Решение по делу № 3-207/2015 от 01.04.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июля 2015 года г. Екатеринбург

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Чирковой Т.Н.,

при секретаре Ким Р.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № 3-207/2015 по заявлению закрытого акционерного общества ( / / ) об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

ЗАО ( / / ) обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости:

земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью ( / / ), расположенного по адресу ..., в размере его рыночной стоимости ( / / ) рублей по состоянию на ( / / );

земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью ( / / ) расположенного по адресу ..., в размере его рыночной стоимости ( / / ) рублей по состоянию на ( / / ).

В обоснование рыночной стоимости земельных участков представлен отчет № выполненный ООО «( / / )», подтвержденный положительным экспертным заключением № от ( / / ), подготовленным ( / / )

Заявление мотивировано тем, что результаты государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером № в размере ( / / ) рублей и земельного участка с кадастровым номером № в размере ( / / ) рубля значительно завышены и нарушают права общества как собственника земельных участков и плательщика земельного налога.

Заявитель ЗАО ( / / ) заинтересованные лица "У", "Ф", "П", "А", заблаговременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в суд не направили.

В письменных возражениях на заявление, представленных суду, заинтересованные лица возражали против удовлетворения требований, указывая, что кадастровая оценка земельных участков была проведена в соответствии с требованиями законодательства, а отчет №, выполненный ООО «( / / )», не может быть признан достоверным. Кроме этого, "У", "Ф" полагают, что надлежащими заинтересованными лицами по настоящему делу не являются.

Руководствуясь частью 3 статьи 167, статьей 246 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть заявление в отсутствие участвующих в деле лиц.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статей 67 и 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Приведенные законоположения свидетельствуют о том, что отношения по государственной кадастровой оценке, в том числе и при установлении кадастровой стоимости, равной рыночной, имеют публично-правовую природу, а связанные с этими отношениями споры должны рассматриваться по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

Исходя из полномочий ( / / ), установленных в Положении, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, положений статей 24.13, 24.15, 24.20 Закона об оценочной деятельности, следует, что "У" обоснованно привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица и на него возложена обязанность по осуществлению организационных мероприятий по исполнению решения суда.

При этом, обязанность доказывания обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

Как видно из материалов дела, земельные участки с кадастровым номером №, общей площадью ( / / ), с кадастровым номером №, общей площадью ( / / ), расположенные по адресу ..., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование для производственных целей под клуб, под контору, поставлены на кадастровый учет ( / / ) и ( / / ), соответственно.

ЗАО ( / / ) является собственником данных земельных участков на основании договоров купли-продажи от ( / / ) и свидетельств о государственной регистрации права от ( / / ). Следовательно, на основании статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности заявитель имеет право оспаривать кадастровую стоимость этих земельных участков.

Постановлением Правительства Свердловской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области» № 695-ПП от 07 июня 2011 года по состоянию на 01 января 2010 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере ( / / ) рублей, земельного участка с кадастровым номером № - в размере ( / / ) рубля.

Заявление ЗАО ( / / ) от ( / / ) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении ( / / ) к рассмотрению не было принято.

В обоснование требований заявитель представил отчет ООО «( / / )» № от ( / / ), выполненный оценщиком Грибановой М.С., которым по состоянию на ( / / ) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере ( / / ) рублей, земельного участка с кадастровым номером № - в размере ( / / ) рублей. Отчет подтвержден положительным экспертным заключением № от ( / / ), подготовленным ( / / ).

По ходатайству ЗАО ( / / ) была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату оценки, производство которой было поручено эксперту ООО «( / / )» Топал Е.Г.

В соответствии с заключением эксперта № от ( / / ), выполненным экспертом Топал Е.Г., по состоянию на ( / / ) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет ( / / ) рублей, земельного участка с кадастровым номером № - ( / / ) рублей.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в данной статье.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное.

Из положений статьи 11 названного закона следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки.

Проанализировав отчет ООО «( / / )» № от ( / / ), суд приходит к выводу, что он не отвечает этим требованиям.

Как следует из отчета, расчет рыночной стоимости объектов был проведен в рамках сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж.

В нарушение пунктов 14, 22 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (далее по тексту ФСО № 1) достоверные сведения, позволяющие определить, по каким критериям произведен отбор именно указанных в нем земельных участков для сравнения с участками заявителя в качестве аналогов, в отчете отсутствуют, как и обоснование отказа от использования других единиц сравнения.

Кроме этого, по объектам-аналогам для сравнения использована не рыночная стоимость (цена предложения объектов на открытом рынке), а кадастровая стоимость этих земельных участков, установленная решениями Арбитражного суда Свердловской области. Следовательно, информация, используемая при проведении оценки, не отвечает требованиям пунктов 4 и 19 ФСО № 1.

Изложенное подтверждает несоответствие отчета принципам обоснованности, однозначности, достаточности и проверяемости (пункт 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» № 3).

Анализ положительного экспертного заключения № от ( / / ), подготовленного ( / / ) позволяет сделать вывод о том, что при проведении экспертизы отчета не была осуществлена совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также достаточности и достоверности используемой информации в нарушение пункта 11 ФСО № 1.

При таких обстоятельствах указанная в отчете ООО «( / / )» № № от ( / / ) итоговая величина рыночной стоимости земельных участков не может быть признана достоверной для установления кадастровой стоимости.

Оценив заключение эксперта № от ( / / ), суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Оно основано на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит обоснование выбранных экспертом методов исследования, описание исследуемого объекта и объектов-аналогов, экспертом применены корректировки и другие необходимые сведения, выполненные расчеты соответствуют применяемым методам и подходам.

При проведении исследования эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, применил сравнительный подход методом сравнения продаж и доходный подход методом остатка. В качестве аналогов объекта оценки экспертом взяты объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.

Источником информации, использованной экспертом, явились данные открытого издания (журнал «Есть вариант»), где в режиме свободного доступа размещаются сведения о публичных офертах.

В расчет стоимости сопоставимых объектов экспертом внесены корректировки, учитывающие отличие объекта оценки от объектов сравнения: на состав передаваемых прав и условия сделки, на площадь, на местоположение и на разрешенное использование.

В рамках доходного подхода произведен расчет затрат на создание объектов капитального строительства, расчет стоимости воспроизводства или замещения с учетом износа, расчет чистого операционного дохода от использования единого объекта недвижимости с определением рыночной стоимости арендной платы, на основании которых произведен расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, и его стоимости.

Для получения итоговой стоимости объекта оценки в соответствии с ФСО № эксперт осуществил согласование результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки с целью определения преимуществ и недостатков каждого из них и выработки единой стоимостной оценки.

Каких-либо доказательств недостоверности заключения эксперта № от ( / / ), вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, не представлено.

При таких обстоятельствах с учетом требований части 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации суд полагает, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть определена на основании заключения судебной экспертизы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

заявление закрытого акционерного общества ( / / ) об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью ( / / ), расположенного по адресу ..., в размере ( / / ) рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на ( / / ), на период с ( / / ) и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью ( / / ), расположенного по адресу ..., в размере ( / / ) рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на ( / / ), на период с ( / / ) и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать ( / / ).

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей жалобы через Свердловский областной суд.

Решение в окончательном виде изготовлено 31 июля 2015 года.

Судья Т.Н. Чиркова