Решение от 22.01.2016 по делу № 2-32/2016 (2-1495/2015;) от 23.11.2015

Дело № 2(1)-32/2016 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

    Жуковский районный суд Калужской области

в составе председательствующего судьи Сизовой О.В.,

при секретаре Парчумян К.Г.,

с участием представителя истца Подвойской Е.Н., ответчика Шутовой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Жуков в зале суда

22 января 2016 года

гражданское дело по иску Русанова Н. И. к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калужской области, Администрации СП «деревня Верховье», Шутовой Е. Д., Шутову А. А.ичу о признании квартиры обособленной частью жилого дома, признании недействительным договора купли-продажи в части, признании права собственности на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л:

23.11.2015 года с учетом уточненных исковых требований Русанов Н.И. обратился в суд с иском к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калужской области, Администрации СП «деревня Верховье», Шутовой Е.Д., Шутову А.А. о признании квартиры обособленной частью жилого дома, признании недействительным договора купли- продажи в части, признании права собственности на недвижимое имущество, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Гайфулиным А.Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенной на нем квартирой с хозпостройками, находящимися по адресу: Калужская область, Жуковский район, д. <адрес>, <адрес>., который был нотариально удостоверен нотариусом Жуковского нотариального округа Паленовой (Цукановой) И.В. и зарегистрирован в реестре №. Сделка сторонами была исполнена, продавец передал, а покупатель принял и оплатил в соответствии с договором стоимость имущества. Правомерность заключения договора сторонами не оспаривалась. В соответствии с ФЗ РФ № «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации необходимо подать заявлением о регистрации, т.е. проявить волю на проведение государственной регистрации должны обе стороны сделки, однако стороны зарегистрировали договор лишь в Жуковском БТИ, не выполнив условия регистрации перехода права собственности на земельный участок к комитете по земельным ресурсам и землеустройству, кроме того, Гайфулин А.Н. умер, в связи с чем, проведение государственной регистрации права собственности невозможно. Кроме того, в договоре купли-продажи указано, что продана квартира, в то время как указанное недвижимое имущество представляет собой обособленную часть дома, которая имеет отдельный вход, отдельные коммуникации и лишь смежную стену с ответчиком, в связи с чем, с учетом положений ст.16 ЖК РФ договор купли-продажи земельного участка с квартирой является недействительным в части указания предмета-договора в соответствии со ст. 168 ГК РФ. В силу ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей. Просит признать квартиру, расположенную на первом этаже одноэтажного жилого дома, общей площадью 66,1 кв.м, жилой площадью 39,2 кв.м., имеющую подвал площадью 28,8 кв.м., веранду площадью 20.6 кв.м, с хозйственно-бытовыми строениями и сооружениями: сараем, площадью 54 кв.м, находящуюся по адресу: Калужская область, Жуковский район, д. <адрес>, <адрес> обособленной частью жилого дома. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с квартирой от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Русановым Н.И. и Гайфулиным А.Н. в части указания предмета договора- квартиры общей площадью 66,1 кв.м., жилой площадью 39,2 кв.м., находящейся по адресу: Калужская область, Жуковский район, д. <адрес>, <адрес>. Признать за Русановым Н.И. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Гайфулиным А.Н. и Русановым Н.И. право собственности на земельный участок площадью 640 кв.м. с кадастровым номером К-ЖУ-06-01-00-000 из земель населенного пункта, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства и на обособленную часть жилого дома, общей площадью 66,1 кв.м, жилой площадью 39,2 кв.м., имеющую подвал площадью 28,8 кв.м., веранду площадью 20.6 кв.м, с хозйственно-бытовыми строениями и сооружениями: сараем площадью 54 кв.м, находящиеся по адресу: Калужская область, Жуковский район, д. <адрес>, <адрес>, согласно техническому паспорту, составленному Жуковским БТИ от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец Русанов Н.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности Подвойская Е.Н. уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, дала пояснения, аналогичные исковому заявлению.

Ответчик Шутова Е.Д. исковые требования признала в полном объеме.

Ответчики: представители Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калужской области, Администрации СП «деревня <адрес>», Шутов А.А., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Калужской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. От Шутова А.В. поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав документы, имеющиеся в деле, суд приходит к следующему.

Согласно договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Гайфулин А.Н. продал Русанову Н.И. земельный участок с кадастровым номером К-ЖУ-06-01-00-000 с размещенными на нем объектами недвижимости: квартирой № в доме 35, состоящей из трех жилых комнат, жилой площадью 39,2 кв.м., полезной площадью 66,1, имеющей подвал из железобетонных блоков, площадью 28,8 кв.м, хозяйственно-бытовыми строениями и сооружениями: верандой дощатой 20,6 кв.м., сараем кирпичным 54 кв.м., в границах плана, прилагаемого к настоящему договору площадью 640 кв.м., расположенный на землях, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, находящихся в ведении администрации Передольского сельского Совета Жуковского района Калужской области, предоставленной для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный в д. <адрес> Жуковского района Калужской области, при доме №. Цена продаваемого земельного участка с объектами недвижимости, определенная по договоренности составляет 20 000 000 рублей и уплаченных покупателе продавцу, до подписания настоящего договора. Из текста договора следует, что в соответствии со ст.131 ГК РФ договор подлежит регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, в БТИ <адрес>, в администрации по месту нахождения квартиры. Указанный договор удостоверен Лушниковой Г.А., исполняющей обязанности нотариуса Жуковского нотариального округа Паленовой И.В.

Согласно записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, Гайфулин А.Н. умер ДД.ММ.ГГГГ.

