Решение по делу № 33-869/2019 от 14.03.2019

Судья Муравьева М.М. Дело № 33-869

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

1 апреля 2019 года Судебная коллегия по гражданским делам Ивановского областного суда в составе

Председательствующего судьи Галактионовой Р.А.,

судей Щегловой Е.С., Рябцевой О.В.,

при секретаре Масюк С.М.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Рябцевой О.В.

дело по апелляционным жалобам представителя конкурсного управляющего АО «Гринфилдбанк» Петровой В.В. и Початовой Ирины Сергеевны

на решение Ивановского районного суда Ивановской области от 29 апреля 2015 года по искуДормидонтова Виктора Германовича к Початовой Ирине Сергеевне о расторжении договора купли -продажи земельного участка,

установила:

Дормидонтов В.Г. обратился в суд с иском к Початовой И.С. о расторжении договора купли -продажи земельного участка.

Исковые требования мотивированы тем, что 17 августа 2011 года между Дормидонтовым В.Г. и Початовой И.С. был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 13363 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по условиям которого Посатова И.С. купила указанный земельный участок за 3 454 201 руб. Согласно п.5 Договора указанная сумма подлежала оплате покупателем до 18 мая 2013 года. Дополнительным соглашением от 29 июля 2013 года стороны внесли изменения в пункт 5 договора и определили новый срок оплаты до 31 декабря 2015 года. Ответчик 23 октября 2012 года приняла решение о разделе земельного участка, в результате которого было образовано 5 земельных участков: 1)земельный участок, кадастровый номер №, площадью 2980 кв.м; 2) земельный участок, кадастровый номер №, площадью 4321 кв.м.; 3) земельный участок, кадастровый номер №, площадью 2859 кв.м.; 4) земельный участок, кадастровый номер №, площадью 1539 кв.м.; 5) земельный участок, кадастровый номер №, площадью 1664 кв.м. До настоящего времени Початова И.С. оплатила истцу стоимость одного земельного участка с кадастровым номером № в размере 499 200 руб. На момент подачи иска сумма задолженности по договору купли-продажи земельного участка от 17.08.2011 года составляет 2 955 001 руб. В связи с неисполнением Початовой И.С. обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости, 28 сентября 2018г. истец направил требование об их оплате, а также соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка в случае неоплаты, которое ответчиком оставлено без ответа. Поэтому истец просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 17 августа 2011 года, заключенный между Дормидонтовым В.Г. и Початовой И.С., в части продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №; прекратить право собственности Початовой И.С. на указанные земельные участки и передать Дормидонтову В.Г. право собственности на эти земельные участки.

Решением суда исковые требования Дормидонтова В.Г. удовлетворены в полном объеме.

С решением не согласны Початова И.С. и конкурсный управляющий АО «Гринфилдбанк» в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», в апелляционных жалобах указывают на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, ссылаясь на несоблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, на ненадлежащий способ защиты права, избранный истцом, на пропуск срока исковой давности, просят решение отменить. Конкурсный управляющий Банка просит исковое заявление оставить без рассмотрения, Початова И.С. в жалобе просит принять новое решение об отказе в иске.

Выслушав представителя конкурсного управляющего АО «Гринфилдбанк» Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» Присяжнюка Я.М. и Початову И.С., поддержавших жалобы, представителя Дормидонтова В.Г. Гущину И.В., возражавшую на жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Из обстоятельств дела следует, что по договору купли-продажи земельного участка от 17 августа 2011 г. Дормидонтов В.Г. продал Початовой И.С. земельный участок, площадью 13363 кв.м., с кадастровым номером №, категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для объектов жилой застройки, расположенный по адресу: <адрес>

Согласно п. 5 этого договора покупатель купил у продавца земельный участок за 3454 201 руб. и должен был оплатить указанную сумму путем перечисления денежных средств частями на расчетный счет продавца до 18 мая 2013 г. Согласно п. 6 договора, с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты покупателем стоимости земельного участка участок находится в залоге у продавца.

Переход права собственности на земельный участок от Дормидонтова В.Г. к Початовой И.С. зарегистрирован 13 сентября 2011 г.

При регистрации перехода права собственности на земельный участок Управлением Росреестра по Ивановской области была зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу Дормидонтова В.Г.

23.10.2012г. Початовой И.С. было принято решение о разделе земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в залоге у Дормидонтова В.Г.

