Решение по делу № 2-420/2016 от 31.05.2016

Дело № 2-420

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 июля 2016 года гор. Юрьевец, Ивановской области

Юрьевецкий районный суд Ивановской области в составе председательствующего судьи Парикова Н.А., при секретаре Абрамовой Л.А., с участием представителя истцов помощника прокурора Юрьевецкого района Кашина К.Е., истцов Муратова Р.А., Никишиной Т.С., представителя ответчика Филипповой Е.А. (по доверенности), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению про­курора Юрьевец­кого района в защиту интересов Муратова Р.А. и Никишиной Т.С. к Открытому акционерному обществу «Домоуправление» о признании недействительными части пунктов приложения №2 к договору управления многоквартирным домом, о возложении обязанности выполнять работы, предусмотренные п. 16, п. 18 Раздела 3 Перечня и обязании произвести перерасчёт платы Муратову Р.А. и Никишиной Т.С. в счёт текущих платежей,

У С Т А Н О В И Л :

Прокурор Юрьевецкого района обратился в Юрьевецкий районный суд Ивановской области в защиту интересов Муратова Р.А. и Никишиной Т.С. с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Домоуправление» о признании недействительными части пунктов приложения №2 к договору управления многоквартирным домом, о возложении обязанности выполнять работы, предусмотренные п. 16, п. 18 Раздела 3 Перечня и обязании произвести перерасчёт платы Муратову Р.А. и Никишиной Т.С. в счёт текущих платежей. Заявленные требования мотивированы следующим.

Прокуратурой района проведена проверка по обращениям Муратова Р.А. и Никишиной Т.С. по факту нарушения ОАО «Домоуправление» жилищного законодательства, в ходе которой установлено, что указанный многоквартирный дом находится под управлением ОАО «Домоуправление» с … года по настоящее время. По условиям договора управления многоквартирным домом, ОАО «Домоуправление» приняло на себя обязанность по выполнению работ и оказанию услуг, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома согласно Перечню обязательных работ и услуг, указанных в приложении № 2 к Договору управления многоквартирным домом от …. Согласно п. 4.1 договора -цена договора определяется: стоимостью работ и услуг по управлению домом; стоимостью работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома; стоимостью коммунальных услуг. Пунктом 4.2 договора установлено, что размер платы за услуги составляет … рублей … копеек. С … ОАО «Домоуправление» ежемесячно производит начисления и взимает плату с Никишиной Т.С. и Муратова Р.А. согласно выставляемых счет- квитанций за услуги по управлению домом, работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома из расчета …рублей … копеек за … кв.м. Установлено, что в перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, содержащегося в приложении № 2, являющегося неотъемлемой частью договора управления МКД, включены:

- Раздел 1 п.5 п.п.2 – проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше – … рублей в месяц;

- Раздел 1 п.5 п.п.4 – проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке … рублей в месяц;

- Раздел 1 п.5 п.п.5 - контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих, образование наледи и сосулек … рублей в месяц;

- Раздел 1 п.7 п.п.3 – выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на козырьках – …рублей в месяц;

- Раздел 1 п.7 п.п.4 - контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание – … рублей в месяц;

- Раздел 2 п.12 п.п.2 - проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них – … рублей в месяц;

- п.п.4 Раздел 2 п.13 п.п.4 - восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме -… рублей в месяц;

- Раздел 2 п.14 п.п.1 - проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых приборов учёта, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах) – …. рублей в месяц;

- Раздел 2 п.14 п.п.2 - постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давление, температура, расход) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и герметичности систем – … рублей в месяц;

- Раздел 2 п.14 п.п.3 - контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.) – … в месяц;

- Раздел 2 п.14 п.п.4 - контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации – …. рублей в месяц.

Вместе с тем, проверкой установлено, что ОАО «Домоуправление» указанные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по указанному адресу не выполняет ввиду отсутствия реальной возможности их выполнения по причине технических характеристик многоквартирного дома, при этом, плата за данные работы и услуги, которые фактически не выполняются, взимается ежемесячно.

Кроме того, ОАО «Домоуправление» по договору не выполняет работы по Разделу 3 п. 16 - работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, п. 18 – работы по содержанию придомовой территории в теплый период года.

….года жителями дома № … по пер. ….г. …в ОАО «Домоуправление» был направлен протокол собрания жильцов дома от …. по условиям договора управления многоквартирным домом от … и перечню обязательных работ и услуг, указанных в приложении № … к договору управления, в котором они указывали, в том числе на незаконность начисления и взимания платы за некоторые виды работ и услуг. Требования жителей дома управляющей компанией оставлены без внимания, несмотря на то, что согласно техническим характеристикам многоквартирного дома № … по пер. …г. …., чердачное помещение и центральное отопление в доме отсутствуют.

В силу ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

В статье 168 ГК РФ закреплено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что эта сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительности ее части. Из содержания статьи 180 ГК РФ вытекает, что сделка, содержащая отдельные незаконные условия, может быть в целом признана действительной. В подобных случаях из договора сторонам необходимо исключить условия, являющиеся противозаконными, либо в качестве обязательного ввести предписанное соответствующим правовым актом с одновременным исключением тех условий, которые ему противоречат. На основании изложенного и руководствуясь ст. 45 ГПК РФ и ст. 27 ФЗ РФ «О прокуратуре Российской Федерации», прокурор Юрьевецкого района просит суд:

1. Признать недействительными следующие пункты и разделы приложения №2 к договору управления многоквартирным домом от … года:

- п.п.2 п.5 Раздела 1 – проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше ….рублей в месяц;

- п.п.4 п.5 Раздела 1 – проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке – … рублей в месяц;

-п.п.5 п.5 Раздела 1- контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих, образование наледи и сосулек – … рублей в месяц;

- п.п.3 п.7 Раздела 1 – выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на козырьках – ….рублей в месяц;

- п.п.4 п.7 Раздела 1- контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание -…. рублей в месяц;

- п.п.2 п.12 Раздела 2- проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них – …рублей в месяц;

- п.п.4 п.13 Раздела 2- восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме – …рублей в месяц;

- п.п.1 п.14 Раздела 2- проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых приборов учёта, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах) – … рублей в месяц;

- п.п.2 п.14 Раздела 2- постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давление, температура, расход) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и герметичности систем – …. рублей в месяц;

- п.п.3 п.14 Раздела 2- контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.) – …. рублей в месяц;

- п.п.4 п.14 Раздела 2- контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации – …. рублей в месяц приложения № 2, которое является неотъемлемой частью договора управления многоквартирным домом по адресу:…., кв. №№ …, …, от ….

2. Обязать ОАО «Домоуправление» выполнять работы по Разделу 3 п. 16 -работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, п.18- работы по содержанию придомовой территории в теплый период года.

3. С учетом неисполнения ОАО «Домоуправление» обязательств по договору управления многоквартирным домом по адресу: ….от …, а именно: п.п.2 п. 5 Раздела 1; п.п. 4 п. 5 Раздела 1; п.п. 5 п. 5 Раздела 1; п.п. 3 п. 7 Раздела 1; п.п. 4 п. 7 Раздела 1; п.п. 2 п. 12 Раздела 2; п.п. 4 п. 13 Раздела 2; п.п. 1 п. 14 Раздела 2; п.п. 2 п. 14 Раздела 2; п.п. 3 п. 14 Раздела 2; п.п. 4 п. 14 Раздела 2; п. 16 раздела 3; п. 18 раздела 3, указанных в приложении № 2 договора управления многоквартирным домом, обязать ОАО «Домоуправление» произвести перерасчет платы Муратову Р.А. и Никишиной Т.С. за период с …. по …. в счет текущих платежей.

Представитель истцов помощник прокурора Юрьевецкого района Кашин К.Е. заявленные требования поддержал, сославшись на обстоятельства изложенные в исковом заявлении; уточнил третье требование в части периода, за который произвести перерасчет платы Муратову Р.А. и Никишиной Т.С., указав его с … по …. г..

Истцы Муратов Р.А. и Никишина Т.С. исковые требования прокурора, заявленные в их интересах, поддержали с учетом уточненных; изложенное в заявлении прокурора подтвердили. Пояснили, что в доме, где они проживают отсутствует чердачное отопление, центрального отопления не имеется, придомовую территорию убирают жильцы дома. Договор управления многоквартирным домом с ОАО «Домоуправление» ими не подписывался.

Ответчик – представитель ОАО «Домоуправление» Филиппова Е.А. иск не признала в полном объёме, поддержав отзыв на исковое заявление, согласно которому многоквартирный дом (МКД) № … по переулку … г. …. принят на управление в ОАО «Домоуправление» с … года по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, расположенными на территории Юрьевецкого городского поселения Юрьевецкого муниципального района Ивановской области, заказчиком и организатором которого является Администрация Юрьевецкого городского поселения. Согласно конкурсной документации неотъемлемой частью Приложения № 1 к договору №… управления многоквартирным домом по адресу: …от …. г. является акт о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса. Утвержденные администрацией Юрьевецкого городского поселения акты до настоящего времени в ОАО «Домоуправление» не переданы. В адрес суда направлена неподписанная администрацией копия указанного акта, согласно которому, в состав общего имущества названного многоквартирного дома входит чердачное перекрытие и центральное отопление. Техническая и правоустанавливающая документация на многоквартирный дом и земельный участок (придомовая территория) в ОАО «Домоуправление» ни организатором конкурса, ни собственниками помещений многоквартирного дома не передавалась. Установленные в перечне обязательные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, содержащиеся в приложении № 2, не выполняются не по вине ОАО «Домоуправление», а по вине организатора конкурса, который включил данный многоквартирный дом с отсутствием по факту перечисленного имущества МКД во 2 лот конкурсной документации по степени благоустроенности с тарифом …руб. … коп. с квадратного метра. Денежные средства аккумулируются на счете МКД и списываются по мере выполнения работ. Поскольку никаких изменений в условия конкурса и конкурсную документацию организатором конкурса не вносилось, управляющая компания как победитель и исполнитель условий данного конкурса, не может самостоятельно изменить тариф и сделать перерасчет по невыполненным работам и услугам на отсутствующем общедомовом имуществе.

Кроме того пояснила, что договоры и решения по результатам конкурса о передаче многоквартирных домов под управление ОАО «Домоуправление» были направлены Обществом в областную жилищную инспекцию для включения в лицензию, имеющуюся у ОАО «Домоуправление». Обществом заключен договор на управление домом … по пер. …. г. ….. Обществом не оспаривались условия и результаты конкурса, в Арбитражный суд не обращались. После того, как в ОАО «Домоуправление» поступила конкурсная документация, специалистами Общества проведено обследование многоквартирного дома; установлено, что данный дом относится к категории третьего лота по степени благоустроенности в связи с тем, что в доме индивидуальное печное отопление и отсутствует чердачное помещение, крыша плоская. Соответственно, ряд работ выполнить не представляется возможным, но это не по вине управляющей компании. Работы по уборке придомовой территории не выполняются, поскольку ни у одного многоквартирного дома, которые переданы в ОАО «Домоуправление» по конкурсу, не отмежеван земельный участок придомовой территории. Но Обществом ни одной копейки не было списано за невыполненные работы с собственников жилых помещений дома. Данные вопросы являлись фактами проверки Службы жилищной инспекции и Роспотребнадзора; Обществом давались соответствующие объяснения, в том числе по взиманию денежных средств. ОАО «Домоуправление» не имеет возможности самостоятельно изменить установленный по конкурсу тариф, но понимают, что отсутствует имущество многоквартирного дома, в отношении которого составлен перечень работ. Данный многоквартирный дом по степени благоустроенности должен был войти в лот №.. с тарифом.. руб… копеек.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В силу ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст. 10 Жилищного кодекса РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Жилищным кодеком РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности, из числа прочего, возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.

Из материалов дела следует, что Никишина Т.С. и Муратов Р.А. проживают в многоквартирном доме по адресу: ….

Никишина Т.С. является собственником квартиры № … в указанном доме, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № ….выданным …. года Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (л.д. 130). Муратов Р.А. проживает в квартире … названного дома по договору социального найма № …, заключенному …. года с ОАО «Домоуправление» на основании полномочий, переданных администрацией Юрьевецкого городского поселения по договору от … (л.д. 13-14).

В силу ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

В соответствии с ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ установлено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).

Из вышеизложенного следует, что собственники жилых помещений выбирают управляющую организацию (компанию) по своей инициативе, или она выбирается органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса.

Судом установлено, что решением Администрации Юрьевецкого городского поселения Юрьевецкого муниципального района Ивановской области в … году был объявлен конкурс на право заключения договора управления многоквартирными домами, расположенными на территории муниципального образования «Юрьевецкое городское поселение». Среди лотов по данному конкурсу, из числа прочих, числился многоквартирный дом … по пер. …г. …, …. области.

В соответствии с протоколом рассмотрения заявок от.. года единственным участником конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами на территории Юрьевецкого городского поселения Юрьевецкого муниципального района Ивановской области (в том числе и по дому … по пер. … г. ….) по лоту № 2 признан претендент – ОАО «Домоуправление».

Из пояснений представителя ответчика установлено, что по результатам конкурса о передаче многоквартирных домов под управление ОАО «Домоуправление» договоры и решения были направлены Обществом в Службу государственной жилищной инспекции Ивановской области для включения в лицензию, имеющуюся у ответчика (л.д. 44). С … года по настоящее время ОАО «Домоуправление» ежемесячно выставляет счета-извещения жителям дома … по пер…. г. … за управление многоквартирным домом, в том числе за содержание и ремонт общего имущества. Из материалов дела следует, что Никишина Т.С. и Муратов Р.А. обязанности по оплате услуг управляющей организации выполняют (л.д.49-55).

Таким образом, фактически между истцами и ответчиком сложились отношения по управлению многоквартирным домом, которые подлежат оплате исходя из установленных органом местного самоуправления размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Из статьи 162 ЖК РФ следует, что отношения собственников помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией оформляются договором управления многоквартирным домом. Согласно части 1 указанной статьи договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии с п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации

Как следует из материалов дела, прокуратурой Юрьевецкого района проводилась проверка соблюдения требований жилищного законодательства РФ при осуществлении ОАО «Домоуправление» деятельности по управлению многоквартирным домом по адресу: …. По результатам проверки выявлены нарушения со стороны управляющей организации, выразившиеся в незаконном взимании платы за выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества указанного многоквартирного дома. Указанные обстоятельства достоверно подтверждены письменными доказательствами и пояснениями сторон по делу и не вызывают у суда сомнений.

Установлено, что ОАО «Домоуправление» предложило истцам для подписания договор управления многоквартирным домом, проект которого утвержден организатором конкурса – администрацией Юрьевецкого городского поселения Юрьевецкого муниципального района Ивановской области. Согласно пункту 4.1 цена Договора на момент его подписания определяется: стоимостью работ и услуг по управлению домом; стоимостью работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома; стоимостью коммунальных услуг. Пунктом 4.2 Договора определен размер платы за услуги по управлению домом, работы и услуги по содержанию и ремонту, который составляет … рублей … копеек. Форма и содержание данного договора управления является типовой, в связи с чем содержит в качестве неотъемлемой части Приложение № 2 «Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и размер платы за выполнение данных работ и услуг» (л.д. 15-24). В данный Перечень в числе прочих включены следующие работы и услуги:

– проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше (раздел 1 п.5 п.п.2), стоимостью за 1 кв. метр общей площади – … рублей в месяц;

– проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке (раздел 1 п.5 п.п.4) - … рублей в месяц;

- контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих, образование наледи и сосулек (раздел 1 п.5 п.п.5) - … рублей в месяц;

– выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на козырьках (раздел 1 п.7 п.п.3) – …. рублей в месяц;

- контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание (раздел 1 п.7 п.п.4) – … рублей в месяц;

- проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них (раздел 2 п.12 п.п.2) – …. рублей в месяц;

- восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме (раздел 2 п.13 п.п.4) -… рублей в месяц;

- проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых приборов учёта, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах) (раздел 2 п.14 п.п.1)– … рублей в месяц;

- постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давление, температура, расход) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и герметичности систем (раздел 2 п.14 п.п.2) – … рублей в месяц;

- контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.) (раздел 2 п.14 п.п.3 ) – … в месяц;

- контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации (раздел 2 п.14 п.п.4) – … рублей в месяц.

