Решение по делу № 2-2924/2017 ~ М-2065/2017 от 22.02.2017

Дело № 2-2924/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Вологда                                                                                     26 апреля 2017 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе судьи Юкиной Т.Л., при секретаре Репиной А.С., с участием представителя истца Бариновой М.Д. по доверенности Дьяковой Г.Н., ответчика Чернышевой Л.В., представителя ответчика ООО «ВладФинанс» по доверенности Шилова А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бариновой М. Д. и Чернышова И. С. к Чернышевой Л. В., Целищевой Л. С., Обществу с ограниченной ответственностью «ВладФинанс», Закрытому акционерному обществу «Ипотечные финансовые технологии», Обществу с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека», конкурсному управляющему Общества с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» Никееву А. П. о признании договора займа недействительным в части, признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности и сохранении права бессрочного пользования жилым помещением,

установил:

03 августа 2007 года между ЗАО «Ипотечные финансовые технологии» (займодавец) и Чернышевой Л.В., Целищевой Л.С. (заёмщики) заключён договор займа № в соответствии с условиями которого займодавец обязуется предоставить заёмщикам заём в размере 1 700 000 рублей целевым назначением – на ремонт жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, сроком на 180 месяцев, а заёмщики обязались вернуть сумму займа и уплатить причитающиеся проценты в сроки и порядке, предусмотренном договором.

Обеспечением надлежащего исполнения обязательств заёмщиков по договору займа является ипотека квартиры, находящейся по адресу: <адрес> (договор ипотеки № от 03 августа 2007 года).

Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, выданной первоначальному залогодержателю ЗАО «Ипотечные финансовые технологии».

На основании договора купли-продажи № от 28 июня 2007 года и акта приёма-передачи закладных № от 13 сентября 2007 года права по закладной переданы ООО «АТТА Ипотека» 13 сентября 2007 года.

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 26 июня 2012 года по гражданскому делу № с Чернышевой Л.В. и Целищевой Л.С. в солидарном порядке в пользу ООО «АТТА Ипотека» взыскана задолженность по договору займа № от 03 августа 2007 года в размере 2 981 472 рубля 37 копеек, обращено взыскание на квартиру по адресу: <адрес>, определён способ продажи – с публичных торгов.

В связи с тем, что торги по продаже указанной квартиры признаны несостоявшимися, нереализованное имущество (квартира по адресу: <адрес>) передано взыскателю ООО «АТТА Ипотека» на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 25 апреля 2015 года.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 января 2012 года по делу № ООО «АТТА Ипотека» признано несостоятельным (банкротом).

10 сентября 2015 года между ООО «АТТА Ипотека» и ООО «ВладФинанс» заключён договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого к последнему на основании Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26 октября 2002 года по результатам торгов перешло право собственности на ипотечные закладные с просрочкой обязательств от 121 дня и более, в том числе на квартиру по адресу: <адрес>.

Определением Вологодского городского суда Вологодской области от 01 марта 2016 года по гражданскому делу № произведена замена взыскателя с ООО «АТТА Ипотека» на ООО «ВладФинанс».

Мотивируя тем, что Баринова М.Д. и Чернышев И.С. сохранили право бессрочного пользования жилым помещением, договор займа заключён на крайне невыгодных условиях, в договоре купли-продажи не указаны лица, которые проживают в квартире, Баринова М.Д. и Чернышев И.С. обратились в суд с иском, в котором просили признать пункты 1.2, 1.3, 1.4 договора займа № от 03 августа 2007 года недействительным в части залога переходящего в ипотеку жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>; признать договор купли-продажи указанной квартиры от 10 сентября 2015 года недействительным, вернув стороны в первоначальное положение, прекратить право собственности ООО «ВладФинанс» на указанную квартиру и сохранить за истцами право бессрочного пользования данным жилым помещением.

В судебном заседании истцы Баринова М.Д. и Чернышев И.С. не присутствовали, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истца Бариновой М.Д. по доверенности Дьякова Г.Н. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объёме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Чернышева Л.В. в судебном заседании пояснила, что с исковыми требованиями она согласна.

Представитель ответчика ООО «ВладФинанс» по доверенности Шилов А.С. в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в возражениях.

Представитель ООО «АТТА Ипотека» - конкурсный управляющий ООО «АТТА Ипотека» Никеев А.П. в судебном заседании не присутствовал, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, направил в суд отзыв, в котором просил в удовлетворении иска отказать, рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик Целищева Л.С. и представитель ответчика ЗАО «Ипотечные финансовые технологии» в судебном заседании не присутствовали, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом.

Выслушав участников производства по делу, изучив материалы дела и оценив собранные по нему доказательства, суд пришёл к следующему.

В силу пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

В соответствии со статьёй 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Пунктом 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Из части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации также следует, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Вместе с тем, согласно статье 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ, действия положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», к названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применён пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» направлена на защиту жилищных прав граждан - бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, которые в момент приватизации данного жилого помещения имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24 марта 2015 года № 5-П; определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2011 года № 1091-О-О, от 21 декабря 2011 года № 1660-О-О, от 22 января 2014 года № 18-О, от 23 октября 2014 года № 2332-О и др.).

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В целях обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов, как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением. В качестве таких лиц могут выступать и бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Существенный характер данного условия предопределяет необходимость его согласования сторонами договора купли-продажи жилого помещения: по общему правилу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обременённый правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности даёт покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар, включая лиц, являющихся членами семьи прежнего собственника жилого помещения. (Постановление Конституционного Суда РФ от 24 марта 2015 года № 5-П)

Из приведённых норм следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нём проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключён, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. В связи с этим договор, не содержащий данное существенное условие, может быть признан незаключённым.

Из материалов дела следует, что на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от 05 апреля 2007 года в собственность Чернышевой Л.В. перешла квартира, находящаяся по адресу: <адрес>.

Право собственности Чернышевой Л.В. на указанную квартиру зарегистрировано 19 апреля 2007 года.

Согласно копии лицевого счёта № от 22 марта 2017 года и адресным справкам от 24 и 29 марта 2017 года в жилом помещении по адресу: <адрес> зарегистрированы с 16 января 1967 года Баринова М.Д. и Чернышева Л.В., с 01 октября 1986 года Чернышев И.С.

Баринова М.Д. и Чернышев И.С. представили заявления о согласии на приватизации указанной квартиры на имя Чернышевой Л.В., от участия в приватизации отказались, в договор приватизации просили их не включать.

Суд учитывает, на момент приватизации спорного жилого помещения истцы имели право пользования квартирой и в силу статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» они не могут быть признаны утратившими права пользования жилым помещением, так как сохраняют право бессрочного пользования этим жилым помещением. Таким образом, право бессрочного пользования Бариновой М.Д. и Чернышева И.С. жилым помещением является обременением, которое не может быть преодолено применением к данному спору положений пункта 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке», так как право пользования жилым помещением сохраняется за истцами независимо от оснований, послуживших причиной смены собственника данного помещения.

Материалы дела не содержат сведений о том, что Баринова М.Д. и Чернышев И.С. давали согласие на отчуждение спорной квартиры, принимали на себя обязательства по освобождению жилого помещения, или каким-либо иным образом выразили волеизъявление на отказ от своих прав пользования квартирой, не принимали участие при заключении договора займа и договора залога, не участвовали при вынесении решения об обращении взыскания на заложенное имущество, не извещались о производстве исполнительных действий судебным приставом-исполнителем.

Вместе с тем, сославшись на несоответствие договора купли-продажи указанному требованию, истцы обратились в суд с иском о признании договора недействительным. С учётом вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что истцами избран неверный способ защиты права, в связи с чем требования о признании договора купли-продажи от 10 сентября 2015 года недействительным, и производные от него требования о возврате сторон в первоначальное положение и прекращении права собственности ООО «ВладФинанс» на указанную квартиру удовлетворению не подлежат.

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Законодательного запрета на заключение договора ипотеки в отношении жилого помещения, в котором проживают лица, отказавшиеся от участия в приватизации, не имеется, в связи с чем требования о признании пунктов 1.2, 1.3, 1.4 договора займа № от 03 августа 2007 года недействительным в части залога переходящего в ипотеку жилого помещения удовлетворению не подлежат.

На основании пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжёлых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

По смыслу указанной правовой нормы с требованиями о признании сделки недействительной по основаниям статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации может обратиться сторона договора.

Истцы Баринова М.Д. и Чернышев И.С. не являлись стороной в указанном договоре займа и не вправе оспаривать его по основаниям, предусмотренным статьёй 179 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, судом не установлено оснований для признания указанного договора недействительным по признаку кабальности.

В соответствии с положениями статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Способы защиты гражданских прав установлены статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что ответчики, в том числе ООО «ВладФинанс», не предъявляют истцам требований о выселении, доказательств того, что права истцов на пользование спорной квартирой нарушаются, суду не представлено.

Обращаясь в суд с требованиями о сохранении за истцами право бессрочного пользования данным жилым помещением, Баринова М.Д. и Чернышев И.С. просят суд защитить их право, которое в настоящий момент не нарушено и, возможно, нарушено не будет.

Суд не принимает признание иска ответчиком Чернышевой Л.В., поскольку оно противоречит приведённым нормам права и нарушает права ООО «ВладФинанс».

С учётом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имеется.

Одновременно, суд полагает, что срок исковой давности истцами не пропущен, поскольку не имеется доказательств того, что они знали или должны были знать об оспариваемых договорах ранее января 2017 года. Злоупотребления правом в действиях истцов также не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении иска Бариновой М. Д. и Чернышову И. С. отказать в полном объёме.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья                                                                                                                     Т.Л. Юкина

Мотивированное решение изготовлено 28 апреля 2017 года.