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером № было образовано 5 новых земельных участков:

- земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 2980 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 4321 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 2859 кв.м.. расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 1539 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 1664 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

На каждый из вновь образованных земельных участков была зарегистрирована ипотека в пользу Дормидонтова В.Г. на срок с 13.09.2011г. по 18.05.2013г.

28.05.2013г. Початова В.Г. передала Дормидонтову В.Г. 499200 руб. в качестве полной оплаты стоимости земельного участка, с кадастровым номером №. При этом Дормидонтов В.Г. обязался снять залог с указанного земельного участка в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области.

10.10.2013г. Початова И.С. продала земельный участок с кадастровым номером № Болотовой А.Н.

Свои обязательства по оплате земельного участка в остальной части по договору купли-продажи от 17.08.2011г. Початова И.С. не исполнила.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что Початова И.С. не исполнила обязательств по оплате приобретенного у истца земельного участка, тем самым допустила существенное нарушение условий договора купли-продажи, что повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Поэтому суд пришел к выводу о том, что указанные обстоятельства в силу п/п 1 п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ являются основанием для расторжения договора купли-продажи.

Судебная коллегия с указанными выводами суда соглашается, находит их соответствующими нормам материального права и основанными на фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательствах.

В соответствии с п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашениям сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса РФ, положения о неосновательном обогащении подлежит применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Судом установлено и не отрицается самой Початовой И.С., что оплату по договору купли-продажи земельного участка от 17.08.2011г. в полном объеме она не произвела, выплатив Дормидонтову В.Г. 499200 руб., вместо предусмотренных договором 3454 201 руб.

Тем самым Початова И.С. допустила существенное нарушение условий договора купли-продажи, что повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. То обстоятельство, что Дормидонтов В.Г. не получил встречного исполнения в виде оплаты при отчуждении принадлежащего ему недвижимого имущества, судом обоснованно расценено как основание для расторжения договора.

Доводы апелляционных жалоб о том, что договор не может быть расторгнут, поскольку земельный участок с кадастровым номером № после его раздела снят с кадастрового учета и прекратил своё существование, как объект недвижимого имущества, судебная коллегия отклоняет, как необоснованные, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что раздел земельного участка с кадастровым номером № имел место с согласия Дормидонтова В.Г., которое было удостоверено 11.11.2011г. нотариусом Ивановского городского нотариального округа ФИО16

После прекращения права собственности Початовой И.С. на этот земельный участок вследствие его раздела, у ответчицы одновременно возникло право собственности на 5 образованных земельных участков в границах исходного земельного участка.

При этом в силу закона было сохранено обременение на эти участки в пользу Дормидонтова В.Г. в соответствии с условиями договора от 17.08.2011г. на срок по 18.05.2013г.

Таким образом, фактически предмет сделки купли-продажи - земельный участок с кадастровым номером № был по обоюдному согласию сторон преобразован путем раздела на 5 земельных участков, располагающихся в прежних границах.

Поэтому судебная коллегия разделяет позицию истца о том, что предмет сделки – земельный участок сохранился и при расторжении договора может быть возвращен в собственность истца.

Кроме того, из материалов дела следует, что Початова И.С., передавая Дормидонтову В.Г. 499200 руб., расплачивалась с истцом за земельный участок с кадастровым номером №, который был образован в результате раздела (т.1 л.д.15), что опровергает утверждение ответчицы о том, что вновь образованные участки не имеют отношения к предмету сделки от 17.08.2011г.

Поскольку один из образованных участков с кадастровым номером № был Початовой И.С. отчужден и за него Дормидонтов В.Г. получил денежные средства, суд обоснованно возвратил в собственность истца только оставшиеся четыре земельных участка.

Судебная коллегия также не соглашается с доводами жалоб о том, что Дормидонтовым В.Г. избран ненадлежащий способ защиты права.

Право выбора предусмотренных ст.12 Гражданского кодекса РФ способов защиты нарушенного права принадлежит истцу.

Дормидонтов В.Г. воспользовался предоставленным ст.450 Гражданского кодекса РФ правом на расторжение договора в связи с существенным нарушением ответчицей его условий, и у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении этих требований.

Судом установлено, что Початова И.С. длительное время не исполняет своих обязательств по оплате стоимости приобретенного земельного участка.

