Решение по делу № 33-4067/2013 от 25.04.2013

Антонова Е.В.

Гр.д. № 33-4067

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

6 мая 2013 года, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе :

Председательствующего Шуковой Н.М.

Судей Пинчук С.В., Назейкиной Н.А.

При секретаре Асабаевой Д.Т.

Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Незвановой А.В. и представителя Андреенко Г.Ф. – Огиванова А.В., действующего по доверенности, на решение Самарского районного суда от 14 февраля 2013 года, которым постановлено:

«Иск Маркова К.М. к ООО АПРСФ «Содействие» о признании права собственности на квартиру в объекте незавершенного строительства удовлетворить.

Признать за Марковым К.М. право собственности на трехкомнатную квартиру № 32 (строительный), общей площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 123,2 кв.м., без учета коэффициента 121,50 кв.м., расположенную на 7 и 8 этажах незавершенного строительством жилого дома по адресу <адрес>».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пинчук С.В., объяснения представителя Андреенко Г.Ф. – Огиванова А.В., действующего по доверенности, поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя ООО АПРСФ «Содействие» - Долинской А.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Марков К.М. обратился суд с иском к ООО АПРСФ «Содействие» о признании права собственности на квартиру в объекте незавершенного строительства, указав, что 24.12.2004 года между ним и ООО АПРСФ «Содействие» был заключен договор № 19 о долевом участии в строительстве жилого дома <адрес>.

Предметом договора является участие истца в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, в доле, составляющей 123,2 кв.м. общей площади (трехкомнатная квартира в двух уровнях № 32 (строительный), 7-8 этаж). В соответствии с п.2.1. договора общая стоимость квартиры составляет 46 000 долларов по курсу ЦБ РФ на день оплаты, которые истец полностью оплатил застройщику.

Ответчик обязался выполнить комплекс работ по строительству дома, сдать дом Государственной комиссии в 4 квартале 2005 года и передать истцу в собственность квартиру по акту приема-передачи со всей необходимой документацией для регистрации права собственности.

Дом построен, однако, до настоящего времени ответчик не сдал его в эксплуатацию. В настоящее время ООО АПРСФ «Содействие» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Признание права собственности путем обращения в Арбитражный суд невозможно, поскольку начато удовлетворение требований кредиторов третьей очереди, определением Арбитражного суда Самарской области от 28.10.2011 года отказано в удовлетворении заявления ФНС России о применении при банкротстве ООО АПРСФ «Содействие» параграфа 7 «Банкротство застройщиков» Главы 9 «Особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц» Федерального закона от 26 октября 2002 года№ 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Ссылаясь на невозможность во вне судебном порядке зарегистрировать право собственности на построенный за счет собственных средств объект недвижимого имуществ, истец просил признать за ним право собственности на жилое помещение - трехкомнатную квартиру в двух уровнях № 32 (строительный) 7-8 этаж, общей площадью 123,2 кв.м., расположенную в объекте незавершенного строительства - жилом доме по адресу: <адрес>.

Судом постановлено изложенное выше решение, которое Незванова А.В. и представитель Андреенко Г.Ф. – Огиванов А.В., в апелляционных жалобах просят отменить, ссылаясь на наличие договора долевого участия на № 41 от 27.01.2005 года, заключенного между ООО АПРСФ «Содействие» и Незвановой А.В., Андреенко Г.Ф., предметом которого является спорная квартира, также они полагают, что договор, заключенный с Марковым К.М., является подложным, поскольку Марков К.М. не включен в реестр обманутых дольщиков и не является по потерпевшим по уголовному делу в отношении должностных лиц ООО АПРСФ «Содействие», ООО АПРСФ «Содействие» не представило подлинника договора и платежных документов.

Кроме того, суд не принял во внимание положение ст. ч.4 ст. 3 Закона Самарской области от 16.07.2007 года №13 –ГД « О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области

Заслушав лиц явившихся в заседание судебной коллегии, проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что 24.12.2004г. между ООО АПРСФ «Содействие» (застройщик) и Марковым К.М. (дольщик) заключен договор № 19 о долевом участии в строительстве жилого дома <адрес>, в доле, составляющей 123,2 кв.м. общей площади трехкомнатной квартиры в двух уровнях № 32 (строительный), 7-8 этаж.

В соответствии с п. 3.2. данного договора ответчик обязался выполнить комплекс работ по строительству дома и сдать дом Государственной комиссии в 4 квартале 2005 г. с обеспечением качества строительно-монтажных работ в соответствии со СНиП, предать истцу по акту приема-передачи в собственность указанную в договоре жилую квартиру и всю необходимую документацию для надлежащего оформления права собственности.

Истец обязался оплатить долю участия в строительстве в течение двух месяцев с момента заключения договора в размере 46 000 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день оплаты (п.п. 2.1., 2.2. договора).

Судом установлено, что истец выполнил свои обязательства по оплате доли участия в долевом строительстве жилого дома, оплатив застройщику 1287 231,80 руб. по курсу 27, 9833 руб. за один доллар США, что подтверждается исследованным в судебном заседании подлинником квитанции к приходному кассовому ордеру от 07.02.2005 года (к материалам дела приобщена его копия) и сведениями ЦБ РФ о курсе валют на 07.02.2005 года (л.д. 21-22).

В соответствии с техническим паспортом по состоянию на 31.07.2012 года доля истца соответствует трехкомнатной квартире, общей площадью с учетом прочей 123,20 кв.м. (с коэффициентом), общей площадью без учета прочей, рассчитанной в соответствии с жилищным законодательством, 121,50 кв.м., жилой площадью 71,20 кв.м., расположенной на 7 и 8. этажах жилого дома по адресу: <адрес>.

ООО АПРСФ «Содействие» в ходе судебного разбират6льства признало договор № 19 от 24.12.2004 года, заключенный с Марковым К.М., действительным, а также факт полной оплаты Марковым стоимости спорной квартиры.

Судом, также установлено, в настоящее время дом построен, дольщиками создано ТСЖ «<данные изъяты>».

Однако дом не сдан в эксплуатацию в установленном порядке, что препятствует истцу зарегистрировать право собственности на построенную квартиру.

Суд пришел к правильному выводу об отсутствии признаков самовольного строительства жилого дома по <адрес>.

Так из материалов дела следует, что 04.01.1998г. между Комитетом по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству «Старая Самара» (комитет) и ТОО Агропромышленная ремонтно-строительная фирма «Содействие» (дольщик) был заключен договор № К-102 о долевом участии в строительстве жилого дома <адрес>.

Дополнительным соглашением от 06.08.1998г. в договор № К-102 от 04.01.1996г. внесены изменения в части заказчика по проектированию строительства, каковым стал Департамент строительства и архитектуры администрации г. Самары.

09.01.2001 г. между Департаментом строительства и архитектуры администрации г. Самары (заказчик) и ООО АПРСФ «Содействие» (подрядчик) заключен Генеральный подряд № 39-д, в соответствии с которым ООО АПРСФ «Содействие» обязалось собственными и привлеченными силами и средствами построить жилой дом по <адрес>.

Постановлением Главы г. Самары от 16.08.2002г. № 368 Департаменту строительства и архитектуры администрации г. Самары предоставлен земельный участок в аренду без права выкупа, площадью 1596 кв.м. для организации площадки строительства и разрешено строительство жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес>.

Учитывая, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, построен на законных основаниях, истец оплатил долю в строительстве жилого дома в полном объеме, договор между истцом и застройщиком заключен в установленной законом письменной форме, подписан и признается обеими сторонами договора, на момент заключения договора закон не предусматривал его обязательной государственной регистрации, зарегистрированных прав на за иными лицами на спорную квартиру не имеется, суд обоснованно удовлетворил требования Маркова К.М.

Признал за Марковым К.М. право собственности на трехкомнатную квартиру № 32 (строительный), общей площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 123,2 кв.м., без учета коэффициента 121,50 кв.м., расположенную на 7 и 8 этажах незавершенного строительством жилого дома по адресу <адрес>.

При этом суд обоснованно признал несостоятельными доводы третьих лиц Незвановой А.В. и Андреенко ГФ. о их правах на спорную квартиру.

Из материалов дела следует, что действительно 27.01.2005 г. между ООО АПРСФ «Содействие» (застройщик) и Андреенко Г.Ф. и Незвановой А.В. (дольщики) заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома № 41, предметом которого является долевое участие в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> в доле, составляющей 123,08 кв.м. общей площади (трехкомнатная квартира в двух уровнях № 32 (строительный), 7-8 этаж).

Согласно п. 3.1. договора ООО АПРСФ «Содействие» обязалось завершить строительно-монтажные работы в срок до 4 квартала 2005г.

В дальнейшем, в связи с невыполнением застройщиком своих обязательств по договору и введением в отношении него конкурсного производства 27.08.2007 г. между Министерством строительства и ЖКХ Самарской области и ТСЖ «<данные изъяты>» был заключен договор № 1007 о предоставлении субвенции, согласно которому Министерство строительства и ЖКХ по исполнение Закона Самарской области № 13-ГД «О мерах по защите прав участников долевого строительства (обманутых дольщиков) на территории Самарской области» предоставило ТСЖ субвенцию за счет средств областного бюджета на завершение строительства жилого дома, в котором расположена спорная квартира.

Незванова А.В. была включена в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области за № 3441 от 03.12.2007 г., что подтверждается выпиской из реестра (л.д. 162, 163).

Согласно с п.п. 2.1., 2.2. договора долевого участия, заключенного ответчиком с Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф., дольщики обязались произвести оплату доли в размере 46 000 долларов США в течение 10 календарных дней после подписания акта государственной комиссии о сдаче указанного жилого дома в эксплуатацию.

Решением Самарского районного суда г. Самары от 16.02.2012 г., вступившего в законную силу 23.04.2012 г., в пункты 2.1., 2.2. договора, заключенного ответчиком с Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф., внесены изменения, в соответствии с которыми стоимость доли Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. составляет 6 154 000 руб., которые они обязаны оплатить застройщику ООО АПРСФ «Содействие» в течение 1 месяца со дня вступления в законную силу данного решения суда, путем внесения суммы в счет оплаты доли на расчетный счет ООО АПРСФ «Содействие».

При этом суд отказал Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. в признании права собственности на незавершенный строительством объект.

Судом установлено, что указанное выше решение суда в части оплаты стоимости доли в объекте незавершенного строительства Незванова А.В. и Андреенко Г.Ф. до настоящего времени не исполнили, в предоставлении отсрочки исполнения данного решения суда отказано определением Самарского районного суда от 22.08.2012 г.

В связи с чем, суд принял во внимание доводы ООО АПРСФ «Содействие» о том, что договор участия в долевом строительстве №41 от 25.01.2005г., заключенный между ООО АПРСФ «Содействие» и Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф., является расторгнутым.

В соответствии с ч. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно п.5.1. Договора № 41 от 25.01.2005г. в случае нарушения « Дольщиком сроков по оплате указанных в п. 2.2. настоящего договора, « Застройщик имеет право на одностороннее расторжение договора с обязательным уведомлением об этом «дольщика», а также имеет право на удержание 10 % от стоимости договора в качестве неустойки, связанной с таким расторжением договора. Датой расторжения договора в этом случае считается дата получения «Дольщиком» уведомления от застройщика.

С учетом решения суда, которым внесены изменения в п. 2.2. договора, срок оплаты по договору истек 24.05.2012 г. (решение суда вступило в законную силу 23.04.2012 г.).

Установлено, что уведомление о расторжении договора долевого участия в строительстве № 41 от 27.01.2005 года в одностороннем порядке в связи с нарушением дольщиками срока оплаты, Незванова А.В. получила 21.08.2012 года, а Андреенко Г.Ф. - 26.07.2012 года и 03.08.2012 года.

Данное обстоятельство подтверждается материалами дела и не оспаривается Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф.

Поскольку в силу ч. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, суд пришел к правильному выводу, что ООО АПРСФ «Содействие» не имеет обязательств перед Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. о передаче им в собственность спорной квартиры, а договорные обязательства между истцом Марковым К.М. и ООО АПРСФ «Содействие» не нарушают прав и законных интересов указанных лиц.

В связи с чем суд обоснованно не принял во внимание доводы Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. о подложности договора, заключенного между Марковым К.М. и ООО АПРСФ «Содействие».

Кроме того, из материалов дела следует, что в ходе судебного разбирательства судом исследованы подлинный экземпляр указанного договора и квитанция к приходно - кассовому ордеру от 7.02.2005года, копии указанных документов приобщены к материалам дела и заверены судом

Доводы апелляционных жалоб о подложности договора от 24.01.2004 года, а также о том, что суд необоснованно отказал в назначении судебно - технической экспертизы по вопросу давности составления договора, не могут быть приняты во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку стороны этого договора признают его заключение и исполнение, данный договор не нарушает прав и законных интересов Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф., поскольку у них нет договорных обязательств с застройщиком в отношении спорной квартиры.

Ссылка на положения ч.4 ст. 3 Закона Самарской области от 16.07.2007 года №13 –ГД « О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области», согласно которой, при наличии свободных (не выкупленных дольщиками) помещений объекта долевого строительства Правительство Самарской области заключает с обманутыми дольщиками (товариществами собственников жилья) договоры, предусматривающие передачу в собственность Самарской области части невыкупленных помещений. Такие договоры заключаются с обманутыми дольщиками (товариществами собственников жилья), которым до 1 января 2008 года за счет средств областного бюджета были выделены субсидии (субвенции) в размере, необходимом для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Расчет общего количества (общей площади) передаваемых в собственность Самарской области помещений осуществляется исходя из размера предоставленной за счет средств областного бюджета субсидии (субвенции) и рыночных цен на соответствующие объекты на момент их передачи в собственность Самарской области, в данном случае несостоятельна.

Суд обоснованно принял во внимание, то обстоятельство, что решением Самарского районного суда г. Самары от 16.02.2012 г., вступившим в законную силу 23.04.2012 г., Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. отказано в признании права собственности на спорный объект недвижимости.

Судом, данным решением в пункты 2.1., 2.2. договора, заключенного ответчиком с Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф., внесены изменения, в соответствии с которыми стоимость доли Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. составляет 6 154 000 руб., которые они обязаны оплатить застройщику ООО АПРСФ «Содействие» в течение 1 месяца со дня вступления в законную силу данного решения суда, путем внесения суммы в счет оплаты доли на расчетный счет ООО АПРСФ «Содействие».

Незванова А.В. и Андреенко Г.Ф. указанную оплату за не внесли до настоящего времени.

Решение суда основано на законе и фактических обстоятельствах дела, исследованных судом в установленном законом порядке и которым дана правильная оценка в из совокупности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Самарского районного суда от 14,02.2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Незвановой А.В. и представителя Андреенко Г.Ф. – Огиванова А.В., действующего по доверенности, без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи