Решение по делу № 2-128/2016 (2-4367/2015;) от 13.07.2015

Дело № 2-128/16 10 марта 2016г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга

В составе: председательствующего судьи Смирновой З.С.

При секретаре Хафизовой Ю.П.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Козловой Г.И. к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга и Жилищно-строительному кооперативу «Моисеенко №»

О признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес> (инвентарный номер) № общей площадью <данные изъяты>.м в силу приобретательской давности и обязании ЖСК «Моисеенко №» совершить все необходимые юридически значимые действия для ввода в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес>,

Установил:

Истица Козлова Г.И. обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику, ссылаясь на то, что 02.07.1998г. ею, как инвестором, был заключен с ООО «1» Договор об инвестировании строительства <данные изъяты> квартиры № по адресу: <адрес> по которому она выполнила все условия договора и внесла денежную сумму по договору в размере <данные изъяты>, после чего с согласия директора ООО «1» она в 1998г.вселилась в указанную квартиру, однако данное юридическое лицо своих обязательств по договору не выполнило, не зарегистрировало право собственности на жилой дом, заключенный 16.12.1997г. Д о предоставлении аварийного жилищного фонда, находящегося в собственности С-Петербурга на инвестиционных условиях №,был расторгнут 18.06.2001г. по взаимному согласию.

Затем 25.07.2003г. между КУГИ С-Петербурга и ООО «1» был заключен Инвестиционный договор № о реконструкции жилого дома за счет собственных и привлеченных средств, но по соглашению от 30.12.2008г. указанный договор был расторгнут в связи с невозможностью исполнения обязательств.

22.03.2012г. ООО «1» было исключено из ЕГРЮЛ в связи с его ликвидацией, что лишает возможности предъявить ему требования об обязании зарегистрировать право собственности и истребовать у него необходимые документы для регистрации в соответствии со ст.218 ГК РФ.

Решением Смольнинского районного суда С-Петербурга от 25.04.2006г. за истицей было признано право требования квартиры от 02.06.1998г.

Истица указывает, что до настоящего времени ее право собственности на квартиру по адресу: <адрес> не зарегистрировано, а также не зарегистрировано право собственности на указанный жилой дом. Вместе с тем она уже с августа 1998г. проживает в указанной квартире, поэтому она считает, что в силу п.1 ст.234 ГК РФ она, как лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее квартирой как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15-ти лет, приобрела право собственности на это имущество (приобретательная давность), однако признание за ней права собственности на квартиру может быть осуществлено только в судебном порядке. При этом истица также сослалась на то, что из документов Администрации Центрального р-на С-Петербурга следует, что квартира № была включена в перечень квартир, переданных в собственность инвестора по договору о предоставлении аварийного жилищного фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга на инвестиционных условиях № от 16.12.1997г. являлась собственностью инвестора-ООО «1».

В судебном заседании истица Козлова Г.И. и ее представитель Мосягина И.А. поддержали заявленный иск и просили его удовлетворить по изложенным в иске основаниям. Кроме того, они представили суду свои письменные возражения на отзыв ответчика по иску- КИО С-Петербурга.

Представитель ответчика- КИО Санкт-Петербурга Стырикович М.А. возражала в суде против предъявленного иска, считая его необоснованным.

Представитель соответчика- ЖСК «Моисеенко №» Кочкина Н.Н. поддержала в суде исковые требования.

Представитель 3-го лица-Администрации Центрального р-на С-Петербурга исковые требования не признала, полагая, что предъявленный иск является необоснованным.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, считает иск Козловой Г.И. подлежащей отклонению.

Как следует из материалов дела, расселенный дом по <адрес> по решению Ленгорисполкома от 07.05.1990г. № подлежал капитальному ремонту, однако распоряжением мэра С-Петербурга от 31.07.1992г. № решение по данному дому было снято с контроля в связи с осуществлением капитального ремонта по адресной программе.

По распоряжению Территориального управления Центрального административного р-на С-Петербурга от 03.09.1997г. № инвестору- ООО «1» для производства ремонта за счет собственных средств были переданы аварийные квартиры в указанном доме за №№.

На основании данного распоряжения между Администрацией, КУГИ СПб и ООО «1» 16.12.1997г. был заключен инвестиционный договор №, который был затем расторгнут 18.06.2001г.

В нарушение данного договора от 16.12.1997г. о проведении ремонта за счет собственных средств со стороны ООО «1» были привлечены иные средства путем заключения с гражданами, включая истицу, договоров об инвестировании строительства, затем без подготовленного и утвержденного в установленном порядке проекта была произведена реконструкция объектов капитального строительства. Также были изменены параметры объекта капитального строительства, в том числе, произведена надстройка мансарды на 4-м этаже.

21.04.2003г. было издано распоряжение Администрации Центрального р-на СПб «О завершении реконструкции жилого дома по адресу: <адрес> за счет собственных и привлеченных денежных средств. По окончании реконструкции для оформления прав на объект инвестирования было необходимо получить в КУГИ СПб подтверждение о выполнении условий инвестиционного договора, которое получено не было.