Вместе с тем, из пояснений истцов, представителя ответчика, свидетелей, а также материалов дела следует, что многоквартирный дом по адресу: …, имеет следующие характеристики: двухэтажный, количество подъездов -3, 18-квартирный, год сдачи в эксплуатацию – 1982, имеется подвал, материал стен – кирпич, тип кровли –плоская, совмещенная (чердачное помещение отсутствует), система отопления автономная -индивидуальное печное отопление (л.д. 45, 133-145).

Таким образом, Перечень № 2, являющийся приложением к Договору управления многоквартирным домом, предложенный для подписания истцам, содержит ряд работ, которые выполнить невозможно, ввиду отсутствия в составе общего имущества указанного многоквартирного дома соответствующего имущества.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ указывает на возможность изменения и (или) расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Так, согласно статье 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с частями 8.1. и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Собственники помещений многоквартирного дома правомочны инициировать и провести общее собрание собственников жилья в соответствии со ст. 45-48 Жилищного кодекса РФ, по вопросу об изменений условий договора, в том числе о порядке определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В материалах дела имеется протокол собрания жильцов дома № … по пер. … г. …. от …. года, согласно которому при наличии кворума собственники помещений многоквартирного дома единогласно решили обратиться к руководству ОАО «Домоуправление» с требованиями привести Договор управления многоквартирным домом в соответствие с действительностью; потребовать от руководства ОАО «Домоуправление» произвести перерасчет цены Договора в части оплаты (л.д. 46-48). Судом установлено, что решение общего собрания от … не оспорено, недействительным не признано. Из пояснений свидетеля В. следует, что указанный протокол был направлен в адрес управляющей организации в качестве протокола разногласий к Договору управления. Соглашение об исключении оспариваемых истцами условий Договора управления многоквартирным домом сторонами не достигнуто. Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты.

Таким образом, анализ представленных суду доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что включение в приложение № 2 «Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и размер платы за выполнение данных работ и услуг» указанных пунктов нарушает права истцов как потребителей, возлагая на них обязанность оплачивать фактически не оказывающиеся им жилищно-коммунальные услуги.

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была совершена и без включения недействительности ее части.

Проанализировав содержание договора управления от …. года, предложенного ОАО «Домоуправление» для подписания собственникам помещений многоквартирного дома … по пер. …, г….., суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания части его условий недействительными, в соответствии со ст. 168 ГК РФ, поскольку при его заключении допущены нарушения требований закона.

Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения являются существенными условиями договора управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

При заключении договора на управление многоквартирным жилым домом стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям, в том числе и о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу изложенного суд полагает, что имеют место законные основания для признания недействительными следующих пунктов приложения №2 к договору управления многоквартирным домом №.. по пер. …., г…., … области от … года: п.п.2 п.5 Раздела 1, п.п.4 п.5 Раздела 1, п.п.5 п.5 Раздела 1, п.п.3 п.7 Раздела 1, п.п.4 п.7 Раздела 1, п.п.2 п.12 Раздела 2, п.п.4 п.13 Раздела 2, п.п.1 п.14 Раздела 2, п.п.2 п.14 Раздела 2, п.п.3 п.14 Раздела 2, п.п.4 п.14 Раздела 2.

Разрешая требования истцов в части возложения обязанности на ОАО «Домоуправление» выполнять работы по разделу 3 п. 16 – работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, п. 18 – работы по содержанию придомовой территории в теплый период года, суд приходит к следующему.

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170, определены требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

В соответствии с пунктом 3.1.1. Договора управления многоквартирным домом от … г. ОАО «Домоуправление» как управляющая организация обязуется добросовестно выполнять работы и оказывать услуги по управлению многоквартирным домом 8 по пер. Красный г. Юрьевец. Пунктом 3.1.2 названного договора предусмотрена обязанность управляющей организации собственными силами или с привлечением сторонних лиц организаций по согласованию с собственниками, оказывать услуги надлежащего качества по содержанию и ремонту общего имущества дома в соответствии с приложениями № 2, 3 к настоящему договору, за исключением тех видов работ и услуг, выполнение которых требует лицензирования и специального разрешения.

Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, периодичность, стоимость, как установлено, определены в приложениях к договору управления многоквартирным домом.

Приложением N 2 к Договору в перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в указанном многоквартирном доме включены, в том числе работы: по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме (пункт 16 раздела 3) и по содержанию придомовой территории в теплый период года (пункт 18 раздела 3). Договор управления в данной части не оспорен и не признан недействительным.

Из пояснений истцов и свидетелей следует, что имущество, в отношении которого заявлены требования о выполнении работ, относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома. Доказательств обратного стороной ответчика не предоставлено. ОАО «Домоуправление» предусмотренные Договором обязанности не исполняет. Вместе с тем, плата управляющей компанией взимается регулярно. Данные обстоятельства также не отрицались ответчиком.

Принимая во внимание установленный факт неисполнения обязанностей со стороны управляющей компании, суд, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о правомерности требований истцов о возложении на ОАО «Домоуправление» обязанности по выполнению работ, предусмотренных пунктами 16 и 18 раздела 3 Перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

При этом, руководствуясь статьями 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации N 170, суд отмечает, что круг обязанностей управляющей организации не освобождает ее от соблюдения общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли для этого соответствующая документация. В связи с эти доводы ответчика о том, что указанные работы им не выполняются в связи с тем, что организатором конкурса – администрацией Юрьевецкого городского поселения Юрьевецкого муниципального района в управляющую компанию не передан подписанный акт о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также не сформирован придомовой земельный участок, суд считает несостоятельными.

Поскольку судом установлен факт оплаты истцами фактически не оказывающихся им жилищно-коммунальных услуг, суд считает возможным удовлетворить исковые требования о возложении обязанности на ответчика произвести перерасчет платы Муратову Р.А. и Никишиной Т.С. за период с … года по … года.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что совокупность вышеуказанных обстоятельств является основанием для удовлетворения исковых требований прокурора в интересах Муратова Р.А. и Никишиной Т.С. в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования про­курора Юрьевец­кого района в защиту интересов Муратова Р.А. и Никишиной Т.С. к Открытому акционерному обществу «Домоуправление» о признании недействительными части пунктов приложения №2 к договору управления многоквартирным домом, о возложении обязанности выполнять работы, предусмотренные п. 16, п. 18 Раздела 3 Перечня и обязании произвести перерасчёт платы Муратову Р.А. и Никишиной Т.С. в счёт текущих платежей, удовлетворить.

Признать недействительными следующие пункты приложения №2 к договору управления многоквартирным домом № … по пер. …, г. …, … области от … года:

- п.п.2 п.5 Раздела 1 – проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше;

- п.п.4 п.5 Раздел 1 – проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке;

-п.п.5 п.5 Раздела 1- контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих, образование наледи и сосулек;

- п.п.3 п.7 Раздел 1 – выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на козырьках;

- п.п.4 п.7 Раздела 1- контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание;

- п.п.2 п.12 Раздела 2- проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них;

- п.п.4 п.13 Раздела 2- восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

- п.п.1 п.14 Раздела 2- проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых приборов учёта, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах);

- п.п.2 п.14 Раздела 2- постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давление, температура, расход) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и герметичности систем;

- п.п.3 п.14 Раздела 2- контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.);

- п.п.4 п.14 Раздела 2- контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации.

Обязать ОАО «Домоуправление» выполнять работы по Разделу 3:

- п.16-работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме,

- п.18- работы по содержанию придомовой территории в теплый период года.

Произвести перерасчёт платы Муратову Р.А. и Никишиной Т.С. за период с …. года по …. года в счёт текущих платежей.

Настоящее решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ивановского областного суда через Юрьевецкий районный суд Ивановской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение составлено 12 июля 2016 года.

Председательствующий: