Решение по делу № А27-11444/2009 от 30.09.2009

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Город Кемерово                                                                                 Дело № А27-11444/2009

30 сентября 2009 г.

Резолютивная часть объявлена 23 сентября 2009 г.

Полный текст решения  изготовлен 30 сентября 2009 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи  Ерохина А.В.,

при личном ведении  протокола судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя Третьякова Виктора Романовича, г. Кемерово

к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирь-Сервис», г. Кемерово

о взыскании 9 177 160,14 руб.

при участии :

от истца – Лякин В.Е., адвокат, дов. от 01.08.08, удостоверение,

от ответчика  – Янцен В.И., ген. директор, протокол № 5 общего собрания от 17.12.07, паспорт,  Карташов И.А., адвокат, дов. от 01.11.08, удостоверение,

у с т а н о в и л :

            индивидуальный предприниматель Третьяков Виктор Романович обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирь-Сервис» (далее также – Общество) о взыскании 7 551 634,38 руб. неосновательного обогащения (сбережения ответчиком собственных денежных средств), возникшего на стороне ответчика при пользовании без законных оснований в период  с 01.01.2007 по 20.07.2008 нежилым помещением, принадлежащим истцу на праве общей долевой собственности (размер доли 1/2), расположенным по адресу : г. Кемерово, Ленинский район, бульвар Строителей, 32, строение 3, общей площадью 441,8 кв.м., а также 1 432 643,08 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2007 до 30.06.2009.

            Размер неосновательного обогащения определен истцом за 220,9 кв.м., на основании Отчета ООО  «Центр оценки и экспертиз» № 17-06-2008 от 25.06.2008, согласно которому рыночная ставка арендной платы по указанному помещению на 23.06.2008 составляет 1834 руб. за один квадратный метр в месяц.

            В качестве правовых обоснований требований приведены ссылки на статьи 395, 1102, 1105 п. 2, 1107 п.2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В настоящем судебном заседании суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к рассмотрению заявление истца об увеличении суммы иска в части процентов до 1 625 525,76 руб. за период с 01.02.2007 по 23.09.2009.

Ответчик иск оспорил, изложил возражения в отзыве и в пояснениях к нему.

Считает, что до 01.04.2008, когда в судебном порядке был установлен порядок использования всем объектом сособственниками, Третьяковым В.Р. и Янценым Е.В., не существовало конкретных помещений, принадлежащих истцу, а с 23.04.2008 истец пользовался своими помещениями сам, передав их в аренду ООО «Монторем».

В связи с этим, полагает допустимым говорить об использовании Обществом не более 100 кв.м. из части помещений, принадлежащих истцу, и только в период с 01.04.2008 по 22.04.2008 (22 дня), а размер неосновательного обогащения возможным  определять исходя из ставки арендной платы в месяц 550 руб. за один квадратный метр, как это было предусмотрено в договоре аренды от 09.01.2007 № а-002/07 между сторонами, признанному арбитражными судами апелляционной и кассационной инстанций по делу № А27-7656/2007-1 незаключенным.

Не согласен с размером ставки арендной оплаты в 1834 руб., определенной в представленном истцом Отчете, со своей стороны представил письмо ООО «Вел-Аудит», согласно которому средняя величина рыночной арендной платы за один квадратный метр офисных помещений в Ленинском районе г. Кемерово за один месяц не превышает 645 руб.

Истцом представлены письменные возражения на отзыв ответчика в части размера неосновательного обогащения.

Заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Третьяков Виктор Романович зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 15.06.2004, в подтверждение чего ИМНС России по г. Кемерово выдано свидетельство серия 42 № 001924037.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 42 АВ 056041 от 09.03.2005 Третьякову В.Р. принадлежит на праве общей долевой собственности 1/2 доля в нежилом помещении по адресу : г. Кемерово, Ленинский район, бульвар Строителей, 32, строение 3, общей площадью 441,8 кв.м.

Вторым сособственником указанного объекта является Янцен Евгений Владимирович.

Решением мирового судьи судебного участка № 3 Ленинского района г. Кемерово от 01.02.2008 по делу № 2-5/08-3, вступившим в законную силу 01.04.2008, установлен порядок пользования сособственниками общим  нежилым помещением, а именно : определены конкретные помещения (кабинеты), предоставляемые во владение Третьякову В.Р. и Янцену Е.В.

До разрешения судебного спора о порядке пользования общим нежилым помещением между ИП Третьяковым В.Р. (арендодателем) и ООО «Сибирь-Сервис» (арендатором) был подписан договор аренды № а-002/07 от 09.01.2007, предусматривающий предоставление арендодателем арендатору в аренду помещения из 8 изолированных кабинетов, коридоров и мест общего пользования общей площадью 220,9 кв.м., расположенных по адресу : г. Кемерово, бульвар Строителей, дом 32, строение 3, на условиях внесения ежемесячной арендной платы в размере 550 руб. за один квадратный метр.

Арбитражным судом Кемеровской области рассматривалось дело   № А27-7656/2007-1 по иску ИП Третьякова В.Р. к ООО «Сибирь-Сервис» о признании указанного договора аренды недействительным.

Как следует из решения арбитражного суда от 23.01.2009 по указанному делу, Третьяков В.Р., обратившись с иском,  утверждал, что стороны договорились об аренде только 57,8 кв.м., а первый лист договора был изменен, но не оспаривал размер арендной платы, предложенный им самим. Суд счел иск недоказанным и отказал в его удовлетворении.

Арбитражный суд апелляционной инстанции (постановление от 31.03.2009) оставил решение суда первой инстанции без изменения, дополнительно установив, что при отсутствии в договоре аренды сведений, индивидуализирующих помещения, и отсутствия на момент подписания договора аренды соглашения о порядке  пользования общим имуществом сособственниками, договор аренды  № а-002/07 от 09.01.2007 не может считаться заключенным.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа  постановлением от 18.06.2009 судебные акты по делу оставил без изменения, согласившись с выводами судов первой и апелляционной инстанций. 

Установленные в постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2009 по делу № А27-7656/2007-1 обстоятельства, свидетельствующие о том, что договор аренды  № а-002/07 от 09.01.2007 между ИП Третьяковым В.Р. и ООО «Сибирь-Сервис» не заключен, являются в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ преюдициальными для настоящего дела и положены Третьяковым В.Р., среди иных, в основания заявленного иска о взыскании с Общества неосновательного обогащения и процентов за пользование чужим денежными средствами.

После того, как в судебном порядке был разрешен спор сособственников помещения,  ИП Третьяков В.Р. (арендодатель) заключил с ООО «Монторем» (арендатором) договора аренды №а-002/08 от 23.04.2008 в отношении принадлежащей ему по решению мирового судьи части помещения площадью 220,9 кв.м.

Истцом представлен передаточный акт к данному договору от 21.07.2008, как доказательство, подтверждающее момент окончания незаконного пользования Обществом помещениями истца.

Началом периода пользования истец определил 01.01.2007.

Разрешая спор по делу и отказывая в иске, арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1  статьи  1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно пункту 2 статьи  1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. 

Пунктом 2 статьи  1107 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.         

            Из цитированных норм Гражданского кодекса РФ следует, что необходимыми условиями для возмещения потерпевшему неосновательного обогащения (в  виде  сбережения приобретателем собственных денежных средств за пользование имуществом потерпевшего), рассчитанного по ставкам арендной платы являются : доказанность самого факта пользования приобретателем имуществом потерпевшего в определенный период; доказанность такого пользования без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований; доказанность размера неосновательного обогащения.

Суд полагает, что в настоящем деле не доказан факт пользования Обществом принадлежащими Третьякову В.Р. помещениями (220,9 кв.м.), составляющими ½ доли в общем помещении (далее – Доля) в период с 01.01.2007 по 20.07.2008.

Документ, подтверждающий передачу 01.01.2007 Третьяковым В.Р. Обществу своей Доли или самовольное занятие Обществом этой Доли с указанной даты, суду не представлен.

Признанный арбитражным судом по делу № А27-7656/2007-1 незаключенным договор аренды  № а-002/07 между ИП Третьяковым В.Р. и ООО «Сибирь-Сервис» датирован (подписан)  09.01.2007.

Данный договор аренды в силу признания его арбитражным судом незаключенным не может являться доказательством передачи Обществу и пользования Обществом на протяжении заявленного истцом периода  Долей.

Факт не использования Третьяковым В.Р. в рассматриваемый период Доли не означает, что всей его Долей и всегда пользовалось именно Общество.

Истец не доказал характер и цель пользования Обществом Долей, непрерывность этого пользования.

Следует отметить, что ответчик в пояснениях к отзыву не отрицает только пользование с 01.04.2008 и по 22.04.2008 частью помещений (не более 100 кв.м.), принадлежащих истцу в соответствии с решением мирового судьи мирового судьи судебного участка № 3 Ленинского района г. Кемерово от 01.02.2008 по делу № 2-5/08-3.

Поскольку истец не представил суду надлежащих и неопровержимых документальных доказательств передачи им Обществу в пользование всей его Доли, Общество не должно подтверждать факт не использования Доли и не обязано доказывать этот факт какими-либо документами (например, актом об освобождении помещений или актом о возврате помещений истцу). 

Истец не доказал, что Общество пользовалось Долей и после 23.04.2009, когда он подписал договор аренды №а-002/08 с ООО «Монторем».

То обстоятельство, что передаточный акт к этому договору датирован 21.07.2008 не свидетельствует ни о препятствиях со стороны Общества в пользовании помещениями Третьякова В.Р. обществом «Монторем», ни о собственном пользовании Обществом этими помещениями.

Доводы истца о том, что ООО «Сибирь-Сервис» не оспаривало пользование  помещениями Третьякова В.Р. при рассмотрении арбитражным судом дела № А27-7656/2007-1, не может быть принят судом во внимание. Как ответчик по настоящему делу Общество не связано с собственной  позицией при рассмотрении другого дела. В судебных актах по делу № А27-7656/2007-1 обстоятельства пользования Обществом помещениями, принадлежащими Третьякову В.Р., в период с 01.01.2007 по 20.07.2008 не установлены.

Суд также не может согласиться с размером неосновательного обогащения, требуемого истцом к взысканию.

В качестве доказательства этого размера истцом представлен Отчет № 17-06-2008 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный 25.06.2008 ООО «Центр оценки и экспертиз» (далее – Оценщик) и содержащий в заключении вывод о том, что рыночная стоимость размера арендной платы нежилого помещения общей площадью 441,8 кв.м., расположенного на 1-м и 2-м этаже монолитного 9-тиэтажного жилого дома по адресу : Кемеровская область,  г. Кемерово, бульвар Строителей, 32, строение 3, составляет на 23.06.2008 1834 руб. за квадратный метр.

Изучение содержащихся в указанном Отчете исследований показывает, что  Оценщик определял рыночную стоимость размера арендной платы нежилого помещения, исходя из анализа рынка коммерческой недвижимости на территории города Кемерово в 2007 и в 2008 гг., с использованием затратного, доходного и сравнительного подхода.

При этом значительная часть отчета посвящена исследованию рынка продажи помещений.

При анализе рынка аренды коммерческой недвижимости за 2007 год Оценщик указал, что средняя величина арендной платы за офисы в феврале-октябре находилась в границах 600-800 руб. за квадратный метр (стр. 23 отчета).

Далее Оценщик приводит прогноз развития рынка коммерческой недвижимости, проводит анализ рынка продажи административно-офисной недвижимости по состоянию на июнь 2008 г. на основании официальных данных, приведенных на сайтах в Интернете по трем агентствам недвижимости (стр. 28-29 Отчета). После чего, на стр. 30 Отчета Оценщик приводит собственное графическое изображение уровня размера арендной платы административно-офисных помещений, из которого (изображения) делает вывод о том, что максимальная величина арендной платы составляет 3500 руб. за квадратный месяц в месяц, минимальная – 100 руб. При этом Оценщик не дает никаких ссылок на источник информации, не приводит конкретных адресов объектов аренды, их площадей и других характеристик. Однако и без этих данных, если следовать жирной горизонтальной полосе Оценщика на изображении средняя величина арендной платы не превышает 900 руб., а по бульвару Строителей колеблется от 200 до 1250 руб. при средней величине 600-700 руб.

В дальнейших исследованиях Оценщик исходит из теоретических подходов (затратного и доходного), при которых собственник недвижимости должен учитывать текущую стоимость своих затрат и стремиться максимально быстро возместить инвестиции, вложенные в недвижимость.

По мнению суда, цена неосновательного обогащения, которую в соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ потерпевший вправе требовать от лица, неосновательно временно пользовавшегося его недвижимым имуществом, может, как вариант, определяться по реально сложившимся на рынке ставкам арендной платы при сдаче в аренду схожего недвижимого имущества (исходя из места положения объекта, его состояния, целевого назначения и т.п.),  а не по теоретически рассчитанным в интересах собственника ставкам.

Очевидно, что собственник объекта недвижимости заинтересован в извлечении максимального дохода от сдачи объекта в аренду, однако на рынке размер арендной платы формируется по иным критериям, в том числе предложением и спросом.   

Представленный истцом Отчет Оценщика не является обязательным или приоритетным доказательством для арбитражного суда, в силу ч. 5 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, и оценивается судом критически с учетом нижеизложенного.

 Как уже указано судом выше, в мотивировочной части решения арбитражного суда от 23.01.2009 по делу   № А27-7656/2007-1 установлено, что Третьяков В.Р. имел намерение сдать свою долю в помещении Обществу по цене 550 руб. за квадратный метр.

После даты подписания договора аренды № а-002/07, 09.01.2007, Третьяков В.Р.  не обращался к Обществу с предложениями о необходимости повысить размер арендной платы.

О том, что данный договор аренды не может считаться заключенным впервые сказано в постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2009 по делу № А27-7656/2007-1.

Относительно приложенного истцом к исковому заявлению договора аренды № а-002/08 от 23.04.2008 между ИП Третьяковым В.Р. (арендодателем) и ООО «Монторем» (арендатором) (о котором суд также указывал выше), содержащему условие о ежемесячной арендной плате в размере 1800 руб. за квадратный метр, суд учитывает пояснения представителя истца в настоящем заседании о том, что Третьяков В.Р. на тот момент был учредителем ООО «Монторем» и его директором (которым является и до настоящего времени).

Ответчиком представлена другая копия этого же договора аренды, в котором арендная плата в месяц установлена в размере 800 руб. Даная копия договора была направлена с сопроводительным письмом № 280 от 02.09.2008 обществом с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис» судье Федерального суда Ленинского района г. Кемерово Шабаеву В.Н.,  рассматривавшему  дело № 2-6-09 по иску Третьякова В.Р. к Янцену Е.В. о взыскании неосновательного обогащения за пользование недвижимым имуществом и процентов. Комментариев по поводу данного договора аренды представитель истца в заседании не привел.

В связи  с чем, представленный истцом договор аренды № а-002/08 от 23.04.2008, сторонами которого являются ИП Третьяков В.Р. и руководимое им ООО «Монторем», не принимается судом в качестве доказательства реальности рыночной стоимости размера арендной платы, установленной в Отчете Оценщика.

Поскольку в основания заявленного иска истцом положены обстоятельства неосновательности обогащения ответчика в сумме 7 551 634,38 руб., рассчитанной за период с 01.01.2007 по 20.07.2008 по ставке арендной платы 1834 руб. в месяц, суд не вправе рассмотреть требования истца по другим основаниям и установить иной возможный размер неосновательного обогащения на стороне ответчика.

Заявленное требование о взыскании суммы неосновательного обогащения удовлетворению не подлежит, что влечет отказ в иске о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Государственная пошлина относится на истца, подлежит довзысканию с учетом увеличения цены иска.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с  индивидуального  предпринимателя Третьякова Виктора Романовича - 14.11.1951 г.р., урож д. Куро-Искитим Кемеровского района Кемеровской области, зарегистрирован по месту жительства : г. Кемерово, б-р Строителей, 28/1-182, зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя ИФНС России по г. Кемерово 15.06.2004 - в доход федерального бюджета 963 руб. 80 коп. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока после его принятия и может быть обжаловано в пределах указанного срока в арбитражный суд апелляционной инстанции, вступившее в законную силу решение - в двухмесячный срок в арбитражный суд кассационной инстанции.

Судья                                                                                                            А.В.Ерохин