Решение по делу № 2-12368/2016 от 28.10.2016

копия                                                                                             дело № 2-12368/16г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 декабря 2016 года                                                                           город Казань

Советский районный суд города Казани Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи                Шайдуллиной А.А.,

при секретаре судебного заседания        Перемечевой А.О.,

рассмотрев в открытом предварительном судебном заседании в помещении Советского районного суда города Казани гражданское дело по иску Власова Э.Г. к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Власов Э.Г. обратился к обществу с ограниченной ответственностью «Фон» (далее по тексту ООО «Фон») с иском о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве, признании права собственности на незавершенный строительством объект.

В обоснование заявленных требований указал, что 22 ноября 2012 года между Власовым Э.Г. (покупателем) и ООО «Фон» (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ5-81, в соответствии с которым последний после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома обязался передать в собственность покупателю <адрес изъят>, а покупатель – оплатить 3 252 850 рублей и принять квартиру по акту приема-передачи. Власов Э.Г. внес плату за жилое помещение в полном объеме. Однако в нарушение условий договора обязательства по передаче квартиры в собственность истцу ответчиком не исполнены, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилых помещений № АГ5-81 от 22 ноября 2012 года договором долевого участия в строительстве, признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде <адрес изъят>

Власов Э.Г. в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности Безгодова С.В. на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в иске, настаивала.

ООО «Фон» представителя в судебное заседание не направил, представил ходатайство об отложении рассмотрения дела, ввиду невозможности обеспечить явку своего представителя.

Суд не усматривает предусмотренных законом оснований для отложения рассмотрения дела по ходатайству представителя ответчика.

Исходя из положений, закрепленных в ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд находит, что отложение судебного разбирательства по ходатайству ответчика ввиду невозможности обеспечить явку своего представителя, не соответствовало бы конституционным целям гражданского судопроизводства, поскольку способствовало бы затягиванию судебного процесса.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и общество с ограниченной ответственностью «Персона +» представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

С учетом изложенного, суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при имеющейся явке.

Выслушав доводы и пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из материалов дела усматривается, что 22 ноября 2012 года между ООО «Фон» (продавцом) и Власовым Э.Г.(покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ5-81, по условиям которого последний обязуется в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее 31 декабря 2013 года, заключить договор купли-продажи жилого помещения – <адрес изъят>

Цена за указанное жилое помещение определена сторонами в размере 3 252 850 рублей, подлежит уплате покупателем продавцу простым векселем № 03861, выданным ООО «Персона +» 22 ноября 2012 года, номиналом 3 252 850 рублей, сроком платежа по предъявлении (пункты 2.2.1, 2.3.1 договора).

Как разъяснено в пунктах 9, 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием её предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Власов Э.Г. полностью исполнил обязательства, оплатив стоимость жилого помещения в размере 3 252 850 рублей по предварительному договору купли-продажи № АГ5-81 от 22 ноября 2012 года.

Вместе с тем в нарушение условий предварительного договора купли-продажи ответчик не выполнил свои обязательства по заключению основного договора и подписания передаточного акта с передачей истцу квартиры в собственность.

Из дела также усматривается, что ООО «Фон» является строительной организацией и осуществляет строительство жилых домов, в том числе и строительство социально-жилищного комплекса по улице Ак.Губкина города Казани.

Из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ5-81 от 22 ноября 2012 года следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов 4.1, 4.2 договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приёма-передачи квартиры, при этом предварительным договором установлен крайний срок подписания основного договора и передачи квартиры истцу. Также суд обращает внимание на положения пункта 2.3.1 договора, в соответствии с которым оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

При таких обстоятельствах, с учетом изложенной выше правовой позиции суд приходит к выводу, что условия заключенного сторонами договора, поименованного предварительным договором купли-продажи жилого помещения, по своей правовой природе являются условиями договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Вместе с тем доказательств того, что спорный объект действительно может быть отнесен к объектам недвижимого имущества суду истцом не представлено.

В силу статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Понятие объекта незавершенного строительства законодательно не закреплено, однако в пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации дано определение понятию "объект капитального строительства" как здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности может быть зарегистрировано в названном реестре лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Понятие "недвижимости" является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что он прочно связан с землей.

Поскольку требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных приведенными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью только в случае его создания как объекта недвижимости в установленном законом и иными нормативными правовыми актами порядке: с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил, на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости, также данный объект должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы степень готовности <адрес изъят> составляет 0% ввиду незавершенности объекта экспертизы.

Ввиду отсутствия самого объекта недвижимости на него не может быть признано право собственности.

Согласно статье 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку исковые требования Власова Э.Г. подлежат удовлетворению частично, истцу за счет ответчика подлежат возмещению расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 7 500 рублей

Кроме того, принимая во внимание, что истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, то государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования иску Власова Э.Г. к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости,– удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ5-81 от 22 ноября 2012 года, заключенный между Власовым Э.Г. и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», договором участия в долевом строительстве.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в пользу Власова Э.Г. расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 7 500 (семь тысяч пятьсот) рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение одного месяца через Советский районный суд.

Судья