Решение по делу № 2-3088/2019 ~ М-3629/2019 от 29.10.2019

58RS0018-01-2019-003467-49                                                         № 2- 3088/19

     РЕШЕНИЕ

      Именем Российской Федерации

26 декабря 2019 года                                    г.Пенза

Ленинский районный суд г. Пензы

в составе председательствующего судьи Кузнецовой О.В.

при секретаре Куликовой М.А.

рассмотрев в помещении Ленинского районного суда г. Пензы в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лазарева Дмитрия Вячеславовича к Управлению муниципального имущества г. Пензы о признании расчета недействительным,

                УСТАНОВИЛ:

        Лазарев Д.В. обратился в суд с данным иском УМИ администрации г. Пензы указав, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, свидетельства о государственной регистрации права от 12.09.2019 №58 АБ 743519, он является собственником нежилого помещения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером Номер , находящегося по адресу: Адрес , с правом собственности на земельный участок на праве общей долевой собственности, согласно ст. ст. 39, 20 ЗК РФ, здание и земельный участок являются неразделимым. Основанием подачи иска является неправильно сделанный расчет арендной платы Управлением муниципального имущества г. Пензы и его обоснованность. Управление муниципального имущества г. Пензы 1 апреля 2019 года прислали увеличенный на 500% расчет арендной платы, который произведен с нарушением. Истец не согласен с начислением процентов по ставке рефинансирования на авансовый платеж. Он не пользуется деньгами УМИ, а платит на год вперед, поэтому проценты в расчете арендной платы лишние, или должны начисляться, если платеж просрочен. Не согласен с размером указанного участка в 151 кв.м в договоре аренды. Согласно свидетельству о государственной регистрации 58 АБ №743519 от 12 сентября 2014 года ему на праве общей долевой собственности принадлежит 108.8 кв.м. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав. В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С учетом положений статьи 23 Закона о регистрации и статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах. Выдача отдельных свидетельств о государственной регистрации права на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе отдельных выписок из ЕГРП на объекты недвижимости, составляющие общее имущество в многоквартирном доме, действующим законодательством не предусмотрена. Поэтому расчет земельного участка должен быть: 151 кв.м-108,8 кв.м=42,2 кв.м. Также истец не согласен с увеличением кадастровой стоимости участка (увеличен на 500%). 22 июня 2016 года Государственной Думой ФС РФ в окончательной редакции приняты законопроект «О государственной кадастровой оценке», а также законопроект № 985767-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части внесения изменений в положения Федерального Закона об оценочной деятельности. Согласно указанным законопроектам механизмы установления и оспаривания кадастровой стоимости будут существенно изменены. До 01 января 2020 года в сфере государственной кадастровой оценки устанавливается переходный период, в течение которого будут действовать положения, касающиеся оспаривания кадастровой стоимости. В соответствии с ФЗ № 360 от 03.07.2016 года в период с 2017 года по 2020 год (до появления государственных оценщиков) будут действовать следующие особенности применения кадастровой стоимости: в отношении всех объектов для целей налогообложения будет применяться кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 г.; при отсутствии на 01.01.2014 г. кадастровой стоимости применяется кадастровая стоимость объекта на 1 января того года, в котором такая оценка начала действовать впервые. Установление новой кадастровой стоимости «замораживается» с июля 2016 года по январь 2020 года. В отношении объектов недвижимости до 2020 года будет действовать кадастровая стоимость, установленная по состоянию на 1 января 2014 года, либо сниженная в установленном порядке, определенная после 1 января 2014 года без использования результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию на 1 января 2014 года, должна быть пересчитана с использованием сведений, существовавших на 1 января 2014 года. Для новых и измененных объектов недвижимости кадастровая стоимость устанавливается на основании результатов государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2014 года. Появляется возможность исправления системной ошибки (допущенной при определении кадастровой стоимости нескольких объектов). В отношении объектов недвижимости до 2020 года будет действовать кадастровая стоимость, установленная по состоянию на 1 января 2014 года, либо сниженная в установленном порядке. Поэтому кадастровая стоимость земельного участка должна быть неизменной до 2020 года. Истец обратился в УМИ с заявлением за разъяснением и пересчетом арендной платы согласно российскому законодательству. Получив ответ, считает, что его права были нарушены, и с данным расчетом арендной платы не согласен. Кроме того, он хочет оспорить право на земельный участок под его помещением, т.к. он принадлежит ему по праву общедолевой собственности, и целесообразность договора аренды с УМИ, т.к. он не может в полном объеме пользоваться помещением (производить ремонт и обслуживание), из-за людей, которые при бездействии УМИ самовольно захватывают землю, строя незаконные объекты недвижимости. Истец просил суд признать расчет от 1 апреля 2019 г. арендной платы недействительным, обязать УМИ произвести перерасчет арендной платы с учетом указанных недостатков, также просил суд рассмотреть возможность пользоваться своим помещением на земельном участке в праве общей долевой собственности (108 кв.м.), без подписания договора аренды.

        В ходе рассмотрения дела истец Лазарев Д.В. уточнил исковые требования к Управлению муниципального имущества г. Пензы и просил признать недействительными расчеты арендной платы в договоре № 10/17 от 12.01.2017 г. с даты заключения договора и до 06.09.2019 г.

        Истец Лазарев Д.В. в судебном заседании поддержал доводы и обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, и письменных уточнениях к нему. Просил удовлетворить исковые требования к Управлению муниципального имущества г. Пензы и признать недействительными расчеты арендной платы в договоре № 10/17 от 12.01.2017 г. с даты заключения договора и до 06.09.2019 г. (даты расторжения договора аренды), ввиду незаконного применения при расчете арендной платы измененной кадастровой стоимости земельного участка, ставки рефинансирования и площади земельного участка в размере 151 кв. м.

      Представитель ответчика Управления муниципального имущества г. Пензы - Мельникова Н.В., действующая на основании доверенности, просила исковые требования оставить без удовлетворения указав, что 12.01.2017 г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды № 10/17 земельного участка кадастровый номер Номер , площадью 151 кв.м. Постановлением    Правительства Пензенской области № 552-пп от 08.10.2015 г. утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов. Расчет    арендной платы    по указанному выше договору аренды определялся в    соответствии с Порядком, утвержденным Постановлением Правительства Пензенской области № 552-пп от 08.10.2015 г. В адрес истца в 2019 г. было направлено уведомление об изменении арендной платы с 01.01.2019 г., в связи с изменением кадастровой стоимости спорного земельного участка, и учтено изменение ключевой ставки Банка России. Также заявила о пропуске срока исковой давности, в соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ, поскольку истцу было известно об условиях заключаемого им договора аренды № 10/17 от 12.01.2017 г., в том числе о расчете арендной платы, с момента заключения договора аренды. Считает, что срок исковой давности    по требованию о признании расчетов арендной платы недействительным истек. Просила исковые требования оставить без удовлетворения.

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Исходя из требований ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

          Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

          В силу ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

          Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В судебном заседании установлено, что Лазареву Д.В. на праве собственности принадлежит складское помещение, литер Н, назначение: нежилое, общая площадь 108,8 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане: 11-13, адрес (местонахождение) объекта: Адрес , кадастровый номер Номер .

12.01.2017 г. УМИ администрации г. Пензы, арендодатель, с одной стороны, и Лазарев Д.В., арендатор, с другой стороны, заключили договор аренды под объектом недвижимости с множественностью лиц со стороны арендатора № 10/17. Согласно данному договору, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды совместно с другими собственниками (пользователями) здания, сооружения, именуемыми в дальнейшем соарендаторами, расположенного на этом земельном участке ( далее объект), земельный участок кадастровый номер Номер , площадью 6734 кв.м., ( из них Лазарев Дмитрий Вячеславович- 151 кв.м.), находящийся по адресу: Адрес , именуемый в дальнейшем «участок». Настоящий договор заключен на срок 49 лет с 10.11.2016 г. по 10.11.2065 г. Арендная плата начисляется с даты, указанной в акте приема - передачи земельного участка. Арендная плата за пользование участком составляет 6261, 52 рублей в год и 521,79 рублей в месяц. Расчет арендной платы является неотъемлемой частью настоящего договора. Арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия, изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих начисление размера арендной платы за пользование землей. Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется    ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды.

Расчет арендной платы за часть земельного участка площадью 151 кв.м., являющейся частью земельного участка общей площадью 6734 кв.м., по адресу: Адрес , кадастровый номер земельного участка Номер ,     производится по формуле: А = Ксзу х Кр, где А- величина арендной платы (руб.) – 2792387, 78, Ксзу – кадастровая стоимость земельного участка ( в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка), Кр- ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату заключения договора аренды земельного – 10 %.

Договор аренды № 10/17 от 12.01.2017 г. в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Адрес , площадью 151 кв.м., являющийся частью земельного участка общей площадью 6734 кв.м., с кадастровым номером Номер , заключенный между Управлением муниципального имущества администрации города Пензы и Лазаревым Д.В., прекратил свое действие 06.09.2019 г., что подтверждается соглашением о расторжении договора № 10/17 от 12.01.2017 г. аренды земельного участка по адресу: Адрес , от 04.10.2019 г.

Истцом Лазаревым Д.В. оплачена арендная плата по указанному выше договору аренды 27.01.2017 г. в размере 6261 рубль 52 коп., 13.11.2017 г. за период с 12.09.2014 г. по 11.01.2017 г. в размере 14892, 22 рубля; 17.01.2018 г. за 2018 г. в размере 6261,52 рубль; 16.01.2019 г. за 2019 г. в размере 6261, 52 коп., что подтверждается представленными истцом чек- ордерами, копии которых имеются в материалах дела.

Из пояснений истца следует, что он самостоятельно рассчитывал размер арендной платы и производил оплату.

Постановлением    Правительства Пензенской области № 552-пп от 08.10.2015 г. утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, согласно которому годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся    в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, рассчитывается по следующей формуле:    А = Ксзу х Кр, где А- годовой размер арендной платы, Ксзу – кадастровая стоимость земельного участка ( в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости относительно сведений о земельном участке); Кр- ключевая ставка Банка России, действующая на дату заключения договора аренды земельного участка.

Согласно п. 3.2 вышеуказанного Порядка при заключении договора аренды, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, уполномоченные органы    предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель на территории Пензенской области. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение. Изменение размера арендной платы в остальных случаях, связанных с изменением кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в соответствии с условиями договора    аренды, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Кроме того, п. 3.4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, установлено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 2.1 радела 2 настоящего Порядка, уполномоченные органы, предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением ключевой ставки Банка России, но не чаще чем один раз в год. При этом арендная плата    подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была изменена ключевая ставка Банка России.

Согласно информации Центрального банка Российской Федерации ключевая ставка с 16.09.2016 г. составляет – 10 %, 24.03.2017 г. -9,75 %, 28.04.2017 г.- 9, 25 %, 16.06.2017 г.- 9 %, 15.09.2017 г.- 8,50 %, 27.10.2017 г.- 8, 25 %, 15.12.2017 г.- 7, 75 %, 09.02.2018 г.- 7,50 %, 23.03.2018 г.- 7, 25 %, 14.09.2018 г.- 7,50 %, с 14.12.2018 г.- 7, 75 %.

Приказом Департамента государственного имущества Пензенской области № 673- пр от 26.11.2018 г. утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории «земли населенных пунктов, расположенных на территории Пензенской области, г. Пензы, в том числе, земельного участка с кадастровым номером 58:29:4005001:4,     в размере 15159648, 14 рублей. Истцом кадастровая стоимость спорного земельного участка не оспорена.

В адрес истца Лазарева Д.В. 01.04.2019 г. ответчиком направлен расчет арендной платы земельного участка с кадастровым номером 58:29:4005001:4,     с учетом кадастровой стоимости земельного участка в размере 15159648 рублей 14 коп. и применением ставки Центрального банка Российской Федерации в 7,75 %, в размере 26344, 79 рублей в год. Таким образом, расчет аренды земельного участка за спорный период,     произведен ответчиком, с    учетом изменения ключевой    ставки Банка России, а также    кадастровой стоимости спорного    земельного участка.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что вышеуказанный порядок расчета арендной платы утвержден Постановлением    Правительства Пензенской области № 552-пп от 08.10.2015 г., доводы истца о том, что при расчетах арендной платы за спорный период, необоснованно были применены ключевая ставка Банка России, а при расчете арендной платы с 01.01.2019 г. измененная    кадастровая стоимость спорного земельного участка, суд находит несостоятельными, основанными на неверном толковании норм действующего законодательства.

Согласно договору аренды № 10/17 от 12.01.2017 г., Лазареву Д.В. предоставлен на условиях аренды земельный участок кадастровый номер Номер , площадью 151 кв. м. Данный договор недействительным не признан. С учетом изложенного, доводы истца о том, что при расчете    арендной платы по договору аренды должен учитываться земельный участок, площадью 42,2 кв.м., суд находит несостоятельными.

При таких обстоятельствах, суд находит исковые требования о признании расчетов арендной платы земельного участка необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Кроме того, стороной ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности.

В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении    последствий    ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Истцу достоверно было известно об условиях заключаемого им договора аренда № 10/17 от 12.01.2017 г., в том числе о ставке арендной платы и ее расчете, с момента заключения договора аренды. С учетом изложенного, срок исковой давности    по требованию о признании    расчета недействительным истек 12.01.2018 г., что является    самостоятельным    основанием для отказа в удовлетворении данного иска.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Лазарева Дмитрия Вячеславовича к Управлению муниципального имущества г. Пензы о признании расчета недействительным - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд Пензы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                   О.В. Кузнецова

         В окончательной форме решение принято 09.01.2020 г.