Решение по делу № А54-1772/2010 от 14.10.2010

Арбитражный суд Рязанской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Рязань                                                                      Дело №А54-1772/2010

14 октября 2010 года                                                                                 С14

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 07 октября 2010 года.

Полный текст решения изготовлен 14 октября 2010 года.

Судья Арбитражного суда Рязанской области Бугаева Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Киселевой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования - Кораблинский муниципальный район Рязанской области, г.Кораблино Рязанской области

к индивидуальному предпринимателю Грачёву Сергею Сергеевичу, г. Кораблино Рязанской области

о расторжении договора аренды земельного участка № 877 от 28.09.1999, взыскании задолженности по арендной плате за землю в сумме 648191 руб. 19 коп. и неустойки в сумме 69971 руб. 17 коп.,

В судебном заседании 30.09.2010 объявлялся перерыв до 07.10.2010, о чем размещено объявление на официальном сайте Арбитражного суда Рязанской области в сети Интернет.

После перерыва судебное заседание продолжено.

при участии в судебном заседании:

от истца: Шатилов С.А., представитель по доверенности № 649 от 15.04.2010, удостоверение № 75 от 15.04.2009; Нефедкина Е.В., представитель по доверенности от 07.09.2010, паспорт;

от ответчика: Годин А.С., адвокат, доверенность от 20.05.2010, удостоверение № 628 от 28.11.2007;

установил: администрация муниципального образования - Кораблинский муниципальный район Рязанской области, г. Кораблино Рязанской области обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Грачёву Сергею Сергеевичу, г. Кораблино Рязанской области о расторжении договора аренды земельного участка № 877 от 28.09.1999, взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 01.04.2008 по 31.03.2010 в сумме 664691 руб. 19 коп. и неустойки за просрочку внесения платежей за период с 10.10.2008 по 10.04.2010 в сумме 69971 руб. 17 коп.

В последующем истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации уменьшил размер исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате до 648191 руб. 19 коп. в связи с частичной оплатой задолженности, а именно: 31.03.2010 - 3000 руб., 17.05.2010 - 3000 руб., 05.06.2010 - 2000 руб., 17.06.2010 - 2000 руб., 30.06.2010 - 2000 руб., 09.07.2010 - 2000 руб., 22.07.2010 - 2500 руб.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, пояснив, что индивидуальный предприниматель Грачёв С.С. неоднократно уведомлялся об изменении размера арендной платы в устном порядке, а также путем направления письменных уведомлений (№ 577 от 26.05.2006,  № 71 от 26.07.2006,  № 1509 от 20.12.2006, № 191 от 14.09.2009, № 1306 от 17.08.2009, № 348 от 04.03.2010). Также представитель истца указал, что Грачёв С.С. в судебном порядке (дела №№ А54-666/2007, А54-3350/2006) оспаривал акты органа местного самоуправления об изменении размера арендной платы, что свидетельствует о том, что ответчик знал о размере сумм, подлежащих оплате.

Представитель ответчика исковые требования не признал, указав на то, что администрация муниципального образования - Кораблинский муниципальный район Рязанской области не уведомляла ответчика об изменении размера арендной платы, вследствие чего он должен определяться исходя из размера земельного налога.

Изучив материалы дела и представленные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Из материалов дела судом установлено, что между Кораблинской городской администрацией (в настоящее время - Администрация муниципального образования - Кораблинский муниципальный район Рязанской области) (Арендодатель) и Грачёвым Сергеем Сергеевичем (Арендатор) 28.09.1999 был заключен договор аренды земельного участка №877 (далее - Договор), по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды на 15 лет земельный участок площадью 0,65 га, расположенный по адресу: г. Кораблино, ул. Зубковой (в районе центрального рынка), под размещение автостоянки.

Согласно условиям названного договора Арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату за право пользования Участком в размере земельного налога согласно прилагаемому к Договору Расчету арендной платы. Размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями Кораблинского районного Совета депутатов, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным извещением Арендатора (пункт 2.1. Договора).

Пунктом 2.2. Договора предусмотрено, что арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 2.1. Договора суммы до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года.

Как следует из представленной истцом Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.07.2010 №06/030/2010-595 и не оспаривается ответчиком, указанный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 28.10.2005.

Факт передачи Арендодателем и принятия Арендатором спорного земельного участка сторонами не оспаривается.

Ответчик, в нарушение условий договора, обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем администрация в письме от 17.08.2009 №1306 обратилась к ответчику с просьбой погасить задолженность по арендной плате за земельный участок. При этом Арендодатель предупредил, что в случае неуплаты задолженности администрация вынуждена будет обратиться в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Факт направления указанного письма в адрес ответчика подтверждается квитанцией Почты России от 18.08.2009, имеющейся в материалах дела.

В ответ на указанное письмо индивидуальный предприниматель Грачёв Сергей Сергеевич в заявлении от 27.08.2009 сообщил, что вносит арендную плату в соответствии с условиями договора в сумме земельного налога, а также указал на непредставление расчета суммы долга и сведений о примененных ставках земельного налога.

Письмом от 14.09.2009 №191 Комитет по управлению муниципальным имуществом Кораблинского района предоставил информацию о расчете задолженности по арендной плате за земельный участок на основании договора №877 от 28.09.1999 с приложением нормативных актов, в соответствии с которыми произведено начисление (копий решений Кораблинского районного Совета депутатов от 29.06.2007 №55 и от 10.06.2008 №32).

 По причине непогашения задолженности администрация вновь - в письме от 04.09.2010 №348 обратилась к ответчику с требованием об уплате задолженности по арендной плате и пеней.

Индивидуальный предприниматель Грачёв Сергей Сергеевич в ответном заявлении от 10.03.2010 указал на то, что задолженность по арендной плате, если таковая имеется, будет погашена после получения и анализа расчета суммы долга и пеней с указанием периода образования задолженности и нормативных актов, положенных в основу расчета, и акта сверки.

Ссылаясь на то, что в период с 01.04.2008 по 31.03.2010 за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в сумме 648191 руб. 19 коп. (с учетом уточнения), администрация  муниципального образования - Кораблинский муниципальный район Рязанской области обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности в указанной сумме и пеней, а также о расторжении договора аренды №877 от 28.09.1999 на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора от 28.09.1999 № 877 аренды земельного участка, подписанного сторонами, который по своей правовой природе является договором аренды и регулируется нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Истец исполнил свою обязанность по Договору, передал земельный участок ответчику в аренду. Факт передачи спорного земельного участка Арендодателем Арендатору не отрицается ответчиком.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

С 01.10.2006 порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся на территории муниципального образования - Кораблинский муниципальный район Рязанской области, юридическим и физическим лицам и порядок расчетов арендной платы, определяются в соответствии с Положением "Об аренде земельных участков и порядке расчета арендной платы на территории муниципального образования - Кораблинский муниципальный район", утвержденным решением Кораблинского районного Совета депутатов от 11.09.2006 №26 (далее - Положение).

В силу пункта 1.11. Положения арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования - Кораблинский муниципальный район на основании действующих ставок земельного налога и коэффициентов, утвержденных Кораблинским районным Советом депутатов Рязанской области.

Размер арендной платы подлежит перерасчету арендодателем в одностороннем порядке при изменении ставки земельного налога и коэффициентов по решению федеральных и региональных органов власти и органов местного самоуправления. Перерасчет осуществляется с месяца начала действия новых ставок и коэффициентов (пункт 1.12. Положения).

Пунктом 4.1. Положения установлена формула расчета арендной платы (Ап) за аренду земельного участка: Ап = Сзн х Ка х S, где: Сзн - ставка земельного налога; Ка - коэффициент вида деятельности арендаторов (Приложение № 1); S - площадь арендуемого земельного участка.

Ставка земельного налога определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно действовавшему до 01.01.2010 постановлению Администрации Рязанской области от 10.02.2003 № 27 "О кадастровой стоимости земель поселений на территории Рязанской области" кадастровая стоимость 1 кв.м земельного участка, арендуемого индивидуальным предпринимателем Грачёвым Сергеем Сергеевичем (кадастровый номер 62:06:001 06 03:0009), составляет 243 руб.