25.07.2003г. между КУГИ Санкт-Петербурга, ООО «1» (застройщик) на основании распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от 21.04.2003г. № был заключен Договор № об инвестиционной деятельности, по которому Комитет предоставил застройщику здание с земельным участком по адресу: <адрес> для осуществления инвестиционного проекта по завершению реконструкции жилого дома на условиях данного договора, а застройщик обязался за счет собственных и/или привлеченных средств осуществить проектирование и реконструкцию жилого дома по адресу: <адрес>, а также выполнять другие обязанности, предусмотренные данным договором.

30.12.2008г. указанные стороны по инвестиционному договору достигли Соглашения о расторжении инвестиционного договора в связи с невозможностью исполнить обязательства по указанному договору

По постановлению Правительства С-Петербурга от 26.05.2009г. № распоряжение Администрации С-Петербурга от 21.04.2003г. № «О завершении реконструкции жилого дома по адресу: <адрес> было признано утратившим силу.

По решению Арбитражного суда г.СПб и ЛО от 25.08.2011г. по делу № в иске ООО «1», предъявленного к КУГИ СПб о признании недействительным соглашения о расторжении договора было отказано.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ от 30.09.2014г. ООО «1» был ликвидирован и исключен из реестра юридических лиц 22.03.2012г.

По решению Смольнинского районного суда С-Петербурга от 31.01.2013г. по делу № в иске Козловой Г.И. и других, предъявленных к Администрации Центрального р-на С-Петербурга, КУГИ Санкт-Петербурга и Службе государственного строительного надзора и экспертиз о признании введенным дом в эксплуатацию и признании права собственности на долю в незавершенном строительстве было отказано.

Из дела следует, что 02.06.1998г. был заключен инвестиционный договор с Козловой Г.И. в отношении <данные изъяты> квартиры № площадью <данные изъяты>.м.

В своем иске Козлова Г.И. указывает, что она стала собственником квартиры <адрес> в силу исполнения заключенного ею договора от 02.08.1998г. об инвестировании строительства данной квартиры, а также положений ст.ст.218 и 234 ГК РФ и п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой правка собственности и других вещных прав» о приобретательной давности, т.к. уже более 15-ти лет она проживает в указанной квартире, непрерывно и добросовестно владеет ею как своим собственным недвижимым имуществом. Истица считает, что законодательство не содержит запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось на основании соглашения с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности, но по каким-либо причинам сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся, что отражено в определении Верховного Суда РФ от 27.01.2015г. №.

Оценив приведенные доводы, суд считает, что истец Козлова Г.И. не доказала обоснованность предъявленного ею иска и нарушения своих прав со стороны Комитета имущественных отношений С-Петербурга. Так, из представленных документов следует, что инвестиционный договор от 16.12.1997г. был изначально заключен на проведение капитального ремонта за счет собственных средств инвестора, которому планировалось передать в собственность квартиры этого дома (включая квартиру №), но инвестор в лице ООО «1» ремонт за счет собственных средств не производил, поэтому в связи с ненадлежащим исполнением договора он был расторгнут 18.06.2001г. по соглашению сторон. Поскольку капитальный ремонт дома инвестором не был выполнен и ремонт не был производен, то такое вселение истицы Козловой Г.И. в квартиру № в расселенный дом суд расценивает как самовольное вселение, а заключенный ею с ООО «1» договор от 02.06.98г. на участие в финансировании строительства суд расценивает лишь как изменение основного инвестиционного договора от 16.12.1997г., который не был согласован ни с КУГИ С-Петербурга, ни с Администрацией С-Петербурга или администрацией Центрального района СПб. Поскольку строительство занимаемой истицей квартиры № не производилось, а также не производился ее капитальный ремонт, то вселение истицы в квартиру следует расценивать как доказательство нарушения истицей закона ввиду отсутствия согласования с собственником недвижимого имущества на ее вселение в дом.

Истица Козлова Г.<данные изъяты>. указывает, что она вселилась в квартиру с разрешения директора «1», не предоставляя по этому поводу никаких разрешительных документов. Ее довод о согласовании ее вселения опровергается тем, что само это общество обращалось в суд с иском к Козловой Г.И. об обязании ее освободить помещение ввиду самовольного занятия ею спорной квартиры, однако в удовлетворении этого требования судом было отказано по решению Смольнинского суда С-Петербурга от 16.08.2005г. по делу №.

Суд обращает внимание на то, что природа заключенного договора с истицей от 02.06.1998г. отличается от Договора от 16.12.1997г., заключенного между ООО «1», КУГИ СПб и администрацией.

Так, из содержания договора от 02.06.1998г. следует, что инвестор Козлова Г.И. заключала договор с ООО «1» о строительстве <данные изъяты> квартиры жилого дома по <адрес> площадью <данные изъяты>.м на 3-м этаже (без указания номера квартиры), однако первоначальный инвестиционный договор № от 16.12.1997г. касался проведения капитального ремонта указанного дома за счет собственных средств инвестора. Строительство дома инвестором не велось, но площадь объекта при возведении застройщиком надстройки в виде мансарды на 4-м этаже была изменена, т.к. там были оборудованы две двухэтажные квартиры, но при этом они нигде не были учтены, т.е. надлежащее оформление проектной и разрешительной документации не было произведено, объект недвижимости не был создан. По существу был создан другой объект реконструкции с другой площадью общего имущества, проект не был утвержден, кадастрового учета нет. Сейчас нет метража каждого объекта, нет подтверждения об исполнении договора и перечисления в КУГИ СПб денежных средств, что привело к тому, что уже есть решение Смольнинского суда С-Петербурга от 31.01.2013г. об отказе Козловой Г.И. в иске о признании введенным дом в эксплуатацию и признании за ней права собственности на долю в незавершенном строительстве, т.к. ООО «1» не исполнил свои обязательства перед С-Петербургом, а поэтому у него не возникло право на объект инвестирования и его право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, поэтому и истца не вправе требовать признания за ней права собственности на объект недвижимости. Изначально при заключении договора от 16.12.1997г. инвестор (ООО «1») не должен был привлекать деньги других лиц, а после расторжения с ним 18.06.2001г. указанного основного договора от 16.12.1997г. следовало также расторгнуть договора с гражданами-инвесторами, включая истицу, чьи средства были привлечены инвестором-застройщиком, но истица вплоть до 22.03.2012г. никаких претензий о возврате денежной суммы застройщику не предъявляла. В настоящее время она просит удовлетворить иск по основаниям приобретательной давности, однако суд не видит правовых оснований для удовлетворения данного иска.

Рассматривая п.59 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд учитывает, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. При этом, Пленумом ВС было оговорено, что иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п.п. 1 и 2 ст.6 данного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ.

Таким образом, право собственности на недвижимое имущество может быть признано судом лишь в случае возникновения права до 31.01.1998г. (вступление в силу ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») либо на недвижимое имущество, право собственности уже зарегистрировано, но кем-то оспаривается. Однако такое право на жилой дом или спорный объект недвижимости никогда не был зарегистрирован за ООО «1», поэтому оно не могло перейти к истице.

Необходимо отметить, что условия инвестиционного договора предусматривают порядок оформления прав застройщика на здание по указанному адресу. При этом п.<данные изъяты> Инвестиционного договора предусматривает условие о том, что привлечение дольщиков не влечет перехода к ним прав и обязанностей застройщика по инвестиционному договору и до момента прекращения договора застройщик несет ответственность за полную реализацию инвестиционного проекта. В соответствии с п.<данные изъяты> застройщик самостоятельно выполняет обязательства перед дольщиками в соответствии с заключенными договорами и действующим законодательством. При этом п.<данные изъяты> Инвестиционного договора указывает на то, что подписанный акт Государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию и протокол о реализации инвестиционного проекта являются основанием для оформления в установленном порядке прав застройщика и его дольщиков на объект. Данное условие договора застройщиком не исполнено.

Кроме того, п.4 Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. № 54 разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам Главы 30 ГК РФ (купля-продажа), главы 37 (Подряд), главы 55 ГК РФ (Простое товарищество) и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам также необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст.5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст.6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество». В п.5 данного Пленума указано, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст.398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик- продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Если такое право продавца не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п.п.3 и 4 ст.487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков.

Отсюда следует, что истец Козлова Г.И. выбрала для себя ненадлежащий способ защиты нарушенного ею права, т.к. у застройщика не возникло права на объект инвестирования и его права собственности на объект не зарегистрировано, то истица также не приобрела права собственности на спорный занимаемый ею объект недвижимости.

В соответствии с п.15 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010г. при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать, что владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст.234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств.

Поскольку между ООО «1» и Козловой Г.И. существует договор от 02.06.1998г., то ст.234 ГК РФ применению к спорным отношениям не подлежит.

В силу п.4 ст.234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст.ст.301,305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Учитывая общий срок исковой давности 3 года и то, что необходимым условием для удовлетворения иска является владение и пользование имуществом на протяжении 18 лет (3 года+15лет), то отсюда следует, что установленный срок для обращения в суд по этим основаниям для истицы еще не наступил.

Поскольку никаких доказательств о нарушении ответчиком -КИО С-Петербурга прав истца не представлено, то предъявленный к Комитету иск следует считать необоснованным, а приведенные доводы истицы в обоснование ее иска несостоятельными.

Предъявленные требования ко второму ответчику- ЖСК «Моисеенко №» суд также считает необоснованными, учитывая, что само создание данного кооператива и его Устав являются недействительными, т.к. он не отвечает требованиям, указанным ст.110 ЖК РФ и в п.<данные изъяты> Устава, т.к. перед проведением строительства или реконструкции многоквартирного дома с целью его последующего содержания требуется первоначально его приобрести и иметь для этого необходимые документы, но ЖСК «Моисеенко №» их не имеет, поэтому он не может проводить строительство или реконструкцию дома и не может проводить какие-либо действия по вводу жилого дома в эксплуатацию, ему не принадлежит земельный участок для выполнения этих целей, поэтому его Устав противоречат действующему законодательству и является недействительным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленного Козловой Г.И. иска- отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: Смирнова З.С.