Решение по делу № 2-9068/2016 от 12.08.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 октября 2016 г.                              г. Таганрог

    Судья Таганрогского городского суда Ростовской области Семеняченко А.В.,

при секретаре судебного заседания Курышевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению В к ООО «<данные изъяты>» о государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

В в иске указал, что в соответствии с договором от <дата> № ООО «<данные изъяты>» было передано в аренду нежилое помещение, общей площадью 17,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> для использования под офис, сроком с <дата> по <дата>. В соответствии с ФЗ «О защите конкуренции» в отношении указанного имущества были проведены торги на предмет продажи права уступки прав и обязанностей по указанному выше договору. В соответствии с протоколом торгов от <дата> победителем лота № на право заключения договора аренды на нежилое помещение, литер «А», 1 этаж, комната 5, общей площадью 17,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, было признано ООО «<данные изъяты>». Во исполнение указанного протокола был подписан договор уступки от <дата> о передаче прав и обязанностей по договору аренды от <дата> № нежилого помещения, литер «А», 1 этаж, комната 5, общей площадью 17,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Указанный договор подлежал государственной регистрации, однако, в проведении государственной регистрации Росреестром был дан отказ по причине того, что одна из сторон договора переуступки – ООО «<данные изъяты>», была ликвидирована. Истец просит суд вынести решение о государственной регистрации договора от <дата>, заключенного между ООО «<данные изъяты> и ООО «<данные изъяты>», об уступке (переходе) прав и обязанностей по договору аренды от <дата> № на нежилое помещение, этаж: 1, номер на поэтажном плане: 11, общей площадью 17,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

В судебное заседание истец явился, поддержал заявленные требования и просил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «<данные изъяты>» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Судья, исходя из требований ст. 167 ГПК РФ, считает необходимым рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.

Изучив материалы дела, судья приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с договором от <дата> № ООО «<данные изъяты>» было передано в аренду нежилое помещение,литер «А», 1 этаж, комната 5, общей площадью 17,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, для использования под офис.

В соответствии с п. 1.2. договора его срок действия установлен с <дата> по <дата>.

В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» в отношении указанного имущества были проведены торги на предмет продажи права уступки прав и обязанностей по указанному выше договору.

В соответствии с протоколом торгов от <дата> победителем лота № на право заключения договора аренды на нежилое помещение, литер «А», 1 этаж, комната 5, общей площадью 17,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, было признано ООО «<данные изъяты>».

Во исполнение указанного протокола был подписан договор уступки от <дата> о передаче прав и обязанностей по договору аренды от <дата> № нежилого помещения, литер «А», 1 этаж, комната 5, общей площадью 17,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

После внесения соответствующих изменений в техническую документацию комната № была преобразована в комнату №, и в договор аренды были внесены изменения на основании дополнительного соглашения от <дата>.

Указанные изменения подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> №, в соответствии с которой была осуществлена государственная регистрация права собственности муниципального образования «<адрес>» на нежилое помещение, этаж: 1, номер на поэтажном плане: 11, общей площадью 17,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п.2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

    Таким образом, по смыслу указанных выше правовых норм договор уступки прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на срок от одного года и выше, также подлежит государственной регистрации.

Регистрация договора аренды производится территориальными органами Росреестра в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме».

Регламент оказания услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвержден приказом Минэкономразвития России от 9 декабря 2014 г. № 789 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».С 1 июня 2015 года заявление и документы для государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью во всех регионах Российской Федерации можно подать в электронном виде. Для этого нужно заполнить специальную форму на сайте Росреестра.

Общий перечень документов, представляемых на регистрацию договора аренды, указан в пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184.

Во исполнение указанных требований <дата> ООО «<данные изъяты>» направило пакет документов на государственную регистрацию договора от <дата> уступки прав и обязанностей по договору аренды от <дата> № на нежилое помещение, 1-й этаж, номер на поэтажном плане: 11, общей площадью 17,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

В соответствии с сообщением от <дата> № Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> отказало в государственной регистрации по причине ликвидации одной из сторон договора уступки – ООО «Агро-Альянс» на основании из ЕГРЮЛ от <дата>.

Удовлетворяя заявленные требования о государственной регистрации договора уступки судья исходит из следующего.

В соответствии с п. 14. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, в случае исполнения договора аренды он является заключенным для сторон договора вне зависимости от государственной регистрации договора арены.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 26 Закона о государственной регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В соответствии с п.62 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Ввиду того, что законом прямо не урегулирован вопрос регистрации договора аренды, заключенного на срок от одного года и выше, в случае ликвидации стороны по договору, то в данном случае суд, учитывая п.2 ст. 165 ГК РФ, применяет положение, регулирующее схожие взаимоотношения и рассматривает ликвидацию стороны как уклонение от государственной регистрации сделки. В указанном случае сторона вправе предъявить иск о государственной регистрации сделки.

Отсутствие государственной регистрации договора уступки от 18.08.2014 года нарушает права истца, поскольку не позволяет в полной мере использовать имущество, которое находится во владении общества.

При этом, суд учитывает, что разногласий относительно самого договора аренды от 10 апреля 2013 года №№, зарегистрированного в установленном законом порядке, не имеется.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 6, 165, 651 ГК РФ, судья

РЕШИЛ:

Произвести государственную регистрацию договора от <дата>, заключенного между ООО «АА и ООО «А», об уступке (переходе) прав и обязанностей по договору аренды от <дата> № на нежилое помещение, этаж: 1, номер на поэтажном плане: 11, общей площадью 17,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Решение суда может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья                      Семеняченко А.В.