Решение по делу № 2-496/2012 от 06.07.2012

Дело №г.

Решение в окончательном виде

изготовлено 14 сентября 2012г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 сентября 2012г. Качканарский городской суд Свердловской области в составе судьи Кукорцевой Т.А.

при секретаре Тишковой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

      Волкова Артема Валерьевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Комитету по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа, ООО «Автосервис» о признании права собственности на незавершенный строительством объект,

у с т а н о в и л :

      Волков А.В. обратился в суд к названным ответчикам с иском о признании права собственности на объект недвижимого имущества по адресу: <адрес>, перекресток <адрес>, представляющий собой незавершенный строительством объект.

      В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Автосервис» и ООО «Корпорация регионального развития «Атомрудинвест» был заключен договор купли-продажи недвижимости - недостроенного здания АЗС по адресу: <адрес>, пересечение улиц Свердлова и Гагарина. Стоимость объекта 202 000 руб. согласно соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, оплата по договору произведена, что подтверждается накладной. Земельный участок для строительства объекта был получен ООО «Атомрудинвест» в 1996г. по договору аренды, в дальнейшем он изымался и вновь был передан в аренду ООО «Атомрудинвест». В 2000г. земельный участок передан ООО «Автосервис» в аренду на 3 года для эксплуатации магазина по реализации автозапчастей. Договор продлевался до ДД.ММ.ГГГГ После смерти единственного учредителя ООО «Автосервис» ФИО6 в наследование вступила его мать ФИО7 и приняла решение о консервации объекта. Из иска следует, что помещение по своему назначению, расположению и планировке соответствует требованиям нормативных документов. Стены, перекрытия помещения соответствуют требованиям эксплуатационной надежности и могут эксплуатироваться без дополнительных усилений. По мнению истца, отсутствие государственной регистрации права ООО «Автосервис» на спорный объект не свидетельствует о незаконности сделки купли-продажи, ООО «Автосервис» в настоящий момент не имеет возможности обратиться за регистрацией своего права, так как ООО «Корпорация регионального развития «Атомрудинвест» не существует. Истец считает, что в данном случае не было самовольного строительства, так как у «Атомрудинвеста» разрешение на строительство было получено. В соответствии со ст. 130 ГК РФ на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано право собственности. Истец произвел оплату за объект, приобрел его по договору и акту приема-передачи, сделка исполнена сторонами, поэтому имеются основания для регистрации права на этот объект.

    В судебном заседании истец и его представитель адвокат Донских Л.В. исковые требования поддержали и пояснили, что приобреталось недостроенное помещение, представлявшее собой фундамент и кирпичную кладку стен в несколько рядов. После приобретения достроили стены, поставили окна, двери, объект подвели под крышу, но по причине смерти ФИО6, единственного учредителя ООО «Автосервис» объект был законсервирован наследником ФИО7 (его матерью), позже объект начали разбирать 3-и лица, были похищены двери, выбиты окна. Земельный участок изначально был выделен продавцу ООО «Атомрудинвест», поэтому постройка самовольной не может быть признана. Договор аренды земельного участка продлевался, на данный момент его действие прекращено, участок находится в собственности администрации. По поводу приобретения участка он (истец) и ФИО7 обращались в администрацию, но им было отказано, поскольку не было признано право собственности на строение. По мнению истца и его представителя, находящееся по вышеуказанному адресу строение не нарушает прав и интересов 3-х лиц, отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права у продавца не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению имущества. Истец Волков А.В. не возражает против проведения работ по межеванию земельного участка за свой счет, так как считает, что имеется возможность предоставить ему земельный участок под спорным объектом.

    ФИО7, представитель ООО «Автосервис», в судебном заседании исковые требования признала и подтвердила, что является наследником после смерти сына ФИО6, приняла наследство после него, в том числе ООО «Автосервис». Ей известно, что недостроенное здание было приобреталось как АЗС, оплачено покупателем, достраивалось. В дальнейшем было принято решение, согласованное с соответствующими органами, о строительстве автомагазина и кафе. Но после смерти сына было ею законсервировано. Она, как директор ООО «Автосервис», продала здание Волкову А.В., обращалась в администрацию по поводу приобретения земельного участка, но ей было отказано со ссылкой на то, что земельный участок, где находится спорный объект, отведен для строительства многоэтажного жилого дома.

Представитель администрации Качканарского городского округа Вепрева О.Д. по доверенности, привлеченный к участию в деле определением суда о подготовке дела, в судебном заседании пояснила, что право собственности на спорный объект на данный момент ни за кем не зарегистрировано. По поводу регистрации прав на земельный участок под спорным объектом в администрацию обращалась ФИО7, но вопрос не был разрешен. Необходимо межевание данного участка, она не возражает против того, чтобы эти работы произвел истец за свой счет. При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из положений вышеуказанного закона. Целью использования земельного участка является завершение строительства объекта. Доказательств того, что цель, в соответствии с которой был предоставлен земельный участок достигнута, не имеется. В тоже время она не возражает против признания права собственности истца на спорный объект, если суд признает доказанным факт сделки купли-продажи между ООО «Автосервис» и ООО КР «Атомрудинвест».

Представитель КУМИ Качканарского городского округа в судебное заседание не явился, направил отзыв на иск, где просил рассмотреть дело в его отсутствие. Из иска следует, что ввиду того, что строительство здания не велось, земельный участок был выделен для строительства многоквартирного жилого дома, возражений относительно следки купли-продажи спорного объекта не имеется. Здесь же указано, что КУМИ в адрес ФИО7 направлял требование о приведении сделки в соответствии с законом. Представитель КУМИ при разрешении спора полагается на усмотрение суда.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам:

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что предметом спора является объект незавершенного строительства, находящийся по адресу: <адрес>, перекресток улиц Свердлова-Гагарина. Степень готовности незавершенного строительства нежилого здания составляет 47%, общая площадь 63,4 кв.м. Кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимого имущества, отсутствует. Указанная информация содержится в кадастровом паспорте объекта незавершенного строительства (л.д.9).

По договору купли-продажи указанный объект приобретен истцом Волковым А.В. у ООО «Автосервис» ДД.ММ.ГГГГ за 262 000 руб. (л.д.10). Изначально объект был начат строительством ООО «Корпорация регионального развития «Атомрудинвест», которому постановлением главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ был выделен земельный участок для строительства АЗС контейнерного типа в районе перекрестка улиц Свердлова и Гагарина (л.д.15). На выполнение строительно-монтажных работ ООО Корпорация регионального развития «Атомрудинвест» получило разрешение (л.д.17).

Постановлением главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ выделенный ООО Корпорация регионального развития «Атомрудинвест» земельный участок был изъят и передан МБУ «Управление городского хозяйства» (л.д.16). ДД.ММ.ГГГГ ООО «КРР «Атомрудинвест» приняло указанный земельный участок в аренду по договору аренды № (л.д.22-23). Срок действия договора устанавливался до ДД.ММ.ГГГГ

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Корпорация регионального развития «Атомрудинвест» продало недостроенное здание АЗС на пересечении улиц Свердлова-Гагарина ООО «Автосервис» (л.д.12), покупатель произвел оплату по договору (л.д. 60). ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Автосервис» и администрацией МО «<адрес>» заключен договор аренды земельного участка № (л.д. 13-14). Срок действия договора устанавливался по ДД.ММ.ГГГГ Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ данный договор был продлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.20).

По истечении срока действия соглашения решением комиссии по рассмотрению заявлений о предоставлении земельных участков на территории Качканарского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок под спорным объектом рекомендовано Главе городского округа предоставить в аренду согласно заявлению директора ООО «Автосервис» ФИО7 с предварительным согласованием места размещения объекта после выполнения работ по разделу земельного участка с целевым использованием под строительство многоэтажного жилого дома на два самостоятельных участка: для строительства многоэтажного жилого дома и для строительства кафе (л.д. 68).

Ответчиком - представителем администрации Качканарского городского округа представлена схема земельного участка для строительства 16-ти этажных домов (л.д. 77-78). Из кадастровой выписки о земельном участке, плана земельного участка, его описания, представленных ответчиком, следует, что для строительства жилого дома выделен земельный участок на перекрестке улиц <адрес>ю 16282 кв.м., участку присвоен кадастровый номер, который внесен в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 73).

Сопоставив схему и план земельного участка, где планируется строительство жилого дома, со схемой участка, где находится спорный объект, видно, что участок под спорным объектом находится вне границ земельного участка, выделенного под строительство дома.

Это обстоятельство представителем ответчика в судебном заседании не оспаривалось и было им уточнено, что земельный участок подлежал разделению и такая возможность имеется.