Ипотека в отношении образованных в результате раздела земельных участков в пользу Дормидонтова В.Г. была установлена на срок по 18.05.2013г. Поэтому довод жалобы конкурсного управляющего о том, что требования истца о взыскании задолженности по договору купли-продажи могли быть удовлетворены из стоимости заложенного имущества, не основан на фактических обстоятельствах дела.

Ссылки в жалобе конкурсного управляющего АО «Гринфилдбанк» на возможность Дормидонтова В.Г. требовать исполнения ответчицей обязательств по оплате стоимости земельного участка, судебной коллегией также отвергаются, поскольку из материалов дела следует, что Початова И.С. является должником по кредитным обязательствам перед АО «Гринфилдбанк» на сумму свыше 10 000000 руб. В отношении Початовой И.С. Арбитражным судом Ивановской области возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве).

Судебная коллегия находит необоснованными ссылки в жалобах на пропуск Дормидонтовым В.Г. срока исковой давности по заявленным им требованиям.

В соответствии с п.1 ст.196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п.2 ст.200 того же Кодекса по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В силу ст.203 того же Кодекса течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

В материалы дела истцом представлена ксерокопия дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка от 17.08.2011г., подписанное Дормидонтовым В.Г. и Початовой И.С. 29.07.2013г., в соответствии с которым стороны изменили срок оплаты по договору купли-продажи от 17.08.2011г., установив его – до 31 декабря 2015г.

Данное соглашение, как изменение условий договора от 17.08.2011г., не было сторонами зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ивановской области.

Между тем, судебная коллегия считает, что указанное соглашение может быть расценено как признание Початовой И.С. долга по договору от 17.08.2011г.

В связи с этим срок исковой давности по требованиям Дормидонтова В.Г. должен исчисляться с 31.12.2015г. В суд истец обратился 23.10.2018г., т.е. в пределах срока исковой давности.

При этом довод Початовой И.С. о том, что указанное дополнительное соглашение от 29.07.2013г. являет недопустимым доказательством, поскольку его подлинник истцом суду не представлен, судебной коллегией признается явно несостоятельным.

Из материалов дела № № по иску Дормидонтова В.Г. к Початовой И.С. и Початову А.С. о взыскании неосновательного обогащения, которые были исследованы судом первой инстанции, следует, что Дормидонтов В.Г. в 2014 году обращался с иском о взыскании с указанных ответчиков задолженности по договору купли-продажи земельного участка от 17.08.2011г. В материалы данного дела самой Початовой И.С. был представлен подлинник дополнительного соглашения к договору от 29.07.2013г., копия которого судом была заверена и приобщена к материалам дела. Подлинник указанного соглашения остался на руках у Початовой И.С.

Позицию представителя конкурсного управляющего АО «Гринфилдбанк» о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора судебная коллегия признает ошибочной, основанной на неправильном применении норм материального права.

Согласно п.2 ст.452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что 28.09.2018г. Дормидонтов В.Г. направил Початовой И.С. требование об оплате земельных участков в срок до 10.10.2018г. и предложил в случае невозможности погашения в полном объеме задолженности расторгнуть договор купли-продажи от 17.08.2011г. В данному требованию Дормидонтов В.Г. приложил соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

Указанное требование Початовой И.С. получено 3.10.2018г.

В суд с требованием о расторжении договора истец обратился 23.10.2018г., т.е. по истечении установленного в требовании срока.

Доводы жалобы конкурсного управляющего о том, что по отношению к требованию о расторжении договора в любом случае должен был применяться 30-дневный срок для урегулирования спора во внесудебном порядке, нельзя признать состоятельными, как противоречащие п.2 ст.452 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, при рассмотрении дела по существу в суде первой инстанции ответчица возражала против расторжения договора.

В связи с этим оснований для оставления иска без рассмотрения у судебной коллегии не имеется.

Доводы апелляционных жалоб о злоупотреблении правом со стороны истца также не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, поскольку с требованием о расторжении договора он обратился в пределах срока исковой давности и его требования справедливо признаны судом обоснованными.

Таким образом, суд первой инстанции правильно установил по делу юридически значимые обстоятельства, полно и всесторонне исследовал представленные сторонами доказательства, дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Поэтому принятое судом решение является законным, обоснованным и не подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ивановского районного суда Ивановской области от 24 декабря 2018 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя конкурсного управляющего АО «Гринфилдбанк» Петровой В.В. и Початовой Ирины Сергеевны – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: