Решение по делу № А76-23547/2009 от 30.11.2009

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Челябинск

30 ноября 2009 года                                   Дело № А76-23547/2009-23-621

     Резолютивная часть решения оглашена 23 ноября 2009 года

Полный текст решения изготовлен 30  ноября 2009 года

 Арбитражный  суд Челябинской области в составе  судьи Медведниковой Н.В., при ведении протоколасудебного заседания секретарем судебного заседания Лезиной А.В., рассмотрев  в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда Челябинской области по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского, 2,  каб.   613    дело по иску

Администрации г. Магнитогорска, ИНН  7446011940,   юридический адрес: 455044,  Челябинская область,  г. Магнитогорск,  пр. Ленина, д. 72 к

индивидуальному предпринимателю Савельеву Антону Анатольевичу, 11.08.1978 года рождения, уроженцу г.Магнитогорска, ИНН 744500164432,  адрес: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Труда, д. 19. кв. 41

о взыскании 698 770 руб. 98 коп.,

при участии в судебном заседании от истца  Яскей К.Н., действующего  на основании доверенности № ОДП 54/0747 от 19.02.09, сроком на один год,  ответчика Савельева А.А., действующего на основании свидетельства от 27.12.04,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Магнитогорска (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением  к индивидуальному предпринимателю Савельеву Антону Анатольевичу (далее – ответчик, ИП Савельев) о взыскании 698 770 руб. 98 коп., в том числе долга по арендной плате за период с 01.02.2008 по 30.11.2008 в сумме 367 774 руб. 20 коп., суммы неосновательного сбережения   с 01.12.2008  по 31.08.2009 -  330 996 руб. 78 коп.

В обоснование требований истец ссылался на ст.ст. 6, 15, 309, 424, 614, 1102, 1107  ГК РФ и факт неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды № 001-08 от 17.01.08, факт  пользования имуществом истца без законных оснований после расторжения указанного договора (л.д.4-6).

Ответчик в отзыве и письменных объяснениях иск не признал. Указал, что договор заключен с ним, как с физическим лицом, тогда как аренда муниципального имущества возможна лишь  организациями и индивидуальными предпринимателями на торгах. При заключении договора ему не были предъявлены правоустанавливающие документы на арендуемое помещение, в самом тексте договора  не указано, кто является собственником помещения. К договору не приложена заверенная копия доверенности на имя Сидоренко Виталия Николаевича, то есть, не понятны  его полномочия на подписание договора. Договор является незаключенным, поскольку   подписан без  технического паспорта, не подтверждена экспликацией и поэтажным планом площадь аренды  389,7 кв.м. Помещение передано в неудовлетворительном состоянии, поэтому была достигнута устная договоренность  будет учтена в последующем дополнительном соглашении. Ответчик произвел частичный ремонт помещения на сумму более 650 000 руб. Однако, дополнительное соглашение  по поводу этих затрат составлено не было. Поэтому ответчиком было принято решение не производить  оплату. Замки на помещении было сменены представителя администрации либо  домоуправления. Доступ ответчика к помещению прекращен. 23.10.2008 ответчиком получено уведомление о расторжении договора (л.д.69-71, 99).

В судебном заседании представители истца и ответчик поддержали доводы иска и отзыва.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив представленные  доказательства, арбитражный суд считает иск  подлежащим  удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между Администрацией, выступающей от имени муниципального образования «город Магнитогорск» (арендодатель) и  Савельевым Антоном Анатольевичем (арендатор) подписан договор аренды  № 001-08 от 17.01.2008 (далее – договор аренды) (л.д. 12-13). По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 1, расположенное по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск, ул. Уральская, д. 34, расположение – подвальное (с отдельным входом), площадь аренды 389,7 кв.м, цель использования имущества – офис (п.1.1). В соответствии  с п. 2.1 договор заключается на срок с 01.02.2008 по 31.12.2008. Согласно п. 4.1 арендатор обязан в течение действия договора аренды вносить арендную плату авансом до 1 числа следующего за текущим месяцем согласно п.п. 2.2, Приложения № 1 к договору, путем перечисления на расчетный счет, указанный в договоре. Размер арендной платы устанавливается в Приложении № 1 (п. 4.4). Расчет арендной платы производится с 01.02.2008 (п.4.6).

В приложении № 1 сторонами согласован размер арендной платы в месяц (л.д.14).

В приложении № 2 содержится акт приема-передачи нежилого помещения, согласованного в п. 1.1 договора (л.д.15)

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ  в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Жилой дом по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск, ул.Уральская, 34 передан в муниципальную  собственность муниципальному образованию  «город Магнитогорск», что подтверждается справкой № 65 от 30.09.2009 (л.д.66), распоряжением Челябинского областного комитета по управлению государственным имуществом от 06.06.1996 № 366, сводным актом передачи жилищного фонда, внутриквартальных сооружений, машин и оборудования с баланса АО «Магнитогорский металлургический комбинат» в муниципальную собственность города Магнитогорска от 06.06.1996, перечнем объектов жилого фонда, передаваемых в муниципальную собственность г. Магнитогорска АО «ММК», утвержденным постановлением главы администрации г.Магнитогорска от 28.05.1996 № 121-П, картой учета объекта муниципального жилищного фонда (л.д.66,90-96,73).

Из технического паспорта  на указанный жилой дом (л.д.27-78), технического описания объекта (л.д.97), следует, что в двухэтажном доме  имеется помещение № 1 - подвал общей площадью 389,7 кв.м, имеющий конторское назначение, состоящий из 22 помещений, в том числе: кабинетов, складов, подсобных и санитарно-технических помещений, коридоров.

Поскольку помещение находится в подвале жилого дома, оно также передано  в муниципальную собственность.

Отсутствие в договоре аренды указания на наличие права собственности муниципального образования на объект аренды и основания его возникновения не влечет  незаключенность договора, поскольку такое указание в силу ст. 606, 654 ГК РФ не является существенным условием договора аренды недвижимого имущества.

Ответчиком не представлено доказательств, опровергающих факт наличия права собственности муниципального образования на объект аренды.

С учетом изложенного судом отклоняется его довод о неподтверждении истцом этого права при заключении договора аренды.

В договоре аренды  указано расположение помещения, его площадь,  технические и  эксплуатационные характеристики. Аналогичные описания имеются в расчете  арендной платы,  акте приема-передачи помещения.

Из сопоставления описания объекта в договоре аренды с техническим паспортом на дом и техническим описанием объекта следует, что иного помещения с такими техническими и эксплуатационными характеристиками в доме нет. Поэтому  у сторон в момент заключения договора отсутствовала неопределенность относительно объекта, передаваемого в аренду. 

Ответчиком не представлено доказательств, опровергающих эти обстоятельства.

Поэтому судом отклоняется довод ответчика о несогласовании сторонами существенного условия об объекте аренды.

 Также судом отклоняется довод ответчика о заключении им договора как с физическим лицом, а не с индивидуальным предпринимателем. Из договора и технического описания объекта следует, что помещение имеет офисное, а не жилое  назначение. Ответчик имеет статус индивидуального предпринимателя. Доказательств, свидетельствующих, что указанное помещение арендовались им в личных бытовых целях, а не для использования в предпринимательской деятельности, суду не представлено. Более того, в отзыве и письменных объяснениях ответчик указывал на невозможность использования помещения в качестве  офиса.

Довод ответчика о необходимости заключения договора аренды путем проведения торгов  не подтвержден ссылками на нормы права и фактические обстоятельства.

Договор аренды заключен в соответствии с Положением "О  предоставлении в аренду объектов  муниципального нежилого фонда в городе Магнитогорске" утвержденным Постановлением Магнитогорского городского Собрания  депутатов  от 27 ноября 2002 г. N 156   (с изменениями от 25 декабря 2002 г., 28 мая 2003 г., 26 января, 21 декабря 2005 г.) (далее- Положение) Пункт 11 Положения предусматривает обязательные случаи проведения торгов. Обстоятельств,  указанных в этом пункте, ответчиком в отзыве и письменных возражениях не приведено.

Из договора аренды следует, что от имени арендодателя он подписан Сидоренко Виталием Николаевичем, действующим по доверенности № ОДП 54/3829 от 27.12.2006.

Из представленной суду доверенности (л.д.98) следуют полномочия указанного лицо на совершение такого рода сделок.

Кроме этого, ответчиком в порядке ст.ст. 166, 174 ГК РФ не заявлялось соответствующего иска о признании сделки недействительной по  основанию отсутствия полномочий у лица, подписавшего её от имени  истца.

Поскольку сторонами в установленной ст. 609 ГК РФ письменной форме  согласованы существенные условия договора аренды недвижимого имущества, имущество фактически передано арендатору, суд на основании ст.ст. 432, 606,608, 611, 654 ГК РФ оценивает договор аренды,  как заключенный.

В соответствии с п. 6.1 договор прекращает свое действие по окончании его срока действия, а также в случаях, указанных в п.6.6. Согласно п. 6.6  расторжение договора в одностороннем  порядке  осуществляется арендодателем на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ. При этом арендатор обязан в течение пятнадцатидневного срока после отправки арендодателем уведомления оплатить задолженность по арендной плате, неустойки (штраф, пени), устранить все иные нарушения договора и освободить имущество.

Из буквального толкования указанного условия договора следует, что право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке связано с имеющимися нарушениями со стороны арендатора, в частности, в виде задолженности по арендной плате.

23.10.2008 истец направил ИП Савельеву уведомление за № 01-35/4338  о расторжении договора в одностороннем порядке в связи с  ненадлежащим  исполнением обязательства по оплате за арендуемое помещение. Уведомление получено ответчиком 17.11.2008 (копия уведомления, почтового  на л.д.20,21).

Истцом за период с 01.02.2008 по 30.11.2008 начислена арендная плата в сумме 367 774 руб. 20 коп. (расчет на л.д.10-11). Расчет произведен по ставке, установленной договором в соответствии с Постановлением главы города Магнитогорска от 18.12.2007 № 9221-П  (л.д.39) и на основании Методики расчета арендной платы за использование нежилых помещений, находящихся в муниципальной казне города Магнитогорска,  утвержденной постановлением Магнитогорского городского собрания депутатов от 19.06.2002 № 91 (л.д.34-38).

Ответчиком правомерность расчета не оспорена.

Доказательств внесения арендной платы за указанный период ответчиком не представлено. В отзыве факт невнесения платежей им признан.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ  в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Поскольку односторонний отказ от исполнения договора предусмотрен договором, а также установлены основания досрочного расторжения – невнесение арендатором арендной платы,  договор с момента получения ответчиком уведомления является прекращенным.

В силу п. 6.4 и 6.6 договора его прекращение не влечет прекращение обязательства арендатора по внесению арендной платы за период до прекращения договора.

Поэтому на основании ст. 614 ГК РФ и п.4.1 договора суд приходит к выводу о том, что у  ИП Савельева имеется неисполненное обязательство по внесению арендной платы за период с 01.02.2008 по 30.11.2008 в сумме 367 774 руб. 20 коп.

Из акта приема-передачи помещения следует, что на момент  передачи оно требовало капитального ремонта  (л.д.15).

Однако этот факт не является обстоятельством, свидетельствующим о незаключенности договора, поскольку неудовлетворительное техническое состояние арендуемого помещения в силу ст.ст. 606, 612 и  616 ГК РФ не является препятствием для заключения  договора аренды, а влечет иные правовые последствия.

