Решение по делу № 2-3101/2018 от 05.12.2018

            РЕШЕНИЕ
         ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Самара 05.12.2018 года

Мировой  судья судебного участка №12 Кировского судебного района г.Самара Самарской области Хурина Е.В.,

при секретаре Саловой М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3101/18 по иску Лидовского <ФИО1> к ТСЖ «Калина» о признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Лидовский <ФИО> обратился в суд с указанными исковыми требованиями, мотивируя тем, что <ДАТА2> между ним и ТСЖ «Калина» (далее ответчик) был заключен договор купли-продажи помещения с отсрочкой платежа. По данному договору он приобрел в собственность нежилое помещение, площадью 2,8 кв.м., состоящее из комнаты <НОМЕР>, расположенное на техническом (15) этаже в 1 подъезде дома по адресу: <АДРЕС>, г. <АДРЕС>, ул. <АДРЕС>, д. <АДРЕС>, представляющее собой обособленное помещение, образованное из мест общего пользования с отдельным входом. Данное нежилое помещение было образовано из мест общего пользования, соответственно данное нежилое помещение в силу норм гражданского законодательства РФ принадлежало ранее всем собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности, как общее имущество здания. В связи с этим решение о продаже ему данного нежилого помещения было принято всеми собственниками квартир и помещений в многоквартирном доме по адресу: <АДРЕС>, <АДРЕС>, <АДРЕС>, ул. <АДРЕС>, д. <АДРЕС>, что подтверждается Протоколом общего собрания собственников квартир и помещений в доме по адресу: г. <АДРЕС>, ул. <АДРЕС>, д. <АДРЕС>. <АДРЕС>, д. <АДРЕС> <НОМЕР> от <ДАТА>. Согласно данного протокола общего собрания собственников квартир и помещений были приняты решения: - исключить из состава общего имущества многоквартирного дома по адресу: <АДРЕС>, г. <АДРЕС>, ул. <АДРЕС>, д. <АДРЕС>, техническое (нежилое) помещение площадью 389,4 кв.м., состоящее из комнат № <НОМЕР>, <НОМЕР>, расположенное на техническом (15) этаже в 1 подъезде дома; - заключить договор купли-продажи технического (нежилого) помещения площадью 389,4 кв.м., состоящего из комнат <НОМЕР>, <НОМЕР>, расположенного на техническом (15) этаже в 1 подъезде дома по адресу: <АДРЕС>, г. <АДРЕС>, ул. <АДРЕС>, д. <АДРЕС>, по стоимости 1 934 149 рублей, цена за квадратный метр - 4 967 рублей, стоимость определена на основании заключения по оценке <НОМЕР>, изготовленного ООО «Центр недвижимости»; - установить порядок оплаты по договорам купли-продажи: безналичным путем на расчетный счет ТСЖ «Калина» в течение 5 календарных дней с момента регистрации права собственности на помещение в Управлении Росреестра по Самарской области на имя покупателя; - делегировать полномочия на право заключения и подписание договоров купли-продажи помещений председателю правления ТСЖ «Калина» Юшкевичу <ФИО3>. Согласно условий договора купли-продажи помещения с отсрочкой платежа (п. 4) и условий принятого решения на общем собрании собственников квартир и помещений в доме по адресу: г. <АДРЕС>, ул. <АДРЕС>, д. <АДРЕС>. <АДРЕС>, д. <АДРЕС> <НОМЕР> от «<ДАТА>, установлена стоимость продажи Лидовскому <ФИО> нежилого помещения в размере 13 908 рублей, 4 967 рублей за квадратный метр. Согласно условий договора купли-продажи помещения с отсрочкой платежа (п. 4) и условий принятого решения на общем собрании собственников квартир и помещений в доме по адресу: г. <АДРЕС>, ул. <АДРЕС>, д. <АДРЕС>/ул. <АДРЕС>, д. <АДРЕС> <НОМЕР> от «<ДАТА>, установлено, что Покупатель обязуется произвести оплату стоимости помещения путём перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца после осуществления регистрации перехода права собственности на помещение на имя Покупателя в Управлении Росреестра по Самарской области. <ДАТА2> он и председатель правления ТСЖ «Калина» Юшкевич <ФИО3> подписали договор купли-продажи помещения с отсрочкой платежа и предоставили данный договор на регистрацию перехода права собственности на вышеуказанное нежилое помещение в Управление Росреестра по Самарской области. <ДАТА5> Управлением Росреестра по Самарской области ему было выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации прав <НОМЕР>. Исходя из данного уведомления следует, что он в настоящее время не может осуществить действия по регистрации перехода права собственности на приобретенное им нежилое помещение, т.