Решение по делу № 33-2233/2017 от 17.01.2017

Судья Кайгородова И.В. Дело № 33-2233/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 10.03.2017

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе председательствующего Лимоновой Л.Ф., судей Ильиной О.В., Кайгородовой Е.В., при секретаре Шеиной А.А., рассмотрела 10.03.2017 в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску ( / / )1 к ООО «КомплексСтрой», ( / / )2 о признании права собственности на нежилое помещение,

по апелляционной жалобе истца ( / / )1 на решение Октябрьского районного суда ... от ( / / ).

Заслушав доклад судьи ( / / )13, пояснения истца ( / / )1 и ее представителя ( / / )7, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ООО «КомплексСтрой» – ( / / )8, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

( / / )1 (далее – истец) обратилась в суд с иском к ответчикам ООО «КомплексСтрой» и ( / / )2 о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное в ..., общей площадью 33,1 м.кв., с кадастровым номером ....

В обоснование заявленного требования истица указала, что 09.08.2013 между ней и ООО «Уралавтострой» был заключен договор о передаче истцу прав покупателя по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи от 29.04.2013, ранее заключенному между ООО «Уралавтрострой» и ООО «КомплексСтрой». Указанный договор уступки был согласован с ООО «КомплексСтрой». На момент заключения договора уступки стоимость помещения была полностью оплачена ООО «Уралавтострой». Истец также произвела оплату ООО «Уралавтострой» цены договора уступки, а также уплатила ответчику комиссионный сбор в размере ... руб. за оформление договора уступки. 25.07.2016 ООО «КомплексСтрой» передал истцу спорное помещение по акту приема-передачи, однако данный акт не содержал условия о возможности регистрации права собственности истца на нежилое помещение, поскольку спорный объект был передан истцу с черновой отделкой. Истец произвела ремонт в данном помещении, а также до настоящего времени оплачивает за него коммунальные платежи. На момент обращения истца в суд право с настоящим иском право собственности на спорный объект не зарегистрировано, хотя здание, где находится нежилое помещение, введено в эксплуатацию. В последствие ООО «КомплексСтрой» неправомерно произвело отчуждение объекта другому лицу – ( / / )2 Полагает действия ответчиков недобросовестными, нарушающими законные права истца.

Представители ответчика ООО «КомплексСтрой» в суде первой инстанции возражали против удовлетворения иска, указав, что оплата по договору от первоначального покупателя ООО «Уралавтострой» не поступала, при оформлении договора уступки прав ( / / )1 произвела оплату только в размере ... руб. за переоформление документов. Никаких иных денежных средств на расчетный счет ООО «КомплексСтрой» от истца не поступало. ( / / ) спорное нежилое помещение было передано истцу по акту технического осмотра, в отсутствие на то оснований, поскольку представитель управляющей компании была введена в заблуждение и поэтому передала истцу ключи от спорного помещения. Указанный технический акт не является доказательством передачи помещения и не может служить основанием для государственной регистрации права собственности истца. 13.08.2016 ответчик направил истцу письмо о необходимости произвести оплату по договору, однако денежные средства не поступали. 31.08.2013 истцу было направлено уведомление о расторжении договора от 09.08.2013 и договора уступки прав от 29.04.2013 в связи с неоплатой по договору. После этого спорное помещение было продано ответчику ( / / )2 на основании договора долевого участия в строительстве. Представленная истцом справка об оплате по договору, выданная ответчиком ООО «КомплексСтрой», сфальсифицирована, так как подпись в этой справке от имени руководителя ООО «КомплексСтрой» ( / / )5 выполнена не им.

Представитель ответчика ( / / )2 – адвокат ( / / )6 (действующая по назначению суда в порядке ст. 50 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации) с иском не согласилась, указав, что ( / / )2 является добросовестным приобретателем.

Решением Октябрьского районного суда ... от ( / / ) истцу ( / / )1 в иске было отказано.

В апелляционной жалобе истец ( / / )1 просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении требований истца. По мнению заявителя, ею были предоставлены суду доказательства недобросовестности поведения ответчиков, поскольку имеется вступившее в законную силу заочное решение Верх-Исетского райсуда г.Екатеринбурга от 11.02.2016, которым установлено наличие договорных отношений между сторонами, установлен факт получения ответчиком оплаты за спорный объект по договору, а также указанные обстоятельства подтверждаются заключенным между ответчиком и ООО «Уралавтострой» договором купли-продажи нежилого помещения, справкой от 08.08.2013 об оплате цены договора, выданной самим ответчиком, договором уступки прав истцу, согласованным с ответчиком, письмом ответчика от 11.08.2016 в адрес истца с требованием об оплате спорного помещения повторно, а также признанием представителем ответчика того факта, что спорное нежилое помещение фактически было передано истцу по акту. Недобросовестность ответчика ( / / )2 заключается в том, что он знал либо должен был знать, что приобретает помещение, принадлежащее истцу. Критерии оценки недобросовестности стороны по делу даны в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22, Обзорах судебной практики, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ от 01.10.2014 и от 25.11.2015. Также судом не было принято во внимание, что ответчик ( / / )2 не осматривал спорное нежилое помещение до его покупки и не вступал во владение им после приобретения в собственность, а кроме того, ( / / )2 являлся представителем ответчика, что подтверждается выданной ему доверенностью от ответчика. Указанные обстоятельства исключают возможность признания его добросовестным приобретателем. Также в материалах дела отсутствует и судом не истребовался договор, заключенный между ответчиком и ( / / )2 в отношении спорного нежилого помещения, также отсутствует такой договор и в материалах регистрационного дела, поступивших из Управления Росреестра. Кроме того, из материалов регистрационного дела следует, что с ( / / )2 был заключен договор долевого участия в строительстве от 30.09.2015 № А/148, а передали ему помещение №149. При этом в акте приема-передачи указано, что строительный номер объекта 148, а милицейский – 149.Однако, никаких доказательств изменения нумерации помещений не было и подтверждения данному факту в материалах дела не имеется, в том числе в регистрационном деле. Также судом не было учтено, что с истцом договор был заключен в отношении помещения №149 и передано было помещение №149, у других собственников в указанном доме также не имелось изменения нумерации. Отсутствие изменения нумерации помещений подтверждается также разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 23.11.2015, в котором указано, что общее количество номеров (помещений в здании) по проекту – 186, принято в эксплуатацию также 186. Ответчик ( / / )2 в отсутствие правовых оснований зарегистрировал право собственности на спорное помещение №149.

В суде апелляционной инстанции истец ( / / )1 и ее представитель ( / / )7 поддержали апелляционную жалобу в пределах изложенных в ней доводов.

Представитель ответчика ООО «КомплексСтрой» - ( / / )8 в суде апелляционной инстанции указала на отсутствие правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Остальные участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы путем направления им соответствующих извещений от ( / / ), от ( / / ), в том числе ответчику ( / / )2 – телефонограммы от ( / / ), а также путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Свердловского областного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщили, не ходатайствовали об отложении слушания дела.

При таких обстоятельствах и с учетом положений ч. 1 ст. 327, ч. 3, 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также принимая во внимание, что стороны и их представители не возражали о рассмотрении настоящего дела при данной явке, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения апелляционной жалобы при установленной явке.

Исследовав в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы ( / / )1, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции в полном объеме в силу следующего.

В соответствии с п.4 ч.1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в том числе, нарушение или неправильное применение норм материального права.

Судом первой инстанции было правильно установлено, что 29.04.2013 между ООО «КомплексСтрой» (продавец) и ООО «Уралавтострой» (покупатель) был заключен договор № А/149 купли-продажи будущей недвижимой вещи, согласно которому ООО «КомплексСтрой» обязалось в срок не позднее 30 дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать его в собственность ООО «Уралавтострой», а ООО «Уралавтострой» обязалось принять и оплатить в сроки, установленные договором, нежилое помещение №149 проектной площадью 32,8 кв.м, расположенное на 13-м этаже по строительному адресу: ....

Из имеющейся в материалах дела справки, выданной ООО «КомплексСтрой», по состоянию на 08.08.2013 по договору купли-продажи №А/149 от 29.04.2013 оплачена сумма ... руб.

Также судом установлено, что 09.08.2013 между ООО «Уралавтострой» (цедент) и ( / / )1 (цессионарий) был заключен договор № А/149а уступки прав (перевода долга) по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи от 29.04.2013 № А/149, в соответствии с которым ООО «Уралавтострой» уступило истцу права и обязанности по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи в полном объеме. В договоре также указано о том, что на момент его подписания стоимость будущей недвижимой вещи по договору от 29.03.2013 оплачена цедентом в полном объеме.

Справкой, выданной 09.08.2013 ООО «Уралавтострой» также подтверждается, что сумма ... руб. при продаже помещения №149, расположенного в ..., 13-й этаж, проектной площадью 32,8 м.кв. на основании договора №А/149 от 09.08.2013 от ( / / )1 получена полностью. Претензий не имеют.

23.11.2015 многоэтажное здание гостиницы, расположенное по адресу: ... (милицейский адрес), было введено в эксплуатацию.

25.06.2016 между истцом и ООО «КомплексСтрой» в лице директора ООО «УК ЭКО» ( / / )9, действующей на основании доверенности ответчика, был подписан акт приемки-передачи помещения со строительным номером 149, милицейский - 149, расположенное на 13-м этаже административного здания по ... в ..., при этом в акте было указано, что он не является актом передачи помещения для оформления права собственности в Федеральной регистрационной службе по Свердловской области.

Также материалами настоящего дела подтверждается и не оспаривалось ответчиком, что право собственности на спорное нежилое помещение в настоящее время зарегистрировано за ( / / )2 на основании заключенного с ООО «КомплексСтрой» договора долевого участия в строительстве №А/148 от 30.09.2015, справки №А/148 от 15.12.2015, выданной ответчиком о полной оплате ( / / )2 цены договора долевого участия в строительстве за помещение - строительный №148, милицейский №149, общей площадью 33,1 м.кв., расположенного на 13-м этаже здания гостиницы по ... в ..., а также акта приема-передачи объекта долевого строительства от 15.12.2015, подписанного ООО «КомплексСтрой» и ( / / )2

На основании исследования и надлежащей оценки представленных в материалы дела доказательств суд первой инстанции достаточно полно установил всю совокупность фактических обстоятельств, связанных с отношениями сторон и их поведением при заключении договоров уступки права и долевого участия в строительстве, однако выводы суда первой инстанции о том, что регистрация права собственности на спорное нежилое помещение в настоящее время за ответчиком ( / / )10, исключает возможность признания права собственности на это помещение за иным лицом, в том числе за истцом, по мнению судебной коллегии, не могут являться законными и обоснованными в силу следующего.

В соответствии со ст. ст. 309, ч.1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Между тем материалами настоящего дела подтверждается, что ответчиком был допущен односторонний отказ от исполнения обязательств перед ( / / )1, поскольку при наличии договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи от 29.04.2013 и договора №А/149а уступки прав (перевода долга) по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи №А/149 от 29.04.2013, справок об оплате цены указанных договоров, ответчик ООО «КомплексСтрой» тем не менее, передал ( / / )2 необходимые документы для регистрации за ним права собственности на спорный объект недвижимости.

При этом доводы ответчика ООО «КомплексСтрой» о том, что истцу ( / / )1 было направлено соответствующее предупреждение о необходимости оплаты спорного объекта недвижимости и в связи с непоступлением денежной суммы договор с ней был расторгнут – судебной коллегией во внимание не принимаются, поскольку из материалов дела, а также вступившего в законную силу заочного решения Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 11.02.2016, следует, что оплата цены договора за спорный объект недвижимости была произведена как первоначальным покупателем данного объекта – ООО «Уралавтострой», так и истцом ( / / )1 Указанные обстоятельства также следуют из самого договора №А/149а уступки прав от 09.08.2013, согласованного с ООО «КомплексСтрой» в лице директора данного предприятия ( / / )5, заверенной также печатью данного юридического лица, где в п. 1.2. договора отражено, что «на момент подписания настоящего договора стоимость будущей недвижимой вещи по договору №А/149 от 29.04.2013 оплачена Цедентом (ООО «Уралавтострой») в полном объеме.

Кроме того, письмо с указанием на расторжение договора было направлено в адрес истца только 31.08.2016, тогда как договор долевого участия в строительстве в отношении спорного нежилого помещения, на который ссылается ответчик, был заключен с ( / / )2 уже 30.09.2015, то есть практически за 1 год до расторжения договора с истцом.

Судебная коллегия также критически относится к предоставленным ответчиком в качестве подтверждения обоснованности передачи ( / / )2 спорного объекта недвижимости – договора участия в долевом строительстве № А/148 от 30.09.2015, справке №А/148 о полной оплате цены договора участия в долевом строительстве от 15.12.2015, акту приема-передачи объекта долевого строительства от 15.12.2015, поскольку все указанные документы касаются нежилого помещения под №148, тогда как истцу в соответствии с заключенным с ней договором подлежало передаче помещение под №149.

При этом ссылка представителя указанного ответчика на то, что №148 – это строительный номер спорного помещения, а после проведения технического обследования здания спорному нежилому помещению был присвоен №149, судебной коллегией признается несостоятельной, поскольку соответствующих доказательств изменения нумерации помещений после обследования здания БТИ указанным ответчиком суду не предоставлено.

Кроме того, указанные доводы представителя ООО «КомплексСтрой» опровергаются также актом приема-передачи ( / / )1 спорного помещения от 25.07.2016, из которого следует, что в соответствии с договором №А/149 от 29.04.2013 ООО «КомплексСтрой» передает истцу помещение с выполненной отделкой, а дольщик принял помещение строительный №149, милицейский №149, расположенное на 13-м этаже в административном здании по ... в ....

Доводы представителя ООО «КомплексСтрой» о том, что указанным юридическим лицом справка об оплате объекта недвижимости по договору купли-продажи №А/149 от 29.04.2013 не выдавалась, а имеющаяся подпись на справке не принадлежит директору данного ответчика, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку надлежащих и бесспорных доказательств этому представитель ООО «КомплексСтрой» в суд не предоставил. Более того, факт оплаты спорного нежилого помещения по первоначальному договору купли-продажи от ООО «Уралавтострой» подтверждается также текстом договора уступки прав, заключенного с ( / / )1, в котором имеется ссылка на оплату стоимости объекта ООО «Уралавтострой» и отсутствуют обязательства о возложении на истца оплаты объекта в пользу ответчика.

В соответствии с ч.1 ст. 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.21010 о применении указанной нормы закона, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом – (п.61).

Учитывая, что материалами настоящего дела подтверждается фактическая передача спорного нежилого помещения во владение и пользование истцу ( / / )1 (по техническому акту приема-передачи от 25.07.2016, проведение истцом ремонта в данном помещении, поскольку оно было передано ей с черновой отделкой, наличие заключенных между истцом и 3-ми лицами договоров аренды указанного нежилого помещения), что также не оспаривалось и ответчиками, соответственно в силу указанного положения закона и разъяснений Пленума, право собственности на спорное нежилое помещение следует признать за истцом ( / / )1

Выводы суда первой инстанции о том, что право собственности на указанный объект недвижимости за истцом не может быть зарегистрировано по причине наличия регистрации права собственности на этот же объект за ( / / )2 судебной коллегией признаются неправомерными, поскольку в силу разъяснений указанного выше Пленума от 29.04.2010 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права – (п.п.58,59). После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса РФ – (п.60).

Таким образом, поскольку истцом ( / / )1 были предоставлены в материалы настоящего дела письменные доказательства законности возникновения у нее права на спорное жилое помещение, а также соответствующие доказательства об оплате стоимости приобретаемого у ответчика нежилого помещения, которые ответчиками фактически оспорены не были, соответственно ( / / )1 является законным владельцем спорного нежилого помещения до проведения в установленном законом порядке регистрации перехода права собственности на него.

Также судебной коллегией признаются заслуживающими внимания доводы стороны истца о том, что ответчик ( / / )2 не может являться добросовестным приобретателем спорного нежилого помещения, поскольку при его приобретении он указанное помещение не осматривал и не мог это сделать, так как оно находится в фактическом пользовании истца. А кроме того, оплата стоимости спорного объекта со стороны ( / / )2 подтверждается только выданной ООО «КомплексСтрой» справкой, тогда как истцом ( / / )1 кроме справки об оплате, представлена также квитанция к приходному кассовому ордеру №5 от 09.08.2013 на сумму ... руб., уплаченную в ООО «Уралавтострой».

Таким образом, учитывая, что надлежащим владельцем спорного объекта недвижимости является истец ( / / )1, регистрация права собственности на указанное нежилое помещение за ответчиком ( / / )2 подлежит аннулированию.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 320, 327.1, п. 2 ст. 328, 329-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Октябрьского районного суда ... от ( / / ) отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования ( / / )1 к ООО «КомплексСтрой» и ( / / )2 удовлетворить.

Признать за ( / / )1 право собственности на нежилое помещение №149 общей площадью 33,1 м.кв., расположенное в ... в ..., кадастровый №.

Взыскать с ООО «КомплексСтрой» в пользу ( / / )1 в счет возмещения судебных расходов государственную пошлину в сумме ... рублей.

Настоящее решение является основанием для аннулирования регистрации права собственности на нежилое помещение №149 общей площадью 33,1 м.кв. в ... в ... за ( / / )2, произведенной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Председательствующий: Л.Ф. Лимонова

Судьи: О.В. Ильина

Е.В. Кайгородова