Сторонами договора его регистрация в комитете по земельным ресурсам и землеустройству проведена не была.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, данных в п. п. 58, 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 договора купли-продажи спорного имущества, предметом договора является квартира № в доме 35, состоящей из трех жилых комнат, жилой площадью 39,2 кв.м., полезной площадью 66,1 кв.м., имеющей подвал из железобетонных блоков, площадью 28,8 кв.м, хозяйственно-бытовыми строениями и сооружениями: верандой дощатой 20,6 кв.м., сараем кирпичным 54 кв.м., которая располагается на земельном участке площадью 640 кв.м., расположенные в д. <адрес> Жуковского района Калужской области.

В силу п. 3 вышеназванного договора, цена имущества составляет 20 000 000 рублей и полностью уплачена покупателем продавцу при подписании настоящего договора.

Анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора следует исходить из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию, соответствуют действующему законодательству, само по себе не влечет признание сделки ничтожной. В каждом конкретном случае следует выяснять причины, по которым такая государственная регистрация не была осуществлена.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора.

Сам по себе факт смерти собственника недвижимого имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности за покупателем на приобретенное имущество.

Оценивая в совокупности представленные доказательства, суд считает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ полностью соответствуют требованиям действующего законодательства, исполнен сторонами, в связи с чем, исковые требования истца о признании права собственности на недвижимое имущество являются законными и подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, судом установлено, что собственниками квартиры №, расположенной по адресу: Калужская область, Жуковский район, д. <адрес>, <адрес> являются Шутова Е.Д и Шутов А.А.

В судебном заседании установлено и подтверждается пояснениями представителя истца, ответчика Шутовой Е.Д., данными технического паспорта, имеющегося в деле, что фактически истцу в собственность по договору купли-продажи передана не квартира, а обособленная часть домовладения <адрес>. <адрес> Жуковского района, калужской области, представляющая собой квартиру №.

Из пояснений, данных представителем истца, ответчиком Шутовой Е.Д. в судебном заседании, следует, что жилое помещение, в котором проживают стороны, представляет собой одноэтажный жилой дом, состоящий из 2 обособленных частей, каждая из которых имеет отдельный выход на земельный участок, которым пользуется каждый из собственников. У каждого из собственников имеются свои постройки, которыми они пользуются с момента вселения в дом. Помещения общего пользования в доме отсутствуют.

В соответствии со ст. 244 ч.4 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или более лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.     

В соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть дома, квартира, часть квартиры.

Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно - обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении.

Такое же определение жилого дома и квартиры дано в п.5 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции» (в редакции постановления Правительства РФ от 02.08.2007 года № 494), утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года №47. Кроме того, в п. 6 этого же положения имеется определение многоквартирного дома, согласно которому многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещение общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В соответствии со ст. 36 ч.1 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Дом, в котором проживает истец, не может относиться к многоквартирным домам, так как выход из жилых помещений, занимаемых истцом, ответчиками, осуществляется не в помещения общего пользования, перечисленные в ст. 36 ч.1 ЖК РФ и не на земельный участок, прилегающий к жилому дому. Каждый из собственников пользуется обособленным, огороженным земельным участком, прилегающим к его части жилого дома.

Суд считает установленным, что предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является соответственно не квартира, как указано в договоре, а обособленная часть домовладения, расположенного по адресу: Калужская область, Жуковский район, д. <адрес>, <адрес>.

Таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным в соответствии со ст.168 ГК РФ, в части указания предмета договора, переданного в собственность Русанова Н.И., поскольку им была приобретена обособленная часть жилого дома, расположенная по адресу: Калужская область, Жуковский район, д. <адрес>, <адрес>.

В силу ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей. Следовательно, признание указанного договора недействительным в части не влечет недействительность остальных его частей.

Суд считает необходимым признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Гайфулиным А.Н. и Русановым Н.И. в части указания в качестве предмета договора - квартиры № <адрес>. <адрес> Жуковского района Калужской области, установив, что предметом указанного договора является обособленная часть жилого дома, расположенная по адресу: Калужская область, Жуковский район, д. <адрес>, <адрес>.

Таким образом, в собственность истца Русанова Н.И. фактически передана обособленная часть жилого дома общей площадью 66,1 кв.м, жилой площадью 39,2 кв.м., имеющая подвал площадью 28,8 кв.м., веранду площадью 20.6 кв.м, с хозяйственно-бытовыми строениями и сооружениями: сараем площадью 54 кв.м., расположенная на земельном участке площадью 640 кв.м. с кадастровым номером 40:07:100201:809 из земель населенного пункта предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства находящиеся по адресу: Калужская область, Жуковский район, д. <адрес>, <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 66,1 ░░.░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 39,2 ░░.░., ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ 28,8 ░░.░., ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 20.6 ░░.░, ░ ░░░░░░░░░░░░-░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░, ░░░░░░░░ 54 ░░.░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░, ░. <░░░░░>, <░░░░░> ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░-░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 66,1 ░░.░., ░░░░░ ░░░░░░░░ 39,2 ░░.░., ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░, ░. <░░░░░>, <░░░░░>, ░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░, ░. <░░░░░>, <░░░░░>.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 640 ░░.░., ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 66,1 ░░.░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 39,2 ░░.░., ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ 28,8 ░░.░., ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 20.6 ░░.░, ░ ░░░░░░░░░░░░-░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░ ░░░░░░░░ 54 ░░.░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░, ░. <░░░░░>, <░░░░░>.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ 1 ░░░░░░.

░░░░░ = ░░░░░░░ = ░░░░░░ ░.░.

░░░░░ ░░░░. ░░░░░ ░░░░░░ ░.░.