Решение по делу № 2-1184/2017 от 10.01.2017

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е С У Д А

Именем Российской Федерации

04 мая 2017 года, Ногинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Зубова А.Г.,

при секретаре Рычковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Производственного кооператива «Научно-производственный кооператив «Прогресс» к Свирину С. А. об обращении взыскания на предмет залога,

установил:

Производственного кооператива «Научно-производственный кооператив «Прогресс» обратился с указанным иском к Свирину С. А. и с учетом уточнений, просил суд: обратить взыскание на, принадлежащие на праве собственности Свирину О.А.: земельный участок, площадью <данные изъяты> м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, пер. Горки, <адрес>, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства и расположенные на нем жилые дома с кадастровыми номерами № (площадью <данные изъяты> кв. м.) и № (площадью <данные изъяты> кв. м.), путем реализации с публичных торгов.

Иск обосновывали тем, что на основании решения Ногинского городского суда по делу №, вступившего в силу ДД.ММ.ГГГГ, судебным приставом-исполнителем ДД.ММ.ГГГГ было возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении должника Свирина С. А..

Решение суда частично было исполнено. А именно: один из спорных объектов (земельный участок с кадастровым номером № и нежилое здание с кадастровым номером №), на который судом было обращено взыскание, после несостоявшихся повторных торгов, был возвращен взыскателю в собственность.

В этой связи общий долг Свирина С.А. в размере <данные изъяты> рублей уменьшился на <данные изъяты>

Оставшийся долг <данные изъяты>, в том числе <данные изъяты> рублей - долг по договору № купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Добровольно Свирин С.А. оставшийся долг не погасил и по его словам гасить не собирается.

У Свирина С.А. в собственности имеется земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером № адресу: <адрес>, переулок Горки, <адрес> расположенные на этом участке жилые дома с кадастровыми номерами № (площадью 96 кв. м.) и № (площадью <данные изъяты>

На указанные объекты установлено ограничение прав и обременение в виде ипотеки в пользу истца, на основании договора № купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Это подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В судебном заседании представитель истца ПК «НПК Прогресс» Почивалов В.В. исковые требования поддержал в полном объеме, привел доводы аналогичные изложенным в иске, просил исковые требования удовлетворить.

Ответчик Свирин С.А. иск не признал, пояснил суду, что ранее выплатил истцу сумму задолженности пор обязательству обеспеченному ипотекой, а спорный земельный участок и возведенные на нем жилые дома им переданы третьим лицам в исполнение обязательств по договорам инвестирования строительства жилья. Просил в удовлетворении иска отказать.

Третьи лица Сафронова С.Ф., Майер С.П., Новичкова О.В. и их представитель в порядке статьи 53 ГПК РФ, Скрипченко С.Ю., против удовлетворения иска возражали, пояснили суду, что приобрели квартиры в спорных жилых домах и земельный участок по договорам инвестирования строительства жилья, оплата по договорам ими произведена в полном объеме, просили в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо Храмова З.В. в судебное заседание не явилась, извещена.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, материалы гр. дела №, суд приходит к следующему.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должника должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

При рассмотрении гр. дела № по иску Производственного кооператива «Научно-производственный кооператив «Прогресс» к Свирину С. А. о взыскании денежных средств и об обращении взыскания на предмет залога, судом установлено, что между ПК «НПК «Прогресс» и Свириным С.А. был заключен договор № купли-продажи земельного участка и жилого дома, по которому ПК «НПК «Прогресс» продал Свирину С.А. земельный участок, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>, категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, а также находящийся на этом участке жилой дом, имеющий кадастровый № общей площадью <данные изъяты>

Согласно п.2 Договора цена приобретаемого покупателем имущества составляет <данные изъяты>., из них участок <данные изъяты>., <адрес> руб.

С момента государственной регистрации перехода права собственности покупателя до момента полной оплаты стоимости имущества (п.2.), указанное имущество в силу закона на основании ст. 488 ГК РФ находится в залоге у продавца.

Указанное подтверждается договор № купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №

Судом по делу № установлено, что ответчик Свирин С.А. свои обязательства по договору не исполнил, денежные средства в сумме 750000 руб. не перечислил на расчетный счет истца.

Доказательств обратного в силу ч.1 ст. 56 ГПК РФ ответчиком суду не представлено и на момент рассмотрения настоящего иска.