Истцом представлены документы, подтверждающие оплату объекта, отражение сделки в бухгалтерском балансе, оплату аренды земли, фактическое исполнение сделки (л.д. 60, 72, 88-107). Судом исследованы документы, подтверждающие статус продавца -ООО «Автосервис» (л.д. 65).

Анализ имеющихся доказательств в совокупности позволяет суду сделать вывод об обоснованности заявленных истцом требований.

Так, имеется достаточно документов, подтверждающих законное владение ООО «Автосервис» спорным объектом, в частности, налоговые платежи, арендная плата в отношении земельного участка, на котором расположен спорный объект.

Кроме того, заслуживает внимание и то обстоятельство, что на протяжении длительного времени с 2008г. ФИО7, директор ООО «Автосервис», а позже и истец пытались решить вопрос о праве пользования земельным участком, обращаясь с соответствующими заявлениями к главе администрации <адрес>. Решений об отказе ФИО7 и Волкову А.В. в праве пользования земельным участком не принималось, более того, администрация не возражала против предоставления его в аренду, но после выполнения работ по разделу земельного участка с целевым использованием под строительство многоэтажного жилого дома на два самостоятельных участка (л.д. 68), либо после предоставления документов на объект незавершенного строительства (л.д. 71)..

До настоящего времени земельный участок, на котором находится спорный объект, ответчиком не изъят, вопрос о праве пользования им 3-ми лицами не разрешался, межевания земельного участка с целевым использованием под строительство многоэтажного жилого дома не проведено, документов, подтверждающих проектирование и строительство этого дома, ответчиком не представлено, прежний собственник на законном основании владел земельным участком, где расположен спорный объект недвижимости.

Истец согласен провести работы по межеванию участка ( а ответчик не возражал против этого), предоставил также гидрогеологическое заключение о возможности отвода земельного участка под строительство автомагазина с автостоянкой в <адрес>, из которого следует, что размещение магазина на выбранном участке по гидрогеологическим условиям возражений не вызывает при выполнении комплекса защитных мероприятий по предотвращению загрязнения подземных вод (л.д. 85-87).

В силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном ст. 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Не завершенные строительством объекты, являющиеся предметом действующего договора подряда, не относятся к недвижимому имуществу.

Согласно Указу Президента РФ ДД.ММ.ГГГГ № «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства.

Согласно п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно- сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Для создания объекта земельный участок для строительства объекта был выделен первоначальному собственнику ООО корпорации регионального развития «Атомрудинвест» в установленном законом порядке в 1996г. и в 1998г. между администрацией МО «<адрес>» и ООО «КРР «Атомрудинвест» был заключен договор аренды земельного участка на срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22). В 1999 г. незавершенный строительством объект купил ООО «Автосервис» и в силу закона не мог зарегистрировать свое право, поскольку действующим на тот момент законом регистрация незавершенных строительством объектов не производилась. Такое право законом предоставлено с момента внесения изменений в ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 213-ФЗ).

В силу ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Покупателем объекта - ООО «Автосервис» после приобретения объекта переоформлен договор аренды земельного участка, затем продлил его по соглашению с администрацией МО «<адрес>» до ДД.ММ.ГГГГ

Статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации указывает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренными гражданским законодательством, в том числе по истечении срока договора аренды. (ст. 610 ГК РФ).

Согласно п.п. 4 п. 2 ст. 46 названного Закона аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного и иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом или договором аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступить к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения участков предусмотрены договорами.

Истцом представлен приказ о консервации объекта незавершенного строительства (л.д. 11) на основании акта консервации от ДД.ММ.ГГГГ

Собственник земельного участка не принимал решения о принудительном изъятии земельного участка у ООО «Автосервис», это обстоятельство представитель ответчика в судебном заседании не оспаривал.

Таким образом, земельный участок изначально предоставлен для целей строительства, на нем имеется объект, по своим признакам отвечающий указанным в ст. 130 ГК РФ, представляет собой объект незавершенного строительства, прочно связанный с земельным участком, перемещение которого исключает возможность его предназначения. Объект создавался с учетом необходимых разрешений на земельном участке, собственник которого не возражал против строительства, поэтому данное строение не является самовольной постройкой в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представленные истцом документы подтверждают обстоятельства, достаточные для удовлетворения его требования, оснований для отказа в иске не усматривается. Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации путем признания права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 195 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ 30 ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░                                      ░.░.░░░░░░░░░.