.А., представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчиков, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия» (директор филиала просил рассмотреть дело в отсутствие представителя), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом – путем заблаговременного направления адресатам извещений с уведомлением о вручении (л.д. 90, 93-95, 97), о причинах неявки суд не известили и отложить разбирательство дела суд не просили.

При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Проверяя законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 названного Постановления решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Оспариваемое решение суда указанным требованиям не отвечает.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Постановлением Администрации городского округа Саранск от <дата> <№>, по заявлению ОАО «Ремстрой», на основании договора аренды земельных участков для комплексного освоения в целях малоэтажного Жилищного строительства <№> от <дата>, земельный участок площадью 165 144 кв.м в <адрес> разделен на поименованные земельные участки, в том числе выделен земельный участок <№> (по генплану) площадью 1500 кв.м, с видом разрешенного использования «для размещения дома индивидуальной жилой застройки».

Сообщением от <дата> Администрация городского округа Саранск не возражала против передачи земельного участка с кадастровым номером 1 в пользу Борисова А.А.

<дата> ОАО «Ремстрой» и Борисов А.А. заключили договор <№> уступки прав и обязанностей по договору <№> аренды земельных участков для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства от <дата> на земельный участок <№> по генплану.

<дата> Борисов А.А. получил разрешение на строительство индивидуального жилого дома. Срок действия разрешения - 10 лет.

<дата> Борисов А.А. обратился в Администрацию городского округа Саранск с заявлением о заключении с ним на новый срок договора аренды земельного участка для продолжения строительства жилого дома. Им были представлены копия договора <№> от <дата>, копия разрешения на строительство, копия расписки в получении документов на государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

<дата> Борисов А.А. получил свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, назначение: жилой дом, общая площадь застройки 73,9 кв.м, степень готовности 2%. Запись регистрации <№> <дата> Администрацией городского округа Саранск получена выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок ним, содержащая те же сведения об объекте незавершенного строительства.

На основании заявления Борисова А.А. от <дата> Администрация городского округа Саранск <дата> заключила договор аренды <№> земельного участка с кадастровым номером 1.

Стороны установили срок договора с <дата> по <дата>

Согласно заключению судебной комплексной землеустроительной и строительной технической экспертизы <№> от <дата> ФГБОУ ВПО «МГУ им. Н.П. Огарева» Центр некоммерческих судебных строительно-технических экспертиз следует, что фактическая степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 2, согласно рабочему проекту <данные изъяты>, по договору <№> на разработку проектной документации строительства жилого дома от <дата> соответствует 2%; объект незавершенного строительства с кадастровым номером 2, степень готовности 2%, жилой дом является объектом капитального строительства и отвечает признакам недвижимого имущества (имеет прочную связь с землей); установлено, что на местности характерные точки закреплены четырьмя железобетонными буронабивными сваями; по состоянию на <дата> работы по сооружению фундамента на объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 2 не были полностью завершены. Процент построенной части фундамента, по состоянию на момент экспертного осмотра, составляет 7,8%.

Установив обстоятельства дела и руководствуясь статьёй 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьёй 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), статьёй 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации №25 от 23 июня 2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых заявлений.

Судебная коллегия находит данный вывод суда первой инстанции не основанным на законе.

Абзацем 1 пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий, в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно подпунктам 5, 10 и 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта; земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи; земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

В силу пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до даты истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральные законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основания: предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно до завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечет срок действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Процедура заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов регламентирована статьей 39.17 ЗК РФ.

Разрешая спор, суд оценил представленные по делу доказательства и пришел к выводу о том, что объект незавершенного строительства является объектом недвижимости, поскольку обладает всеми признаками недвижимого имущества.

Заключением судебной комплексной землеустроительной и технической экспертизы <№> от <дата> установлено, что фактическая степень готовности объекта незавершенного строительства соответствует 2%; процент построенной части фундамента составляет 7,8%.

Пункт 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поскольку в данном случае фундамент завершен на 7,8%, речи о том, что данный строящийся объект является объектом незавершенного строительства, идти не может. Следовательно, данный объект не мог быть поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Соответственно, при таких обстоятельствах ответчик не имел права на заключение нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе; оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия; требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо; суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ).

Наличие в ЕГРП записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии со статьей 36 ЗК РФ.

Согласно частям 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Вместе с тем, поскольку спорный объект, права на которое в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий. Нарушенное право восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

С учетом изложенного договор аренды от <дата>г. <№> земельного участка с кадастровым номером 1 следует считать заключенным с нарушением требований действующего законодательства, поскольку заявителем не было выполнено условие, предусмотренное статьёй 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, посягающим на публичные интересы в сфере землепользования, и, соответственно, ничтожным.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что неправильное определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применением судом норм материального права повлекло за собой ошибочный вывод суда о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований. Указанное влечет за собой отмену судебного акта с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных исковых требований.

Дополнительным решением было удовлетворено заявление ФГБОУ ВО «МГУ им. Н.П. Огарева» об обязании Администрации городского округа Саранск произвести оплату за производство судебной землеустроительной и строительно-технической экспертизы в размере <данные изъяты>.

В соответствии с требованиями статей 88, 94, 98 ГПК РФ, с учетом удовлетворенных исковых требований, дополнительное решение также подлежит отмене, с вынесением решения об отказе в удовлетворении заявления ФГБОУ ВО «МГУ им. Н.П. Огарева».

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 21 сентября 2016 г. и дополнительное решение от 28 сентября 2016 г. отменить, апелляционную жалобу представителя истца – Администрации городского округа Саранск Кистенева К.И. – удовлетворить.

Принять по делу новое решение, которым:

признать отсутствующим право собственности Борисова А.А. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 2, назначение: жилой дом, общая площадь застройки 73,9 кв.м, степень готовности объекта 2%, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> (к западу от существующей застройки), жилой дом расположен на земельном участке <№> (по генплану);

исключить из государственного кадастра недвижимости (снять с кадастрового учета) сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 2 назначение: жилой дом, общая площадь застройки 73,9 кв.м, степень готовности объекта 2%, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> (к западу от существующей застройки), жилой дом расположен на земельном участке <№> (по генплану);

признать недействительным договор <№> от <дата> аренды земельного участка, заключенный между Администрацией городского округа Саранск и Борисовым А.А.;

применить последствия недействительности сделки:

- прекратить право аренды Борисова А.А. на земельный участок с кадастровым номером 2, назначение: жилой дом, общая площадь застройки 73,9 кв.м, степень готовности объекта 2%, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> (к западу от существующей застройки), жилой дом расположен на земельном участке <№> (по генплану);

- вернуть земельный участок с кадастровым номером 1 площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> (к западу от существующей постройки), земельный участок <№> (по генплану), в пользу городского округа Саранск, обязав Борисова Александра Алексеевича передать данный земельный участок Администрации городского округа Саранск по акту приема-передачи.

В удовлетворении заявления ФГБОУ ВО «МГУ им. Н.П. Огарева» об обязании Администрации городского округа Саранск произвести оплату за производство судебной землеустроительной и строительно-технической экспертизы в размере <данные изъяты> отказать.

Судья - председательствующий              А.В. Верюлин

Судьи Е.Г. Козина

Л.И. Середа