В соответствии с решением Кораблинского районного Совета депутатов №55 от 29.09.2005 налоговая ставка для земельного участка, арендуемого ответчиком, в 2008 году составляла 1,5 процента. Согласно решениям Совета депутатов муниципального образования - Кораблинское городское поселение Кораблинского муниципального района Рязанской области от 30.07.2008 № 53 и от 12.11.2009 № 57 налоговая ставка в Кораблинском городском поселении в 2009 и 2010 годах оставалась прежней и составляла 1,5 процента.

С 01.01.2010 постановлением Правительства Рязанской области №324 от 25.11.2009 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" кадастровая стоимость 1 кв.м земельного участка, арендуемого индивидуальным предпринимателем Грачёвым Сергеем Сергеевичем (кадастровый номер 62:06:001 06 03:0009), составила 355,54 руб.

Таким образом, ставка земельного налога за спорный земельный участок в 2008 и 2009 годах составила 3,645 руб. за кв.м (243 руб./кв.м х 1,5%), в 2010 году - 5,3331 руб. за кв.м (355,54 руб./кв.м х 1,5%).

Решением Кораблинского районного Совета депутатов от 29.06.2007 №55 с 01.07.2007 введена категория Арендатора - "Платные автостоянки" и для нее установлен коэффициент 5.0.

В дальнейшем размер арендной платы по Договору был пересмотрен в связи с тем, что решением Кораблинского районного Совета депутатов от 10.06.2008 №32 размер корректирующего коэффициента земель населенных пунктов для категории арендатора "Платные автостоянки" с 01.07.2008 увеличился с 5.0 до 15.0. 

Предъявляя Грачёву С.С. требование о взыскании 648191 руб. 19 коп. арендной платы и 69971 руб. 17 коп. пеней по договору от 28.09.1999 №877, Администрация произвела расчет арендных платежей за спорный период на основании вышеуказанного Положения с учетом изменений размера ставки земельного налога и коэффициента для определения базового размера арендной платы за землю в зависимости от вида деятельности Арендатора.

Возражая против исковых требований, индивидуальный предприниматель Грачёв Сергей Сергеевич указывает на то, что администрация муниципального образования - Кораблинский муниципальный район Рязанской области не уведомляла его об изменении размера арендной платы, вследствие чего арендная плата должна рассчитываться и оплачиваться исходя из ставки земельного налога. Учитывая внесенные в 2008-2010 годах арендные платежи, ответчик ссылается на отсутствие задолженности по договору №877 от 28.09.1999.

Данный довод ответчика подлежит отклонению судом, поскольку пункт 2.1. Договора предусматривает уведомительный порядок извещения Арендатора об изменении размера арендной платы в связи с принятием соответствующего решения Кораблинским районным Советом депутатов.

Указанный пункт Договора не противоречит пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Кроме того, решение Кораблинского районного Совета депутатов от 11.09.2006 №26 согласно имеющемуся в деле письму Администрации от 20.12.2006 №1509 было направлено ответчику заказной почтой 29.12.2006. Следовательно, порядок расчета арендной платы на территории муниципального образования - Кораблинский муниципальный район ответчику был известен (том 2 листы дела 3-4).  

Решения Совета депутатов муниципального образования - Кораблинский муниципальный район Рязанской области от 29.06.2007 № 55 и от 10.06.2008 № 32, повлекшие изменение размера арендной платы, были опубликованы для всеобщего сведения в газете "Кораблинские вести" № 77 от 30.06.2007, "Информационном бюллетене муниципального образования - Кораблинский муниципальный район Рязанской области" № 10 от 13.07.2007 и "Информационном бюллетене муниципального образования - Кораблинский муниципальный район Рязанской области" № 20 от 20.06.2008 соответственно.

Нормативные правовые акты, положенные в основу составленного истцом расчета арендной платы, недействительными в установленном законом порядке не признаны.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации). По общему правилу, только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации). Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На 01.01.2008 задолженность по арендной плате у ответчика перед истцом отсутствует, причем арендная плата за IIIи IV кварталы 2007 года, Iквартал 2008 года уплачена с применением в расчете коэффициента по виду деятельности Арендатора в размере 5.0. За период с 01.01.2008 по 31.03.2010 индивидуальный предприниматель Грачёв Сергей Сергеевич внес арендную плату за право пользования земельным участком не в полном объеме.

С размером внесенных индивидуальным предпринимателем Грачёвым Сергеем Сергеевичем арендных платежей за период аренды с 01.04.2008 по 31.03.2010 стороны согласны, что подтверждается подписанным в двустороннем порядке актом сверки взаиморасчетов по состоянию на 01.08.2010 (том 1 лист дела 138).

Задолженность по арендным платежам за период с 01.04.2008 по 31.03.2010 составила 648191 руб. 19 коп. Размер задолженности подтвержден расчетом истца, который судом проверен и признаны верным.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая изложенное и то, что до настоящего времени задолженность ответчика перед истцом по внесения арендной платы за период с 01.04.2008 по 31.03.2010 не погашена, доказательств надлежащего исполнения своего обязательства и полного погашения задолженности перед истцом ответчик в материалы дела не представил, образовавшаяся задолженность в размере 648191 руб. 19 коп. подлежит взысканию с ответчика в соответствии со статьями 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон, при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из материалов дела следует, что ответчиком нарушены существенные условия договора аренды №877 от 28.09.1999, более двух раз подряд не внесены арендные платежи в установленный Договором срок, истец в письме от 17.08.2009 №1306 предупреждал ответчика о расторжении Договора в случае неуплаты арендных платежей (том 1 лист дела 57).

Следовательно, требование о досрочном расторжении договора аренды №877 от 28.09.1999 является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Также истец просит взыскать с ответчика неустойку за просрочку внесения арендных платежей за период с 10.10.2008 по 09.04.2010 в сумме 69971 руб. 17 коп., из расчета 0,04% за каждый день просрочки.

 В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 2.5. Договора за неуплату арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Решением Кораблинского районного Совета депутатов от 10.06.2008 №32, вступившим в силу с 01.07.2008, установлено, что размер неустойки (пени) за неуплату в установленный срок арендной платы составляет 0,04 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки до погашения задолженности.

Поскольку ответчик не исполнил обязанность по внесению арендных платежей в сроки, установленные в Договоре, требование Администрации о взыскании с индивидуального предпринимателя Грачёва Сергея Сергеевича неустойки за период с 10.10.2008 по 09.04.2010 в сумме 69971 руб. 17 коп. является обоснованным.

Расчет истца проверен судом и признан верным.

Вместе с тем в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2007 №17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другие.

Поскольку предъявленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства вследствие установления её более высокого размера по сравнению с существующей ставкой банковского процента (7,75% годовых), подлежащая взысканию неустойка подлежит уменьшению до 34985 руб. 58 коп.

В остальной части требования о взыскании неустойки следует отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

При уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета её уменьшения.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, введенным в действие Федеральным законом от 25.12.2008 №281-ФЗ, истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

С учетом изложенного, расходы по государственной пошлине полностью относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход Федерального бюджета Российской Федерации.

Кроме того, из представленных в дело документов усматривается, что задолженность в сумме 13500 руб. была оплачена ответчиком после обращения истца в суд за защитой нарушенного права и принятия судом искового заявления к своему производству.

С учетом изложенного, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика от суммы 731662 руб. 36 коп., а также по требованию о расторжении договора, и подлежат взысканию в доход федерального бюджета Российской Федерации в сумме 17633 руб. 25 коп.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка № 877 от 28.09.1999, заключенный между Кораблинской городской администрацией и Грачёвым Сергеем Сергеевичем.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя Грачёва Сергея Сергеевича, 18.10.1965 года рождения, уроженца г. Кораблино Рязанской области, проживающего по адресу: Рязанская область, Кораблинский район, г. Кораблино, ул. Кирова, д. 11, в бюджет муниципального образования - Кораблинский муниципальный район Рязанской области 648191 руб. 19 коп. - задолженность, 34985 руб. 58 коп. - неустойку.

В остальной части иска отказать.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя Грачёва Сергея Сергеевича, 18.10.1965 года рождения, уроженца г. Кораблино Рязанской области, проживающего по адресу: Рязанская область, Кораблинский район, г. Кораблино, ул. Кирова, д. 11, в доход федерального бюджета Российской Федерации  17633 руб. 25коп.  - государственную пошлину.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                                                                           Н.В. Бугаева