к. ответчик изначально не осуществлял действия по первичной регистрации права собственности на все общее имущество, расположенное в здании, включая приобретенное истцом помещение. При его обращении к ответчику с вопросом, в связи с чем, ответчик не осуществлял действия по первичной регистрации прав собственности на все общее имущество, расположенное в здании, включая приобретенное им помещение, было пояснено, что изначально все общее имущество, расположенное в здании, включая приобретенное истцом помещение, принадлежит ответчику на праве собственности в силу закона и ответчик регистрировать данное право в Управлении Росреестра по Самарской области, не обязан. В настоящий момент из-за того, что ответчик изначально не осуществлял действия по первичной регистрации права собственности на все общее имущество, расположенное в здании, включая приобретенное им помещение, в Управлении Росреестра по Самарской области, и в настоящее время это делать не намерен, истец не имеет возможности по не зависящим от него обстоятельствам осуществить действия по регистрации перехода права собственности на приобретенное  нежилое помещение. Хотя фактически вышеуказанное нежилое помещение <ДАТА2> было передано Лидовскому <ФИО> по передаточному акту, в настоящее время находится в его пользовании и он уже начал нести бремя его содержания, что подтверждается справкой, выданной ответчиком. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого не известен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по основаниям, предусмотренным законом. В силу ч. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, в результате исполнения договора купли-продажи истец должен приобрести право собственности на вышеуказанный объект недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Исходя из п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В соответствии с п. 2 ст. 35 Конституции РФ за каждым гражданином признается право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им. В соответствии со ст. 213 ГК РФ в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам. В соответствии с ч. 1 ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним», права на недвижимое имущество, установленное решением суда, подлежит государственной регистрации на общих основаниях. Регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. Фактически из-за того, что ответчик изначально не осуществлял действия по первичной регистрации права собственности на все общее имущество, расположенное в здании, включая приобретенное истцом помещение, в Управлении Росреестра по Самарской области, и в настоящее время это делать, не намерен, он не имеет возможности по не зависящим от него обстоятельствам осуществить действия по регистрации перехода права собственности на приобретенное им нежилое помещение и оформление во внесудебном порядке его права собственности не представляется возможным. В то же время указанные помещения созданы в соответствии с требованиями указанными в пункте 1 ст. 218 ГК РФ, а именно с соблюдением закона и иных правовых актов, следовательно, являются объектом гражданских прав, на которое может быть признано право собственности. Следовательно, согласно ст. 11, 12 ГК РФ, истец вправе обратиться в суд с требованием о признании права собственности за Лидовским <ФИО> на нежилое помещение, площадью 2,8 кв.м., состоящее из комнаты <НОМЕР>, расположенное на техническом (15) этаже в 1 подъезде дома по адресу: <АДРЕС>, г. <АДРЕС>, ул. <АДРЕС>, д. <АДРЕС>. Согласно технического паспорта на нежилое помещение, состоящее из комнаты <НОМЕР>, расположенное на техническом (15) этаже в 1 подъезде дома по адресу: <АДРЕС>, г. <АДРЕС>, ул. <АДРЕС>, д. <АДРЕС>, изготовленного ООО «Поволжское региональное БТИ» установлено, что нежилое помещение имеет следующие площади: общая площадь помещения 2,8 кв.м., из нее основная площадь 2,8 кв.м.

Ссылаясь на данные обстоятельства, Лидовский <ФИО> просил признать за ним право собственности на нежилое помещение, общей площадью помещения 2,8 кв.м., из нее основной площадью 2,8 кв.м., состоящее из комнаты <НОМЕР>, расположенное на техническом (15) этаже в 1 подъезде дома по адресу: <АДРЕС>, г. <АДРЕС>, ул. <АДРЕС>, д. <АДРЕС>.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца Ключников <ФИО> на основании доверенности <НОМЕР> <НОМЕР> от <ДАТА6> исковые требования поддержал по основаниям указанным в иске, просил их удовлетворить. Пояснил, что ТСЖ «Калина» является исполнителем воли собственников дома, которые приняли решение об исключении помещений из состава общего имущества. Имеется правовая коллизия, поскольку первичное право собственности нельзя узаконить ни за собственниками дома, ни за ТСЖ «Калина», это возможно только по договору купли-продажи, который в данном случае имел место по решению собрания собственников. 

Представитель ответчика ТСЖ «Калина» в лице председателя Юшкевича <ФИО> исковые требования признал, по основаниям, указанным в отзыве, не возражал против их удовлетворения, пояснил, что изначально по проекту в данном нежилом помещении должен был быть мусоропровод, но потом застройщик от него отказался, и эти помещения остались. Потом уже нежилые помещения продавались как кладовки жильцам, а на техническом этаже нежилые помещения были не проданы, в помещении отсутствуют какие-либо коммуникации, относящиеся к общему имуществу дома. ТСЖ «Калина» не осуществляло действий по первичной регистрации права собственности на все общее имущество, расположенное в многоквартирном доме, включая приобретенное Лидовским <ФИО> помещения, так как изначально все общее имущество, расположенное в здании является общедолевой собственностью и в силу закона ТСЖ «Калина» регистрировать данное право в Управлении Росреестра по Самарской области не обязано. Решение о продаже нежилого помещения истцу было принято всеми собственниками квартир и помещений в многоквартирном доме. Протокол общего собрания был отправлен ими <ДАТА7> для проверки в ГЖИ, которое проверяет документы и если что-то неправильно, то они отменяют проведенное общее собрание. Собрание проведено с соблюдением закона, кворум был, решение собрания собственников, которое является высшим органом управления домом, не оспаривалось и не оспорено. До проведения собрания было подготовлено технико-экономическое обоснование продажи техэтажей и подвалов, в котором указана экономия собственников дома по оплате содержании указанных нежилых помещений при исключении помещений из состава общего имущества, что было доведено до сведения собственников.

Представители третьих лиц Управление Росреестра по Самарской области, ГЖИ в судебное заседание не явились, извещались своевременно и надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.2 ст.218 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст.551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.    

В силу п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ч.1 ст.44 ЖК РФ).

Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотрены ч.2 ст.44 ЖК РФ.

Установлено, что <ДАТА8> постановлением главы г.о. Самара утвержден акт о выборе земельного участка для строительства жилого дома по ул. <АДРЕС> в <АДРЕС> г. <АДРЕС>, постановлением от <ДАТА9>  утвержден проект границ земельного участка для строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: ул. <АДРЕС>. <АДРЕС> в <АДРЕС> г. <АДРЕС> (л.д.88-89).

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. <АДРЕС>, ул. <АДРЕС>, ул. <АДРЕС>, ул. <АДРЕС>. <АДРЕС>/<АДРЕС> разрешением главы г.о. <АДРЕС> от <ДАТА10> <НОМЕР>э введен в эксплуатацию (л.д.87).

Управление общим имуществом МКД, расположенном по указанному адресу осуществляет ТСЖ «Калина» (л.д.29-46,56-71).

Согласно протокола <НОМЕР> общего внеочередного собрания собственников помещений многоквартирных домов <НОМЕР> по ул. <АДРЕС> г. <АДРЕС>, <НОМЕР> по ул. <АДРЕС> г. <АДРЕС> проводимого в форме очно-заочного голосования в период с <ДАТА11> по <ДАТА12> от <ДАТА4>, в котором принимали участие 69,26% собственников, из состава общего имущества МКД по адресу: <АДРЕС>, г. <АДРЕС>, ул. <АДРЕС> исключено техническое (нежилое) помещение, в том числе, площадью 389,4 кв.м., состоящее из комнат <НОМЕР>, <НОМЕР>, расположенного на техническом (15) этаже в 1 подъезде (литер Д) дома. Принято решение о заключении договора купли-продажи, в том числе технического (нежилого) помещения, площадью 389,4 кв.м., состоящее из комнат <НОМЕР>, <НОМЕР>, расположенного на техническом (15) этаже в 1 подъезде (литер Д) дома по адресу: <АДРЕС>, г. <АДРЕС>, ул. <АДРЕС>, по стоимости (цене) 1934149 рублей, цена за квадратный метр - 5623 рубля, стоимость определена на основании заключения по оценке <НОМЕР>, изготовленного ООО «Центр недвижимости» (л.д.17-23).

<ДАТА2> между ТСЖ «Калина» в лице председателя правления ТСЖ «Калина» Юшкевича <ФИО> и Лидовским <ФИО> заключен договор купли-продажи с отсрочкой платежа помещения, площадью 2,8 кв.м., состоящее из комнаты <НОМЕР>, расположенное на техническом (15) этаже в 1 подъезде дома по адресу: <АДРЕС>, г. <АДРЕС>, ул. <АДРЕС> (л.д.7-8).

Стороны определили стоимость помещения 13908 рублей, 4 967 рублей за квадратный метр (п.4).

Пунктом 5 данного договора предусмотрено, что покупатель обязуется произвести оплату указанной в п.4 стоимости помещения путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца после осуществления регистрации перехода права собственности на помещение на имя Покупателя в Управлении Росреестра по Самарской области. В соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ у Продавца не возникает право залога на Объект. Покупатели вправе досрочно исполнить обязательства по оплате.

Актом от <ДАТА13> ТСЖ «Калина» было передано Лидовскому <ФИО> нежилое помещение, указанное в договоре купли-продажи (л.д.9).

Из технического паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» на многоквартирный дом, литера Д,Д1,Д2, расположенного по адресу: г. <АДРЕС>, ул. <АДРЕС>, подъезд 1,2,3,4,5 по состоянию на <ДАТА14> видно, что  обособленное техническое помещение, комната 13, расположенное на  техническом этаже, Литера Д имеет площадь 2,8 кв.м., назначение техническое (л.д.83-86).  

Согласно техническому паспорту ООО «Поволжское Региональное БТИ» по состоянию на <ДАТА15> обособленное нежилое помещение, комната 13, расположенное на  техническом этаже дома по адресу: <АДРЕС>, г. <АДРЕС>, ул. <АДРЕС>, Литера Д имеет площадь 2,8 кв.м., сведения о правообладателях объекта, благоустройстве, отсутствуют (л.д.10-16).

Таким образом, судом установлено, что спорное нежилое помещение располагается на техническом этаже, на месте не построенного мусоропровода и представляет собой обособленное помещение, образованное из мест общего пользования с отдельным входом, реконструкция которого не производилась, работы по переоборудованию нежилого помещения выполнены застройщиком.  

Из справки, выданной <ФИО6> «Калина» <НОМЕР> от <ДАТА16> следует, что Лидовский <ФИО7> купли-продажи помещения с отсрочкой платежа приобрел в собственность нежилое помещение, площадью 2,8 кв.м., состоящее из комнаты <НОМЕР>, расположенное на техническом (15) этаже в 1 подъезде дома по адресу: <АДРЕС>, г. <АДРЕС>, ул. <АДРЕС>. Нежилое помещение было передано Лидовскому <ФИО> по передаточному акту <ДАТА2>. С момента передачи нежилого помещения Лидовскому <ФИО> он в полном объеме и постоянно оплачивает коммунальные платежи и иные обязательные взносы за нежилое помещение (л.д.28,53).

<ДАТА18> истец обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение.

Уведомлением от <ДАТА19> <НОМЕР> Управление Росреестра по Самарской области приостановило регистрацию права на основании п.4 ст.7, п.1 ст.13, ч.4 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует информация о государственном кадастровом учете отчуждаемого объекта недвижимого имущества - нежилое помещение, площадью 2,8 кв.м., состоящее из комнаты <НОМЕР>, расположенное на техническом (15) этаже в 1 подъезде дома по адресу: <АДРЕС>, г. <АДРЕС>, ул. <АДРЕС> и право собственности продавца ТСЖ «Калина» на отчуждаемое нежилое помещение в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано (л.д.24-27).

Как следует из представленных технических паспортов, нежилое помещение площадью 2,8 кв.м., состоящее из комнаты <НОМЕР>, расположенное на техническом (15) этаже в 1 подъезде дома по адресу: <АДРЕС>, г. <АДРЕС>, ул. <АДРЕС>, Литера Д, как самостоятельный объект недвижимости на кадастровый учет не поставлено, кадастрового номера не имеет, входит в состав общего имущества, являющегося общей долевой собственностью собственников многоквартирного дома.

На основании ч.2 ст.36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу ч.3 ст.36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Вместе с тем, решением собственников помещений многоквартирных домов <НОМЕР> по ул. <АДРЕС> г. <АДРЕС>, <НОМЕР> по ул. <АДРЕС> г. <АДРЕС>, которое принято 69,26% собственников, об исключении из состава общего имущества МКД технических (нежилых) помещений, в том числе нежилого помещения, площадью 2,8 кв.м., состоящее   из комнаты <НОМЕР>, расположенное на техническом (15) этаже в 1 подъезде дома по адресу: <АДРЕС>, г. <АДРЕС>, ул. <АДРЕС>, фактически уменьшен размер общего имущества в многоквартирном доме, в связи с его отчуждением, что в силу прямого указания закона возможно только с согласия всех без исключения собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, факта проведения которой, по настоящему делу не установлено.

При таких обстоятельствах, суд в соответствии с ч.2 ст.39 ГПК РФ не принимает признание ответчиком иска, поскольку оно противоречит приведенным требованиям закона.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что в удовлетворении заявленных Лидовским <ФИО> исковых требований о признании права собственности на нежилое помещение, следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Лидовского <ФИО1> к ТСЖ «Калина» о признании права собственности на нежилое помещение отказать.

Решение может быть обжаловано в Кировский районный суд г. Самары через мирового судью судебного участка №12 Кировского судебного района г.Самары Самарской области в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 07.12.2018г.

Мировой судья                                                                                                     <ФИО8>