Доводы ответчика о  прекращении  обязательства по оплате в связи с произведением  им ремонта отклоняются судом, поскольку доказательств, подтверждающих факт проведения ремонтных работ и их стоимость, ответчиком не представлено,  встречные требования в порядке п. 2 ст.612, п.1 ст. 616 ГК РФ им не заявлялись. Письмо ответчика в адрес истца от 22.09.2009 (л.д.103) с просьбой заключить мировое соглашение не может быть оценено, как заявление о зачете встречных требований, поскольку в нем отсутствует  перечень работ, их относимость с категории  капитального ремонта,  стоимость, к нему не приложены подтверждающие эти факты документы.

Поэтому, руководствуясь положениями п.1 ст. 408, ст. 410 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что обязательство по внесению арендной платы ИП Савельева не прекращено, вследствие чего имеются основания для взыскания с него суммы долга  367 774 руб. 20 коп.

В уведомлении за № 01-35/4338  от 23.10.2008 истец предложил ответчику  в срок до 25.11.2008 освободить  арендуемое помещение, передать его по акту приема-передачи.

Согласно п. 3.2.11 арендатор обязан по истечении срока действия договора или в случае расторжения договора передать имущество в исправном состоянии с учетом нормального износа, оплатить (в случае наличия) долг по арендной плате, пеню и сдать имущество арендодателю по акту приема-передачи.

В соответствии с п. 3.1.2 договора  в случае расторжении  (прекращения) договора арендодатель обязан в течение десяти календарных дней с момента письменного обращения  арендатора принять по акту приема-передачи имущество от арендатора.

Согласно п.1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.  Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Поскольку ИП Савельев не исполнил обязательство по возврату истцу арендованного имущества, не предприняв в установленный договором срок после получения уведомления действий по направлению письменного обращения арендодателю по принятию имущества,   суд приходит к выводу, что имущество в период с  01.12.2008  по 31.08.2009 находилось в его пользовании.

Доводы ответчика о невозможности передачи имущества отклоняются судом, поскольку не подтверждены доказательствами.

Факт невозврата имущества влечет в силу ст.ст. 622 п.1, 1102 ГК РФ обязанность арендатора по оплате стоимости неосновательно сбереженных за счет арендодателя денежных средств в виде арендной платы за использование муниципального имущества без законных либо договорных оснований.

Размер неосновательного сбережения по расчету истца составил с 01.12.2008  по 31.08.2009 -  330 996 руб. 78 коп. (л.д.8-9).

Расчет суммы неосновательного сбережения правомерно произведен истцом в соответствии с требованиями п.2 ст. 1105 ГК РФ по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило – по ставке, установленной Постановлениями главы города Магнитогорска от 18.12.2007 № 9221-П, от 22.12.2008 № 11258  (л.д.39-42) для расчета арендной платы за использование муниципального имущества, находящегося в муниципальной казне г.Магнитогорска.

Доводы ответчика о неиспользовании помещения в указанный период не подтверждены доказательствами, поэтому отклоняются судом.

 Таким образом, требования истца  подлежат удовлетворению в полном объеме.

При подаче иска истец на основании п.п.1 п.1 ст.333.37 НК РФ был освобожден от уплаты государственной пошлины.

Уплате в соответствии с заявленной ценой иска на основании п.п.1 п.1 ст. 333.21 НК РФ подлежала государственная пошлина в сумме  13 487 руб. 71 коп.

В связи с тем, что исковые требования удовлетворяются,  в  соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины подлежат отнесению на  ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Савельева Антона Анатольевича в пользу Администрации г. Магнитогорска  долг 367 774 руб. 20 коп., неосновательное обогащение 330 996 руб. 78 коп., всего 698 770 руб. 98 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Савельева Антона Анатольевича  государственную пошлину в федеральный бюджет  13 486 руб. 71 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья                                                                                         Н.В. Медведникова

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.ru  или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.