Судом по делу № также установлено, что Свирин С.А. снес жилой дом, который являлся объектом залога и возвел на земельном участке другие два жилых дома, право собственности на которые зарегистрировано за Свириным С.А.

Решением Ногинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ суд взыскал со Свирина С.А. в пользу ПК «НПК «Прогресс» сумму долга по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом № от ДД.ММ.ГГГГ. в сумме <данные изъяты> и неустойка за ненадлежащее исполнение обязательств по договору в размере <данные изъяты> В части требований об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом общей площадью <данные изъяты>. по адресу: <адрес>, пер. Горки, <адрес> отказал, поскольку жилой дом площадью <данные изъяты> как объект недвижимости не существует, на спорном участке возведены два новых дома, собственником которых является ответчик Свирин С.А.

По настоящему делу, истец просит суд: обратить взыскание на, принадлежащие на праве собственности Свирину О.А.: земельный участок, с кадастровым номером № адресу: <адрес>, пер. Горки, <адрес> расположенные на нем жилые дома с кадастровыми номерами № (площадью 96 кв. м.) № (площадью <данные изъяты>

Как усматривается из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, Свирин С.А. является собственником земельного участка площадью 1079 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, пер. Горки, <адрес> на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 27.11.2014г. №(дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ.). В отношении данного земельного участка зарегистрированы обременения в виде ипотеки сроком с ДД.ММ.ГГГГ. в пользу ПК «НПК «Прогресс». На указанном земельном участке находятся два объекта недвижимости с кадастровыми номерами № и №

Как усматривается из выписок ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, Свирин С.А. является собственником жилых домов с кадастровыми номерами № (площадью 96 кв. м.) и <адрес> (площадью <данные изъяты> адресу: <адрес>, пер. Горки, <адрес> на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №. Право собственности на указанные жилые дома были зарегистрированы за Свириным С.А. ДД.ММ.ГГГГ. В отношении данных жилых домов зарегистрированы обременения в виде ипотеки сроком с ДД.ММ.ГГГГ. в пользу ПК «НПК «Прогресс» №

Как усматривается из п. 5.1 Договора № купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ., покупатель приобретает право собственности на указанное имущество с момента государственной регистрации перехода права собственности.

С момента государственной регистрации перехода права собственности покупателя до момента полной оплаты стоимости имущества (п.2.), указанное имущество в силу закона на основании ст. 488 ГК РФ находится в залоге у продавца.

Покупатель не имеет право отчуждать имущество или его часть его часть без письменного согласия продавца, обменять его, заключать сделки продажи, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставной капитал, доверительное управление и т.д. №

Обязательным условием приобретения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличие права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 названного Закона (заключение договора участия в долевом строительстве, подлежащего государственной регистрации).

Судом установлено, что в нарушение указанных норм закона, а также п.5.1 Договора № купли-продажи земельного участка и жилого дома от 27.12.2014г., Свирин С.А. осуществил привлечение денежных средств участников долевого строительства жилого дома по договорам инвестирования строительства жилья.

Так, указанные договора заключены с третьими лицами по настоящему делу Сафроновой С.Ф., Майер С.П., Новичковой О.В. и Храмовой З.В., предметом договоров являлись отдельные квартиры в строящемся доме по адресу : <адрес>, пер. Горки, <адрес> доля земельного участка. Оплата по договорам произведена дольщиками в полном объеме №

Таким образом, ответчик привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома, не имея на это права в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и Договора № купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ничтожным является и договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Учитывая ничтожность указанных выше договоров инвестирования строительства жилья, юридического значения для рассматриваемого дела они не имеют.

Согласно п. 7 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, в случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании ч. 3 ст. 3 этого Закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Таким образом, требования истца не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу ст. 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ, неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

Между тем, согласно ч. 1 ст. 54.1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ч. 2 ст. 348 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В силу ч. 1 ст. 64 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу п. 1 ст. 65 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Поскольку, судом установлено, что на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель Свирин С.А., в нарушение договора № купли-продажи земельного участка и жилого дома от 27.12.2014г., снес заложенный по договору жилой дом и возвел на нем два новых жилых дома с кадастровыми номерами 50:16:0702002:1291 (площадью 96 кв. м.) и № (площадью 120 кв. м.), то ипотека распространяется на эти здания.

В соответствии пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как усматривается из отчета ДО-030/17 выполненного специалистом ООО «Граунд», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:16:0702002:81 площадью 1079 кв.м. с расположенными на этом участке жилыми домами с кадастровым номером №, площадью 96 кв.м. и с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, пер. Горки, <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>., из которых стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1079 кв.м. составляет <данные изъяты>., жилого дома с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>. – <данные изъяты> жилого дома с кадастровым номером №, площадью 96 кв.м. – №

Заключение специалиста обосновано, у суда нет оснований сомневаться в его правильности. Доказательств иной стоимости объекта оценки суду не представлено.

Поскольку соглашение о рыночной цене предмета залога сторонами не достигнуто, суд считает возможным установить начальную стоимость заложенного имущества для реализации в размере: <данные изъяты> рублей и установить способ реализации имущества – на публичных торгах.

В силу ч. 2 ст. 54 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя.

Решением Ногинского городского суда по делу № от ДД.ММ.ГГГГ суд взыскал со Свирина С.А. в пользу ПК «НПК «Прогресс» сумму долга по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>. и неустойка за ненадлежащее исполнение обязательств по договору в размере <данные изъяты> руб.

Указанные суммы подлежат возмещению за счет реализованного имущества.

Таким образом, иск Производственного кооператива «Научно-производственный кооператив «Прогресс» к Свирину С. А. об обращении взыскания на предмет залога подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Иск Производственного кооператива «Научно-производственный кооператив «Прогресс» к Свирину С. А. об обращении взыскания на предмет залога удовлетворить.

Обратить взыскание на следующее имущество, принадлежащее Свирину С. А.: земельный участок с кадастровым номером 50:16:0702002:81 площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, пер. Горки, <адрес> на находящиеся на этом участке жилые дома,

- с кадастровым номером №

- с кадастровым номером №

установив начальную продажную стоимость объекта в размере <данные изъяты>

Настоящее решение является основанием для реализации указанного в резолютивной части имущества на публичных торгах и в соответствии с требованиями пп. 1 п. 1 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)" является основанием уплаты из суммы, полученной от реализации заложенного имущества, в пользу Производственного кооператива «Научно-производственный кооператив «Прогресс» суммы долга по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом № ДД.ММ.ГГГГ в сумме 750000 руб. и неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по договору в <данные изъяты> на основании решения Ногинского городского суда по делу № от ДД.ММ.ГГГГ по иску Производственного кооператива «Научно-производственный кооператив «Прогресс» к Свирину С. А. о взыскании денежных средств и об обращении взыскания на предмет залога.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Ногинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательном виде изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья:

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е С У Д А

Именем Российской Федерации

(резолютивная часть)

ДД.ММ.ГГГГ, Ногинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Зубова А.Г.,

при секретаре Рычковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Производственного кооператива «Научно-производственный кооператив «Прогресс» к Свирину С. А. об обращении взыскания на предмет залога,

Руководствуясь ст.199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Иск Производственного кооператива «Научно-производственный кооператив «Прогресс» к Свирину С. А. об обращении взыскания на предмет залога удовлетворить.

Обратить взыскание на следующее имущество, принадлежащее Свирину С. А.: земельный участок с кадастровым номером 50:16:0702002:81 площадью 1079 кв.м. расположенный по адресу: <адрес>, пер. Горки, <адрес> на находящиеся на этом участке жилые дома,

- с кадастровым номером 50:16:0702002:1291, площадью 96 кв.м.;

- с кадастровым номером 50:16:0702002:1292, площадью 120 кв.м.,

установив начальную продажную стоимость объекта в размере 7611386 (семь миллионов шестьсот одиннадцать тысяч триста восемьдесят шесть) рублей 40 копеек.

Настоящее решение является основанием для реализации указанного в резолютивной части имущества на публичных торгах и в соответствии с требованиями пп. 1 п. 1 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)" является основанием уплаты из суммы, полученной от реализации заложенного имущества, в пользу Производственного кооператива «Научно-производственный кооператив «Прогресс» суммы долга по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом № от 27.12.2014г. в сумме 750000 руб. и неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по договору в размере 1165000 руб. на основании решения Ногинского городского суда по делу № от ДД.ММ.ГГГГ по иску Производственного кооператива «Научно-производственный кооператив «Прогресс» к Свирину С. А. о взыскании денежных средств и об обращении взыскания на предмет залога.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Ногинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: